多元化醫療保健2026年第一季度盈利電話會議記錄

謝謝馬特。大家早上好，感謝大家參加我們今天的電話會議。DHC第一季度業績強勁，展示了我們積極的資產管理與擴大運營合作伙伴深厚的專業知識的強大結合。我們在2025年對Shop產品組合進行的戰略變革繼續取得成果，第一季度與我們專注於推動收入、費用協同效應和整體利潤率提高的展望保持一致。展望未來，我們完全有能力利用強大的順風，包括人口老齡化帶來的需求激增以及老年住房新供應管道歷史新低。我們相信，我們一流的運營商和強化的資產負債表將繼續推動卓越的業績，併爲我們的股東創造巨大的長期價值。談到昨天收盤后的季度，DHC發佈了第一季度業績，反映了我們業務的持續進展。我們報告正常化FFO為3，310萬美元，即每股0.14美元，調整后EBITDA RE為7，400萬美元，均遠高於分析師的共識估計。合併NOI同比增長4.7%至759億美元。我們的同一房產Shop投資組合的NOI同比強勁增長13.5%，達到4，430萬美元。這是由同一房產出租率增長110個基點和平均月利率增長5.9%推動的。我們的連續業績反映了我們主動資產管理戰略的好處，新運營商合作伙伴關係的貢獻變得更加明顯。我們的同一物業NOI利潤率擴大160個基點至14.9%，入住率保持在82.4%。利潤率的提高是由利潤和利潤的進步推動的。在收入方面，1月份70%的投資組合平均年增長4.5%，以及居民護理水平的有利轉變，這在很大程度上支撐了增長。在費用方面，我們的進展同樣令人印象深刻，並展示了我們新運營合作伙伴的直接影響。例如，在本季度，我們獲得了新的飲食和食品飲料合同，這同時增強了居民體驗，同時鎖定了今年的顯着成本節約。此外，隨着合同勞動力的減少以及區域和社區勞動力成本的適當調整，勞動力成本的一個關鍵領域繼續趨於緩和。這些早期結果直接證明了我們的運營商正在為產品組合帶來更嚴格的紀律和更嚴格的成本控制，我們對我們提高效率的能力仍然持樂觀態度。在運營勢頭的基礎上，我們越來越專注於選擇性地將資本部署到高回報投資回報率項目中，以推動有機增長。我們的戰略旨在重新定位利用不足或關閉的熟練護理部門，並將其轉變為獨立生活、輔助生活或記憶護理。我們已經確定了16個社區的機會管道，其中包括第一階段的六個社區。這六個初始項目預計耗資約2000萬美元，並將為投資組合增加約150個單位，與我們對更換成本的看法相比，每單位成本顯着降低，並創造直接的內在價值。由於我們目前吸收了這些空置翼樓的持有成本，因此這些項目預計將在完成后立即增加收益，預計回報將在十幾歲左右開始。除了直接的財務回報之外，這些轉換還增強了整個社區的營銷能力，改善了銷售周期和居民的預期居住時間。我們相信這些項目代表了DHC資本的令人信服且嚴格的使用，我們預計這些重新定位將在未來幾個季度開始。談到我們的醫療辦公室和生命科學產品組合，我們在第一季度交付了 紮實的成果。同一物業的入住率同比增長60個基點至95.3%，產生NOI 2540萬美元，比去年增長3.7%，環比增長4.8%。租賃活動良好，新租賃和續租面積為169，000平方英尺，租金比之前租金高出12%，加權平均租期為9.5年。展望未來，我們的醫療辦公室和生命科學投資組合中略高於9%的年化租金收入預計將在2026年到期，其中304，000平方英尺（約佔年化租金收入的4.9%）預計將空置。本季度結束后，我們簽署了總計390，000平方英尺的租約，其中主要包括佔2027年租賃量29%的續約。轉向我們的資本市場和資產負債表計劃，3月份，我們出售了13個未受約束的非核心商店社區，總收益為2300萬美元，4月份，我們還對我們的兩處房產行使了土地租賃購買選擇權，總購買價格為1450萬美元。通過消除這些表現良好的社區的地租，我們能夠充分利用資產的經濟性，並預計這項投資將產生低至青少年中期的回報。隨着DHC大規模資本回收計劃的完成，我們已經從投資組合轉型過渡到價值創造。鑑於我們當前的資本結構，包括成本相對較低的債務以及2028年之前的到期日，我們認為當今資本的最佳用途之一就是再投資於我們自己的資產。總之，我們強勁的第一季度業績驗證了我們的戰略，並增強了我們對2026年剩余時間的信心。在有利的人口趨勢和有限的新供應增長的支持下，老年住房的需求基本面仍然引人注目。我們相信，我們採取的這些行動是爲了加強運營、減少槓桿和增強權能。我們的同類最佳陣容為DHC奠定了基礎，以實現持續的盈利和現金流增長，我們仍然致力於為股東提供有吸引力的總回報。説完，我就把電話轉給安東尼。

