皮埃蒙特辦公房地產2026年第一季度盈利電話會議：完整成績單

周五，Piedmont Office Realty（紐約證券交易所股票代碼：DM）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

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完整的財報電話會議可在www.example.com上獲取

Piedmont Realty Trust Inc報告稱，2026年第一季度表現強勁，租賃活動增加，租户保留率高，實現了超過430，000平方英尺的租賃，其中大部分是新租賃。

該公司將2026年核心FFO指引提高了0.01美元，反映了強勁的租賃業績和投資組合翻新，重點關注高品質、設施化的辦公空間。

戰略舉措包括出售非核心資產（合同中已經有1200萬美元），並專注於租賃高需求房產，特別是在陽光地帶和其他關鍵市場。

運營亮點包括關鍵市場的租金大幅上漲，一半的投資組合在2025年租金上漲15%或更多，以及該公司對其服務模式和重建項目的認可。

儘管存在人工智能對辦公需求的影響等潛在阻力，管理團隊對未來的增長仍然持樂觀態度，並強調辦公空間的彈性和戰略定位。

操作員（版主）

女士們先生們，日安，歡迎來到皮埃蒙特房地產信託公司。2026年第一季度財報電話會議。此時，所有參與者都處於只聽模式，正式演示后將進行問答環節。如果有人在會議期間需要接線員幫助，請按電話鍵盤上的0鍵。請注意，本次會議正在錄製中。我現在將會議交給主持人、皮埃蒙特房地產信託公司首席會計官勞拉·穆恩（Laura Moon）。勞拉，發言權歸你了。

