Ind Logistics Props TLR報告2026年第一季度業績：完整收益電話記錄

IndLogistics Props Tr（納斯達克股票代碼：ILPT）周四公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

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Ind Logistics Props TR宣佈成功將16億美元的固定利率只付息債務定價為5.71%，增強了其資本結構並減少了利率波動的風險。

該公司報告財務表現強勁，同一房產現金基礎NOI同比增長超過4%，正常化FFO增長60%。

租賃勢頭持續，租金上漲26.3%，租賃了862，000平方英尺，綜合出租率達到94.6%。

該公司的資產負債表顯示手頭現金1億美元，淨債務與總資產的比率為68.8%。

2026年的指引包括每股1.27美元至1.34美元的正常化FFO和3.44美元的調整后EBITDARE，反映了最近的再融資活動。

管理層強調了強化的資本結構、持續兩位數的租賃利差以及持續增長的健康機會管道。

操作者

早上好，歡迎參加Ind Logistics Props TR 2026年第一季度財務業績電話會議。我現在想將電話轉給投資者關係高級總監Kevin Barry。請繼續。

Kevin Barry（投資者關係高級總監）

早上好，感謝您參加Ind Logistics Props TR的2026年第一季度財報電話會議。今天與我一起參加電話會議的有總裁兼首席執行官Yael Duffy、首席財務官兼財務主管Tiffany Tsai和副總裁Mark Krohn。稍后，他們將提供有關我們業務和季度業績的詳細信息，然后與賣方分析師進行問答。請注意，未經公司事先書面同意，禁止錄製和轉播今天的電話會議。另請注意，今天的電話會議包含1995年私人證券訴訟改革法案和其他證券法含義內的前瞻性陳述，包括有關某些第二季度和2026年全年財務措施的指導。這些前瞻性陳述基於Ind Logistics Props TR截至2026年4月30日的信念和預期，實際結果可能與我們的預測存在重大差異。公司沒有義務修改或公開發布對今天電話會議中所做前瞻性陳述的任何修改結果。有關可能導致這些差異的因素的更多信息包含在我們向美國證券交易委員會提交的文件中，該文件可從我們的網站indlogisticspropstr.com訪問。請投資者不要過度依賴任何前瞻性陳述。此外，我們將在這次電話會議上討論非GAAP財務指標，包括來自運營的正常資金或正常FFO、調整后EBITDA收入、淨運營收入或NOI和現金基礎NOI。這些非GAAP指標與淨利潤的對賬可在我們的財務業績包中找到，該包可在我們的網站上找到。最后，我們將就此電話會議提供指導，包括估計的標準化FFO和調整后的EBITDA RE。作為我們指導的一部分，我們不會提供這些非公認會計原則措施的對賬，因為在未經不合理的努力或根本無法獲得此類對賬所需的某些信息。我現在將電話轉給雅艾爾。

Yael Duffy（總裁兼首席執行官）

謝謝凱文，早上好。首先，我想強調我們上周宣佈的消息，即我們合併后的合資企業成功將16億美元的固定利率僅利息債務定價，利率為5.71%。儘管存在地緣政治阻力和資本市場波動，但這一結果還是取得了。它還體現了我們高質量工業組合的實力、租户的信譽以及我們的經理RMR集團建立的銀行關係的深度。蒂芙尼很快就會報道。這筆融資消除了合資企業的浮動利率和攤銷債務，大大加強了其資本結構，使其免受利率波動的影響並推動更強勁的現金流。因此，ILPT的所有合併債務現在都將採用固定利率且不可攤銷，加權平均利率低於5.5%。談到我們的業績，我們很高興報告又一個季度的強勁盈利增長，超出了我們的預期，這得益於我們投資組合中持續的租賃勢頭。同一物業現金基礎NOI同比增長超過4%，正常化FFO增長超過60%，這表明我們在降低融資成本和推動租金增長方面取得了有意義的進展。我們租賃了862，000平方英尺，加權平均租金上漲26.3%，這是我們連續第六個季度實現兩位數租金增長。續訂約佔活動的70%，反映出持續強勁的租户保留率和投資組合穩定性，合併入住率為94.6%。如今，810萬平方英尺（佔ILT年化總收入的11.5%）計劃於2027年底到期，這為我們提供了一個巨大的跑道來捕捉嵌入式租金增長並推動有機現金流。目前，我們的租賃管道面積約為600萬平方英尺，其中超過200萬平方英尺已處於談判或租賃文件的后期階段。我們特別高興地告訴大家，我們預計將於6月完全租賃印第安納波利斯535，000平方英尺的空置空間，為公司完成2026年的一項關鍵計劃。在我將電話轉給蒂芙尼之前，我想花點時間強調我們在三個方面建立的勢頭。有意義地增強的資本結構、持續兩位數的租賃利差以及我們仍然可以獲得的健康的嵌入式按市值計價機會管道。展望未來，我們相信我們有一條清晰的道路來持續現金流增長併爲股東創造價值。