多元化醫療保健（NASDAQ：DHC）周二公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

Benzinga API提供對財報電話會議記錄和財務數據的實時訪問。請訪問www.example.com瞭解更多信息。

完整的財報電話會議可在www.example.com上獲取webcastid = azi4iaab

多元化醫療集團公佈了強勁的第一季度業績，正常化FFO為3，310萬美元，超出了分析師的預期。調整后EBITDA RE達到7400萬美元。

戰略舉措包括利用老年住房的需求、提高運營效率以及將資本部署到高投資回報率項目中，例如改造未充分利用的護理翼。

該公司重申了2026年的指引，預計正常化FFO在每股0.52至0.58美元之間，表明對未來盈利和現金流增長充滿信心。

操作者

早上好，歡迎參加多元化醫療保健信託2026年第一季度財報電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。如果您需要幫助，請按Star鍵並按零鍵向會議專家發出信號。今天的演講結束后，將有機會提問。要提出問題，您可以在按鍵電話上按Star，然后按1。要撤回您的問題，請按Star然后按2鍵。請注意，此活動正在錄製中。我現在想把會議交給投資者關係經理馬特·墨菲（Matt Murphy）。請繼續。

馬特·墨菲（投資者關係經理）

早上好.與我一起參加今天電話會議的還有總裁兼首席執行官Chris Bellotto、首席財務官兼財務主管Matt Brown和副總裁Anthony Paula。今天的電話會議包括管理層的演講，然后與賣方分析師進行問答。請注意，未經公司事先書面同意，嚴格禁止錄製和轉播今天的電話會議。今天的電話會議包含1995年《私人證券訴訟改革法案》和其他證券法定義的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述基於DHC的信念和期望。截至今天（2026年5月5日星期二），公司沒有義務修改或公開發布對今天電話會議上所做前瞻性陳述的任何修改結果，除非通過向美國證券交易委員會或美國證券交易委員會提交文件。此外，此看漲期權可能包含非GAAP數字，包括來自運營的標準化資金或標準化FFO、淨運營收入或NOI以及現金基礎淨運營收入或現金基礎NOI。這些非GAAP指標與淨利潤的對賬可在我們的財務業績包中找到，該包可在我們的網站www.dhcreat.com上找到。實際結果可能與任何前瞻性陳述中的預測存在重大差異。有關可能導致這些差異的因素的更多信息包含在我們向SEC提交的文件中。請投資者不要過度依賴任何前瞻性陳述，最后，我們將就此電話會議提供指導，包括NOI。作為我們指導的一部分，我們不會提供這些非GAAP指標的對賬，因為此類對賬所需的某些信息在未經不合理努力或根本無法獲得，例如與房地產處置相關的損益或減損費用。説完，我現在想把電話轉給克里斯。

