花崗岩點抵押貸款2026年第一季度收益電話會議記錄

Granite Point Mortgage（紐約證券交易所代碼：GPMT）周三舉行了第一季度財報電話會議。以下是電話會議的完整記錄。

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Granite Point Mortgage報告稱，2026年第一季度的GAAP淨虧損為600萬美元，即每股0.13美元，賬面價值降至7.05美元。

該公司解決了包括芝加哥零售貸款在內的多筆遺留貸款，並專注於減少成本較高的債務併爲未來的增長奠定基礎。

管理層強調計劃在2026年底重啓發起活動，並正在探索資本輕的合資企業以提高盈利。

Paul（Moderator）

早上好.我的名字是保羅，目前我將擔任您的會議主持人。歡迎大家參加Granite Point Mortgage Trust 2026年第一季度財務業績電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。演講者發言后將有一個問答時間。請注意，今天的通話正在被錄音。我現在想將電話轉給Granite Point投資者關係主管Chris Petta。請繼續。

Chris Petta（投資者關係主管）

謝謝大家，大家早上好。感謝您加入我們討論Granite Point 2026年第一季度財務業績的電話會議。今天早上與我通話的有傑克·泰勒、我們的總裁兼首席執行官史蒂夫·阿爾帕特、我們的首席投資官兼創意聯席主管布萊克·約翰遜、我們的首席財務官彼得·莫拉勒、我們的首席開發官兼創意聯席主管以及我們的首席運營官伊森·萊博維茨。在我的開場白之后，傑克將簡要回顧一下市場狀況，並回顧一下我們目前的業務活動。這是我們的投資組合和布萊克將突出我們的財務業績的關鍵項目。與今天的電話會議相關的新聞稿、財務報表和收益補充資料已於昨天與我們的10Q表格一起提交給SEC，並可在我們網站的投資者關係部分查閲。我想提醒您的是，管理層在本次電話會議上發表的言論和支持幻燈片可能包括前瞻性陳述，這些陳述是不確定的，不受公司控制。前瞻性陳述反映了我們對未來事件的看法，並且存在不確定性，可能導致實際結果與預期存在重大差異。請參閱我們向SEC提交的文件，以討論可能影響結果的一些風險。我們不承擔更新任何前瞻性陳述的任何義務。我們還將在這次電話會議上參考非公認會計原則（GAAP）措施。這些信息不應被單獨考慮，也不應作為按照公認會計原則提交的財務信息的替代品。這些非公認會計原則（GAAP）財務指標與最具可比性的公認會計原則（GAAP）指標的對賬可以在我們的收益發布和幻燈片中找到，並可在我們的網站上找到。我現在把電話轉給傑克