勞拉·穆恩（首席會計官）

布倫特感謝勞拉，早上好，感謝您今天加入我們，我們回顧2026年第一季度業績。除了今天早上與我通話的勞拉之外，還有我們的首席運營官喬治·威爾斯（George Wells）和亞歷克斯·瓦倫特（Alex Valente）、我們的投資執行副總裁克里斯·戈麥斯（Chris Gomey）和我們的首席財務官雪莉·雷克斯羅德（Sherry Rexrode）。我們還有通常的完整管理團隊來回答您的問題。從宏觀角度來看，隨着各市場供需基本面開始趨於穩定，美國寫字樓市場在2026年第一季度繼續復甦。仲量聯行報告稱，租賃活動同比增長7.6%，淨吸收量連續第三個季度為正值，主要是由大型租户推動的。根據美國勞工統計局的數據，儘管辦公室使用人數比2022年水平下降了2%，但對辦公空間的需求仍然非常有彈性。勞動力停滯的情況下強勁的租賃現象證明了我們的客户告訴我們的事情。大型企業正在將員工帶回一個令人信服的辦公環境，以建立文化、協作和創造力，我們仍然相信，儘管辦公室就業增長前景有限，但對辦公室市場前四分之一的需求將保持彈性。另一方面，與歷史水平相比，供應增長仍然極低，第一季度總庫存下降了900萬平方英尺，國家開發管道處於有記錄以來的最低水平。這些趨勢強化了房東的槓桿作用，特別是在租金持續上漲的優質資產中。空置率越來越集中在老化的財務拮据的建築中，目前10%的辦公樓佔全國空置率的60%以上。展望未來，就業增長疲軟和長期加息前景仍是長期需求增長的阻力。然而，結構性供應收縮加上有限的新開發預計將支撐利率彈性並加劇高質量辦公空間的競爭。在此背景下，皮埃蒙特在辦公室周期的下一階段處於有利位置，原因有幾個。首先，投資組合質量。自2020年以來，我們已翻新了90%的投資組合，我們設施豐富、以酒店為導向的皮埃蒙特住宿以創紀錄的高租金出租。其次，自疫情以來，Piedmont已出租超過80%的投資組合，這意味着我們的客户已經為現代勞動力提供了合適的辦公空間。第三，我們的服務模式被Kingsley評為前五名，讓我們的客户感到滿意，從現有租約中獲得60%至70%的續約率。最近，投資組合接近90%。在過去的12個月里，租賃和包括我們的非服務資產在內的吸收率超過480個基點，相當於在此期間吸收了近750，000平方英尺。最后，在約1600萬平方英尺的投資組合中，平均租户規模為17，000平方英尺，這體現了我們的客户和行業多元化，併爲大型企業的裁員提供了緩解措施。由於2025年租賃的成功，皮埃蒙特擁有一批已簽署但尚未被佔用的租賃管道，相當於超過4200萬美元的年化租金。皮埃蒙特投資組合的戰略重新定位以及我們在過去12個月內完成的大量租賃正在轉化為更高的經濟入住率和中等個位數的同店現金、NOI增長和有意義的盈利增長。該投資組合的運營業績導致我們2026年展望核心FFO增加了0.01美元，同店NOI Cash和GAAP增加了100個基點，Sherry稍后將進一步討論這一點。我們在第二代空間上實現的租賃利差也推動了我們的增長，現金基礎上通常為兩位數，GAAP基礎上則高達十幾歲，隨着租賃到期，這通常會推高現金流收益。最后，我們的資產負債表在上述現金流和EBITDA租賃增長的推動下繼續增強，以及以相對於到期利率的增值融資利差為我們的短期債務到期進行再融資的獨特機會。我們相信，這些因素使皮埃蒙特在未來幾年內將實現持續的年度核心FFO增長。談到我們的季度業績，我們目睹了2025年下半年需求的持續上升，巡演和求婚活動高於歷史平均水平。本季度，我們執行了超過430，000平方英尺的租賃，最重要的是，三分之二與新租賃有關。我們的客户渠道仍然強勁，第二季度迄今為止已有超過700，000平方英尺的租賃已執行或處於法律階段。正如我前面指出的那樣，向優質發展推動的強勁客户需求使皮埃蒙特有機會將我們投資組合的租金推至創紀錄水平。事實上，2025年，我們一半以上的投資組合的要價上漲了15%或以上。更令人興奮的是，我們的租金仍然比新建築價格低35%至40%，因此進一步提高租金價格沒有什麼障礙。儘管辦公室行業的基本面很強，但頭條新聞卻充滿了人工智能的話題以及對其對全國勞動力意味着什麼的預測。我們理解人工智能可能會隨着時間的推移利用就業增長影響辦公室的擔憂，但我們今天看到的是，強勁的需求集中在高質量、位置優越的便利化空間，而這正是我們的投資組合所定位的地方。即使隨着未來幾年人工智能採用的發展，一些角色被重新定位，公司仍然需要協作環境來建設文化、服務客户和創新。因此，我們根本沒有看到客户需求的任何裂縫，我們的租賃渠道仍然非常強勁。最后，在我把它交給喬治之前，我想提一下，我們也對第一季度的幾項運營改進感到特別興奮。達拉斯的Galleria Towers贏得了達拉斯沃斯堡市場年度重建的COSTAR影響獎，正如我前面提到的，皮埃蒙特被公認為年度金斯利辦公室調查的精英5參與者，該調查根據租户的反饋對房東的表現進行評分。這些榮譽進一步證明了我們現代化的重新開發的設施豐富的皮埃蒙特地方結合我們的熱情好客的服務模式被我們的客户和同行公認為一流的辦公室體驗。至此，我將把它交給喬治，以獲取有關第一季度運營績效的更多詳細信息。喬治感謝布倫特。

