大洗牌暗流湧動！前4月TOP100房企銷售破9000億：央國企「內卷」上位，誰還在牌桌上硬扛？

業績：TOP100房企1-4月銷售額降幅較1-3月縮小3.8個百分點，連續兩月縮窄

據中指研究院數據，2026年1-4月TOP100房企銷售總額為9004.5億元，同比降幅較1-3月縮小了3.8個百分點，連續兩個月縮窄。前段時間，部分重點城市出臺放松限購、購房補貼、提高公積金額度等政策，二手房市場活躍度明顯提升，逐漸傳導到新房市場。4月單月，TOP100房企銷售額同比降幅較3月單月縮小14.5個百分點。其中，保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、中國金茂、建發房產、保利置業等企業銷售業績同比增長明顯。一方面，這些企業2025年拿地較為積極，拿地陸續轉化為新上市貨源，保證了銷售的可持續性。另一方面，拿地高度聚焦在北上廣深及強二線城市，如保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、中國金茂2025年拿地金額在上海、北京佔比較高，當前市場恰恰是由這些核心城市率先回暖。因此，去年精準「備貨」核心區，今年正好對接核心區的釋放需求，帶動了銷售業績的提升。TOP100房企權益銷售額為6349.7億元，權益銷售面積為3090.9萬平方米。

圖：2022年1月-2026年4月TOP100房企累計銷售額均值及增速情況

注：文中分析所用銷售額，如無特別説明，均指全口徑銷售額。

陣營數量：單純追求做大規模的時代已終結

2026年1-4月，百億房企20家，較同期減少5家；五十億房企34家，較同期減少18家。百億企業數量較少意味着房地產單純追求做大規模的時代已終結，行業競爭邏輯正轉向產品力、服務力和財務穩健性。同時，一定程度上也是過去高負債、高風險企業通過債務違約或業務萎縮被動掉隊的必然結果，今天留在牌桌上的企業「含金量」更高。

圖：2023年至2026年各年1-4月百億、五十億房企數量

熱銷項目：突出的產品力和品牌影響力為項目熱銷保駕護航

4月，熱銷項目類型城市分化較大，產品力和品牌影響力成為項目熱銷主要原因。具體來看，主力熱銷項目類型城市分化較為明顯，北京仍以剛需項目為主；上海、深圳、杭州等城市則多為高端豪宅類產品。熱銷項目主要表現有以下幾個特徵：其一，產品力突出，性價比高。部分項目雖然為剛需、改善類產品，但區位及周邊配套較好，突出的產品力更提升了項目的性價比。如中建.方程國賢府雖為剛需盤，但配有4個架空層，為剛需項目較少的配置。保利.都匯和煦雖為改善盤，但類一梯一户+全明梯廳設計，打造豪宅配置。其二，品牌力保駕護航。熱銷項目開發商多為央企、國企或在本土紮根多年的民營房企，依靠雄厚的資本底藴、穩健的交付兑現能力以及長期積累的良好產品聲譽，迅速建立起消費者的信心，從而在市場競爭中佔據優勢地位。如中建.方程國賢府為「中建」系企業打造，3月國賢府PARK取得不俗銷售業績直接帶動「國賢府」IP大熱，本月該項目推出也是藉着該品牌的影響力實現了熱銷。中環麓島也再次延續3月的銷售熱度，4月第三次認購成績較好。其三，核心或潛力區位價值高。部分項目佔據主城核心腹地，或緊鄰重點規劃的新興板塊，不僅坐擁立體化交通路網帶來的通達性，更因捆綁了優越的教育資源等不可複製的稀缺要素，使得資產具備極強的抗風險能力與增值預期，從而構成了購房者決策時的核心動因。

表：2026年4月部分熱銷樓盤情況

土地市場：核心城市表現較好，仍有高溢價地拍出

4月，房企拿地仍趨審慎，300城住宅用地成交面積、出讓金同比仍下降。投資佈局進一步向核心城市聚焦，上海、深圳、杭州多宗地塊竟拍出高溢價，如深圳龍華區民治街道地塊經60輪競價，由天健以溢價率40%獲取；上海徐匯區S031201單元xh290-09地塊溢價率達25%；杭州成交10宗宅地8宗溢價，3宗溢價率超40%，其中西湖區雙橋單元XH020203-05地塊經73輪競價，溢價率達60%。蘇州、南京土拍表現較一般。

展望：市場整體仍處築底過程中，分化態勢延續

政策層面，4月中央政治局會議指出要「努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新」。地方層面，深圳出臺樓市新政，從限購和公積金兩端發力——限購方面，符合條件的深户及連續繳納1年社保/個税的非深户家庭，可在福田、南山及寶安新安街道增購1套住房，持有效居住證的非深户可在上述區域購買1套且無需社保/個税；公積金方面，個人和家庭貸款額度分別提高至70萬元和130萬元，首套、多子女等情形可累加上浮，最高上浮170%，家庭最高可貸351萬元。同期，武漢、南京、濟南、青島等多地優化公積金貸款政策，福建發行約129億元專項債券用於收回收購閒置存量土地。

短期來看，目前房地產市場整體仍在築底階段，分化特徵顯著，市場修復態勢仍需鞏固。核心城市在「好房子」項目入市帶動下有望維持一定熱度，二手房「以價換量」態勢延續。