UDR 2026年第一季度盈利電話會議記錄

謝謝多姆。今天我將介紹我們的第一季度、同店業績、最近的經營趨勢以及戰略定位。2026年正如我們預期的那樣展開，第一季度業績符合我們的預期。我們利用實時數據專注於總收入和現金流增長。特別是，我們戰略性地以97%的運營優勢開局，這使我們能夠戰術性地調整我們的收入驅動因素，以實現同比增長。本季度同店收入正增長90個基點，混合租賃率增長1.6%（96%中期），創新收入增長中等個位數，所有這些都符合預期。居民保留率比上一年高出300個基點，從而提振了業績。這使我們能夠實現5.2%的續訂率增長，比一年前高出70個基點，幾乎是2025年第四季度的兩倍。這一優勢體現了我們專注於吸引重視UDR生活體驗的高品質居民。我們新居民的租金收入水平高於長期平均水平，這表明未來的更新增長前景令人鼓舞。轉移到開支由於冬季風暴對我們的投資組合的影響，同店開支增長4. 4%。如果將除雪和更高的公用事業成本等項目的約140萬美元的增量費用標準化，我們的同一商店費用增長將比我們全年費用指導範圍的中點高出約100個基點，或略低於我們全年費用指導範圍的中點。我們繼續預計第二季度的混合租賃率增長將在1.5%至2%之間，出租率在96%左右。我們第一季度的區域領導者在第二季度迄今為止的表現繼續良好。在西海岸，舊金山是一個傑出的市場，在我們的投資組合中收入增長最強勁，這得益於約10%的混合租賃率增長和高達97%的入住率。紐約東海岸市場也實現了強勁的收入增長，混合租賃率增長約7%，出租率超過98%。達拉斯繼續在Sunbelt市場中表現出最佳勢頭，出租率接近97%，混合租賃率自第四季度以來提高了570個基點，目前正增長。在所有情況下，由於我們的創新收入，我們提高了收入增長，其中包括居民所需的服務和設施，例如社區範圍內的WI fi和包裹儲物櫃。看看我們儀表板的前瞻指標，就會發現舊金山和紐約的持續強勁，費城和南加州，尤其是奧蘭治縣的積極勢頭。如果這些趨勢持續下去，我們對這些市場的過度投資使我們能夠抓住上行空間。運營團隊繼續以數據驅動的方法來制定戰略，同時保持靈活性，以根據市場條件的需要進行調整，給我留下深刻的印象。當前的兩個例子是最重要的。首先，我們在2026年第二季度和第三季度管理了更高的租賃比例，因此我們為春季和夏季做好了準備。其次，我們的客户體驗項目繼續帶來行業高居民保留率，目前正在提前於2026年的計劃。這可以節省運營費用，因為營業額較低，收入增長更高，這是由於混合租賃率增長更大程度地偏向於續租，這結合起來會帶來更好的現金流。我們將繼續利用實時數據，專注於總收入和現金流增長。提醒您，我們的2026年全年指引假設上半年混合租賃率增長將與下半年相同，為1.5%至2%。換句話説，我們不需要全年混合租賃率加速增長來實現我們的收入增長指引。總而言之，我們交付的第一季度業績基本符合預期，第二季度正在按計劃進展。我們繼續創新，提高居民滿意度，從而提高保留率，共同提高了我們的營業利潤率。我感謝我們全國各地的團隊的辛勤工作、有目標的行動併爲我們的居民創造了非常有價值的UDR生活體驗。我現在將把電話交給戴夫。