傑克·泰勒（總裁兼首席執行官）

謝謝傑克，感謝大家參加我們第一季度財報電話會議。本季度末，我們的貸款組合承諾總額為16億美元，其中包括15億美元的未償本金余額和約6800萬筆未來資金，僅佔總承諾的約4%。截至3月31日，我們的貸款組合在不同地區和房地產類型之間保持多元化，包括40項投資，平均未付本金余額（UPB）約為3800萬美元，加權平均穩定貸款價值比（LTV）為66%，我們的投資組合加權平均風險評級從12月31日的2.9從3.2提高。第一季度已實現貸款組合收益率為6.5%，不包括非應計貸款，將高出7.9%或1.4%。我們四季度的貸款償還、償還、銷售和攤銷均為活躍，總計約1.89億美元。第一季度，我們償還了兩筆貸款，總額為1.74億美元，並以略高於面值的價格出售了由夏威夷一家表現強勁的酒店擔保的1300萬美元B票據。我們有約1400萬美元的未來資金和其他投資，導致第一季度淨貸款組合減少約1.75億美元。季度末后，我們通過借款人的房產出售達成了7600萬美元芝加哥零售貸款的最終解決方案，此前在2025年解決了辦公室部分問題，也通過房產出售，該貸款的風險評級為5級，處於非應計狀態。由於此次交易和之前關於辦公室部分的決議，該公司預計將實現約3，020萬美元的註銷，截至12月31日，該註銷已通過之前記錄的3，130萬美元信用損失備抵而保留。第二季度，我們出售了由位於德克薩斯州達拉斯的辦公室物業擔保的債務的次級權益。我們現在將為剩余的五筆風險評級貸款提供一些顏色。截至3月31日，我們有五筆此類貸款，未付本金余額（UPB）總額約為2.65億美元，季度末減少至四筆貸款，總額為1.89億美元。芝加哥零售貸款解決后，四筆貸款中的三筆正在積極進行銷售，我們預計可能會在未來幾個季度內完成。季度末，我們將一筆由72家主要酒店物業抵押的1500萬美元貸款的風險評級從3級下調至5級。該酒店地理位置優越，由一家在資產中擁有大量現金股權的贊助商機構擁有，隨着時間的推移，該贊助商還償還了大量貸款。在酒店成立工會之前，商業計劃就已經在順利進行中。我們正在與借款人進行討論，並尋求解決方案，我們預計這些方案將涉及在未來幾個季度出售該酒店，涉及2700萬美元的坦佩酒店和零售貸款以及5300萬美元的亞特蘭大多户貸款，這些貸款已在前幾個季度討論過。在每一種情況下，我們都在與借款人積極對話，並正在審查解決方案，我們預計這些方案將涉及未來幾個季度內出售每處房產。關於之前披露的9300萬美元明尼阿波利斯辦公室貸款，我們預計解決時間會更長。鑑於當地市場持續面臨挑戰，解決剩余五筆評級貸款仍然是首要任務。截至季度末，我們有兩筆貸款，未付本金余額（UPB）總計為6900萬美元，風險評級為4，處於非應計狀態。我們正在審查每項貸款的解決方案，並將隨着情況的進展提供更多信息。轉向房地產自有（REO）資產我們在波士頓郊區房產的租賃方面繼續取得積極的成功，並繼續與我們的合作伙伴、當地司法管轄區和其他第三方積極合作，以尋求幾個價值提升的重新定位機會。我們正在繼續 向該房產投資資本以最大限度地提高結果，並正在審查各種替代方案。邁阿密海灘辦公室物業是位於強大子市場的A級資產。我們正在與各種現有和新租户進行積極的租賃討論，他們將謹慎投資該物業，並繼續審查替代方案，包括在2026年下半年出售該物業。正如我們在前幾個季度所分享的那樣，我們的計劃是繼續專注於還款和解決方案。我們預計，我們的投資組合余額將趨於下降，直到我們在2026年下半年開始發起工作，以利用有吸引力的投資機會並開始重新創建我們的投資組合。我現在將把電話轉給布萊克，討論我們的財務業績。

謝謝克里斯，大家早上好。我們歡迎並感謝您加入我們參加Granite Point 2026年第一季度財報電話會議。美國商業房地產市場在第一季度延續了積極的軌跡。然而，最近與伊朗衝突相關的地緣政治事態發展正在影響美國資本市場，因為能源價格上漲使投資者更加關注通脹趨勢，並加劇了進一步降息時機的不確定性。儘管存在一些阻力，資本仍繼續流入商業房地產資產。在穩定需求和投資者持續興趣的支持下，預計2026年商業房地產貸款活動將繼續改善。儘管由於伊朗衝突帶來的更廣泛的經濟不確定性以及美國前景好壞參半，證券化交易量可能會放緩，但市場已表現出強大的韌性。我們認為，最近商業抵押貸款支持證券和CRE CLO利差的波動，以及無擔保債券發行的暫時放緩，主要反映了風險的重新調整，而投資者繼續參與商業房地產行業並進行建設性投資。對於Granite Point來説，我們的主要目標仍然是利用不斷改善的環境來解決遺留貸款問題，併爲在2026年下半年開始重新創建我們的投資組合奠定基礎。為此，我們自今年年初以來取得的成就包括兩筆相當大的全額貸款償還、以略高於面值的價格出售由酒店擔保的V票據、超過我們公允價值的芝加哥零售貸款的最終解決方案，以及成功出售由位於德克薩斯州達拉斯的辦公物業擔保的債務中的次級權益。這些行動推進了我們減少成本較高的債務併爲未來增長鋪平道路的目標。鑑於資本市場的改善，並繼續解決我們的遺留貸款組合和懸而未決的到期日問題，我們不太願意為借款人提供額外的時間，並正在通過房地產銷售、再融資和資本重組進一步推動還款，我們也在選擇性地考慮一些貸款銷售。在某些情況下，這種方法是最近我們投資組合中某些貸款評級下調的一個因素。對於我們的兩項房地產擁有（REO）資產，我們正在投資資本，我們相信這將改善我們的結果，然后將尋求退出並提取資本。所有這些舉措都將為我們釋放資本，以優化我們的資產負債表，併爲我們在未來季度重新發展投資組合奠定基礎。重新啟動新的發起活動預計將改善我們的淨利差和盈利，這仍然是一個關鍵目標，布萊克很快將進一步探討這一目標。現在我想將電話轉給Steve Alart，更詳細地討論我們的投資組合活動。

