成績單：MFA Finl 2026年第一季度盈利電話會議

謝謝，哈爾，大家早上好，感謝大家加入我們參加MFA Financial 2026年第一季度財報電話會議。今天和我在一起的有我們的總裁兼首席投資官布萊恩·沃爾夫森（Brian Wolfson）、我們的首席財務官邁克·羅珀（Mike Roper）以及我們高級管理團隊的其他成員。我將就宏觀、經濟和政治格局發表一些一般性評論，然后提供MFA業務舉措和投資組合活動的最新情況。然后，在我們開始提問之前，我會把電話轉給邁克，然后再轉給布萊恩。回到2026年第一季度的市場狀況，這在很大程度上是兩種市場環境的故事。今年年初，固定收益市場繼續強勁的投資者需求和2025年下半年經歷的低波動性。經濟繼續展現出彈性，勞動力市場似乎趨於穩定，特別是2月初1月份非農工資單出人意料地強勁。抵押貸款表現尤其良好，這也得益於一月初GSE購買2000億美元的機構抵押貸款支持證券的指令。不幸的是，這場盛宴隨着伊朗戰爭的爆發而突然結束，這場戰爭加劇了波動性，推高了利率，大幅推高了油價，能源價格上漲，對通貨膨脹的擔憂重新抬頭，市場調整了今年晚些時候減少甚至不降息的預期。在此背景下，抵押貸款息差大幅擴大，並導致MFA第一季度的經濟回報率為-1.2%。然而，儘管市場波動和地緣政治緊張局勢加劇，市場仍然開放有序。我們在3月份對兩個非QM證券化進行了定價，雖然利差略有擴大，但市場運作正常。這證明了這些市場在過去四年中的擴張、成熟和深度。這兩筆非QM證券化中的第二筆是對之前兩筆交易的重新槓桿，這是我們經常所説的被低估的期權來源的一個很好的例子，我們有能力在這些交易季節和付款時贖回這些交易，使我們能夠降低借貸成本並釋放額外的資本。第一季度，我們的投資組合增至125億美元，並增加了近7億美元的機構，包括To Be Announced（TBA）、4.71億美元的非QM貸款和Lima One發起的2.19億美元的商業目的貸款。我們的資產管理團隊繼續努力解決投資組合中的拖欠貸款。這可能非常耗時，但我們的團隊十多年來一直在解決拖欠貸款，其中大部分都是作為不良貸款購買的，它們是業內最好的，並且獨特地適合這項任務。最后，我們的聽眾會記得，我們在去年第三季度開始了一項計劃，通過ATM機發行兩次未發行的優先股的額外股份，並使用收益以大幅折扣回購普通股。雖然到目前為止，該計劃的規模不大，但這是非常增值的，而且重要的是，因為我們以優先股的形式發行股票，儘管回購了普通股，但我們並沒有縮小我們的股票基礎。最后，我們繼續尋求MFA和利馬一所的費用削減，邁克很快就會討論這一問題。我要指出的是，我們已經增加了一個額外的可分配收益指標，我們是應分析師和投資者的要求而引入的。在已實現信貸損失之前的可分配收益，Mike稍后將對此進行更詳細的描述。我們相信，這個新的DE指標提供了一個有用的代表，説明我們如何看待投資組合的盈利能力，對於那些關注商業抵押貸款REITs的人來説，這應該是一個非常熟悉的概念。總的來説，MFA擁有多元化的業務戰略，包括多個有吸引力的目標資產，t類別具有強大的採購這些資產的能力、可靠且經過驗證的獲得持久無追索權槓桿以產生有吸引力的ROE的能力、高度勝任的內部資產管理能力、對費用管理的敏鋭關注以及證明負責任的資本發行理念。我現在將把電話轉給邁克，討論我們的財務業績。