謝謝邁克。我今天將討論的主題包括我們的第一季度業績和第二季度指引、最近的交易和資本市場活動以及資產負債表和流動性第一季度FFO開始的更新，調整后每股0.62美元達到了我們指引範圍的中點。與2025年第四季度相比，每股FFOA連續下降兩美分是由以下原因推動的：淨運營利潤下降三美分，主要是由於正常季節性趨勢以及邁克討論的異常天氣的影響導致的連續費用增加。這被企業費用和總務和行政費用下降帶來的一美分收益部分抵消，而且由於時機的原因，資本市場和交易活動對本季度盈利呈中性，因為股票回購帶來的收益被債務和優先股權投資余額下降所抵消。展望未來，我們第二季度每股FFOA指導範圍為0.62美元至0.64美元。63美分的中點代表着約2%的環比增長，這是由環比淨運營利潤上升以及處置資金的股票回購的增長推動的。接下來在交易方面，我們的資本配置熱圖繼續指導我們的戰略。然后，我們應用數據驅動和協作流程來推動我們的執行。最近的一個關鍵主題是公寓資產定價異常廣泛的脱節所帶來的公共市場與私人市場套利機會。這使我們能夠在大街上以100美分的價格出售較低的增長資產，並在華爾街以75至80美分的價格回購我們的股票，這些股票代表着優秀的增長投資組合。到目前為止，2026年，我們已開展了以下交易和資本市場活動。首先，我們完成了位於巴爾的摩、丹佛、西雅圖和坦帕的4個公寓社區的銷售，總收益為3.62億美元。我們選擇資產處置的方法並不集中在減少對特定市場或城市和郊區地區的暴露。相反，我們研究資產層面特徵，例如根據我們專有分析工具的租金增長前景、資本支出要求和潛在的運營優勢。相對於我們保留的投資組合，這組處置資產在這些指標上表現較差。因此，利用這些資產銷售的收益在第一天是增值的，但由於我們現有投資組合中已出售房產之間的預期遠期現金流增長差異，未來這種情況會越來越大。其次，我們成功全額償還了兩筆債務和優先股投資，獲得了約1.39億美元的收益。第三，我們回購了1.5億美元的股票，使自9月份以來的回購活動總額達到2.68億美元。第四，我們的債務和優先股計劃使我們能夠通過同一個合作伙伴進入俄勒岡州波特蘭市的兩個社區。第一個是4月份收購的232套公寓住宅社區。第二筆收購將在未來幾個月內進行。對這些機會的評估與前面描述的處置過程類似。我們的專有分析工具表明，未來幾年這些資產市場的租金將大幅增長。他們的資本支出需求較低，UDR平臺的運營上行潛力很高。另一個好處是我們對波特蘭市場的敞口被擴大到更有效的水平。我們預計這些社區的穩定收益率將達到5%，這與我們在上次財報電話會議上提出的預期一致。由於成功償還、獲得波特蘭資產控制權的機會以及我們認為股票回購提供了優於新債務和優先股權部署的風險調整回報，我們的債務和優先股權投資組合的規模有所下降。作為投資活動的最后一點，感謝對於我們的開發團隊，我很高興與大家分享，我們位於加利福尼亞州河濱的基礎開發社區（名為3099 Iowa）正在提前進展。我們現在預計首次入住將在2026年第四季度發生，這早於我們對2027年第一季度的最初預期。該項目也低於原預算。總體而言，我們更新的2026年全年資本來源和使用指南反映了我們今年迄今為止完成的活動。我們在市場上有額外的處置資產，我們仍然是有紀律的賣家。隨着時間的推移，我們將向您提供有關該資本的增量處置和使用的最新信息。最后，我們的投資級資產負債表保持高度流動性，完全有能力為我們的資本需求提供資金。我們總共有超過10億美元的流動資金。這是2026年富有成效的開始。我們繼續執行我們的戰略優先事項，重點是推動長期每股現金流增長的數據驅動決策。這樣，我們就將向問答操作員開放。

周四，UDR（紐約證券交易所代碼：UDR）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問https://www.benzinga.com/apis/瞭解更多信息。

在https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?上觀看網絡廣播ei=1759245&tp_key=db8f3fb9DB

UDR報告了戰略資產出售和股票回購，旨在利用公共和私人市場估值之間的差距。

該公司宣佈向每月股息過渡，成為第一個這樣做的住宅房地產投資信託基金，旨在吸引高淨值投資者。

第一季度業績符合預期，入住率為97%，同店收入增長90個基點。

舊金山和紐約市場表現強勁，租賃率大幅增長，入住率高。

2026年全年指引保持不變，預計混合租賃費率將增長1.5%至2%。

操作者

專注於利用罕見且可能轉瞬即逝的機會，對公開和私人市場估值的巨大差距進行套利。數據驅動和協作流程導致我們決定出售四項資產。收益用於回購我們的股份並收購我們通過債務和優先股權計劃獲得的資產。戴夫將在講話中進一步討論我們的資本配置活動。在這個主題上，我們不斷評估資本來源多元化的機會。我們針對未來投資者進行的深思熟慮和徹底的研究表明，我們有機會擴大我們的影響力，以增加一部分資本，即高淨值投資者、銀行、家庭、辦公室和機構產品，他們共同重視頻繁的現金分配。因此，昨天我們宣佈過渡到每月股息。UDR是第一個這樣做的住宅REIT。公寓行業的穩定和增長，加上UDR的運營和資本配置敏鋭，導致其連續53年派息總額接近90億美元。我們預計公寓行業的相關性和透明度以及我們穩健的記錄將吸引這些重視頻繁現金分配的投資者。回顧一下，到目前為止，我們對2026年感覺良好，但我們只完成了今年的前四個月。因此，我們將維持2026年全年相同的商店和盈利指引，我們將在下個季度重新評估。從大局來看，我對udr的長期增長前景仍然樂觀。公寓行業的基本前景令人鼓舞，需求彈性，未來多户供應渠道萎縮，相對於其他形式的住房，我們的文化，戰略和成熟的團隊定位UDR很好地利用了這些基本優勢。最后，我想花一點時間來認識凱蒂·卡普諾和黛安·穆爾菲爾德他們決定不尋求連任我們的董事會。凱蒂和黛安在我們的董事會會議室里一直是受人尊敬的聲音，我們感謝他們的管理和對UDR的貢獻。

邁克（首席運營官）

戴夫（首席財務官）

操作者

我們現在將進行問答環節。我們要求您僅回答一個問題。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。確認音將表明您的線路已在問題隊列中。如果您想從隊列中刪除您的問題，可以按星號2。對於使用揚聲器設備的與會者，可能需要在按星號鍵之前拿起聽筒。我們的第一個問題來自花旗銀行的埃里克·沃爾夫。

Eric Wolf（股票分析師）

請繼續回答您的問題。嘿，謝謝你回答我的問題。就入住率而言，我想您説過您預計第二季度的入住率將在96%左右。您預計今年下半年會推高這麼高嗎？或者您是否根據市場情況調整了全年入住率目標？只是想知道未來三到六個月的戰略是什麼樣子。