史蒂夫·阿爾帕特（首席投資官兼聯合創始主管）

布萊克·約翰遜（首席財務官）

謝謝史蒂夫大家早上好謝謝你們今天的到來.談到我們第一季度的財務業績，我們報告了歸屬於普通股股東的GAAP淨虧損600萬美元或每股基本普通股負0.13美元，其中包括20萬美元的信貸虧損和300萬美元或每股基本普通股負0.06美元的可分配虧損。我們在3月31日的賬面價值為7.05美元，比第四季度下降了0.24美元。截至3月31日，我們的當前預期信貸損失（CECL）儲備總額約為1.49億美元，比上一季度高出約10萬美元。我們七項抵押品依賴貸款的特定準備金的淨增加在很大程度上被我們的一般準備金的減少所抵消，而一般準備金的減少是由於我們當前預期信用損失（CMEL）模型中宏觀經濟預測的改善以及一般準備金組合余額的減少。我們總津貼的大約81%分配給了個人評估的貸款。截至季度末，我們的貸款本金余額約為3.34億美元，具體當前預期信用損失（CESL）準備金約為1.2億，佔季度末后未付本金余額的36%，芝加哥零售貸款的解決減少了我們的特定當前預期信用損失（CMEL）準備金增加約3000萬至9000萬，抵押品依賴貸款的本金余額增加7600萬至2.58億。截至12月31日，芝加哥零售貸款之前記錄的特定準備金為31.3，該決議高於我們年終的公允價值，導致第一季度信貸損失約為110萬美元。由於該決議，我們的當前預期信貸損失（CESL）準備金佔我們總承諾的百分比從3月31日的9.4%下降至7.9%。假設其他條件相同，我們相信我們有適當的儲備，進一步的解決方案應該會有意義地減少我們的當前預期信用損失（CESL）準備金余額總額。在流動性和資本化方面，我們本季度末擁有約4400萬美元的無限制現金，我們的總槓桿率相對於上一季度從2.0倍下降到1.7倍，因為兩筆全額貸款償還和一筆貸款出售的收益用於減少我們較高的成本借貸並償還我們的CLO債券。截至幾天前，我們攜帶了約5600萬美元現金。我們的資金組合仍然多元化和穩定，我們繼續與融資對手方保持非常建設性的關係。一旦我們恢復發放新貸款，我們預計將擴大我們的融資能力。展望未來，我們預計我們的收入將大幅提高。例如，我們的資本和房地產自有（REO）抵押品依賴貸款在第一季度產生了GAAP淨虧損（不包括信用損失）每股普通股約0.11美元的GAAP淨虧損，一旦我們將這些資產的資本重新部署到目標槓桿下的新資產中，我們預計季度每股收益將增加約17美分至19美分。此外，提高我們的回報並不受現有資本的限制，因為我們打算通過持續的費用削減計劃進一步提高盈利，並擴大新的資本輕收入來源，例如與第三方投資者的合資企業結構的收入費用、未來有吸引力的市場機會和我們的盈利潛力。我們相信，我們資本的最佳利用是繼續償還成本較高的債務，解決房地產所有權（REO）中剩余的非應計貸款，並通過今年晚些時候開始的新貸款重新創建我們的投資組合。我現在會要求接線員開通電話詢問。

操作者

謝謝我們現在將進行問答環節。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。確認音將指示您的線路在問題隊列中。如果您想從隊列中刪除您的問題，可以按星號2。對於使用揚聲器設備的與會者，可能需要在按星號鍵之前拿起聽筒。請稍等，我們就問題進行民意調查。謝謝我們的第一個問題來自KBW的Jade Rahmani。

Jason Sapshawn（未知）

你好我是傑森·薩普肖恩我支持傑德。感謝您回答這個問題。因此，我想首先了解更多有關被降級為ISC 4的貸款的信息會有所幫助。只是更多的顏色以及您認為是什麼導致了負遷移。

史蒂夫·阿爾帕特（首席投資官兼聯合創始主管）

嘿傑森，早上好。這是史蒂夫·阿爾帕特。感謝您今天早上參加電話會議。所以您詢問的是四筆評級貸款。我相信總體而言。如果我沒有聽錯的話，有，看起來有幾筆貸款被降級到了ISC 4，對嗎？這是正確的。所以我猜高水平，在我們解決芝加哥零售貸款后，我們在本季度末有七筆非應計貸款，剩下六筆。這筆貸款解決后，還剩五個。對於該群體的四人，還有兩筆額外的非應計貸款。我想是高水平的，我要説的是，我們普遍看到市場改善，但情況不平衡，一些市場復甦延迟。你所説的這些貸款，這些房產是其他商業計劃的背后，這就是為什麼這些貸款的評級都被降級為四級。我們正在與每位借款人進行討論，我們預計在未來幾個季度會有更多的內容。

