增值服務大退潮！百強物企集體「做減法」，這3條新出路能救命

過去幾年，社區增值服務曾被視作物企打開「第二增長曲線」的關鍵引擎，承載着資本市場對想象空間與盈利彈性的高度期待。然而，隨着行業進入存量深耕階段，盲目鋪面、講故事的模式正加速退潮。目前，物企業務調整與優化仍在持續：從「廣撒網」到「做減法」，從「資源變現」轉向「能力驅動」，已成為行業破局轉型的必然路徑。

那麼，社區增值服務還有機會嗎？未來的發力點究竟在哪里？

發展現狀：由「資源型」轉向「市場型」，業務調整優化仍在持續

社區增值服務的發展呈現出顯著的聚焦趨勢，從過去的廣泛佈局轉向垂直深耕。2025年，百強企業社區增值服務收入均值為1.58億元，同比微降，業務調整優化仍在持續。企業主要圍繞「人」「資產」「空間」三類需求開展社區增值服務，不同業務板塊的經營邏輯呈現出新的特徵和變化。

圖：物業企業社區增值服務發展邏輯轉變

社區生活服務經歷了從「廣泛佈局」向「戰略聚焦」的轉變。早期，百強企業圍繞業主需求進行多元業務嘗試，但覆蓋面過廣導致資源分散、成效不彰。隨着行業認知不斷深化，企業逐步調整策略，將資源集中於少數具備優勢的專業賽道，推動垂直領域的業務深耕。同時，為構建服務壁壘、提升運營效率，百強企業逐步探索自主運營模式。2025年，百強企業社區生活服務收入均值為4640.37萬元，同比增長2.85%。其中，社區零售、家政服務及社區養老的收入均值分別達3327.80萬元、773.90萬元和258.70萬元，同比分別增長3.2%、2.4%和9.1%。養老業務增速較快，反映出在政策扶持及企業持續探索下，社區養老服務的市場潛力正加速釋放。相比之下，受專業能力不足以及新生兒數量下降導致托育需求收縮等因素影響，社區教育業務出現收縮，收入均值約為279.97萬元，同比下滑4.8%。

資產運營服務從「增量紅利」轉向「存量深耕」。百強企業逐漸擺脫對開發商新房硬裝及新盤銷售等傳統增量業務的依賴，轉而聚焦存量住房需求，圍繞美居服務、微改造、翻新及重裝修等領域構建業務矩陣，同時積極探索與二手房交易相關的延伸服務，以挖掘存量市場的潛在價值。百強企業2025年資產運營服務收入均值為3633.03萬元，同比微降1.16%。其中，美居服務收入均值為1959.78萬元，同比增長3.60%。百強企業聚焦存量市場，積極挖掘舊房翻新改造、二次裝修等需求，持續提升工程能力、資源整合與專業服務水平，推動美居業務收入進一步增長。然而，受二手房交易市場整體低迷的影響，房屋經紀業務呈現收縮趨勢。百強企業房屋經紀業務收入均值為1673.25萬元，同比下降6.20%。

空間運營服務的增長邏輯正從「規模驅動」轉向「價值共創」。部分城市相關政策對公共收益的使用進行了規範限制。同時，業主對公共收益支出更加關注，疊加監管對透明化運營的剛性約束，倒逼企業將運營重心從「資源變現」轉向「陽光化分配」，通過透明機制重構業主信任，實現多方共贏。2025年，百強企業空間運營服務收入均值為5365.96萬元，同比下降2.90%，且為近幾年首次出現下降。這一變化主要受兩方面因素影響：一方面，政策對公共收益監管的日益嚴格以及業主權利意識的覺醒，影響了物業企業的收入分成；另一方面，新房交付量的減少導致百強企業老舊項目佔比持續提升。而老舊小區的空間資源優勢明顯偏低，部分「老破小」項目甚至難以產生廣告收益。

圖：2024-2025年百強企業主要社區增值服務收入均值及同比變化

潛力機會：政策持續加碼社區消費場景，家政、養老等業務前景廣闊

2025年以來，國家多部委密集出臺一系列政策文件，明確將「物業服務+生活服務」作為推動城市更新、促進消費擴容和構建便民生活圈的重要抓手。這一系列政策不僅為物業企業開闢了廣闊的業務藍海，更從頂層設計層面提供了清晰的發展路徑與制度保障。「物業+養老」「物業+托育」「物業+家政」等融合模式被多次強調，鼓勵物業企業通過資源整合、平臺搭建、場景創新等方式，打造「一刻鍾便民生活圈」。《服務消費提質惠民行動2025年工作方案》《關於加力推動城市一刻鍾便民生活圈建設擴圍升級的通知》《加快培育服務消費新增長點工作方案》等多項政策中均提及鼓勵開展養老服務、家政服務、托育服務、餐飲、配送等，為百強企業針對性地開展社區增值服務指明瞭方向。