我們已經經歷了幾個季度的持續需求，皮埃蒙特平臺再次在第一季度取得了出色的運營業績。Lease Velocity繼續保持強勁步伐，已完成50筆交易，面積超過430，000平方英尺。與去年一樣，新交易活動是主導主題，約佔總交易量的70%，其中很大一部分預計將轉化為2026年GAAP租金確認，因為今年剩余時間內開始了。平均新租賃面積約為11，000平方英尺，反映了小型、中型和大型客户的良好組合，新交易的加權平均租賃期限約為9年。擴張連續第七個季度超過收縮，這主要是爲了適應客户的有機增長。我們的留存率仍然很高，約為70%。該投資組合繼續展現強勁的租賃經濟性，本季度現金和應計基礎分別實現11%和18%的累計。我們過去八個季度的平均應計基礎累計達到令人印象深刻的17%。此外，該投資組合還產生了令人印象深刻的11%的同店NOI增長，主要是由於免費租金的燃燒。正如Sherry稍后將討論的那樣，強勁的現金流增長以及最近的租賃成功幫助推高了今年的盈利和同店現金NOI前景。更高的租賃資本支出為每年每平方英尺5.18美元，遠低於我們過去12個月的平均水平6.20美元，這是由於與幾項續訂和分包直接交易相關的適度讓步。此外，由於沒有經紀人的直接交易租賃數量增加，本季度的租賃佣金也低於歷史趨勢。淨有效租金上漲至每平方英尺22.03美元，較上一季度上漲近5%，我們預計租金率將進一步增長，這得益於對高品質空間的強勁需求以及我們子市場幾乎沒有新開發項目。這些令人鼓舞的第一季度指標表明皮埃蒙特2026年將有一個強勁的開局。接下來，我想重點介紹值得注意的市場活動和我們在關鍵重組方面的進展。達拉斯在第一季度領先所有市場，完成了14筆交易，面積為123，000平方英尺，其中新交易佔了其中大部分。同樣在達拉斯，我們已同意與Epspel和Las Colinas Connection項目延長期限，面積約為其目前佔地面積的一半，我們在該空間剩余部分的袋裝填充管道很深，租金正在上漲。亞特蘭大是我們第二活躍的市場，有12筆交易，面積88，000平方英尺。我們的當地團隊與一家全球會計師事務所簽署了一份為期11年的新協議，為中城Peachtree 999號的另一層eversheds進行填充。雖然我們的補充報告顯示，本季度將有180，000平方英尺的棚屋到期，但我們已經以40%的現金周轉方式回填了大約一半的空間，並且在60平方英尺的剩余部分活動強勁。我們上個季度宣佈，我們同意與紐約市新政府就60 Broad Street項目達成協議，涵蓋幾乎所有空間，如此規模的租賃將需要進行其他內部城市審查和公開聽證程序，然后才能完全執行交易。市政府正在穩步推進簽訂租約，然而，這一過程很可能要到今年晚些時候才能結束。我們的重建項目再次迎來強勁的季度交易流量，簽署了超過100，000平方英尺的新交易，季度末的租賃比例從62%增加到76%，包括第二季度或法律階段執行的租賃。停止服務組合超過80%租賃。我們預計將放置222 Orange Ave。第二季度重新投入服務，我們繼續相信其余部分將停止服務ICE投資組合將在年底左右達到穩定。展望未來，我們的租賃渠道仍然強勁，目前第二季度處於法律階段的面積超過70萬平方英尺。未完成的提案已從上季度的180萬平方英尺躍升至240萬平方英尺。我們的補充報告顯示，9%的租賃將於2026年到期，其中絕大多數發生在第二季度，與Epperly和紐約市租賃的平均費用有關，我剛剛審查了其中的每一項。除了這三份租約外，2026年剩余的租賃量可以忽略不計。因此，我們仍然放心地預測，今年年底我們將在之前發佈的年終租賃百分比指導範圍內，涵蓋我們的整個投資組合，包括我們的運營和停止服務重建投資組合，89.5%至90.5%。我現在將致電克里斯·戈麥斯，徵求他對投資活動的評論。

謝謝接線員，大家早上好。我們感謝您今天參加皮埃蒙特2026年第一季度收益電話會議。昨晚，我們提交了我們的10Q和8K，其中包括我們的收益發布和2026年第一季度未經審計的補充信息。這兩份文件可在我們的網站piedmontreit.com的投資者關係部分下查閲。在這次通話中，您將聽到皮埃蒙特高級官員的聲音。他們準備好的發言以及對您問題的回答將包含1995年《私人證券訴訟改革法案》中定義的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述涉及風險和不確定性的事項，因此實際結果可能與我們今天預期和討論的結果不同。這些前瞻性陳述的風險和不確定性在我們的補充信息以及我們向SEC提交的文件中進行了討論。我們鼓勵每個人審查我們提交給SEC的文件中與前瞻性陳述相關的風險相關的更詳細討論。前瞻性陳述的例子包括與皮埃蒙特未來收入和營業收入、股息和財務指導、未來融資、租賃和投資活動以及該活動對公司財務和運營業績的影響相關的陳述。您不應過度依賴任何這些前瞻性陳述，這些陳述基於我們截至陳述發佈之日審查的信息和估計。同樣在今天的電話會議上，公司代表可能會提及某些非GAAP財務指標，例如FFO、核心FFO、AFFO和同店NOI。這些非GAAP措施的定義和對賬包含在昨晚提交的補充財務信息中。此時，我們的總裁兼首席執行官布倫特·史密斯（Brent Smith）將就2026年第一季度的經營業績發表一些開場評論。