謝謝克雷格，大家早上好。截至3月31日，GAAP淨價值為每股12.70美元，經濟淨價值為每股13.22美元，較2025年底下降約3.8%。MFA再次支付普通股息0.36美元，季度總經濟回報率為負1.2%。第一季度，MFA的GAAP虧損約為100萬美元，即每股基本普通股虧損0.11美元。我們本季度的GAAP業績受到利率上升和利差擴大導致約2，880萬美元投資組合按市值計算淨虧損的不利影響。3月31日，受去年末降息和投資組合增長的推動，該季度淨利息收入為5，920萬英鎊，高於第四季度的5，550萬英鎊。這些好處被本季度我們過渡性貸款組合中貸款轉為非應計狀態而導致總計350萬美元的利息收入逆轉部分抵消。在G和A方面，我們很高興地報告，我們的成本削減計劃再次取得了重大進展。二月份，我們達成了一系列協議，將公司總部遷至紐約的新地點，無需支付任何提前租賃終止費。由於這些協議，我們預計我們報告的G & A中會出現一些短期噪音，包括本季度確認的240萬美元加速非現金折舊費用，以及第二季度預計額外的500萬美元。在這些加速的非現金費用之后，我們預計將實現與搬遷相關的運營費率費用每年減少約400萬美元，即在我們之前租賃的剩余期限內總共減少近4000萬美元。包括搬遷帶來的預期節省，我們現在估計，與2024年的水平相比，我們的費用削減計劃每年可節省近2000萬美元的運營費用。轉入DE，第一季度可分配收益約為3，110萬美元，即每股0.30美元，高於第四季度的每股0.27美元。這一增長主要歸因於與租賃修改相關的0.03美元福利以及Lima One約0.02美元抵押貸款銀行收入的增加。這些好處被與REO的更高的持有成本和我們公允價值貸款的更高的已實現信用損失相關的總計0.02美元費用部分抵消。我們仍然專注於增長ROE，我們繼續預計我們的DE將在今年晚些時候開始與我們的共同股息水平重新趨同。正如克雷格本季度早些時候提到的那樣，我們正在引入一項額外的非GAAP指標，該指標進一步調整我們的可分配收益，以排除以公允價值持有的住宅整體貸款的已實現信用損失。我們提供這一新披露是爲了提供有關我們可分配收益的更多背景信息，因為我們傳統多家庭投資組合的信用損失繼續流經我們的DE。正如我們在之前的電話會議中指出的那樣，由於解決不良貸款直到貸款在我們的GAAP業績和公允價值中被下調很長一段時間后纔會影響我們的DE，因此這些損失可能會掩蓋投資組合當前的盈利能力。雖然信貸損失是信貸資產投資的正常且經常性的部分，但我們預計，Lima One遺留多家庭投資組合的解決以及流程和承保的更廣泛改進應會導致最近年份的損失率顯着降低。因此，我們相信，在我們解決這些問題遺留資產時，這個新指標以及我們報告的GAAP業績和我們現有的DE披露可以讓投資者更清楚地瞭解我們投資組合的基本盈利能力。雖然貸款解決的時間和由此產生的信貸費用可能很難可靠預測，但我們預計遺留過渡貸款組合的已實現信貸損失將會加速在第二季度有意義地派息，然后隨着2026年下半年和2027年上半年開始正常化。因此，我們預計可分配收益（DE）和這項新的補充可分配收益（DE）指標之間的差異將隨着時間的推移而大幅縮小，並且隨着決選過渡投資組合的持續減少，我們預計將重新評估這項新指標的有效性。最后，在季度結束后，我們估計截至周五營業結束時，我們的經濟賬面價值與第一季度末大致持平。我現在想把電話轉給Brian，他將討論我們的投資組合和Lima One。

MFA Finl（紐約證券交易所代碼：MFA）周二公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

Benzinga API提供對財報電話會議記錄和財務數據的實時訪問。請訪問https://www.benzinga.com/apis/瞭解更多信息。

在https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?上觀看網絡廣播webcastid=gPDAxTgM

