深圳「昔日第一高樓」地塊易主 央企華潤置地70.5億接盤

財聯社5月6日訊（記者 王海春）深圳「昔日第一高樓」地塊，易主了。

今日深圳成功出讓一宗位於龍崗區的涉宅用地。該地塊位於龍崗區龍城街道，土地面積169734平方米，規劃建築面積476800平方米，容積率3.26，用地性質為二類居住用地、商業用地，起始價70.45億元，起始綜合樓面價14776元/平方米。

上述地塊於本月掛牌，掛牌期自4月26日至5月6日15時止。最終，華潤置地以70.45億元的價格競得地塊，成交綜合樓面價14776元/平方米，溢價率0%。

值得一提的是，上述地塊此前在世茂集團手中，這一項目曾有着相當耀眼的光環，但其經歷卻相當坎坷。

2017年2月，世茂以239.43億元的底價競得深圳龍崗商住地塊，創當時深圳土拍總價第二高紀錄。世茂將這一項目命名為深港國際中心，擬投資超500億元，開發包含超高層主塔在內的「深港國際中心」，按世茂此前計劃，該項目將打造約700米的「深圳第一高樓」。

然而，在2021年11月，世茂流動性危機浮出水面，因公司資金出現問題，上述巨無霸項目之后陷入停工狀態。據瞭解，其競得的14宗地塊中，兩宗已經實現開發和銷售。

世茂出現流動性困難后，將該項目被列入資產處置清單，但項目未能找到接盤方。2023年7月，深圳市世茂新里程實業有限公司名下深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物被司法拍賣，該標的物起拍價130.44億元。然而，因無人報名，該標的物首次拍賣流拍。

2023年11月，上述資產進行第二次法拍，起拍價降至104.35億元；雖然價格進一步大幅度下降，但同樣因無人報名，該標的物第二次拍賣再次流拍。

2025年7月，據中信信託向投資人發送的《關於召開中信信託•深圳龍崗融資集合資金信託計劃2025年第一次受益人大會的通知》，通知提及，深圳市相關部門計劃以68億元的總價，對世茂集團旗下「深港綜合體項目」12宗地塊進行收儲。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，無論是239.43億元的深圳第二高總價「地王」，還是計劃總投資超500億元，打造「深圳第一高樓」，儘管地標特徵耀眼，但與當地產業、就業、配套的關聯度有限。隨着市場變得更加成熟，進入到人居時代，價格的變化也反映出市場告別一箇舊時代，進入到更加穩健的時期。

業內人士認為，華潤置地以70.45億元底價接盤深圳「昔日第一高樓」，是深圳運用「清理、調整、供應」手段優化項目規劃與實施條件，來盤活存量項目的成功實踐。

「首先是清風險，即深圳市政府部門以68億元對地塊進行收儲，全面梳理項目債權債務，實現歷史風險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變為淨地。其次是調規劃，取消超高層設計、變更用地性質、下調容積率，重構開發邏輯，迴歸市場剛需。最后是進行再供應，將清理完成、規劃優化后的地塊重新掛牌，優選穩健主體。對於大型地產項目，很大程度上還肩負着片區成熟度孵化的重任。該項目周邊有由華潤運營的大運中心體育場館及大運天地，可以在進行片區開發過程中形成協同運作之勢，相互賦能、借力。」李宇嘉表示。

從技術細節層面觀察，該地塊本地出讓的價格，具有一定優勢。

中指院分析師介紹，該地塊西南側不遠的G01045-0200號宗地，由中海於2025年1月16日以30.65億元的價格競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率達70.37%，即中海大運玖章項目。

另外，前述地塊再次掛牌出讓，建設要求較此前發生諸多變化。

據瞭解，該地塊本次出讓，用地性質進行了大調整，從此前純商業用地，變更為「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」。同時，業態結構也進行優化，住宅成為項目主角，面積達30.56萬平方米，佔總建築面積64%；商業部分則大幅縮減至14.35萬平方米，佔比僅30%左右。另外，下調了高度與容積率，放棄700米超高層規劃，容積率從原4.17降至3.26，降低建築密度之際，顯著提升居住舒適度。

「項目從超級商業地標轉型為大型宜居社區，開發邏輯也從地標溢價轉向以住養商、穩健開發。另外，開發模式創新方面，該地塊推出‘分宗開發、分期建設’模式。按照要求，競得人可拆分開發地塊，住宅部分須1年內開工、4年內竣工，商業和酒店可放寬至2.5年內開工、6年內竣工。該模式可有效應對原有規劃中商業體量過大、資金沉澱周期長的痛點，支持開發商優先開發並銷售住宅，實現資金回籠，再逐步推進商業部分的建設，顯著降低了項目整體資金壓力，提升了可持續性。」億翰智庫分析師表示。