社區醫療保健2026年第一季度收益電話會議：完整成績單

太好了非常感謝大家早上好，感謝大家今天參加我們的2026年第一季度電話會議。今天與我通話的有Bill Monroe、我們的首席財務官Leanne Stack、我們的首席會計官以及我們的資產管理高級副總裁Mark Kearns。我們的盈利公告和補充數據報告已於昨晚發佈，並在8 K表格上與我們在10 Q表格上的季度報告一起提供。此外，昨晚我們的網站上發佈了更新的投資者演示文稿。第一季度，這家老年行為醫院運營商（該公司六處房產的租户）支付了約30萬美元的租金，比上季度增加了10萬美元。2025年7月17日，該租户簽署了一份意向書，將其所有六家醫院的業務出售給一家經驗豐富的行為醫療保健運營商，並與該買家享有獨家經營權。買家正在完成法律和商業盡職調查，並已進入最終購買文件的起草階段，包括該公司擁有的六家醫院的新租賃。我們繼續與買家團隊保持頻繁的富有成效的溝通，以在交易進行時推進成交流程。我們無法提供關閉的具體時間或確定性，但是，隨着流程的推進，我們仍然致力於提供進一步的更新。從運營和資本回收的角度來看，我們第一季度都很忙碌，並且從收購的角度來看，我們繼續保持選擇性。由於租賃終止，我們本季度的入住率從90.6%下降至89.8%。然而，我們的租賃團隊非常忙於續訂和新的租賃活動，我們預計下個季度的租賃入住率將增長。我們的加權平均租期從7年小幅增加到7.1年，我們的資產管理團隊繼續為租户提供出色的服務，同時專注於物業運營成本。我們有三處房產正在進行重新開發，進行重大翻修，一旦重新開發或翻新完成，長期租户就會到位。其中最大的項目是一家行為醫療保健機構，於3月份獲得了入住證書。由於醫療保健許可要求，我們預計該房產將於2026年第三季度開始租賃並貢獻NOI。第一季度，我們在建設完成后以2850萬美元的價格收購了一個住院康復設施。我們簽訂了一份新租約，租約將於2044年到期，預計年回報率約為9.3%。我們還簽署了四處房產的最終買賣協議，將在竣工併入住后收購，預計總投資為9900萬美元。這些投資的預期回報率應為9.1%至9.75%。我們預計將於2026年下半年關閉其中兩處房產，並於2027年下半年關閉其余兩處房產。二月份，我們出售了佛羅里達州邁爾斯堡的一棟建築，並收到了約520萬美元的淨收益，導致房產銷售出現小幅損失。我們還從2025年底處置一處房產中獲得了約70萬美元的淨收益。上季度我們沒有在ATM機下發行任何股票。然而，我們將繼續評估資本回收機會，我們預計從選定的資產出售中獲得足夠的資本，再加上我們的左輪手槍可用性來資助短期收購。展望未來，我們將評估資本的最佳利用，同時保持適度的槓桿率水平以完成任務。我們宣佈了第一季度的股息，並將其提高到每股普通股48美分。這相當於每股1.92美元的年化股息，自IPO以來，我們很自豪每個季度都提高了股息。這會照顧我想涵蓋的項目，所以我會漢d事情交給比爾討論數字。謝謝你，戴夫。我現在將提供有關我們第一季度財務業績的更多詳細信息。我很高興報告總收入