MFA Finl報告稱，受地緣政治緊張局勢和利率上升導致市場波動的影響，2026年第一季度經濟回報率為負1.2%。

該公司的投資組合增長至125億美元，其中非QM貸款、機構證券和商業目的貸款大幅增加。

管理層推出了新的可分配收益（DE）指標，讓投資者更清楚地瞭解投資組合收益，預計DE將在2026年晚些時候與普通股息保持一致。

MFA Finl和Lima One的成本削減舉措估計每年可節省2000萬美元，預計公司總部搬遷將進一步節省成本。

該公司於3月份成功完成了兩項非QM證券化，儘管利差擴大，但仍表現出市場運營的彈性。

Lima One的發起活動強勁，創造了770萬美元的抵押貸款銀行收入，預計將持續增長。

住宅貸款組合的拖欠率上升至7.8%，主要是由於遺留的多家庭賬簿問題，但隨着問題資產的解決，預計拖欠率將正常化。

管理層對其資產標記流程仍然充滿信心，並指出解決拖欠貸款帶來的收益。

操作者

歡迎來到MFA Financial 2026年第一季度財務業績。此時，所有參與者都處於僅聽模式。正式演講后將進行問答環節。如果有人在會議期間需要接線員幫助，請按電話鍵盤上的星號鍵。作為提醒，本次會議正在錄製中。我現在首先請總法律顧問哈爾·施瓦茨（Hal Schwartz）發言。

哈爾·施瓦茨（總法律顧問）

謝謝，謝謝接線員，大家早上好。今天電話會議上討論的信息可能包含或指有關MFA Financial，Inc.的前瞻性陳述。這反映了管理層對MFA未來業績和運營的信念、期望和假設。當使用時，非歷史性的陳述，包括包含諸如將、相信、期望、預期、估計、應該、可能、會或類似表達的陳述，旨在識別前瞻性陳述。所有前瞻性陳述僅在其發表之日發表。這些類型的聲明受各種已知和未知風險，不確定性，假設和其他因素的影響，包括MFA截至2025年12月31日的10K表格年度報告中所述的風險，以及可能不時向證券交易委員會提交的其他報告。這些風險，不確定性和其他因素可能導致MFA的實際結果與其所作的任何前瞻性陳述中的預測，表達或暗示存在重大差異。有關MFA使用前瞻性陳述的更多信息，請參閱MFA 2026年第一季度業績新聞稿中的相關披露。感謝您抽出時間。我現在想把這個電話交給MFA首席執行官克雷格克努森。