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

安東尼·保拉（副總統）

謝謝克里斯，大家早上好。第一季度，我們的合併相同房產現金基礎NOI為7590萬美元，同比增長8.6%，環比增長7.8%。我們繼續看到我們的商店部門的增長，同一房產的NOI同比增長13.5%。當根據2025年第一季度收到的保險收益進行調整時，我們商店同一房產的NOI將同比增長22%。正如Chris早些時候強調的那樣，我們的運營商在管理費用方面取得了早期成功，這一點從我們同店房產投資組合中的以下幾點可以證明：膳食成本連續下降370個基點，調整期間天數后勞動力連續下降70個基點，合同勞動力同比下降近35%。這些因素導致我們的房地產支出港口增長放緩，同比增長350個基點，自上季度以來增長120個基點。我們還繼續看到定價的強勁勢頭，因為我們同一房產的平均月利率同比上漲590個基點，環比上漲320個基點。至於G & A費用，在過去一年和三年的衡量期內，DHC股票在美國所有房地產投資信託基金中實現了最高的股東總回報。僅今年迄今為止，DHC股價就上漲了60%，而標準普爾500指數上漲5.2%，先鋒房地產投資信託基金上漲7.9%。因此，我們第一季度的G & A費用包括660萬美元的激勵管理費。剔除激勵費的影響，本季度G & A費用為740萬美元。本季度，我們投資了約2180萬美元的資本，其中1720萬美元投資於我們的商店社區，460萬美元投資於我們的醫療辦公室和生命科學投資組合。由於我們最近完成的處置計劃和嚴格的資本分配，我們重申2026年經常性資本支出指導為1.2億至1.15億美元，即中點時減少約18%。現在我將把電話轉給馬特。

馬特·布朗（首席財務官兼財務主管）

謝謝安東尼，大家早上好。總體而言，我們的第一季度業績進一步證明了我們在加強資產負債表、降低槓桿率併爲公司實現可持續盈利和現金流增長方面取得了有意義的進展。截至季度末，我們的流動性總額為2.72億美元，其中包括1.22億美元的現金和現金等值物以及我們的擔保循環信貸安排下可用的全部1.5億美元。這種強大的流動性狀況為我們提供了靈活性，以支持我們的運營策略，同時保持適當的資產負債表紀律。季度末淨債務與年化調整后EBITDARE的比例為7.8倍，低於一年前的8.8倍，主要是由於經營業績改善。調整后的EBITDA RE與利息費用之比從去年同期的1.3倍顯着提高至2倍。我們仍然有信心實現6.5至7.5倍的近期槓桿目標範圍，預計大部分改善將由Shop NOI的持續增長推動。4月份，穆迪將DHC的企業家族評級從Caa 1上調至B3，並將前景修正爲積極。這次升級反映了過去幾個季度我們在改善經營業績和加強資產負債表方面取得的進展。在2025年完成債務交易后，我們的債務期限分佈良好，直到2028年纔有到期日，這使我們能夠繼續主要專注於運營。我們的投資組合包括197處未抵押房產，佔投資組合總賬面價值的近64%，這為我們展望未來提供了有意義的資產負債表靈活性。談到2026年全年的指導，我們重申了第四季度盈利中概述的範圍，即Shop NOI為1.75億至1.85億美元，醫療、辦公室和生命科學部門NOI為9400萬至9800萬美元，NOI為2800萬至3000萬美元，來自我們的三重淨租賃，老年生活社區和健康中心將EBITDARE E調整為2.90至3.05億美元，並將FFO正常化為每股52至0.58美元。我們對第一季度的業績感到滿意，特別是Shop NOI的持續增長，超出了我們的最初預期。業績的部分原因是我們新運營商的早期成功、費用管理和利潤率提高。展望未來，我們看到的業務勢頭使我們對盈利前景越來越有信心。我們準備好的講話到此結束。接線員請打開線路詢問問題。

操作者

我們現在開始問答環節。要提問，您可以在按鍵式電話上按星號，然后按一。如果您使用免提電話，請在按鍵之前拿起手機。如果您的問題已得到解決，並且您想撤回您的問題，請按星號然后2。此時，我們將暫停片刻以整理我們的名單。第一個問題來自加拿大皇家銀行資本市場的Michael Carroll。請繼續。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

是的，謝謝，克里斯。我想談談一些反覆出現的資本支出預期。我知道，根據指南，您假設老年住房運營組合中的經常性資本支出為8000萬至9000萬美元。這是真的維護資本支出嗎？這是考慮未來的正確運行率嗎？或者這些數字中是否仍有一些額外的延期資本支出，而運行率，因為您認為超過26會比這更低？？

