產業運營商企業經營能力透視：從規模擴張到提質增效的深度轉型

隨着產業園區全面從規模擴張向產業運營戰略轉型，資本市場對產業運營商的關注焦點已從土地儲備與開發規模，轉向產業運營能力、盈利穩定性與可持續發展能力。一方面，頭部運營商持續深化向產業投資商、產業服務商的模式轉型，營業收入結構持續優化，產業運營與科創投資成為核心增長極；另一方面，受宏觀經濟環境波動、產業招商周期拉長、園區供需失衡等因素影響，部分企業面臨營收不穩定、盈利承壓等挑戰。

經營規模：行業擴張進入瓶頸期，企業營收出現波動

2021-2025年10家代表性企業經營數據平均情況

10家代表性企業包括：張江高科、東湖高新、上海臨港（維權）、中電光谷、市北高新、蘇州高新、天安數碼城、中新集團、南京高科、浦東金橋

從總資產規模來看，2025年10家代表性企業平均總資產達458.02億元，同比增速僅0.11%，較2024年6.69%的增速有所回落，新建園區持續向一二線核心城市、硬科技優質賽道集中。頭部企業憑藉核心區域的資源優勢與產業佈局能力，仍保持資產規模的穩健增長，其中張江高科以上海集成電路設計產業園為依託，深度佈局集成電路、人工智能等新興產業賽道，通過「直投+基金」的多元投資模式完善產業生態，2025年末總資產達631.09億元，同比增長6.24%，在行業整體增速趨緩的背景下保持較強的擴張韌性；上海臨港2025年末總資產達876.28億元，持續穩居行業規模頭部，同比增長2.07%，資產規模保持平穩。

從營業收入來看，2025年10家代表性企業平均營業總收入達50.29億元，同比大幅增長24.71%，在2024年同比下滑27.43%的基礎上實現觸底反彈。部分企業憑藉產業投資收益兑現、核心資產去化提速實現營收翻倍增長，其中天安營收同比增速超200%，張江高科、浦東金橋營收同比增速超100%，成為行業營收反彈的核心拉動力量。與此同時，部分企業受高基數回調、區域園區需求疲軟等因素影響，營收再度下滑，行業營收表現的兩極分化格局持續加劇。

從收入結構來看，2025年產業運營商持續深化「輕重結合」轉型，收入結構多元化進程持續加快，產業投資、園區運營服務、資產租賃收入佔比穩步提升，傳統地產開發銷售收入佔比進一步收縮。如中新集團堅持園區開發運營核心主業，配套完善產業投資、綠色發展等多元業務，收入結構持續優化；上海臨港立足園區招商運營、企業專業服務、科創產業投資三大主業，持續推動管理變革。同時值得注意的是，行業整體仍面臨出租率下行與租金承壓的雙重挑戰，僅僅一線城市核心區域的科創類園區展現出較強的抗跌性，部分高端製造業園區表現相對穩健，多數二三線城市園區普遍出現租金下行、空置率攀升的現象，以價換量成為行業普遍選擇。

盈利能力：盈利水平邊際修復，產業投資收益仍是增長核心

2021-2025年10家代表性企業平均淨利潤

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

從盈利規模來看，2025年10家代表性企業盈利水平實現邊際修復，但淨利潤波動特徵依然顯著。10家代表性企業平均淨利潤達9.33億元，同比增長37.81%，平均淨利潤率回升至18.56%，較2024年16.79%的水平實現邊際修復，但仍低於2021-2023年行業平均水平，行業盈利修復基礎仍不牢固。企業間盈利規模差別較大，南京高科、中新集團、張江高科、上海臨港等頭部企業淨利潤規模穩居行業前列，在資本市場波動的背景下仍維持高位穩健。

從盈利驅動來看，產業投資收益是部分多元化佈局企業淨利潤表現的核心變量，但其周期性與不確定性進一步凸顯。2025年資本市場波動加劇，科創企業估值分化與上市節奏放緩，直接導致產業投資的公允價值變動損益與項目退出收益出現大幅波動，成為企業盈利分化的重要原因。一方面，南京高科等深耕股權投資多年的企業，憑藉「金融+科創」雙輪投資體系，深度佈局硬科技與金融賽道，持有的優質股權資產在周期上行期能夠貢獻投資收益，維持了盈利的基本盤；張江高科則依靠產業空間載體的集中銷售實現了營收增長，在投資收益同比下滑的背景下保持了淨利潤基本穩定。另一方面，部分企業因投資標的估值回調、項目退出不及預期，出現大額投資虧損，直接拖累整體淨利潤由盈轉虧。