邁克（首席運營官）

嘿埃里克，我是邁克。是的，我們通常的做法是，當我們有更多的需求、更多的流量進來時，我們會讓第二和第三季度的入住率下降。因此，在那段時間我們對租金的要求更加激進。通常，您對我們的期望，尤其是您對第四季度的評價，會將其推高一點。因此，如果我們現在運行時稱其為96.5，我們預計將在7月、8月左右的時間段內繼續這樣做，然后我們可能會小幅上升，但可能會增加10或20個基點。沒有什麼不一定重要的。

操作者

我們的下一個問題來自富國銀行的傑米·費爾德曼。

傑米·費爾德曼（股票分析師）

請繼續回答您的問題。太好了謝謝你回答這個問題。如果我錯過了，我很抱歉。你們談過四月的流行趨勢了嗎？如果沒有，您能談談新的更新和混合利率增長以及在加速、減速或與您的前景相比方面脫穎而出的任何市場嗎？

邁克（首席運營官）

是的，傑米，好問題。那里有幾個人。所以讓我回顧一下，因為我確實認為在這里給出整個情況很重要，因為它與混合物有關。我要告訴你的是，我們對今年的開始感到非常高興。事實上，我們能夠將混合燃料從第四季度上漲約370個基點至1.6%，這是非常積極的趨勢，我很高興地報告，無論是相對還是絕對，這都是同行群體中最高的增長。還要指出的是，鑑於我們的多元化投資組合，這是值得注意的具體到4月，我會告訴你更重要的是第二季度，在第一季度經歷的力量繼續在1.6%的範圍內，我們仍然在軌道上，我們預計在今年上半年的1.5%至2%的混合。對數據的一些觀察是，我想説第一，我們的沿海地區，佔我們NOI的75%左右，繼續經歷最高的增長，4月份約為3.1%，比第一季度的2.8%有所加速。具體到陽光地帶，這些市場從第四季度到第一季度經歷了最大的積極勢頭。但我們看到，其中一些市場在過去30天略有回落，從第一季度的負1.5%左右降至4月份的負2.5%。總而言之，我要説的是，我們對今年的開局感覺良好。我們的戰略和對總收入和現金流的關注正在按預期進行，我們真正深入研究居民的終身價值，繼續推動低營業額和更高的更新增長。具體到您提出的關於我們發送的內容以及續訂的情況的問題，我想再次告訴您，只是爲了重申，我們第一季度幾乎是第四季度的兩倍，達到5.2%，這是一個非常健康的數字截至7月份。目前，我們仍在續簽協議中支付5%到5.5%的費用，我預計我們將在100個基點內簽署。因此，總而言之，我們將繼續深入我們的客户體驗項目，進一步降低營業額，並嘗試測試市場的新租賃增長和更新增長。

操作者

我們的下一個問題來自Evercore isi的Steve Saqua。

Steve Saqua（股票分析師）

請繼續回答您的問題。謝了早上好.你能談談債務和喜歡的書嗎？你知道未來的回報是什麼嗎？我認為也許其中一些發生得更早一些。

戴夫（首席財務官）

只是試圖思考其中的節奏，以及在26、27、28的過程中可能會發生什麼或可能不會發生什麼。謝謝.

操作者

嘿史蒂夫，我是戴夫。謝謝你的問題。因此，正如您所知，在DTE的書中，這是我們已經從事了十多年的業務。這是我們部署資本的多種方式之一，它的建立是爲了讓我們能夠利用我們的專業知識來賺取收入和/或獲得我們喜歡的資產。本季度（包括今天）我們很高興地報告，波特蘭有兩項資產，我們很高興能夠獲得。從預測分析工具的角度來看，該市場在內部排行榜上的排名已經上升，並且貸款到期時與該市場的一個運營商關係有關。我們研究了這些並考慮了以下標準。運營優勢，邁克和團隊對那里的實質性內容、我們專有工具的租金增長前景以及相對較低的資本支出感到興奮，因為它們是新資產。這使我們能夠擴大該市場的規模，因為它與未來的書籍有關。這是今年它下降的方式之一，這也是我們上季度所表達的。我們有波特蘭的機會，我們報告了第一季度的成功回報。最后，另一個考慮因素是，坦率地説，市場競爭更加激烈，我們在承保方面保持了紀律。當我們考慮熱圖和資本的使用時，我們會傾向於股票，因為它的估值暫時且異常有吸引力。因此，對於您來説，如果我要幫助您進行建模，查看第一季度末3億美元高位範圍內的DTE余額，我會向您指出年底3億美元左右。

Jana Galen（股票分析師）

我們的下一個問題來自美國銀行的Jana Galen。請繼續回答您的問題。感謝並祝賀今年的良好開端。邁克，我想知道你是否能分享一下你在今年春天看到的A和B物業之間的趨勢，或者城市和郊區之間的趨勢，然后也許是更大的圖景。這不是我們應該考慮投資組合的正確方式嗎？考慮到這種新的，不是新的，而是你的團隊開發的這種微觀市場焦點和分析。