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

喬治·威爾斯（首席運營官）

克里斯·戈麥斯

謝謝你，喬治。今年迄今為止，資本市場的流動性有所改善，自2020年以來第一季度寫字樓銷售量最強勁就證明了這一點，我們將繼續尋求優化和提升我們的投資組合的方法。正如我之前所説，我們有兩塊土地，根據合同，其中一塊位於達拉斯的拉科林納斯子市場，該交易本季度很難進行。買家仍有幾種延期選擇，但我們預計這筆交易最終將於2026年晚些時候完成，並將產生約1200萬美元的淨銷售收益。另一個地塊仍處於漫長的重新分區過程中，因此其時間難以預測，我們預計它將於2027年上半年關閉。除了這兩筆土地出售帶來明顯的財務利益外，我們還對這些交易最終將為我們鄰近的辦公項目提供額外的零售設施感到興奮。我們繼續積極評估和承保潛在的收購機會，但在過去的幾年里，我們已將我們的資本重新定向並優先用於其他增值用途，例如為我們巨大的租賃量提供資金、對我們的核心資產進行再投資和減少我們的債務。我們擁有一些其他非核心資產。儘管現在對任何細節發表評論還為時過早，但我們樂觀地認為，今年晚些時候我們將恢復更積極的資本回收計劃。這樣，我就會把它交給雪莉來涵蓋我們的財務業績。

Sherry Rexrode（首席財務官）

謝謝克里斯。我們今天將討論本季度的一些財務亮點，但請查看昨天提交的收益發布和補充財務信息，以瞭解更完整的細節。2026年第一季度每股攤薄后核心FFO為0.36美元，與市場共識一致，並與2025年第一季度一致，因為截至2025年12月31日止年度，經濟入住率和租金增長率的上升被2個項目的銷售所抵消。2026年第一季度產生的AFFO約為2380萬美元。從資產負債表的角度來看，截至季度末，我們的左輪手槍產能約為5.26億美元，正如我們之前強調的那樣，我們目前在2028年之前沒有最終債務到期。在評估資產負債表管理選項時，我們將繼續進行創造性思考，以延長和平滑我們的成熟階梯並繼續降低我們的利息成本。我們的總體加權平均債務成本繼續下降，根據當前的遠期收益率曲線，我們預計本十年剩余時間到期的所有無擔保債務都可以以較低的利率進行再融資，從而成為FFO每股增長的順風。正如布倫特指出的那樣，我們正在縮小並提高2026年年度核心FFO指引一美分，至稀釋后每股1.49美元至1.54美元，較2025年業績中點時每股增長超過0.10美元。我們還將同店NOI現金和GAAP指導範圍從3%至6%增加到4%至7%。請注意，本指南不包括任何投機性收購、處置或再融資活動。如果發生這些類型的交易，我們將調整指導。至此，我將把電話發回布倫特，徵求結束語。

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

謝謝你，喬治，克里斯和雪莉。儘管辦公室行業持續的噪音，皮埃蒙特仍然專注於租賃我們最近裝修的，位置優越的，熱情好客的皮埃蒙特地方的投資組合。隨着優質空間變得越來越難尋找，而且新開發的成本創歷史新高，我們相信我們的投資組合爲新建設提供了一種具有成本效益的替代方案，隨着2026年的到來，我們將能夠繼續推動有意義的租賃量、租金率上升和同店NOI增長。至此，我現在將要求接線員向我們的聽眾提供如何提交問題的説明。操作者