社區醫療保健（NYSE：CHCT）周三舉行了第一季度財報電話會議。以下是電話會議的完整記錄。

此內容由Beninga API提供支持。有關全面的財務數據和成績單，請訪問https://www.benzinga.com/apis/。

在https://app.webinar.net/bBmv3xJ0EZd

社區醫療報告稱，受租金收入增加和房地產運營費用復甦的推動，2026年第一季度年收入增長4.8%，達到3150萬美元。

該公司宣佈了重大戰略舉措，包括以2850萬美元收購住院康復機構，並計劃以9900萬美元收購另外四處房產。

入住率下降至89.8%，但租賃團隊活躍，預計下季度入住率將有所上升。

該公司將季度股息上調至每股0.48美元，延續了自IPO以來連續季度上漲的趨勢。

管理層強調了將租户業務出售給新運營商的進展，法律和業務盡職調查已進入最后階段。

利息費用略有下降，但由於左輪手槍余額變化和利率對衝到期，預計第二季度利息費用將上升。

操作者

歡迎來到社區醫療保健信託2026年第一季度財報發佈在今天的電話會議上，公司將討論其2026年第一季度財務業績。它還將討論其業務各個方面取得的進展。講話結束后，電話線將開通進行問答環節。該公司的財報已於昨晚發佈，並已發佈在其網站www.chct.reit上。該公司希望強調，這次電話會議上可能討論的一些信息將基於截至2026年5月6日今天的信息，並且可能包含涉及風險和不確定性的前瞻性陳述。實際結果可能與此類聲明中列出的結果存在重大差異。爲了討論這些風險和不確定性，您應該審查公司在其收益發布中有關前瞻性陳述的披露，以及其向SEC提交的文件中的風險因素和MD & A。公司沒有義務更新前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來發展還是其他原因，除非法律可能要求。在這次電話會議上，公司將討論GAAP和非GAAP財務措施。兩者之間的對賬可在其網站上發佈的收益發布中查看。建議電話參與者，正在錄製此電話會議以供回放。此次通話的檔案將在公司的投資者關係網站上提供約30天，該檔案屬於公司。未經本公司事先書面許可，不得錄製或以其他方式複製或分發此電話。現在我想將電話轉給社區醫療保健信託首席執行官Dupuy。

杜普伊（首席執行官）

比爾·門羅（首席財務官）

從2025年第一季度的3010萬美元增長到2026年第一季度的3150萬美元，比去年同期年增長4.8%。總收入環比增長1.9%，主要是由於我們最近收購帶來的租金收入增加以及房地產運營費用回收增加，部分被最近的資本回收處置和淨租賃活動抵消。轉移到費用2026年第一季度房地產運營費用環比增加約36萬美元，達到640萬美元。這一增長是由於我們通常在一月和二月看到的幾處房產的掃雪機和公用事業費用季節性上漲。特別是，2026年第一季度的一般和行政費用總額為510萬美元，環比增加約33萬美元，主要是由於遞延薪酬的非現金攤銷增加以及我們典型的第一季度調整，由於年度員工工資上漲的時間，僱主HSA和401 k繳款和僱主税款逐年繳納。G和A沒有比2025年第一季度的510萬美元增加。由於第一季度減少了兩天以及我們的循環信貸安排的浮動利率略有下降，2026年第一季度的利息費用環比減少16萬美元，至680萬美元。我要注意的是，根據第二季度額外的一天，我們預計第二季度的利息支出會更高。我們當前左輪手槍余額的整整四分之一，其中包括2月份收購住院康復設施的淨借款以及3月底到期的7500萬美元利率對衝。2026年第一季度從FFO運營轉移到基金的資金為1，340萬美元，同比增長5.8%，而2025年第一季度FFO的資金為1，270萬美元。按稀釋普通股計算，FFO同比增長0.02美元，從2025年第一季度的0.47美元增至2026年第一季度的0.49美元，並與2025年第四季度FFO的0.49美元持平。2026年第一季度，來自運營或AFFO的調整資金（根據直線租金和股票薪酬進行調整）總計1540萬美元，同比增長4.1%，與AFFO的1470萬美元相比，2025年第一季度。2026年第一季度，AFFO按稀釋普通股計算為0.56美元，同比和環比分別高出0.01美元，較2025年第一季度和2025年第四季度AFFO的0.55美元。我們準備好的講話到此結束。多温。我們現在準備開始問答環節。

道爾文

我們現在開始問答環節。要提出問題，您可以在Touchstone手機上按Star，然后按One。如果您使用免提電話，請在按任何鍵之前拿起手機。如果您的問題已得到解決並且您想撤回您的問題，請按Star Then 2。此時，我們將暫停片刻以整理我們的名單。我們的第一個問題來自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。請繼續。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

哦，謝謝，早上好。戴夫，你對保證醫院的轉移發表了一些充滿希望的評論。聽起來事情正在取得進展，已經進入后期階段。你能多一點顏色嗎？你是否覺得我們即將結束，或者這有點像典型的政府工作，你知道，你必須享受這個過程，在這一點上，你知道，根據拍攝時鍾，你會想，好吧，我們應該在拍攝時鍾的點，你知道，這應該結束了。