邁克（首席運營官）

不，這是一個很好的問題。這絕對是我們看待它的一種方式，但考慮到我們擁有的足跡，有時很難解釋。我認為談論一些地區，然后深入瞭解一些市場以及我們在那里經歷的事情會更容易。因此，也許爲了稍微支持我們今天看到的情況，這不會讓您感到驚訝，西海岸是否繼續比東海岸表現更好，其次是陽光地帶？我會告訴你，他們所有人都步入正軌。正如我在準備好的講話中提到的那樣，也許有一些市場的表現比我們預期好一點，特別是舊金山、紐約和達拉斯。但由於它只涉及B級城市郊區，因此確實因市場而異。我告訴你，對我們來説，舊金山是一個很好的例子，A城市做得更好，因為當你沿着半島移動時，你有更多的供應會影響我們。但總而言之，整個MCA表現良好。然后以波士頓這樣的地方為例，我們看到A市中心的影響較大，而B郊區資產的影響較小。因此，對於AB城市郊區的方程式部分，這是逐市場的具體情況。但同樣，今天我們每個地區都有獲勝者，而且我們有了一個相當好的開始。

操作者

我們的下一個問題來自摩根士丹利的Adam Kramer。

Adam Kramer（股票分析師）

請繼續回答您的問題。感謝抽出時間，夥計們。只是想知道今年迄今為止所做的處置，我認為對於資產來説，只是有點想知道。我們從您的一些同行那里聽說了處置導致企業過度萎縮的風險。想知道你們如何看待這一點，如果這是正確的框架，如果它更適合市場，是否還有其他驅動因素來決定你們可以出售多少資產，我猜在什麼時期和什麼時期，大概是爲了產生收益用於你們所説的回購。

戴夫（首席財務官）

亞當，這是戴夫。我將繼續從這里的答案開始。因此，首先，我們的處置工作是圍繞自九月份以來實施的劇本展開的。此時，公開市場和私人市場估值之間存在異常廣泛的脱節。多年來，我有機會關注這個領域，並且以前見過幾次。我的經驗是，事實證明它們是轉瞬即逝的。因此，我們很高興有機會認識到出售資產然后以增值的方式回購股票，同時提高投資組合的質量。因此，我們可以更多地談論本季度發生的處置。但你的問題更多的是關於未來的問題。我想告訴你的是，劇本將保持不變。只要股票的估值像現在一樣有吸引力，我們在市場上就有更多的資產，我們將繼續遵守紀律，並儘可能利用收益繼續回購股票。

操作者

我們的下一個問題來自瑞銀的Michael Goldsmith。

邁克爾·戈德史密斯

請繼續回答您的問題。嗨謝謝.這是艾米。我和邁克爾在一起。您能否量化隨着我們的發展，投資組合租賃調整策略可能對同一商店收入產生多大影響？我假設我們不會看到對混合物有任何影響，但如果您預計也會有任何影響，請告訴我。

邁克（首席運營官）

是的，我認為對我們來説，你可以看到我會指出的地方，我提到了它，當我涵蓋四月份的答案時，事實上，我們的混合率為1.6%，投資組合多元化，這是同行群體中最高的，我認為這表明了優勢。因此，當我們在第四季度結束時，只是爲了稍微做點準備並討論策略時，我們的目的是將入住率提高到97至972之間，目的是提高我們的租金。我不能專門代表其他人發言，但我們每實現1%的混合物，在12個月內就能獲得約700萬美元的利潤。因此，我們認為第一季度我們比同行有一個良好的開端。我們的目的是繼續尋找這些機會，這是逐個財產，有時是逐個單位的基礎，以尋找這些機會來推動我們的混合物前進。因此，我們現在的期望正在步入正軌，但還會有更多，我認為當我們在納雷特聚會時我們會了解更多。

操作者

我們的下一個問題來自高盛的Julian Bluein。

Julian Bluein（股票分析師）

請繼續回答您的問題。是的，謝謝。感謝您回答我的問題。我只是想知道，如果大型同行之間發生整合，發生在你們的一些市場，突然出現了規模更大的參與者，這在某種程度上給他們提供了某種數據優勢，幫助他們在這些市場中的決策信息，那麼你們是否會面臨任何競爭劣勢？那篇文章有意義嗎？另外，我想您是否擔心一項交易現在可能會受到監管或政治審查？

Toomey

你知道，朱利安，這是圖米。我將回答這個問題的幾個部分，並要求該小組根據需要就潛在交易的監管環境發表意見。併購。我不會發表評論。我無法猜測政府在哪里或政府要去哪里。坦率地説，如果你能得到水晶球芽，我們的生活就會過得很好。但我沒有那個。就行業而言，我想説這一點。這是一個非常分散的行業。有一些占主導地位的參與者。我從事這一工作已經超過35年了，其中不乏占主導地位的球員。然而，每個人都找到了自己的空間和創造價值的方式。我傾向於認為，多年來我們已經發現了我們的東西，如果你願意的話，增長或創造並不需要規模。我的意思是，我們有點看它，並説卓越是所有成功公司的重要因素，規模有時是優勢，有時不是。以及卓越，特別是在運營、資本配置和創新方面。所以我認為我們專注於這條道路。在其他一些領域擁有大型主導公司是有效的，但他們通常最終與他們控制客户有關嗎？在西蒙購物中心公司的情況下，他們對全球各地的購物中心有很好的控制力，能夠影響客户或序言，他們能夠影響全球各地的物流。因此，公寓行業非常分散，我不認為這是一個可以實現的因素，我們中的任何人都能夠控制客户細分、削減流量等。所以我總是歡迎我們如何變得更好的意見。我們將繼續關注這一點，但我認為你知道我們的想法在哪里。