操作員（版主）

謝謝女士們先生們。現在我們將進行問答環節。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。系統會發出確認音，表示您的問題已排在問題隊列中，如果您想從隊列中刪除您的問題，請按星號2。對於使用揚聲器設備的與會者，可能需要在按星號鍵之前拿起聽筒。我們提問時請稍等。謝謝我們的第一個問題來自摩根大通的安東尼·保洛內。您的線路已上線。太好了，謝謝。

安東尼·保洛內（股票分析師）

早上好.我的第一個問題與您對一半投資組合的評論有關。看到我認為租金上漲了15%或更多，我認為是2025年。我只是想知道這對資產與市場有多具體？就像也許你能讓我們更深入地瞭解這一切發生在哪里或沒有發生在哪里？

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

早上好.也許喬治只是欣賞對2026年的評論以及他們中的大部分討論這些內容，但當我們看到27年時，你提到了50%到60%的保留率。你們已經重點介紹了亞特蘭大的兩起轉會事件，但只是想知道我們是否應該重點介紹其他值得注意的事件。奧蘭多和明尼阿波利斯的氣氛看起來相當集中。那麼那里還有任何需要監控的大租户以及這方面的期望嗎？當然.早上好，尼克。感謝加入我們。我認為在解決這個問題之前，瞭解我們在2025年看到的勢頭將持續到2026年非常重要。對的我的意思是，我們完成的創紀錄租賃是在早期提案的基礎上完成的，面積約為240萬至近300萬平方英尺。儘管第四節下降了1.8，但我們很興奮。事實上，面積回到了240萬平方英尺，這只是為我們子市場即將出現的大規模翻新提供了順風。你提到了2027年。是的，這是真的。亞特蘭大的Broadcom和Fiserv將於2027年第三季度騰出。但你知道，我們在這里看到的是，我們正在繼續實施皮埃蒙特的戰略，在過去的幾年里效果良好。對的我的意思是這些房產很現代，設施齊全。當這些大用户離開時，我們將有機會為下一個潛在客户豎起建築標牌。對的這些資產位於亞特蘭大。我們在這里取得了巨大的成功。Central Perimeter是亞特蘭大最容易到達的市場之一。它在將大型企業搬遷到子市場方面有着悠久的記錄。事實上，去年我們與StubHub、TriNet和AIG就有了三家合作。我們預計這種情況將繼續下去。我們目前的管道面積約為300，000平方英尺，用於填充中央區的兩個大型前景。我認為這里的優勢之一是，當你看看150，000平方英尺或更大的大型空間供應時，只有四個我們真正稱之為一級的空間。我們擁有其中四分之二，四種物資中的兩種。所以我們對此感覺很好。如果你看看我們在亞特蘭大取得的成就的總體記錄，你會發現我們今天至少達到了94%。我認為這讓我們有信心在相當短的時間內備份這一空間。是的，我理解亞特蘭大的那個。我只是想對奧蘭多和明尼阿波利斯有一點了解。這些是27歲時較為集中的一些。我只是好奇是否還有其他值得注意的租户，例如50，000平方英尺的租户，我們需要監控。如果您在這方面進行過討論，我們當然在明尼阿波利斯也有一個，面積略多於10萬平方英尺。它位於郊區。我們現在已經進行了一些早期調查。我們有兩三個潛在客户正在尋找整整四個。我們在明尼阿波利斯有一個很棒的品牌。我們，我的意思是，你所看到的，我們在子午線十字路口所做的事情，對吧，Tubac，面積40，000平方英尺。我們將在接下來的15個月左右的時間里回到所有這些問題上。所以，你知道，我們並不過分擔心它。然后去奧蘭多，我們有一個項目，一個大約有100，000平方英尺的項目即將到期。實際上，我們現在有兩個前景可以填滿所有空間。提案尚未完成。我認為我們已經接近達成協議了。所以我們在那里看起來不錯。這很有幫助。僅在70萬平方英尺的管道上，其中300平方英尺是與紐約的更新。但其中是否還有其他更胖的是晚期或迄今為止簽署的？我想説。尼克，這是布倫特，謝謝你今天的加入。我得説它涵蓋了所有領域。這是我們在過去所看到的，小用户一直在那里，大用户繼續把他們的人回來，並希望有更大的空間。顯然我們的錢少了，我更大的塊。所以我們將繼續看到更少的，可能10萬平方英尺，除了一些著名的回填，喬治提到真的是直到27日擺在首位。所以我想説的是，50年代和60年代以及5 - 15年代在各個行業都是如此。我認為這就是投資者應該從我們看到的強勁需求中汲取的東西，從人工智能的角度來看，這種需求根本沒有受到阻礙。哦，這很有幫助。然后是布倫特，也許只是與董事會的對話以及股息狀況。我知道有一些傳言稱明年27日可能開始再次宣佈股息，但這方面有任何最新消息或情緒嗎？當然，董事會實際上每個季度都會審查支付股息的機會。但正如您指出的那樣，我們已經説過，由於股息暫停，董事會要到2027年纔會真正再次評估。我想説，直到我們需要正的應税淨收入，並看到我們有能力繼續擁有超額現金流。目前我們正在租賃空間投入大量資金，這顯然產生了巨大的回報。但在我們看到這兩者（這在一定程度上取決於租賃速度和勢頭）之前，董事會不太可能啟動股息。因此，我將繼續再次更新，可能2027年第一季度將是資本現在開始大幅減少的機會，我們看到過剩的現金流。但這也要由董事會在那個時候進行評估。對我來説就是這樣。

