華潤置地70億元買下深圳東部原「地標」地塊

中經記者 陳婷 趙毅 深圳報道

5月6日，深圳市龍崗區龍城街道G01046-0106地塊成功出讓，成交價為70.45億元，綜合樓面單價為14775.59元/平方米，競得人為華潤置地旗下深圳市潤圳房地產有限公司。

公告顯示，G01046-0106地塊為「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」，土地面積約16.97萬平方米，建築面積為47.68萬平方米。克而瑞分析指出，該地塊為深圳2026年以來掛牌總價最高的地塊，曾是世茂集團在2017年以約239億元競得的「深港國際中心」項目核心地塊，原計劃打造700米超高層建築，定位為粵港合作標誌項目、深圳東部新地標，有望奪得「中國第一高樓」稱號。

此前，《中國經營報》記者走訪深港國際中心項目現場看到，該區域內矗立數棟未完工的建築，多宗空地雜草叢生，原項目展示中心現已變成無人機學習基地。深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局相關工作人員告訴記者，深港國際中心項目目前整體由龍崗區統籌。

克而瑞分析指出，G01046-0106地塊此次出讓，將用地性質從純商業調整為綜合用地，其中住宅佔比64%，商業佔比約30%，標誌着這一深圳東部地標級項目正式重啟，對存量盤活與城市更新均具有重要標杆意義。

底價成交

出讓公告顯示，G01046-0106地塊按照「不設上限，競地價，價高者得」的競價方式確定競得人，地塊掛牌價為70.45億元，最終以這一價格成交。

根據出讓條件，G01046-0106地塊位於大運片區，為高標準打造深圳東部中心國際化街區，競得人應編制該地塊項目建設分期實施方案，並報龍崗區政府審查；競得人在辦理建設工程規劃許可證之前可以根據項目建設分期實施方案辦理分宗手續。按宗地建設、驗收、使用與管理，公共配套設施按宗地逐期移交。地塊須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內開工，4年內竣工；集中商業及酒店2.5年內開工，6年內竣工。

克而瑞分析指出，從G01046-0106地塊所處區位來看，整體生活、交通、教育、商業及生態醫療配套已進入成熟兑現階段，無須長期等待規劃落地，是地塊核心價值的重要支撐。地塊緊鄰地鐵16號線龍城公園站，兩站即可直達大運綜合交通樞紐，匯聚多條地鐵線路及城際軌道交通規劃，14號線作為東部通勤快線，可快速聯通福田中心區，軌道通勤效率突出。地面城市主干道環繞，銜接水官高速、南坪快速等城市快速路網，通達羅湖、福田等核心片區。

克而瑞提供的數據顯示，當前，大運新城片區的置業需求以改善為主，主流成交集中在90—144平方米三至四房户型，市場量價走勢穩健，客群主要來自龍崗本地置換及福田、羅湖需求外溢群體。G01046-0106地塊容積率僅3.26，遠低於周邊在售項目。克而瑞分析認為，現階段片區70—90平方米剛需存量趨於飽和，競爭激烈；90—144平方米剛改及120平方米以上改善產品存在明顯供應缺口，G01046-0106地塊可規劃爲改善型產品，依託低容積率打造品質社區，定價空間靈活，既契合片區户型結構和真實置業需求，又能保障開發利潤，后續去化基本面堅實。

「第一高樓」沉浮

G01046-0106地塊的前身擬打造為深港國際中心項目。作為大運片區的核心地塊，該項目佔據着龍崗區優質地段。2017年，世茂集團豪擲近240億元競得項目地塊，創下彼時深圳地塊總價第二高的紀錄，樓面價1.75萬元/平方米。該地塊總面積達32.2萬平方米，規劃投資500億元，打造深港國際中心項目，成為集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店及大型商業、高端公寓等於一體的綜合體，計劃於2024年建成投入使用。

G01046-0106地塊的前身擬打造為深港國際中心項目 陳婷/攝影

拿地后不久，世茂集團為深港國際中心項目拉來了投資，其中向中信信託融資132億元。根據《深圳龍崗世茂深港國際中心項目詳細藍圖》，項目整體用地分為14宗地，其中2宗建成公寓，於2020年前后完成備案銷售；剩余12宗土地登記價約176.25億元。2019年，深港國際中心項目的公寓產品對外銷售。2020年7月，中信信託以深圳深港國際中心項目為底層資產發行信託產品，募資規模為87億元。

隨后，世茂集團出現債務問題，深港國際中心項目也陷入停工狀態。2023年，該項目曾進行兩次司法拍賣，均以流拍告終。2025年年初，深港國際中心項目被龍崗區列為「2025年重點推進的重大項目之一」，由區領導掛點主持，釋放出積極信號。

2025年9月，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局發佈「深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規劃研究」項目意向公開；同年11月，「深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規劃研究」項目進行招標，項目預算為107.45萬元。招標文件顯示，大運中心及深港國際中心片區位於大運深港國際科教城的核心區域。作為區域內核心功能片區及僅有的幾處未建成區之一，深港國際中心是實現龍崗中部現代化國際化「城市新客廳」功能品質和文化內涵提升的絕對空間載體與重要項目抓手。由於原實施主體的退出，片區建設已陷入停滯狀態。

深港國際中心項目出現重啟信號背后，其承載着區域發展的重大期望。上述招標文件顯示，近年來，龍崗區貫徹落實「一芯兩核多支點」區域發展戰略，目標將「一芯」，即涵蓋該片區的灣東智芯，打造成為粵港澳大灣區綜合性國家科學中心的重要支撐平臺及高水平國際化「城市新客廳」。