成績單：中美洲公寓2026年第一季度盈利電話會議

謝謝安德魯，大家早上好。正如我們在新聞稿中強調的那樣，由於我們足跡的彈性需求、強勁的居民保留率以及我們對費用管理和一些時間相關項目的關注，我們第一季度的業績超出了我們的預期。新租賃定價繼續反映了多個市場的供應壓力，但儘管存在這種壓力，新租賃定價仍連續改善，並得到了我們持續強勁的續租表現的支持。隨着租賃季節的大部分時間即將到來，混合租賃超額租賃定價較第四季度提高了140個基點。我們喜歡進入夏季的定位和勢頭，擁有穩定的入住率和比一年前更好的60天暴露。我們的高增長市場正在產生強勁的需求，以穩定的方式吸收新的供應，我們相信這將使持續穩定的入住率、有利的更新定價、強勁的收藏和整體盈利表現與我們在之前的指導中提供的前景一致。在積極的移民趨勢下，我們的租賃流量仍然強勁。我們多元化投資組合和市場強勁的工資增長和穩定的就業條件共同推動了強勁的需求，第一季度的吸收量超過了我們足跡中的新供應交付量就證明了這一點。在運營方面，我們的現場團隊在資產管理團隊的積極支持下，繼續高水平地控制開支，同時提供出色的駐場體驗，正如我們行業領先的Google評分所反映的那樣。由於我們強大的客户服務和持續存在的單户負擔能力挑戰，續租仍然持續，有助於連續五個季度實現同比混合租賃改善。我們繼續以平衡和紀律的方式配置資本，利用我們現有投資組合當前在公開市場的定價失調來回購股票，並執行旨在實現長期盈利增長的舉措，同時保護我們強大的資產負債表，收購上限約為4.5。我們足跡中的優質房產。我們的外部增長工作主要集中在通過我們現有的擁有和控制土地管道進行的新開發項目，代表了超過4300個未來增長單位。我們於四月份開始建設今年的第一個項目，這是堪薩斯城市場的一個擁有286個單元的社區。根據我們目前的批准和建設時間表，我們現在預計今年將開工建設四個項目，將今年的預期開發支出減少至3.5億美元。雖然這低於我們最初預測的4億美元，但高於我們投資的3.15億美元和2025年啟動的兩個項目。我們預計今年啟動的項目將於2028年和2029年交付，我們認為這將是一個更加有利的供需環境。展望未來，我們仍然受到整個市場的潛在需求、新交付量的下降以及居民基礎的強大的鼓舞。憑藉持續強勁的收藏和20%的租金與收入比的負擔得起的租金，我們的高增長市場繼續為僱主、家庭投資者提供有吸引力的長期吸引力，積極吸收、穩定的需求和市場水平的入住率改善，我們樂觀地認為，我們將繼續在春季和夏季建立動力，支持隨着一年的進展而改善新租賃定價。除了今年我們現有資產基礎的有機增長外，我們預計多個領域的NOI貢獻也會不斷增長，包括提高現有投資組合效率和更高運營利潤率的新舉措、不斷增長的重建機會以及不斷增長的開發管道（今天仍在繼續出租）。我們相信我們更加多元化、更高質量的投資組合、更強大的運營平臺m和我們更強大的資產負債表使我們能夠捕捉到不斷改善的業績並在即將到來的復甦周期中提供有意義的股東價值。我們對未來幾年的前景感到興奮。對於我們物業和公司辦公室的所有員工，感謝你們持續的奉獻和專注，我將把電話轉給蒂姆。