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

是的，9000萬美元包括維護資本和一些更新資本。所以這是一個混合數字。但我認為更廣泛地説，爲了回答你的問題，你知道，維護資本，你知道，我們已經獲得了預計會繼續增加一點的運行率，以及總體成本，你知道，我們花了更多的時間與我們的運營商在一起，只是深入瞭解社區的整體需求。因此，隨着時間的推移，我們希望看到維護資本適度削減。然后，關於我們所謂的重建資本或投資回報率資本，你知道，就今天的數字而言，我認為在2026年將保持相當穩定，儘管我們做了我討論過的一些增量投資回報率項目，只是考慮到這些項目將在今年晚些時候真正開始。其中很大一部分只是軟成本工作。然后到了2027年，綜合考慮，我們將開始為這一桶增加資金，具體取決於我們有多少投資回報率項目正在籌備中。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

好吧然后我想您之前説過，重複性資本支出數字將在每個單位3，500左右。一旦您完成了前幾年完成的一些延期工作，這仍然是一個不錯的數字嗎？或者隨着您在2728年與這些新運營商的進展，它會低於這個數字嗎？

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

是啊所以我們預計3500點在未來會下降。我們認為這對於2026年來説是一個不錯的運行率。另一件要記住的事情是，將排除更新資本。因此，在Chris提到的基礎上，我們預計2026年將有5至1000萬美元的更新資本，該資本嵌入我們正在引導的經常性資本支出數字中。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

然后在投資方面，我們是否應該考慮一下真正專注於您在準備好的講話中討論的翼擴張的新投資機會？我的意思是，您是否也會考慮尋求潛在的收購機會，或者主要是這些翻新？

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

主要是翻新。我認為我們今天的立場是，我們的投資組合中有很多機會。我們在準備好的講話中談論了很多事情，在我們的投資者材料中也列出了一些項目，但確實有機會與這些運營商聯繫，以在不同領域增加費用，其中一些我們已經談到了繼續推動頂級業績和入住率。話又說回來，我認為從資本部署來看，實際上是將這筆錢用於改善這些社區。然后我認為在我們考慮收購之前擴大社區內的敏鋭度同樣重要。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

好吧，這只是我的最后一個問題。在指導下，您重申了GNA號碼。我知道，從股票表現來看，我認為基本管理費有點上漲。這是正確的思考方式嗎？或者是否有什麼東西可以在整個2026年保持較低的基本管理費，但我計算得不正確？

安東尼·保拉（副總統）

繼續吧，安東尼。是的，從G和角度來看，我們將看到最不穩定的是您右側的業務管理部分。根據股價的波動，它將調整該數字。

邁克爾·卡羅爾（股票分析師）

然后在指導範圍內，您只需假設商店NOI可能超過了這一點。因此，即使GNA上升，你的總體指導範圍仍然相當準確，甚至可能呈上升趨勢。沒錯.好的太好了感激

操作者

同樣，如果您有問題，請按星號然后按1。下一個問題來自約翰·馬薩卡和B。萊利請繼續。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

早上好.因此，感謝影響Q25類型商品的一次性商品的顏色和提醒。是否還有其他什麼需要一次性注意的，無論是如何計算同一家房地產商店的NOI增長，甚至是其他任何地方，比如第一季度的財務報告？

安東尼·保拉（副總統）

不，這是最重要的項目是我們在25第一季度收到的270萬美元業務中斷保險收益。還有一點其他噪音，但沒有那麼大的規模。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

Alaris或前Alaris的任何直接影響，財產轉型仍在第一季度業績中體現。我的意思是，也許從更大的角度來看，這些轉變在你的腦海中是如何進行的？我知道您在準備好的講話中談到了這一點，但在2026年剩余時間里已經實現或有待實現的任何具體目標？

安東尼·保拉（副總統）

當然.這樣我就可以開始，然后根據操作員的表現將其交給Chris。因此，由於它與過渡和與之相關的成本有關，我們將其記錄在交易相關的成本中。所以很多都在NOI線下和之外。