克雷格·克努森（首席執行官）

邁克·羅珀（首席財務官）

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

謝謝，邁克。我們在第一季度收購了超過10億美元的住宅抵押貸款資產。這包括4.71億美元的非QM貸款，近4億美元的機構證券，以及3億美元的待宣佈貸款（TBA）和2.19億美元的利馬商業貸款。一個非QM仍然是我們最大的資產類別。在本季度，我們的非QM賬簿增加到55億美元。我們新增了4.71億美元的新貸款，平均票息為7%，LTV為68%。儘管我們的投資組合近年來隨着更廣泛的非QM行業而顯着增長，但我們仍然高度關注信貸質量，並在收購前繼續審查每筆貸款。我們的非QM賬簿中的信用表現仍然強勁，違約率略高於4%。本季度我們發行了兩筆證券化。首先，3月初，我們發行了第22筆非QM交易，以平均票息5.12%的價格出售了3.26億份債券。該交易中新發放的貸款的平均票息超過7%。3月晚些時候，我們重新將4億多筆老練的非QM貸款證券化，這些貸款是我們幾年前發行的兩筆交易中的。這一槓杆釋放了約4000萬美元的現金和額外的融資能力。我們預計這一舉措將增加我們未來的收益。在本季度，我們繼續擴大我們的代理組合，目前規模超過35億美元。在中東局勢升級引發更大範圍的拋售后，我們本季度的投資繼續專注於低派息規格池。利差較緊身褲擴大了近40個基點，我們利用波動性在3月下旬建立了3億TVA頭寸。自季度末以來，利差已收緊約10個基點。我們預計根據市場狀況和過剩投資能力增加投資組合。轉向Lima One，Lima在第一季度發放了2.19億美元的商業目的貸款。其中包括1.45億美元的新過渡貸款和7400萬美元的租賃定期貸款。我們繼續以溢價向第三方投資者出售較長期限的租賃貸款。本季度我們銷售了8100萬輛，產生了270萬美元的銷售收入收益。利馬的抵押貸款銀行收入增至770萬美元，比第四季度增長34%。在本季度，隨着我們的批發渠道最近開放以及多家庭貸款的重新啟動，利馬的月度提交和發起渠道達到了2024年以來的最高水平。我們預計利馬對我們收入的貢獻將從現在開始增長。最后，談到我們的信貸表現，本季度，我們的住宅貸款組合的拖欠率上升至7.8%。這一增長主要是由我們遺留的多户家庭書籍中默認活動增加推動的，值得提醒的是，該書籍在過去兩年一直處於決選模式。自季度末以來，我們在縮小多家庭賬簿和解決不良貸款方面取得了進一步進展。我們的拖欠率已經回落至7.3%。我們期待着在今年將這些資本回收到創收資產中。總而言之，第一季度對於我們的投資平臺來説是一個富有成效的季度。我們擴大了投資組合，我們執行了兩項非QM證券化，在利馬1號看到了強勁的勢頭，並繼續將我們的信貸借款轉向非按市值計價的融資。我們相信，目前的環境使我們在未來一年處於有利地位。接下來我們把電話轉給接線員提問。

操作者

謝謝女士們、先生們，現在我們開始問答環節。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。確認音將表明您的線路已在問題隊列中。如果您想從隊列中刪除您的問題，可以按星號二。對於使用揚聲器設備的與會者，可能需要在按星號鍵之前拿起聽筒。再問一次，請按手機上的星號一。我們暫停一下，請大家提問。您的第一個問題來自kBW的Boaz George。請說出您的問題。

Boaz George（股票分析師）

是的，早上好。實際上，季度末剩余的多家庭過渡投資組合中有多少資本被束縛？您對DE和股息之間趨同的指導是否也包括對其的重新部署？嘿，波。是的？首先要回答您的第二個問題，關於年底前DE重新融合的前瞻性指導確實包括一些問題資產的預期償還以及重新部署到我們的目標資產中。要回答您關於多家庭賬簿中鎖定了多少資本的問題，它剛剛超過1億。季度末1.01億。好的，太好了，謝謝。然后是費用。因此，在第二季度之后，這種噪音隨着貶值而結束，未來支出的運行率如何？

邁克·羅珀（首席財務官）

是的，所以我認為由於各種原因，我們的G & A中總是會有一點噪音。因此，例如，本季度我們有約400萬美元的加速非現金股票補償費用，這與過去幾年第一季度一致。然后是加速折舊的2.4。因此，如果你以這個季度為單位，並對那些計時器進行正常化，那麼每季度大約一美分，或者每季度一百萬美元的租賃變更，我認為這對於GNA的運行率來説是一個相當好的開始。

Boaz George（股票分析師）

好吧每一個Q都會有一個非現金補償片，這會讓它稍微增加一點。是啊因此，會計規則要求我們在授予日期而不是三年服務期內支付向符合退休資格的員工發放的獎勵。好吧好的太好了謝謝

操作者

您的下一個問題來自瑞銀集團的Marissa Wilbos。請說出您的問題。

瑪麗莎·維爾博斯（股票分析師）

謝謝早上好。關於機構MBS投資組合，我們應該如何思考？您最終是要輪換回非QM和BPL，還是這是投資組合中的戰略重新加權？

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

是的，我認為我們很可能會有一些風險敞口，但風險敞口的水平將有所下降，這取決於信貸方面的吸引力。因此，隨着利馬的產量增長，你可以期待代理組合，因為我們收到的工資下降。你知道，除了非QM購買之外，我們還可以出售債券來幫助為Lima One的增長提供資金。