謝謝布拉德，大家早上好。第一季度，同店NOI超出了我們的預期，在線同店收入加上同店費用的下降，提高了可銷售性。從定價的角度來看，新租比租增長較第四季度連續提高110個基點，但由於新供應增加但放緩，加上宏觀層面的經濟不確定性加劇，新租比租增長繼續面臨壓力。在續訂方面，與過去幾個季度類似，保留率和租賃率仍然強勁。續租超租增長較第四季度依次提高70個基點，推動混合租賃超租增長較第四季度提高140個基點。本季度平均實體入住率仍然強勁，為95.5%。此外，我們又有一個季度的收款量強勁，淨拖欠率僅佔建設撥款的0.3%，與過去幾個季度持平。從市場的角度來看，許多我們在第四季度和去年大部分時間表現強勁的市場在第一季度繼續表現強勁。我們多次注意到我們的中型市場的表現，特別是弗吉尼亞州和南卡羅來納州、里士滿、格林維爾、華盛頓地區市場和查爾斯頓，都在本季度表現出強大的定價能力和強勁的入住率。令人鼓舞的是，就同店NOI貢獻而言，我們的三個最大市場亞特蘭大、達拉斯和奧蘭多在第一季度的表現均優於該投資組合，奧斯汀的混合租比租定價仍是一個挑戰，尤其是在新租賃定價方面。夏洛特和薩凡納是另外兩個因供應壓力而面臨挑戰的市場。在我們的租賃投資組合中，夏洛特的NAA Liberty Row和坦帕的NAA Breakwater已於第四季度完成施工，並進入我們的租賃投資組合。截至第一季度末，我們目前租賃了五處房產，總出租率為68.3%，另外還有兩處開發房產正在積極租賃單位。對於其中一些租賃房產來説，某些樓層平面圖最多可達八周，仍有更高的讓步。然而，隨着市場持續改善，這些項目仍有望實現我們的承保收益率，從而保留其長期價值創造機會。我們將在第一季度快速啟動各種有針對性的重建和重新定位計劃。2026年第一季度，我們完成了1，386個室內單元升級，而我們翻新的單元僅略多於1100個。2025年第一季度，我們實現了非升級單元租金上漲104美元，平均單元水平支出為7，349美元，現金對現金回報率約為17%。在調整額外的周轉時間后，這些單位的租賃速度仍然比未裝修的單位快，平均快約九天。對於我們的公共區域和設施重新定位計劃，我們對最近的六個項目進行了超過90%的重新定價，平均NOI收益率超過10%，租金增長遠遠超過同行MAA物業。另外五個項目即將完工，並將在5月至8月之間開始重新定價，然后另外六個項目正處於規劃階段，預計將在2027年春季及時完成重新定價。我們於2024年開始並於2025年擴大的WiFi改造計劃持續發展。隨着租約的簽署，我們有27處房產將向居民推出服務，隨着租賃季節的繁忙部分，我們將在2026年進一步擴大這一計劃，將擴大到另外35處房產。我們處於有利位置。4月份的平均實體入住率為95.5%，與2025年4月持平，目前60天風險敞口為8.3%，比截至2025年4月的水平高出20個基點，市場吸收率增加 第一季度，增量佔用單位數量超過了新交付量。供應壓力繼續緩和，儘管前面提到的經濟不確定性，但鉛產量仍然強勁，領先於去年。第二季度續租表現繼續強勁，接受續租的保留率和租超租增長率與過去幾個季度在假設需求穩定的背景下看到的情況保持一致。我們預計，第二季度和第三季度初，新租賃率將逐步季節性改善，續租率和保留率將持續增長。隨着今年晚些時候的到來，基本面的改善將變得更加有影響力，為2027年奠定更強勁的基礎。這就是我準備好的評論的全部內容。現在將電話轉給克萊。

周四，中美洲公寓（紐約證券交易所代碼：MAA）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

此內容由Benzinga API提供支持。有關全面的財務數據和成績單，請訪問https://www.benzinga.com/apis/。

完整的財報電話會議可在https://events.q4inc.com/attendee/577328544

由於居民保留率強勁、費用管理有效和需求彈性，中美洲公寓超出了第一季度預期。

該公司觀察到租賃價格有所改善，入住率穩定，高增長市場有效吸收了新供應。

運營亮點包括在2026年完成1，386個內部單元升級，並將Wi-Fi改造計劃擴大到超過35家酒店。

未來指引仍然樂觀，重點關注發展，預計今年將有四個項目開工建設，低於最初的預測。

在強勁的同店收入和受控的同店支出的支持下，同店NOI超出預期。

操作者

女士們先生們早上好，歡迎參加中美洲公寓2026年第一季度財報電話會議。在演示過程中，所有參與者將處於僅聽模式。之后，公司將進行問答環節。提醒一下，這次電話會議將於今天2026年4月30日錄製，考慮到時間，我們有一個問題限制。現在，我將把電話轉給Mid-America Apartment的高級副總裁、財務主管兼資本市場總監Andrew Schaefer，請他發表開場評論。