操作者

我們的下一個問題來自BMO資本市場的John Kim。

John Kim（股票分析師）

請繼續回答您的問題。我本來要問最后一個問題，但也許我會把它聯繫到其他問題上。但如果你是一家更大的公司，會吸引不同的股東基礎嗎？我想將其與每月股息掛鉤。你知道，從我們的角度來看，這似乎是吸引散户股東的一種方式。也許有點噱頭。我確信這不是你的看法，但也許你可以評論一下你選擇每月股息的決定。

Toomey

是的，約翰，這又是圖米。我會要求團隊參與其中。我對每月的股息真的很興奮。為什麼？因為大約兩年前，當我們考慮實現資本來源多元化時，我們就開始關注這一話題。這包括多元化我們的股東基礎，最終會被我們的股票吸引。它真正涉及的是高淨值家庭和家族辦公室業務的資金投入。隨着我們開始越來越多地與華爾街和大型資本配置機構進行討論，他們正在將產品整合到一起並推向市場。每月股息成為一個賣點。因此，對我們來説，我們將其視為未來擴張機會的股東。人們正在關注的是什麼流的持久性和現金流交付的記錄。月度比季度和年度獲勝。所以這是決定中的一個重要因素。然后，當我們進一步深入研究，審視研究的深度時。令我震驚的是我們53年來的記錄和近90億美元的股息支付。所以我們有記錄，我們有豐富現金流的商業模式。我想每個人都知道美國的公寓行業是什麼樣子，並且能夠與之產生共鳴。所以這似乎很糟糕，讓我們嘗試一下。我期待着它的接受度。我們認為這將是非常積極的，這就是我們這樣做的原因。我認為這是一個網。對我們來説淨積極。

戴夫（首席財務官）

我只是想補充一下。這是。戴夫，我想在這里添加一個角度。每月股息轉換是我們代表我們吸引散户股東的更廣泛努力的一部分。隨着時間的推移，他們會從我們身上看到一個多方面的遊戲計劃，其中包括大量的外展、對我們的營銷進行調整等等。我們致力於堅持這一點。所以這是引起他們注意的一個策略。但隨着時間的推移，您，尤其是散户投資者將從我們身上看到更多，我們對此持樂觀態度。公寓業務與這一群體非常相關。就居民通過我們然后流向股東的現金流而言，這引起了他們的共鳴。所以我們期待。爲了看到這一切的發展。

Toomey

約翰，你的問題還有其他部分嗎？

John Kim（股票分析師）

是的，我的意思是，如果你有一家規模擴大一倍的大型多家族公司，這會吸引不同的股東基礎嗎？鑑於湯米提到了序言，我想你可能也提到了購物中心大廈，或者西蒙。還有其他大公司可能會吸引更多普通股票投資者，我想知道這是否已經進入您的思維模式。

Toomey

我的猜測是隨着時間的推移，你肯定會重新索引，並且會得到更大的方面。我認為這是一個淨積極的因素。你還有其他投資者嗎？我認為主動資金仍在試圖超越該指數，因此他們將把資金轉移到他們認為最大增長和機會的地方。一艘戰列艦很難像一艘輕巡洋艦那樣成長。所以我認為只要有足夠的資本就行了。如果你做得很好，你會發現它匹配，你會增長你的公司。我認為這是我們都必須繼續關注的關鍵因素是增長是至關重要的，而不是規模。

操作者

我們的下一個問題來自里奇·安德森和坎特·菲茨傑拉德。

里奇·安德森

請繼續回答您的問題。謝謝.早上好.順便説一句，安德森家族辦公室對每月的股息感到興奮。我的問題是營業額。當我開始報道這個領域時，年營業額是65，70%。截至第一季度，你們的比例為29%。我可能問了一個問題，就像我再問一次一樣，也許不同，但是是否有一個有效的邊界，到了一個點，你可以有太低的流動性，也許人們只是不動？這可能不僅有助於解釋UDR，也有助於解釋為什麼你在新租賃利率負增長的情況下會如此艱難。所以我很好奇，你是否認為這個想法背后有任何邏輯，也許營業額太低了，從租金增長的角度來看，你沒有達到有效邊界。對此有何評論，如果可以的話。

湯姆·圖米（董事長兼首席執行官）

是的，里奇。我很高興聽到里奇·安德森家族辦公室對udr充滿渴望。這里有幾件事要考慮，我的特點是你是對的，營業額曾經是一個很高的數字，你看你的業務從佔用的天數，誰支付租金，等等。我認為，根據我們看到的新數據集，當我們開始查看我們的租金時，事實證明，高質量的居民在更長的時間內產生的現金流比高周轉率更多，重置市場，等等。所以，如果你從事現金流業務，你實際上希望低營業額，接受租金上漲。然后你會問自己，這對你的長期業務有什麼影響？好吧，現在我們的業務將擁有更多的現金流。60，000套公寓。事實是，每年我們只需要找到20，000名新居民。我知道每個人都關注新利率。問題實際上是，續訂的捕獲率是多少？現金流的持久性是多少？因此，現在我們開始努力研究如何提高租金匯總的質量。因為最終房地產的價值取決於現金流的基本質量和租賃者，我們能否提供更好質量的租賃服務？所以我在那里討論了很多不同的點。也許邁克可以幫我清理一下。