融資能力：產融結合持續深化，產業園REITs從擴容轉向提質

從產業基金佈局來看，產業運營商持續聯合地方政府與社會資本，加速構建全周期、多賽道的產業基金矩陣，推動「科技-產業-金融」高水平循環。行業招商進入資本賦能的深度整合期，運營商通過「政府引導+市場運作」的模式，設立母基金與細分賽道專項基金，撬動社會資本投向先進製造、硬科技等重點領域，形成「投資—落地—集群」的產業閉環，打造「基金+園區+項目」的完整生態。如張江高科持續依託張江浩成直投平臺和張江浩珩基金管理平臺，吸引社會資本共同設立基金支持早期創新型、科技型企業成長，結合895孵化器「創新基地、創業營、孵化基金」三位一體的產業培育模式，持續完善全周期項目投資與投后賦能服務體系；中新集團圍繞園區主導產業，聯合地方政府及社會資本設立產業專項基金，通過「以投帶引」的模式精準招引優質項目落地，實現產業集聚與投資收益的雙向提升；上海臨港持續深化基金招商模式，圍繞三大核心產業設立專項產業基金，推動優質科創項目在園區落地集聚，大幅提升招商效率與產業粘性。

從融資渠道與REITs發展來看，產業運營商持續拓展多元化融資渠道，綜合運用多種融資工具，優化債務結構，降低綜合融資成本，持續增強主體融資能力。產業園REITs市場迎來從「高速擴容」向「高質量發展」的轉型，2025全年新增申請、上市及擴募產品節奏較2024年有所放緩，市場關注焦點從規模擴張轉向底層資產的運營質量與盈利穩定性，區域佈局進一步向長三角、粵港澳、成渝等經濟圈集中。與之相對的，產業園REITs底層資產的經營表現分化進一步加劇，超過半數項目的底層資產出租率同比下滑，部分項目因營收承壓採取以價換量的策略，導致分派率持續承壓。而張江高科、上海臨港、中新集團等企業持有的核心城市優質園區資產，憑藉穩定的出租率、可持續的租金增長能力與專業化的運營服務，成為REITs市場的優質底層資產，通過公募REITs及類REITs的發行與部分產品的擴募，，成功實現「資本、資產、資金、資管」的循環聯動，進一步提升了資產周轉效率與融資能力。行業普遍形成共識，在產業園整體供大於求、市場競爭加劇的背景下，專業化的運營服務能力不僅是降低空置率、穩定租金收入的核心，更是打通資本市場融資渠道、實現資產證券化的關鍵前提。

財務穩健性：行業負債水平整體回落，穩健性分化持續凸顯

2021-2025年10家代表性企業平均資產負債率

數據來源：企業年報，中指研究院綜合整理

2025年，產業運營商持續強化產業運營核心能力，積極調整資產結構，行業整體資產負債率保持在較低水平，財務結構持續優化，顯著區別於傳統房地產開發行業的高負債模式。但受盈利分化影響，企業間財務穩健性的差異進一步擴大，存量資產盤活能力與經營性現金流穩定性，成為決定企業財務安全邊際的核心因素。

從資產負債水平來看，行業整體負債水平有所下降，財務穩健性有所提升。2025年10家代表性企業平均資產負債率為58.24%，較2024年61.13%的水平有所回落。不同於傳統房地產開發企業的高周轉、高負債經營模式，產業運營商以產業運營為核心，聚焦長期穩定的投資回報，資產負債率整體波動較小，財務策略更趨審慎。其中，中新集團、南京高科、天安等企業2025年末資產負債率均低於50%，維持在行業較低水平，保持了財務穩健性與抗風險能力，財務安全邊際充足；而部分出現持續虧損、資產收縮的企業，資產負債率持續維持在60%左右，在盈利下滑、經營性現金流收縮的背景下，償債壓力與財務風險有所上升。

從穩健性支撐因素來看，存量資產盤活與穩定的經營性現金流，成為企業維持財務穩健的核心抓手。2025年，頭部產業運營商持續通過REITs發行、成熟資產處置、股權項目退出等方式盤活存量資產，提升資產流動性，優化資產負債結構。如上海臨港等企業，通過將成熟優質的園區資產注入REITs，回籠資金投向新的園區開發與產業投資，形成「開發-運營-證券化-再投資」的良性循環；張江高科通過優化投資組合，適時退出成熟項目實現投資收益兑現，持續補充公司整體現金流，提升資產流動性與財務靈活性。同時，多數企業持續強化產業運營能力，通過提升園區服務質量、穩定出租率與租金水平，獲取持續穩定的經營性現金流，成為抵禦市場波動、維持財務穩健的核心支撐。在行業整體需求疲軟的背景下，經營性現金流的穩定性，已成為企業實現長期可持續發展的關鍵根基。

綜合來看，2025年中國產業運營商行業正式進入分化加劇、提質增效的深度轉型期，頭部企業持續聚焦「產業+科技+資本+服務」的多維融合，通過深耕核心科創賽道、提升專業化運營能力、深化產融結合佈局，實現了規模、盈利與財務穩健性的協同發展。未來，產業園區運營將進一步向精細化、專業化、數智化、生態化方向演進，核心城市優質賽道的深耕能力、全周期產業運營服務能力、產融結合的資本運作能力，將成為產業運營商構建核心競爭力的關鍵，也將推動行業整體向高質量發展持續邁進。