Andrew Schaefer（高級副總裁、財務主管兼資本市場總監）

謝謝雷吉娜，大家早上好。這是Andrew Schaefer，中美洲公寓財務主管兼資本市場總監。今天早上參加電話會議的管理團隊成員包括今天的布拉德·希爾（Brad Hill）、蒂姆·阿爾戈（Tim Argo）、克萊·霍爾德（Clay Holder）和羅布·德爾普里（Rob Delpri）。在我們今天早上開始準備好的評論之前，我想指出的是，作為這次討論的一部分，公司管理層將做出前瞻性陳述。實際結果可能與我們的預測存在重大差異。我們鼓勵您參閱昨天的收益發布中的前瞻性陳述部分以及我們向SEC提交的34法案文件，其中描述了可能影響未來業績的風險因素。在這次電話會議上，我們還將討論某些非GAAP財務措施。最直接可比的GAAP財務指標的介紹以及非GAAP與可比GAAP指標之間差異的對賬可在我們的收益發布和補充財務數據中找到。我們的收益發布和補充目前可在我們網站@www.Mid-America Apartmentc.com的投資者頁面上查看。我們準備好的評論副本和這次通話的錄音也將於今天晚些時候在我們的網站上提供。在發表一些簡短的準備意見后，管理團隊將在我們進行問答時回答問題。請尊重每個人的時間，並嘗試在一小時內完成我們的電話。由於今天還有其他財報電話會議，我們將限制每個分析師一個問題。如果您有任何后續問題或其他事項需要討論，請重新加入隊列。我現在把電話轉給布拉德。

布拉德·希爾

蒂姆·阿爾戈

粘土支架

謝謝蒂姆，大家早上好。我們報告的FFO季度稀釋每股2.13美元，比我們本季度第一季度指引高出0.02美元。同一商店的費用比我們的指導有利1.5美分，非同一商店的NOI有利1美分，被半美分的不利利息費用所抵消。同一商店的維修和維護費用、人員成本和營銷成本都低於我們的預期，並反映在我們嚴格的費用控制和費用時間安排上。本季度我們資助了約1億美元的開發成本。截至季度末，我們的開發管道為6.23億美元，預計未來三年內將在當前管道上獲得2.34億美元的資金。如前所述，我們確實根據最初的指導調整了開發啟動數量，並相應地將今年的開發支出減少了5000萬美元。雖然我們某個時間點的管道規模可能會根據本季度的開工和交付情況而有所不同，但隨着我們開始建設新項目，我們預計管道全年都會增長。我們的資產負債表仍然處於良好狀態，可以支持這項和其他增長計劃。

Eric Wolf（股票分析師）

截至本季度末，我們在循環信貸安排下擁有近8.4億美元的現金和借款能力，淨債務與EBITDA之比為4.5倍。截至季度末，我們的未償債務平均期限為6.1年，有效利率為3.9%。2月份，我們發行了2億美元的七年期公共債券，有效利率略高於4.6%，使用收益償還商業票據計劃下的借款。此外，在本季度，我們以加權平均股價130.46美元回購了558，000股普通股，總計價值7300萬美元。至於我們的全年展望，隨着大部分租賃季節的臨近，我們重申了今年同一商店和核心FFO指導的中點，同時收緊了本季度的核心FFO範圍。我們預計核心FFO在稀釋后每股2美元至2.12美元之間，或中點時每股2.06美元。我們的第二季度指引反映了租賃典型的季節性增長以及更高的維護相關運營成本。第一季度至第二季度利息費用的增加主要歸因於額外開發單位的交付以及與股份回購和訴訟和解相關的增量借款。預計利息支出的這些影響將被房地產處置的收益部分抵消，這是我們在準備好的評論中所擁有的全部收益。所以，雷吉娜，我們現在將回電給您詢問問題。我們現在開始提問。如果您想問問題，請在按鍵電話上按星號，然后按1。如果您想撤回您的問題，請再次按星號鍵。我們的第一個問題將來自花旗的埃里克·沃爾夫（Eric Wolf）。請繼續。嘿，早上好。