瑪麗莎·維爾博斯（股票分析師）

好的太好了對於Lima One來説，在服務承保方面，它在人工智能和自動化方面的立場如何？我的意思是，您願意為26、27歲分擔成本目標嗎？

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

我知道我們正在努力將那里的G和A減少10%以上，我們正在這樣做。我們在第一季度提高了一些效率。你知道，我們正在那里利用人工智能，利用四進制和Human pic人工智能基礎設施來幫助加速這些行動。你知道，目前還不清楚在什麼時候，你知道，是否有確切的成本削減百分比。我們可以説人工智能將惠及業務，但你知道，這是我們正在探索的事情之一，並且將在我們利用那里的人工智能代碼和代理時帶來持續的好處。

瑪麗莎·維爾博斯（股票分析師）

好的太好了謝謝

操作者

您的下一個問題來自Jones Trading的Matthew Erdinger。請說出您的問題。

Matthew Erspel（股票分析師）

嘿，早上好夥計們。感謝您像談到多家庭一樣回答這個問題。是否有什麼特別導致拖欠率逐季大幅增加？

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

嗯，整個投資組合實際上是，你知道，貸款結構是三年期，相當於兩年期延期。所以它們都真正成熟了，並且已經被延長了。所以，你知道，在這一點上，借款人可能一直在試圖獲得再融資，但他們意識到他們無法獲得與最初借入的相同金額的收益。所以他們就到此為止了，我們必須處理財產或制定共同解決方案。但實際上，我認為事實是，他們已經接近生命的盡頭，在某些情況下，借款人無法及時重新投資或出售財產，你會看到更多的拖欠。

Matthew Erspel（股票分析師）

明白了。然后，就與此相關的而言，我們應該期望你們將其中一些房產帶入，穩定下來然后出售，或者你們是否會尋找他們只是進入市場，走出去，看看他們能得到什麼，然后從資產中繼續前進？

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

我的意思是，這真的是一個個案的基礎上。我們將根據所需的時間和資本，在有意義的地方穩定一些資產。但在某些情況下，完成競標並繼續前進是有意義的。

Matthew Erspel（股票分析師）

明白了。這很有幫助。對我來説，最后一個問題是，與此相關，我很感激您在那里進行調整，當您説您預計第二季度虧損將有意義地加速時，我們是否應該預期一個與去年第三季度和第二季度類似的數字？

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

是啊所以聽着，正如我在準備好的講話中所説，確實很難對損失何時到來做出可靠的預測。每個止贖過程都是不同的，每個借款人都是不同的，而且每個季度之間很容易存在一些時間差異。我認為，從短期來看，我們預計這主要是在第二季度，我們預計多家庭決議的信貸損失將達到十幾歲。正如我所説，我們的指導是2026年下半年的部分原因是，這些不良多家庭貸款將持續到下一季度，其中一項不良貸款可能是可分配收益（DE）波動3或4美分，或者説是決議的時機。但你知道，我們的基本情況是第二季度信貸損失的中高水平，然后在下半年開始正常化並進入27年。

Matthew Erspel（股票分析師）

我很感激你的評論。這很有幫助。

操作者

謝謝

Mikhail Goberman（股票分析師）

您的下一個問題來自Citizens jmp的Mikhail Goberman。請說出您的問題。嘿，早上好夥計們。希望大家都過得好。

克雷格·克努森（首席執行官）

早上好.

