【房地產*姜好幸】深度：2025年物管行業業績綜述：盈利修復現金穩健，頭部物企紅利屬性持續凸顯

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2025年物管行業業績綜述：盈利修復現金穩健，頭部物企紅利屬性持續凸顯

投資要點

利潤表：營收企穩利潤修復，提質增效持續推進。2025年58家樣本上市物企：1）營收總額2932.15億元，同比+4.63%，在新房銷售承壓、增量交付放緩背景下仍保持正增長，其中央國企、獨立第三方、混合所有制物企營收分別同比+8.51%、+8.39%、+3.87%；碧桂園服務、萬物雲、招商積余營收居前三。2）歸母淨利潤總額131.94億元，同比+14.60%，主要受項目優化、組織精簡、費用管控及減值壓力邊際緩釋帶動；華潤萬象生活、保利物業、中海物業利潤居前三。3）整體毛利率18.00%，同比-1.1pct，收入結構繼續向低毛利主業傾斜。4）整體銷管費用率7.38%，同比-0.9pct，行業由擴規模加快轉向重效益。

資產負債表：回款節奏邊際走弱，央國企現金迴流更優。2025年58家樣本上市物企：1）應收賬款周轉天數約108天，較2024年增加約3天，受新房交付放緩、空置房增加及物業費收繳走弱影響，回款分化仍在加深；其中央國企物企約63天，混合所有制物企約74天，民營穩健型物企約97天，獨立第三方物企約149天，民營修復型物企約156天。2）截至2025年末，淨現金總額1021.82億元，同比-1.45%，整體小幅回落，輕資產、低槓桿特徵下行業現金平臺仍穩；其中央國企物企淨現金同比+10.25%，穩健性更強。

業務結構：基礎物管收入穩步增長，增值業務收入收縮分化。2025年33家樣本上市物企各業務收入：1）物業管理服務同比+7.13%，收入佔比提升至72.26%，主業仍是最穩「壓艙石」；其中央國企物企同比+12.84%，混合所有制物企+7.81%，主業增長韌性更強。2）社區增值服務同比-3.12%，降幅較2024年收窄4.01pct，佔比降至10.85%，板塊仍處收縮整固期但已有企穩跡象。3）非業主增值服務同比-12.70%，降幅較2024年收窄10.26pct，佔比降至5.09%，地產關聯業務繼續出清。13家樣本物企在管面積同比+5.47%，9家樣本合約面積同比+2.26%，行業更強調有質量的規模增長。

分紅規模有所收縮，回購疊加高股息強化紅利邏輯。2025年58家上市物企中共有29家分紅，較2024年減少4家；分紅總額117.89億元，同比-11.37%，華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務分紅額居前三。分紅比例方面，29家分紅物企中有18家超過50%，時代鄰里、萬物雲、碧桂園服務分紅比例居前，部分公司高派息主要受非經常損益擾動。此外，部分頭部物企回購積極，2025年碧桂園服務、綠城服務、萬物雲回購金額居前。以2026年4月30日收盤價計算，2025年營收百億以上物企中萬物雲股息率達11.55%，其余頭部物企多在5%左右，板塊紅利屬性持續凸顯。

投資建議：2025年，物業管理行業的競爭邏輯已由「規模擴張」進一步轉向「質量競爭」。其中，基礎物管憑藉較強的續約黏性和穩定的現金流表現，繼續充當行業經營的壓艙石；第三方拓展則更加註重項目質量、回款安全與組織效率；多元業務持續向商管、城市服務等具備協同效應和資源稟賦的賽道聚焦，整體盈利質量有望穩步提升。在當前市場環境下，紅利策略仍是重要配置主線之一，物業板塊兼具防禦屬性與長期配置價值，具備穩健現金流、持續分紅能力及市場化拓展韌性的頭部物企優勢更加突出。推薦華潤萬象生活、綠城服務，建議關注保利物業、招商積余。

風險提示：政策效果不達預期，關聯方銷售不及預期，市場外拓不及預期。

（分析師 姜好幸、劉汪）

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