蒂姆·阿爾戈

感謝回答我的問題。您知道，根據您的指導，您預計混合費率將在今年內上升。我想您剛纔説過，您預計第二季度會出現典型的季節性影響。你能具體談談你希望在接下來的幾個月里看到什麼嗎？我認為上個季度您實際上為第一季度混合物給出了某種指導，所以我希望您能對第二季度混合物做同樣的事情，並討論您是否終於開始看到一些市場的供應影響有所緩解。是的，埃里克，這是蒂姆。我會回答這個問題，並向您介紹我們如何考慮今年的混合指導。因此，全年的指導仍然是一比一半的混合。正如我們報道的那樣，我們在第一季度的混合增長率為負0.3%，但我們開始看到新租賃方面出現一些穩步的增量改善，然后繼續看到穩定。因此，當我們考慮今年剩余時間時，就你的觀點而言，我們預計新租賃定價將繼續加速到7月左右，然后開始季節性温和，儘管我們預計季節性温和在今年下半年不會那麼温和。通常情況下，當我們繼續看到供應影響温和時，我們繼續認為續訂將在五個以上的範圍內，並且保持相當穩定。因此，如果你考慮所有這些才能得到我們的1比1半，那麼你在今年最后三個季度的混合比例為13%到18%。所以你可以思考一下從我們現在的位置並使用我談論的季節性曲線，這個軌跡將如何發展。

Yana Gallen（股票分析師）

我們的下一個問題將來自Yana Gallen與美國銀行的關係。請繼續。謝謝早上好.抱歉蒂姆，再次問你問題。您能談談亞特蘭大和達拉斯的特許經營和供應吸收表現嗎？

蒂姆·阿爾戈

是啊因此，亞特蘭大和達拉斯，我們繼續看到一些相當非常穩定的表現，特別是在達拉斯。如果我看一下達拉斯，你從定價的角度和與去年同期相比的入住率角度來看我們現在的處境，我們看到從第一季度到第一季度的混合定價提高了約240個基點26以及穩定、穩定的入住率。同樣，在亞特蘭大，我們看到去年到今年的混合定價增加了約50個基點，入住率增加了約20個基點。因此，亞特蘭大可能開始恢復對我們來説有點早，我們已經看到，繼續穩定和前進。達拉斯有點晚，但我們看到了一些很好的力量。正如我剛纔提到的，我預計達拉斯將是我們今年表現較強的市場之一。我們看到它的基礎相當廣泛。艾倫·麥金尼地區仍然存在一些壓力，但上城表現良好。其他一些郊區市場以及亞特蘭大的類似市場，我們仍然看到一些市內和市中心的Buckhead子市場的表現優於一些郊區。德盧斯和士麥那仍然有點弱，仍然有更高的讓步。但對於達拉斯來説，我們看到讓步有所下降。他們在達拉斯的業務範圍不像其他一些市場那麼廣泛。因此，我們在那里看到了一些緩解，特別是在城市地區。然后我們談論了亞特蘭大。上季度的讓步有所下降，並且與上季度的情況相當一致。平均還有一個月左右的時間，但我談到的子市場已經下跌了很多。