Mikhail Goberman（股票分析師）

如果我可以澄清一件事。當您談論下半年的可分配收益與36美分股息匯合時，您指的是您在第一季度打印的當前30美分數字還是之前已實現的34美分信貸損失數字？

邁克·羅珀（首席財務官）

是的，這指的是我們的30美分DE或帶有損失調整的DE。

Mikhail Goberman（股票分析師）

謝謝你。看看利馬1號管道，你們對未來的產品、產品組合有何看法？顯然，這是一個非常好的開局季度。你們是否認為第二季度、第三季度的勢頭有所增強？是的，你們對未來產品組合的看法？

邁克·羅珀（首席財務官）

是的我的意思是，所以現在的混合實際上是在過渡期和租賃之間分開的，因為我們在網上批發了更多。我們可以看到租賃方面的增長，這可能會加速，但我們也看到過渡方面的巨大增長。因此，當我們説管道，排序的最高水平，這是在過去幾年中，這是正負2億的時刻。你想想管道轉換成實際貸款的比例通常是，比如説，50%到60%到75%，這取決於息票時間，你有什麼。因此，在短期內，每月可能會增加或減少1億，我們仍然希望從那里增長。你知道，有一件事我們還沒有真正擊中是多家庭是重新啟動，但管道和意見書，這真的不包括多家庭的數字。所以我們仍然認為，你知道，這是一種，我們處於緩慢增長模式。我們看了很多貸款，但我們還沒有，我們還沒有關閉任何東西。所以，你知道，希望是真的上線，你知道，也許在今年下半年。你知道，這確實有助於加速我們在過渡和租賃方面所做的工作的基礎上的增長。

Mikhail Goberman（股票分析師）

謝謝你們謝謝，米哈伊爾。謝謝

操作者

只是提醒觀眾問一個問題。按手機上的Star 1。您的下一個問題來自btig的Doug Harder。請說出您的問題。

Doug Harder（股票分析師）

謝謝.關於過渡性貸款，請提醒我們這些貸款是在什麼級別上標記的，以及我們應該如何考慮決議、閲讀這本書以及對賬簿價值的任何影響。

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

是的，我會先回答你問題的后半部分。我們每季度將這些貸款標記為公允價值。這不僅僅是我們在信用損失情況下所期望的。這就是我們認為我們可以出售貸款的目的。所以，你知道，拖欠過渡貸款並沒有一個巨大的市場。因此，貸款滾動拖欠可能會對其公允價值產生相當大的影響，即使我們認為LTV足夠好，可以對該資產進行嘲笑。至於，你知道，馬克水平，你知道，我認為，正如我幾秒鍾前所説的，這是一個關於當前貸款與拖欠貸款的故事。你知道，當前的貸款，你知道，所謂的10%、11%的息票往往被標記為略低於面值。而拖欠貸款，它實際上是在貸款的基礎上。我認為投資組合的加權平均值，或者我應該説多户家庭投資組合的總折扣剛剛超過5000萬。而單户家庭可能接近1500萬到2000萬美元的折扣。所以我是説，我想是的。這隻取決於最終的決議。但你覺得在拖欠貸款方面你相當保守。

Doug Harder（股票分析師）

是的，當然。你知道，我們一直對我們的評分過程感到非常自豪，並且有極端的

布萊恩·沃爾夫森（總裁兼首席投資官）

對我們的分數水平的信心。我認為我們在過去幾個季度已經説過，當我們解決了一些拖欠貸款時，你知道，通常不會普遍、幾乎、幾乎完全產生收益。你知道，這個季度我們解決了另一個問題。我認為這是1.6億美元的拖欠貸款，與我們之前對這些資產的損益相比，本季度產生了約1400萬美元的收益。所以，你知道，所有的經驗證據，包括我們在前幾個季度執行的貸款銷售，讓我們對標記這些資產的位置充滿信心。

Doug Harder（股票分析師）

謝謝謝謝，道格。

操作者

謝謝目前沒有進一步的問題。所以我會把它還給克雷格·努森做結束語。謝謝

Craig Knudsen（首席執行官）

好的，感謝大家對MFA Financial的關注，我們期待着在8月份宣佈第二季度業績時再次與您交談。謝謝

免責聲明：此成績單僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司官方報表和財務信息，請參閱公司向SEC提交的文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。