邁克（首席運營官）

是的，我想補充幾點。我認為首先也是最重要的是，你提到的有趣之處，我們對它的看法是2012年、2019年平均營業額約為51%。因此我們將其降低了約1200個基點。事實上，自從我們在2023年開始進入客户體驗項目以來，我們已經能夠將營業額提高了約800個基點，事實證明比同行平均水平高出約400個基點。所以我們已經取得了很大的進步。我可以告訴你。我們每天仍然學到很多東西。有趣的是，當我們進入今年時，我們對營業額的預期是，同比可能會大致持平。事實證明，我們同比好了約300個基點。我們最近一直在研究的領域，你可以在我們的更新增長中看到，我們可以從哪里開始轉向並嘗試推動這一數字。很高興地報告，第一季度5.2%的增長非常強勁。所以總的來説，我們已經取得了很大的進步，我們仍在學習，我們仍然認為這方面存在機會。就湯姆的觀點而言，還有一個全新的迭代即將到來，那就是我們如何思考定價、如何思考營銷以及如何真正提高現金流。

湯姆·圖米（董事長兼首席執行官）

邁克，謝謝你幫助我。

操作者

我們的下一個問題來自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

請繼續回答您的問題。嘿，早上好，湯姆。當然感謝對股息的關注和強調。這是總回報的很大一部分。但當您考慮追逐零售人群或高淨值人群時，您會想到一些事情。一是許多私人房地產投資信託基金或其他類似產品似乎都具有更高的股息收益率。他們追求的可能更多，我不想説質量較低，而是具有更高當前收入的更通用的資產。另一個是銷售量，你知道，私人房地產投資信託基金支付的佣金。顯然你沒有這麼做。那麼您如何考慮獲得股息呢？你知道，公寓房地產投資信託基金往往非常，你知道，股息收益率非常低。您如何看待既有競爭力又有競爭力。你們不付佣金。那麼，您如何考慮進入私人房地產投資信託基金和其他結構性產品似乎喜歡的高淨值和整個分銷渠道呢？

戴夫（首席財務官）

亞歷克斯，我是戴夫，很好的話題。在我們開展這個項目時，我們在內部廣泛討論了這一點。湯姆確實説這是團隊已經研究了一段時間並花了很多心思的事情。事實上，這對我們在更廣泛的房地產投資信託基金領域提供了一個機會，可以讓市場瞭解房地產投資信託基金投資的優點。亞歷克斯，我認為你做得很好。這是關於總回報。股息收益率就是其中的一部分。不幸的是，在其他一些產品中，鉅額費用可能會削弱這一點。因此，這是我們面前的一個機會，我們已經制定了一個很好的露面和對話時間表，這將使我們順利實施這一目標。我們知道還有其他產品以某種方式營銷，但是。但我們相信這些數字不言自明，我們期待着對這群人進行這方面的教育。

湯姆·圖米（董事長兼首席執行官）

亞歷克斯，這是圖米。我只想補充一句，您在費用和收益率權衡方面是正確的。但房地產投資信託基金的一個方面是流動性和透明度，當我們與投資者交談時，許多其他產品都像在等待評估。他們不知道窗户什麼時候可以打開或關閉。在這里，你有一種作為它基礎的安全感，每天你都明白它的價值。它有流動性、規模和範圍，而且有透明度。

操作者

我們的下一個問題來自Keybanc Capital Markets的Austin Worschmidt。

奧斯汀·沃施密特（股票分析師）

請繼續回答您的問題。謝謝，邁克。我想重温您對四月份Sunbelt租賃率增長放緩的評論，並希望您能夠提供一些額外的細節，説明是什麼導致這種放緩。如果您認為這是暫時的，或者看到它持續到五月和六月。它是否也特定於任何一兩個市場或廣泛的市場。

邁克（首席運營官）

是的，好問題，奧斯汀。我認為對我們來説，我的意思是，如果你願意的話，我認為我們現在所經歷的更多的是一個短暫的現象，因為我們仍然預計今年陽光地帶可能會在某個時候看到更多的拐點。這就是我們如何看待今年的指導方針。現在，我會告訴你，佛羅里達州比德克薩斯州更具體一點，甚至納什維爾也有一點下降，如果你願意的話。我認為這與市場租金沒有像我們在上一次電話會議上預期的那樣上漲有關，30到45天。有了這個，你就必須在續約問題上多談一點。所以我們在續約方面非常積極，正如你所看到的那樣。我想我們不得不在一些陽光地帶的市場上撤退一點。但我的預期是，我們將繼續努力解決那里的供應問題，我們可能會看到整個夏季市場租金開始回升，這可能有助於我們繼續努力推動這些市場。

操作者

我們的下一個問題來自瑞穗證券的Handel Saint Just。

亨德爾·聖賈斯特

請繼續回答您的問題。你好，我是瑞穗的邁克。我們的問題是，UDR如何評估馬薩諸塞州在即將到來的11月的投票中提出的全州租金控制措施對他們波士頓投資組合的風險？你能提醒我們，UDR在指南中是否花費了額外的宣傳費用？今天波士頓公寓的未釋放IRR的上限利率是多少？

克里斯

這是克里斯。我可以拿走最初的。你知道，我認為我們還沒有準備好阻止風險。我們還處於這個過程的早期階段。正如您可能知道的那樣，我們正在積極與當地業主團體接觸，包括我們的一些大型公共同行、大型貿易集團合作伙伴，反對波士頓的這項措施。您知道，關於進展情況，我們將在未來提供適當的更新。目前並沒有真正提供很好的更新。籌款正在進行。我們做出了貢獻。我可以讓戴夫談論這個，或者我也很樂意談論貢獻部分。目前我們已向該倡議捐贈了大約50萬美元。我們很可能會在接下來的幾個季度走高。不過，我要強調的是，與加州在投票倡議上的花費相比，這算不了什麼。馬薩諸塞州，顯然是一個小得多的市場。因此，我們認為，從成本角度、資金角度來看，就定價而言，這將比我們在加州看到的比例相對較小。當然，我可以觸及這一點。因此很難在整個市場上一概而論。但我要告訴你的是，這種不確定性已經產生了影響。我們看到交易量減少了。這使得決定上限利率的確切位置變得更加困難。但我們的經驗是，目前的不確定性對價格產生了不利影響。