Jason Sapshawn（未知）

太好了，謝謝。就在你的多家庭賬簿上，你有沒有期望在短期內獲得更高的還款？該行業的租金增長總體上相當温和。因此，如果能聽到一些關於你書中這一部分的整體表現的顏色，那就太好了。當然.又是史蒂夫。我會接受這個。所以是的，我們看到多家庭貸款償還率相當穩定。本季度我們償還了一筆大額多家庭貸款，所以速度相當穩定。我們喜歡多家庭部門。我們看到我們所在的大多數市場的基本面總體穩定。我認為有報道稱，隨着我們走向未來，新的供應情況看起來要好得多。某些市場的趨勢線，尤其是陽光地帶，比我認為很多人所説的要緩慢一些。移民減少是一個因素。所以我想説，總體而言，我們看到基本面有所改善，但這實際上是逐個資產的情況，我們看到一些市場中的一些借款人對租金擁有更大的定價權。但即使借款人的租金沒有完全達到他們預期的水平，我想説，總的趨勢是我們正在看到進展。我們看到一些資產未能按時完成業務計劃，但這並不是總的趨勢。如果確實發生這種情況，我們預計隨着時間的推移，借款人將能夠提高租金。所以回到你的問題，該行業流動性良好，情緒積極。你知道，我們正在看到回報，我們正在努力推動一些舊貸款償還。明白了，謝謝。您是否發現利率和地緣政治波動對第一季度和第二季度迄今為止可能影響您的賬簿的整體活動產生任何影響？您是否看到了總體影響？

傑克·泰勒（總裁兼首席執行官）

是的，我想這是傑克，謝謝你的問題。我認為總體影響只是市場總體上的不確定性較高，導致付款和解決方案的延迟。由於宏觀不確定性較高，特別是利率方面，這不是停止，而是交易都需要更長的時間。

Jason Sapshawn（未知）

明白了。這有道理。就像我的最后一個問題一樣，考慮到DE一直低於股息，很高興聽聽您目前對股息的看法。我瞭解，通過ISC V和一些REO資產工作將成為盈利增長的主要驅動力。但只是想聽聽您對股息的看法。當然.這是一個好問題，我們總是在檢查整個市場以及我們的貸款賬簿和收入等方面發生的事情。但基本上，我們採取了一種深思熟慮的方法與董事會合作，這是董事會的決定，並考慮公司的長期潛力。我想説，你知道，隨着對我們盈利產生了重大拖累的非應計貸款的消失，我們預計隨着我們的努力，貸款將會減少，我們將繼續評估公司未來季度的股息，並意識到我們低於盈利，但我們正在考慮長期前景。很好，謝謝你回答問題。

操作者

謝謝提醒您，如果您想提出問題，請按電話鍵盤上的Star one。我們的下一個問題來自公民資本市場的克里斯·穆勒。

克里斯·穆勒（未知）

嘿夥計們。感謝您回答我猜是關於后續決議的問題，如果我在您準備好的發言中錯過了這一點，我很抱歉，但該房產是否搬到了R區？還是得到了償還？那麼全部3000萬覈銷是否會從特定準備金余額中扣除？所以余額大約是9000萬，我聽説，我想我聽到布萊克説

布萊克·約翰遜（首席財務官）

嗨，早上好克里斯，這是布萊克。謝謝你的問題。是的，所以該房產沒有搬到reo。這是作為一個季度末的貸款，截至3月31日，貸款余額為7600萬美元。所以，當這個問題在4月初得到解決時，對不起，我們確實在30歲左右得到了結果。

克里斯·穆勒（未知）

明白了。然后只要看看每季度的具體準備金余額，看起來增加了約1500萬。這只是由於紐黑文酒店造成的，還是也是新出現的四筆評級貸款造成的？

布萊克·約翰遜（首席財務官）

是的，所以這有點有趣。我認為最好看看整個保護區。因此總共增加了10萬左右。然后，如果你看看主要驅動因素，你會發現我們的某些抵押品依賴貸款確實出現了增量損失，總數約為1500萬美元。但這也包括上一季度從一般儲備中轉移的三筆貸款，截至1231年，該儲備已經有大量儲備。因此，這一轉變的一部分包括以前在一般儲備中的余額。