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

是的，我認為約翰的后續問題。我的意思是阿拉里斯的生活，過渡進展得非常順利。你知道，正如你所知道的，它們是在年底完成的，在今年的頭幾個月。你知道，很多這些運營商，你知道，只是重新審視整體就業和社區內部的結構，重新裝備他們的銷售團隊，等等。我們再次談到了其他領域，我們發現了一些降低成本的機會。所以，你知道，仍然有增量塊在那里流動。你知道，我認為我們已經確定了一些更重要的項目，這些是一些正在進行和正在進行的事情，我們預計隨着時間的推移，每個季度將繼續獲得增量收益，至少到2026年。但我想説，總體而言，過渡進展順利。再説一次，我認為我們與一些偉大的運營商建立了一些非常良好的關係。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

然后也許具體到商店空間的入住率或同一房產的入住率，我注意到它一個季度比一個季度持平。我的意思是，這是否只是反映了季節性，或者運營商轉型仍然存在一些摩擦？我的意思是，這是否符合您的期望與您最初的指導？

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

是的，兩者都有。我的意思是，其中有一些季節性。然后，正如我剛剛提到的那樣，這些運營商主要從一月份開始，根據他們的前景重新評估和重組業務。你知道，這需要時間。因此，我認為，你知道，考慮到我們可以在整個投資組合經歷重大轉型的同時保持入住率，我認為這是一個真正的勝利。我認為這很好地反映了設定節奏，你知道，這意味着我們可以穩定，我們可以，我們可以在出現很多干擾的情況下穩定第一季度。然后，當我們進入更多季節性或更高季節性的時期時，我們可以開始專注於真正提高入住率

約翰·馬薩卡（股票分析師）

所有零件都就位了，

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

有什麼進展嗎我的意思是，到目前為止，第二季度的商店表現趨勢如何？不，我的意思是，從技術上講，你知道，四月份剛剛結束的數據仍在不斷增加，所以沒有什麼具體的可以談論的。我只是認為，你知道，正如我們所提到的那樣，我們正在重申指導，我們對我們的定位感覺良好，我們看到了我們所提到的其他機會。因此，我認為我們總體上對前景和潛在的進一步改進感覺良好。但考慮到我們在第二季度的情況，沒有什麼特別的話題。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

好吧如果我想一想指導中暗示的商店NOI增長與我們在第一季度取得的成就有何不同？我的意思是，這主要是25年第一季度的較高競爭，還是關於您對2小時入住率的預期或某種均勻的增長，是否還有其他需要注意的事情？

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

是的，我想説，在入住率方面，我們將繼續引導入住率同比增長300個基點。你知道，正如克里斯所説，我們在第一季度沒有看到太多進展，因為這與利率增長有關。我們預計，你知道，5%以上的增長率。然后，當我們考慮每季度的運行率時，我們肯定預計第二季度的NOI會有所增加。我們可能會看到，第三季度的增幅略有下降，只有一些季節性支出，然后在第四季度再次回升，總體指導為1.75億至1.85億。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

最后，我知道您在電話會議的早些時候談到了這個問題，但就對利潤甚至NOI表現的影響而言，您預計上一年的資本支出中有多少流動會對2026年NOI產生影響嗎？就Noi的順風甚至底線數字而言，是否有幾年前或一年前完成的事情真的更像是2027年的事件？

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

是的，我認為思考這個問題的最佳方式是一種典型的穩定。翻新后的穩定期為18至20個月。所以，如果你想一想，你知道，我們有相當多的60到70個社區在2023年和24年進行了翻修，這些社區本身也開始以更穩定的形式產生真正有意義的結果。再説一遍，新的運營商轉型將從中獲得其他增量好處。2025年的更新時間在20到25個社區之間，我們預計這將在今年下半年和明年顯示出增量效益，然后這種節奏將繼續下去。

約翰·馬薩卡（股票分析師）

好吧，我很欣賞所有這些顏色。對我來説就是這樣。非常感謝。

操作者

由於沒有進一步的問題，我們的問答環節就此結束。我想將會議移交給Chris Bellotto以結束通話。

Chris Bellotto（總裁兼首席執行官）

感謝大家加入電話會議。我們期待在即將舉行的行業會議上見到你們中的許多人，包括今年六月在紐約舉行的NAREIT會議。如果您有興趣安排與dhc的會議，請聯繫投資者關係部。

操作者

我們的通話到此結束。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司官方報表和財務信息，請參閱公司向SEC提交的文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。