湯姆·圖米（董事長兼首席執行官）

我想補充一句，這是圖米。這對我們來説是一回事，因為我們已經討論過，並説過，鑑於市場凍結，這是一個買入機會嗎？我認為你必須小心這一點。但我認為，憑藉我們的團隊以及我們對此事進展的洞察，我不會將其從地圖上抹去。它很好地篩選了一些市場和我們的長期分析，這可能是一個很好的信天翁窗口，但我們會繼續關注它。

操作者

如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。我們的下一個問題來自Zelman and Associates的Alex Kim。

亞歷克斯·金

請繼續回答您的問題。嘿夥計們，感謝回答我的問題。我想重點關注舊金山，鑑於圍繞人工智能、資本支出可持續性、科技人員數量趨於穩定以及聯邦政府對科技市場動態放松監管風險的爭論日益激烈，您已強調舊金山是一個傑出的市場。只是好奇您是否已經看到了最近租賃速度或流量中的宏觀噪音，以及您的市場壓力情況如何？

邁克（首席運營官）

我猜這是邁克。如果有人想加入，我就開始。我現在告訴你，我們看到的只是持續的力量。我認為，當你談論人工智能、工作以及那里可能發生的一切時，我認為你必須考慮其他幾點。因此，對於我們舊金山的人來説，我所看到的以及我對市場的看法是供應非常低，不僅是今天，而且是未來。所以我們有這樣的背景。我們確實看到了現在生效的重返辦公室。我們看到更多的移民，人們越來越接近工作。因此，像索馬和市中心這樣的地方今天的交通量確實很大。人工智能的增長在索馬市中心地區也更加具體。因此，我們繼續看到很大的動力，不僅在交通方面，而且在我們的市場租金方面，這也導致了更新的增長。此外，那座城市也充滿活力。我們看到酒吧和餐館開始重新開業。我們看到越來越多的零售商重返該城市，最終我們的租金與收入比很低。因此，舊金山有很多事情都在發揮積極作用。因此，我們的預期是，在可預見的未來，該市場將繼續保持強勁勢頭。

操作者

我們的下一個問題來自梅森·蓋爾和貝爾德。

Mason Gail（股票分析師）

請繼續回答您的問題。感謝您回答我的問題。您能否談談您今天如何看待潛在的發展機會，以及您是否希望在短期內開始開發一些地塊。

戴夫（首席財務官）

嘿，梅森，這是戴夫。謝謝你的問題。正如我們在開場白中指出的那樣，我們對正在開發的資產取得的進展感到非常滿意，因為它與未來的發展有關。當我們查看我們的土地儲備時，我們有一些現有的地點確實適合我們的罷工區，我會描述這一點。首先，它們與現有的運營資產相鄰。因此，它們本質上是我們所熟知的子市場的擴張。其次，它們是棍棒、法案或講臺。第三，增量回報。如果激活，通過我們鏡頭部署的增量資本的回報率將超過6%。因此，有機會在27和28年激活這些並進入競爭較弱的供應環境。如果你看到我們在這方面的行動，那就是它的描述。

操作者

我們的下一個問題來自Green Street的John Blowski。

約翰·布洛斯基

請繼續回答您的問題。嘿，謝謝你抽出時間。如果有人問到這個問題，我深表歉意。我加入電話很晚。戴夫，您能否分享本季度四項處置的上限利率範圍，以及您合併的俄勒岡州波特蘭市資產的有效上限利率？

戴夫（首席財務官）

嘿，約翰。是啊謝謝你的問題。由於它與我們出售的四項資產有關，我想告訴你一些關於它們的信息，因為這讓我們有了正確的視角。平均年齡38歲，租金低於投資組合平均水平。但這並不重要。更重要的是，從我們的角度來看，租金增長前景不如保留的港口投資組合，而且資本支出需求當然高於平均水平。因此，當我們談論收購和處置的這些標準時，這組資產會勾選這些框。我們看到這些資產的競標池相當深入且競爭激烈。定價與我們的預期相差幾個百分點。市值率在5%左右。然后，當我們思考波特蘭和我們對那里感到興奮的機會時，將今天的收益率描述為5左右。邁克和團隊需要做很多工作才能進入並穩定它，並從運營角度發揮他的魔力，這將使我們的收益率穩定在5%的高位範圍內。

操作者

我們的下一個問題來自加拿大皇家銀行的Brad Hendern。

Brad Hattern（股票分析師）

請繼續回答您的問題。是的，大家，謝謝。另一個關於波特蘭的問題。你顯然提到它已經上升了你的排名，並同時佔據了一些資產。這是一個較小的市場。對於公共房地產投資信託基金來説，它沒有太多的風險敞口。我認為部分原因是監管環境有時相對具有挑戰性。所以我只是想知道您是否可以談談您所看到的積極方面以及如何平衡。與消極的。