表：2025年以來鼓勵物業開展社區增值服務的相關政策

家政服務作為與家庭生活密不可分的日常剛需，與物業企業的傳統業務在場景、客群及能力要求上高度契合，構成了一個物業企業值得優先佈局的高潛力賽道。其在服務場景上均圍繞「居住空間」展開，業務協同性強；在客群上，物業可直接觸達並精準服務於現有業主，轉化成本低；在運營上，物業企業在人力資源的本地化招聘、培訓與管理上具備深厚基礎。因此，多家物業企業已佈局此領域。

表：部分物業企業家政服務品牌/產品情況

表：物業企業探索社區養老服務情況

在政策支持下，「物業+養老」模式逐漸成為物企探索的重要方向，成為銀發經濟中最具潛力的賽道之一。物企憑藉其天然的社區資源優勢，成為連接居家養老與專業服務的重要力量。歷經多年探索，物業企業在社區養老領域已實現多業務佈局，從適老化改造、生活照料到健康監測、緊急救助，乃至精神慰藉與智慧養老，均取得了初步成效。

目前，物業企業開展養老服務主要有自主運營、資源整合、政府合作、智慧平臺等幾種模式，並呈現出三大發展趨勢：一是頭部企業主要採用混合模式開展；二是物企認識到重資產模式不適合，普遍採用輕資產策略降低投入成本，與行業輕資產的特徵相匹配；三是不同區域不同企業根據當地資源特徵選擇差異化路徑。隨着模式的不斷創新探索，未來「物業+養老」有望成為重要的業務板塊。

從當前頭部物業企業的實踐來看，社區養老服務的佈局已初步形成「居家—社區—機構」多層次覆蓋的格局。保利物業推出「和悦會」，聚焦生活照料、健康理療與適老化改造；綠城服務佈局「椿齡康養」，整合醫療、餐飲與站點服務；龍湖智創生活以「椿山萬樹」覆蓋機構、社區、居家全養老場景。

表：部分物業企業養老服務品牌/產品情況

此外，房屋修繕及美居服務也具備較大的發展潛力。隨着存量房市場規模持續擴大，老舊小區改造、局部翻新及家居升級等需求逐步釋放，為物業企業拓展此類業務提供了市場基礎。物業企業憑藉與業主之間長期穩定的服務關係、貼近社區的響應能力以及對房屋户型的瞭解，在切入房屋修繕及美居領域時具有一定優勢。通過整合設計、施工、售后等環節資源，提供相對完整的服務方案，有助於延伸基礎物業服務鏈條，增強業主黏性，並形成新的收入來源。未來，具備標準化交付能力和良好品牌信譽的物業企業，有望在這一業務領域逐步建立專業優勢。

佈局策略：因企制宜立足自身資源稟賦，聚焦真實的社區場景與業主需求

在探索社區增值服務的過程中，物業企業必須立足自身的資源稟賦，聚焦真實的社區場景與業主需求，避免盲目跟風。不同企業應依託各自的基因與優勢，選擇差異化的賽道：例如，部分頭部企業發揮在管項目數量多、密度大的優勢，深耕二手房業務；碧桂園服務、新希望服務憑藉供應鏈與零售經驗，佈局社區零售；保利物業圍繞養寵家庭日益增長的需求，推出寵物專屬服務；德商產投服務則深耕洗衣這一高頻剛需場景。這些實踐表明，社區增值服務的成功關鍵在於「因企制宜」——只有將自身資源優勢與特定服務場景深度結合，才能精準匹配業主的真實需求，形成可持續的商業模式與競爭壁壘。

表：部分物業企業資源優勢及社區增值服務開展情況

結語

增值服務的「退潮」，並非意味着價值的消退，而是一次理性的迴歸。當政策持續加碼社區消費場景，家政、養老、房屋修繕等剛性需求加速釋放，物業企業面臨的已不再是「要不要做」的選擇題，而是「如何佈局」的必答題。

未來的競爭力，不取決於業務版圖有多寬，而在於能否在自身資源稟賦與真實社區需求之間找到最佳契合點。物業企業應秉持「因企制宜、聚焦深耕、能力為本」的發展策略，在持續探索中沉澱出真正的服務壁壘，在存量時代重新定義增值服務的價值邊界，走出一條可持續、有質量的發展之路。