當然，託尼，感謝您今天早上加入我們。因此，正如我們所説，我們確實大幅調整了利率，特別是從2025年期間的ALK角度來看，這是由於我們在電話會議早些時候也談到的大量吸收（約750）。所以市場和資產，你知道，當然從市場的角度來看，我們項目周圍的資產不一定能實現我們的目標。我以亞特蘭大的西北子市場為例。我們在那里的Galleria項目每英尺超過40美元。今天我們的要價超過50美元每英尺。這一切都發生在25年期間，而其他子市場相對持平。我想説，亞特蘭大中城也是我們繼續將利率推到這些有意義的水平的一個例子。坦率地説，整個達拉斯也會看到這一點。我們在明尼阿波利斯的一些郊區資產，我們在那里進行了翻新，也將在今年的租金中實現真正有意義的上漲。最后，我們在奧蘭多市中心的項目也將涵蓋這一點。我們現在看到北弗吉尼亞子市場的活動持續不斷。遠沒有達到那個程度，但我們開始看到我剛纔提到的那些市場也發生在那里的相同影響。這確實與高質量的空間、前四分之一的市場，特別是我們所處的市場，繼續得到有意義的吸收，並看到大片空間繼續被從市場上撤出。這使我們能夠繼續有意義地調整這些資產的利率。如果你看看補充劑，你知道，90%以上租賃。

安東尼·保洛內（股票分析師）

好的，明白了。謝謝。然后也許是第二個問題。克里斯，我認為他提到了在市場上有一些資產可供出售。我知道你不想給出太多細節，但也許我們今年在處置方面可以看到的任何數量級、金錢方面的感覺，

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

我會再次認為這是布倫特。Tony.因此，正如你所説，正如克里斯早些時候所説，我們確實有大約3000萬美元的合同。1200萬美元很難，並且處於待售狀態。我們預計這些將在第三季度完成，其余將在27年初完成。正如克里斯指出，我們正在營銷一個建設和評估其他幾個目前。我們真的希望從穩定的資產中收穫價值，提高我們投資組合的整體質量。因此，再次尋找總是拉底部的10%，在一個有效的方式。所以我們想貨幣化或者，你知道，處置資產，特別是在休斯頓地區或者我們已經注意到的地區。但同時展望一下未來，我們注意到我們希望在紐約市租約結束后將我們在紐約的資產貨幣化。不過，這可能是2027年初的事了。考慮到我們在市場上擁有的資產以及我們將回收的資產，我們認為我們可以將這些收益用於最初償還債務。但從長遠來看，我們看到了陽光地帶市場的機會，這些機會將穩定下來，並將在我們的盈利中性到增值的基礎上重新部署。但顯然，此時任何交易都可能發生在今年晚些時候，如果有的話。你知道，考慮到今年的情況，如果我們此時處置資產，對2026年盈利的影響將有限。