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

蒂芙尼謝謝雅爾，大家早上好。昨天我們報告第一季度正常化FFO為2200萬美元，即每股0.33美元。受一次性收入和費用總計110萬美元的推動，這些業績超出了我們指導的高端每股0.02美元。正常化FFO環比增長16%，與去年同期相比增長63%。同一房產的NOI為9030萬美元。相同房產現金基礎NOI為8，740萬美元，調整后EBITDARI總計8，700萬美元，同比和連續季度均增加。至於我們的資產負債表，本季度末我們手頭現金為1億美元，限制性現金為8600萬美元。我們的淨債務與總資產比率將温和下降至68.8%，淨債務槓桿率從上周的11.8倍提高至11.6倍。我們為合併后的合資企業定價了16億美元的五年期固定利率僅利息抵押貸款融資，利率為5.71%。我們預計將於5月8日左右結束貸款，並計劃使用收益為合資企業現有的14億美元浮動利率貸款和2.05億美元固定利率攤銷債務進行再融資。新債務由與現有借款相同的90處內地物業作為抵押。通過這次再融資，我們合併后的合資企業將通過消除其攤銷債務和購買利率上限的需要來釋放近2000萬美元的年度現金流。此外，ILPT的所有合併債務都將採用固定利率，限制我們面臨的市場利率波動風險，加權平均利率為5.48%，並且2029年之前沒有債務到期。談到我們的前景，我們在昨晚發佈的盈利報告中介紹了全年指引。除了我們為2026年第二季度提供的季度指引外。我們預計2026年全年利息費用為6，150萬美元，其中包括5，900萬美元的現金利息費用和250萬美元的遞延融資費非現金攤銷，調整后EBITDA Re在8，550萬至8，650萬美元之間，正常化FFO在每股31至33美分之間。我們指導利息費用約為2.45億美元，現金利息為2.345億美元，非現金利息為1，050萬美元。調整后EBITDARE在3.44至3.49億美元之間，正常化FFO在每股1.27至1.34美元之間。該指導反映了我們合併后的合資企業再融資的影響。它還假設我們在印第安納波利斯的空置房產於2026年6月租賃，不包括我們夏威夷地塊的租賃。最后，我們對Ind Logistics Props TR在過去一年中在浮動利率債務再融資和增強現金流方面取得的有意義的進展感到高興。展望2026年剩余時間，我們專注於鞏固這一勢頭，推進我們的增長計劃併爲股東創造長期價值。我們準備好的講話到此結束。接線員，請打開疑問熱線。

操作者

非常感謝我們現在開始問答環節。要提出問題，您可以在試金石手機上按Star，然后按One。如果您使用的是免提電話，請在按鍵之前拿起手機。如果您的問題已得到解決並且您想撤回您的問題，請按Star Then 2。此時，我們將暫停片刻以整理我們的名單。我們的第一個問題來自公民銀行的米奇·傑曼。

米奇·傑曼（股票分析師）

請繼續。非常感謝您能提供從引導範圍的頂部到底部的一些敏感度嗎？

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

當然.我的意思是，有時我們有一次性報銷，這些類型的事情，或者一次性費用，通常不是很大。這就是指導中100萬美元範圍的核算。

米奇·傑曼（股票分析師）

你了好吧，這很有幫助。顯然，此時利率幾乎是固定的。所以也許可以提供一些關於印第安納波利斯租賃的觀點。我知道這對你來説是一個很大的負擔，也是一個戰略上的重要優先事項。你相信六月會有收入嗎？我該如何思考。也許只是提供一些經濟學的觀點。我們是否會看到租金上漲？也許吧如果您能提供一些詳細信息，請。