克里斯·穆勒（未知）

明白了，明白了，明白了。只要我能把它擠進去，這就是最后一個。我聽到了您對JVS和其他一些不同方式看待業務的評論。你們今天正在看什麼可以分享嗎？您對哪種類型的JVS感興趣？

傑克·泰勒（總裁兼首席執行官）

我先開始怎麼樣？我可以先開始。你想接嗎？傑克，開始吧。好吧，聽起來不錯。所以我會先回答，然后我可以將其傳遞給傑克，他可以詳細説明我的回答。因此，劇本中的重點是，我們準備好的言論是，我們可以引入資本輕收入和合資企業，這實際上有助於從經濟角度抵消我們的一些運營費用。你知道，例如，如果我們今天開始，我們預計第一年的年收入將達到200萬至400萬美元。因此，如果你以每股收益來看，季度每股收益約為1至2美分。實際上，它會從那里增加，因為一旦你開始了《合資企業》這本書，你就會看到實際結構本身的一些動力。我可以把它傳遞給傑克，他可以提供一些顏色。是的謝謝我想補充幾點。我們有認識很久的人，也有新認識的人，如果你願意的話，他們已經接近我們，他們有很多資本。他們願意進入市場，他們瞭解並信任我們。因此，他們正在思考並與我們討論我們所謂的資本輕戰略，這可以採取多種形式，只是為他們直接起源，這是他們所有的資本。它可以是我們和他們的資本的一部分。它可能是一個正式的合資企業結構。但重點是，我們擁有基礎設施和團隊來發放各種形式的貸款，實際上，這些交易對手有興趣獲得這些貸款，而不必建立自己的團隊。所以我們對反向調查感到非常滿意。如果你願意的話，其中一些正在暫停，部分原因是這需要我們（作為外國資本）在一段時間內攜帶相當大的現金貸款。因此我們還無法對這種類型的結構進行交易。但其他的我們仍在考慮中。

克里斯·穆勒（未知）

明白了。非常有幫助，傑克，很高興聽到你們跳出框框思考以及可以採取一些不同的途徑。所以感謝你們今天回答問題。

傑克·泰勒（總裁兼首席執行官）

太好了，謝謝。

操作者

我們的下一個問題來自雷蒙德·詹姆斯的Gabe Pogge。

大衞（未知）

嘿夥計們，大衞正在呼叫加布。我想問一個有關你們一些大額未償貸款年份的問題。與借款人及其還款計劃的對話進展如何？只是想了解一下這些遺留辦公室貸款的劇本。謝謝.我是史蒂夫我會回答這個問題，謝謝你今天早上參加電話會議。好問題。對我們來説這是一個很大的焦點。我們在減少一些較老的貸款余額方面取得了很大進展，包括辦公室貸款。我們有一個非常積極的資產管理方法。我們一直在與這些借款人進行對話。我們設定了明確的期望。我們現在處於一個改善的商業房地產市場環境。因此，當我們繼續考慮解決這些懸而未決的到期日時，正如你聽到我們早些時候所説的那樣，我們不太傾向於為借款人提供額外的時間，我們正在非常努力地推動借款人還款，無論是通過房地產銷售，再融資還是資本重組。我們也在有選擇地關注一些貸款銷售。我們正在與借款人進行討論。我們對啟動這一進程給出了明確的期望，無論是再融資還是股權回顧（如果這是他們想要持有的資產，如果不是房地產出售的話）。在一些情況下，對於我們喜歡的信貸，我們可能會考慮修改和延長貸款以將其保留在投資組合中。同樣，根據具體情況，如果我們看到一些上行潛力，我們會選擇性地通過替代契約或可能通過止贖來收回房產。因此，這不僅適用於辦公室，對於您提到的辦公室貸款可能尤其如此。我們再次努力推動投資組合的移交。我們將在接下來的幾個季度繼續這樣做，我們正在尋求釋放資本，以便我們可以重新部署到更高收益的資產中。接受問題。

操作者

謝謝謝謝目前沒有進一步的問題。我想把發言權交還給傑克·泰勒，請他發表結束語。

傑克·泰勒（總裁兼首席執行官）

謝謝你，保羅。我們再次感謝所有加入我們的人以及你們的時間、關注和支持。我們期待報告進一步的進展並邁向我們公司的復興。謝謝

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司官方報表和財務信息，請參閱公司向SEC提交的文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。