操作員（版主）

好的謝謝謝謝我們的下一個問題來自貝爾德的尼克·瑟曼。您的線路已上線。

尼克·瑟曼（股票分析師）

操作員（版主）

謝謝謝謝女士們先生們，請提醒您，如果您有任何問題，請按電話鍵盤上的星號1鍵。我們的下一個問題來自Green Street的Dylan Brzezinski。您的線路已上線。

迪倫·布熱津斯基（股票分析師）

大家好。感謝您回答我大部分人都被問到的問題，但也許只是看看投資組合、租賃百分比以及你們認為隨着時間的推移會走向何方。看看你們，你們在新冠疫情爆發前的情況，稱其為低91%範圍。顯然，今年你們的指導方針是中點的90%左右。我的意思是，您是否認為今天的投資組合在結構上有所不同，不僅在地點和質量方面，而且還受益於質量的飛躍，這樣，您知道，租賃百分比可以超越歷史上的水平。

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

謝謝，迪倫。這是布倫特。好問題。正如您指出的那樣，大流行前我們的租賃量約為91%，當然，這導致市場發生了相當大的變化。我們已經收回了幾乎所有的費用，並將90%的租約引導到今年。當我們審視自己的投資組合時，我們擁有大量資產，我們將租賃率推至90年代，有時接近100%。因此，我認為，就你的觀點而言，我們已經看到那些能夠表現良好的資產的穩定性超過了歷史91%、92%。我確實相信我們每年可以繼續在整個投資組合中產生大約50至100個基點的吸收。因此，我們可以合理地假設幾年后我們的租賃範圍可能會達到91%至92%，並可能會推高這一比例。特別是在獨特的設施化大型項目中，例如我們的Galleria項目。但你知道，即使是Meridian和明尼阿波利斯等中型項目，我們在大約18個月的時間里從0%租賃，這些環境也證明我們可以將資產再次提高到95%以上，這將對投資組合的長期增長產生有意義的影響。因此，我確實看到，特別是在本十年末還沒有真正上線的情況下，這是一個很好的跑道，可以進一步推進，但這有點太遠了，無法預測。但肯定可以放心地説，未來幾年可以實現50至100個基點的吸收。

迪倫·布熱津斯基（股票分析師）

好的太好了這是，這假設有幫助，布倫特。然后我想你提到了華盛頓特區和休斯頓是你們希望賺錢的地理位置或資產。隨着其中一些資產趨於穩定，明尼阿波利斯能否保持不變？

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

我説，迪倫，你知道，我們繼續希望收穫我們創造了價值的資產，並穩定下來，以重新將其部署為增值機會。所以，你知道，無論市場如何，我認為我們都會以這個視角審視投資組合。你知道，明尼阿波利斯，我們確實有一些資產在那里租得很好，而且租約很長，你知道，至少要等12年才能穿過這些建築。屆時我們會讓它們上線並評估市場。希望它能夠繼續改善。但正如你所知，我們為這些建築創造了很多價值。我們將尋找資本重組或貨幣化的方法，並將這些收益增值地重新部署到另一個我們看到以類似方式增長的市場。所以現在説明尼阿波利斯還為時過早，但隨着時間的推移，我們很可能會減少在那里的曝光。

迪倫·布熱津斯基（股票分析師）

太好了謝謝大家。

操作員（版主）

謝謝由於目前我們沒有進一步的問題，我想將電話發回給史密斯先生，請他發表閉幕詞。

布倫特·史密斯（總裁兼首席執行官）

我感謝今天大家的加入。我想借此機會感謝我的同事和皮埃蒙特的其他地方製造商在過去幾年里的辛勤工作和努力，導致了我們今年目睹的行業領先增長。我還想邀請投資者參加下周舉行的富國銀行會議，如果您碰巧參加該會議和/或參加6月份在紐約市舉行的NAREIT會議，如果您想與管理層坐下來聆聽更多有關增長故事和辦公室領域正在發生的事情。再次感謝大家。祝你有美好的一天。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司官方報表和財務信息，請參閱公司向SEC提交的文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。