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

當然.嗨，米奇。因此我們預計租約將於六月簽署。最低免租金為四個月。因此，我們將在今年下半年開始看到現金。而且，租金將會上漲。

米奇·傑曼（股票分析師）

太好了然后是我的最后一個問題，關於最近的債務。從契約的角度來看，它是否為您可能尋求出售一些資產的能力提供了一些靈活、更靈活的選擇？那麼，也許從廣義上來説，您認為資產出售是否可能成為一個更具戰略優先事項？

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

謝謝形象因此，新債務有24個月的停工期。然后我會補充一點，我認為通過在印第安納波利斯租賃這處房產，這將使我們能夠靈活處理11.6億美元的債務，以便能夠尋求出售該池中的房產。因此，雖然我們可能無法在短期內在山區進行處置，但現在我們已經完成了印第安納波利斯的租約，我們將擁有更大的靈活性。感謝並欣賞指南。謝謝米奇。

操作者

再次感謝。如果您有任何問題，請按星號鍵，然后按1。我們的下一個問題來自約翰·馬索卡和B。萊利請繼續。

約翰·馬索卡（股票分析師）

早上早上好.也許您可以向我們介紹一下本季度110萬個一次性物品的數量嗎？我想這就是指導要求在第二季度與第一季度中間降級的原因嗎？

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

是的，這正是原因。因此，本季度有65萬%的租金得到了調整。然后我們還收到了45萬美元的一次性補救費，該費用與已經發放的遷出有關。好吧租金百分比確實有所上升。這是在任何特定季度都可能出現的事情嗎？還是通常是一個1Q項目？它總是一個1Q項目。我們只是永遠不知道金額會是多少，甚至不知道它對我們來説是否會是增量。

約翰·馬索卡（股票分析師）

然后是債務交易，現在是你的資產負債表，真的很好。您今天如何考慮利用現金余額？談論一下處置，也許可以用現金償還債務，或者你甚至可能會考慮收購市場？只是有點好奇，鑑於資產負債表中的債務更具確定性，您如何考慮管理未償現金。

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

我認為這是一個好問題。我認為我們現在正在評估所有的選擇。你知道，我們希望確保資產負債表上有現金來滿足租户的需求。我們正在與一些租户進行早期討論，他們正在考慮潛在的建築擴建，他們希望我們與他們合作。因此，我們希望確保我們有可用的現金。所以我認為這是早期階段，我們會看看我們在哪里擺脫困境，然后從那里開始。

約翰·馬索卡（股票分析師）

我知道這些都是潛在的獨特情況。但如果你重新進入資本配置市場，你如何看待回報門檻呢？

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

我認為我們今天的位置肯定比一年前更好。所以我認為這是你知道的，我們一直在與董事會考慮的事情。最后，

約翰·馬索卡（股票分析師）

不，我不知道你問的是財產收購，特別是財產收購，還是投資。我是説，我知道對現有租户的投資，你知道，還有，還有其他的考慮因素在起作用？但如果你要回到市場，比如你會如何看待目前的上限利率環境與你想部署資本的地方？今天有沒有什麼東西是有吸引力的，特別是考慮到它可能來自手頭的現金，而不是新籌集的資本？

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

我認為，考慮到我們今天的影響力，我認為我們不會尋求收購任何房產，至少在短期內，除非是非常具體的情況或機會主義的情況。好吧

約翰·馬索卡（股票分析師）

最后，資本支出略有下降。我知道第一季度資本支出可能是季節性相對疲軟的時期，但這種更典型的運行率應該是嗎？或者説本季度有點反常。

蒂芙尼·蔡（首席財務官兼財務主管）

本季度是一個反常現象。我認為Q1有時可能會下降。這不是我們未來的預測。

約翰·馬索卡（股票分析師）

好吧好的，我就這樣了。非常感謝。

操作者

接線員，我想我們的問答就到此結束了。感謝您參加今天的電話會議，我們期待着在六月份的NARE會議上與你們中的許多人會面。如果您有興趣安排與ilpt的會議，請聯繫投資者關係部。接線員，我們的通話結束了。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。