克里斯

布拉德，這是克里斯。你知道，也許我會開始，然后如果萊西也想説什麼的話，我會把它扔給他。你知道，開始，你知道，從高水平上來説，從需求供應的角度來看，波特蘭現在看起來確實是我們更好的市場之一。我想告訴你，自今年年初以來，市場2026年就業預測翻了一番。工資增長加速實際上是我們目前市場足跡中最好的。在供應方面，與邁克在舊金山談論的類似，你知道，交付量大幅下降。2026年的交付量應該僅佔庫存的0.7%左右。2027年類似。這兩者都遠低於我們在2024年和2025年看到的情況。重要的是，你知道，大多數交付都集中在這兩種資產之外。但正如您提到的那樣，我們的分析顯然比高層深入得多。對於這些資產，我們的平臺喜歡波特蘭作為一個市場。當我們審視廣泛的變量時，它認為它正在上升。更重要的是，對於資產本身來説，它通常喜歡人口統計數據，喜歡心理學，喜歡資產水平特徵、微觀位置、新供應前景，以及這兩種資產的所有此類內容。顯然，根據我們的分析，當你結合所有這些因素時，你知道，這應該轉化為巨大的租金和現金流增長，超越或取代邁克可以放在上面的增長。我會讓他談談其中的一些。是的，謝謝，克里斯。我會告訴你我對市場的看法，以及我們在這些網站上看到的機會。首先，雖然這對我們來説是一個相對較小的市場，但團隊在這里一直表現良好。我給你舉個例子。今天的入住率超過97%，我們看到混合入住率在2%至3%之間。我們認為這一機會可以提供更大的規模。它確實有效地使我們的市場規模擴大了一倍。因此，當我們特別考慮這些屬性時，我們認為我們可以在未來12至18個月內將可控的營業利潤率提高到3至400個基點之間，僅通過人員配備效率。供應商整合和其他收入機會。因此我們期待着能夠接觸到它們。

邁克（首席運營官）

我們的最后一個問題來自德意志銀行的Omato Acousana。

操作者

請繼續回答您的問題。

Omato Acousana（股票分析師）

是的，下午好。我只是想回到監管方面。你確實討論了波士頓，但只是有點好奇

克里斯

其他頭條新聞。你知道，沃倫參議員要求一大批住宅房地產投資信託基金透露更多有關其業務運營的信息，這是特朗普總統為提高住房負擔能力而試圖做的一些事情。前幾天來自華盛頓特區的消息稱，馬雲被起訴，以提供更多瞭解他們的租金結構和垃圾費的信息。我想，當你們只是從監管的角度集體思考時，是否真的擔心其中一些東西可能會影響業務未來的運營方式，或者只是感覺像是很多噪音，應該一切如常在一天結束時？嘿，這是克里斯。我會跳進去，然后讓其他人隨心所欲地添加。你知道，我認為現在談論聯邦層面的一些更大的推動可能如何影響運營還為時過早。我可以再次告訴你，你知道，我們現在關注的事情確實是租户友好的舉措或政策變化。我們已經談到了馬薩諸塞州，但是，你知道，特別是對我們來説，我們還在關注加利福尼亞州的薩利納斯，我們正在關注紐約市。你知道，我們最近正在關注華盛頓特區。顯然，如果其中任何一項措施得以實施，它們將對我們在這些領域的資產產生切實的直接影響。我們再次組建了所有權集團。我們與同行合作伙伴一起捐贈了資金。我們正在與更大的貿易團體合作，以挫敗這些措施。我想告訴你，UDR的積極一面是，我們擁有一個非常深入的政府事務團隊，負責監督聯邦層面、州層面和地方層面。他們讓我們所有的資本和運營團隊瞭解任何應該發生的變化，無論是積極的還是消極的。這就是我們所要做的事情，我們能夠阻礙我們認為未來會發生的事情。這就是我們現在正在關注的。

湯姆·圖米（董事長兼首席執行官）

泰勒，這是圖米。我只是添加這個。我為該行業團結起來並教育政客瞭解好的住房政策而感到自豪。我認為我們想要一個繁榮的美國，一個繁榮的房地產市場。有很多方法可以實現這一目標，而不必僅僅迎合和停止開發或停止租金增長，資本會建造更好的住房，如果感到受到威脅，資本就不會到達該空間。我認為政客們明白這一點。隨着我們對他們的教育越來越多，我們越來越多地看到我們如何共同努力創建繁榮的社區，這就是更多的事情。所以我們這樣做不僅僅是爲了戰鬥，我們這樣做是爲了創造一個更好的地方，讓我們所有人都能繁榮。我們已經找到了做到這一點的方法。教育是一件偉大的事情，它從它開始，然后圍繞它建立聯盟。我們認為，隨着選民開始看到越來越多的事實，他們會明白他們想要生活在一個蓬勃發展的社區中，以及如何共同建設這個社區，這樣它纔不會被忽視。如果你願意的話，只是需要很長時間才能彎曲曲線。

操作者

我們的問答環節到此結束。我想讓湯姆·圖米發表總結意見。

湯姆·圖米（董事長兼首席執行官）

首先，讓我感謝大家對udr的關注和支持。我認為這是非常富有成效的電話今天，總是歡迎您的洞察力跟進問題和團隊的隨時可用。有了這個，我想説的是，我們期待着在未來幾個月的許多即將到來的行業活動中見到你，最后照顧。

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