戴夫

嘿，亞歷克斯。謝了謝謝你的問題。我們，我們感覺我們，我們在上個季度確實取得了一些進展。正如你所提到的，我們所看到的一些障礙與一些人有關，你知道，一些人從幾個支付費用的管理機構那里得到了一些未償債務的確認。因此，特別是因為它涉及到俄亥俄州醫療補助鞏固了欠的數額，但我們確實覺得我們正在取得良好的進展。公司高度參與，買家高度參與這個過程，我們確實覺得我們希望很快就能得到時間和一切的最終確認。所以我們這樣做，就像我在準備好的評論中所説的，我們目前正在交易文件和購買協議，我們希望在下個季度把這件事放在一個好的位置。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

好吧，聽起來確實很高興。第二個問題是，顯然老年住房如今風靡一時，MOB和我認為你們的傳統房產類型可能不那麼時尚，至少當你看公開股票價格時是這樣。當你們在市場上尋找收購時，這與你們在私人市場上看到的或那里看到的情況是一樣的嗎？是你。基本上，我想問的是您的收購渠道即將結束。我意識到您正在相對於成本資本進行管理，但我也在試圖瞭解估值環境中發生了什麼。如果有所有的醫療保健，私人資本只會流向老年住房。而且您的傳統目標班級仍然非常有吸引力。因此，您決定關閉管道更多地只是基於您的資金成本，而所有的報價再次被抬高，因此您感興趣的產品越來越少。

戴夫

不，這確實與后者有關，亞歷克斯。我的意思是，我們看到了許多收購。我們繼續每隔幾周召開一次投資委員會會議，討論機會。是的，如果我們處於不同的位置，並且不進行資本回收，也不因為我們不想通過ATM機籌集資金而對這些資產出售進行排序以獲得新資產，那麼我們肯定會看到我們喜歡投資的房產類型和機會類型。因此，你知道，就關注資本回收而言，我們正在做的是利用這個機會做兩件事。顯然，我們正在利用這一機會來削減一些吸引力較低的市場中的房產。你知道，我們出售了很多這樣的設施，我們在2025年出售了五處房產，在2026年又出售了另一處房產。因此，我們將此作為一個機會來真正精簡投資組合並改進投資組合。因此，就出售房產來購買房產而言，這並不是最有趣的，但這就是我們將集中時間和精力的事情。我們預計在今年下半年，隨着一些重建項目和我們一直在努力的其他項目上線，我們預計，你知道，開始發佈AFFO增長，我們希望這在市場上被視為積極因素，並使我們能夠開始做我們作為一家公司一直在做的事情，不僅通過租賃來提高投資組合的業績，而且通過收購來提高投資組合。太好了謝謝你，戴夫。謝謝，亞歷克斯。

操作者

我們的下一個問題來自Evercore的Jim Cameran。請繼續。

吉姆·卡米爾（股票分析師）

早上好.謝謝你們諾比斯，如果我發音正確的話，我相信收購的收益率約為9.3。這是一個缺口還是一個現金收益率？如果有差距，我只是想了解長期租約上的代表和自動扶梯是什麼。

戴夫

這是現金收益率，即9.3%的上限利率。那上面有什麼坎坷呢？吉姆，你的表現不是很清楚。你試圖。您是在問該房產的自動扶梯是什麼嗎？

吉姆·卡米爾（股票分析師）

是啊對不起，大衞。是的是的謝謝是什麼。因為你澄清了這是現金交易。謝謝然后...是的有代表性的自動扶梯是什麼？那麼它們是否代表其他正在輸送的資產？

戴夫

是的，它們是2%的自動扶梯，這與我們對其他正在研發的自動扶梯的預期一致。

操作者

太好了所以謝謝你。太好了再次感謝。如果您有問題，請按星號然后按1。目前我們沒有進一步的問題。我現在想將會議交還給管理層發表總結意見。交給你了。

達爾文

太好了謝謝，達爾文。感謝大家撥打電話。我們希望六月份在NHERI上見到你們中的許多人。謝謝

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