Austin Werschmidt（股票分析師）

我們的下一個問題來自KeyBank的Austin Werschmidt系列。請繼續。

蒂姆·阿爾戈

謝謝.早上好.有點堅持蒂姆的觀點。一是新租賃率增長。我知道你在第一季度有一些天氣干擾，我猜。與第四季度相比，新租賃率增長的速度有所改善，你是否感到驚訝？我想進入第二季度，你是否看到了這種速度的提高或加快？或者説，從去年第四季度到今年第一季度，你看到的情況更相似？謝謝.是的，我的意思是，如果你還記得去年，我們看到新租賃利率在四月份左右出現了一些強勁的加速，然后隨着解放日的到來，情況確實趨於平穩，我們看到它在那里達到了頂峰，而不是真正在五月份之后獲得動力。我認為今年我們看到的更多是穩定的加速。就你的觀點而言，二月份有點停滯，導致第一季度新租賃定價比我們預期的略有下降，但隨后我們看到它在三月份迅速回歸。然后我們看到四月份也出現了一些勢頭。然后我們思考我們的暴露和佔用情況。我預計五月的表現將超過去年五月的水平，當時我們再次陷入停滯。所以我想説，我們看到了更具季節性或更正常的加速。今年的新租賃費率。去年的速度快了一點，但后來就放緩到完全停止了。我認為我們預計這種情況不會繼續下去。我們查看的所有統計數據，我們的曝光率、領先量、入住率，以及預租賃方面的情況，我們預計這種勢頭將持續下去，可能與去年不同。

布拉德·希爾

是的，我只想對蒂姆的話補充幾點，只是更廣泛地説。我的意思是，我認為，正如蒂姆剛纔提到的那樣，在我們整個今年剩余時間里，讓我們對這一軌跡感到鼓舞的事情之一是，如果你只看我們地區的廣泛需求基本面，那麼我們的國家繼續篩選得相當好，真的全面，就業增長繼續具有彈性。其他需求因素、移民趨勢、人口增長，在該國我們地區仍然非常有彈性。然后，如果你看看蒂姆剛剛談論的勢頭，你知道，第一季度的市場佔有率繼續堅挺。正如蒂姆提到的那樣，通過我們現在的更新定位，您可以看到第一季度的吸收數量超過了交付量，我們的入住率穩定，我們的風險敞口比去年這個時候處於更好的位置，這使我們處於一個非常好的位置繼續下去。進入五月和六月時，我們在四月看到的勢頭。因此，我們覺得迄今為止的儀表板正在形成勢頭。這種勢頭在第二季度繼續增強，這是我們需要看到的，以便全年繼續看到新租賃進展，這與我們對今年的預期一致。

亨德爾·聖

我們的下一個問題將來自Handel Saint Just與Mizuho的系列。請繼續。

布拉德·希爾

嘿，也許有一個關於資本部署的問題。考慮到市場定價和您的資金成本，請了解降低收購指南的決定，但也許可以更多地解釋一下撤回一些新開發項目的決定，以及是否會減少資本使用，我猜總體而言，較低的資本部署表明您可能會更願意在短期內進行更多股票回購鑑於這方面令人信服的收益率。謝謝.嘿欣德爾，這是布拉德。嗯，你知道，正如我在開場白中提到的，你知道，開發支出的縮減，你知道，只是，你知道，開發隨着交易開始的時間而有點不穩定。批准的時間可能比您想象的要長一點，這種性質的事情。所以是的，這就是我們在之前的電話會議中提到的削減的性質，我們今年可能會開始五到七筆交易。僅根據我們在這些批准周期中的情況，看起來它將接近四個，但你知道，你永遠不知道。其中一些可以更早獲得批准，如果經濟合理，我們可以在今年年底開始批准。但這正是我們預計今年的發展方向。我們仍然相信，這是我們資本為股東創造長期價值的最佳用途之一。因此我們將繼續關注這一點。正如克萊在評論中提到的那樣，我們預計該管道的規模將繼續增長。你知道，我們今年的支出比原來有所下降，但仍比去年有所上升。我們預計這一數字將持續達到3至4億美元。所以這方面沒有真正的變化。但我認為，就股票回購而言，當我們真正考慮如何最好地配置資本時，我們真正專注於創造高質量的複合收益增長，以支持穩定和增長的股息。我們確實認為這是在整個周期內推動總股東回報（TSB）績效的最佳方式。你知道，當我們這樣做時，當我們決定將資本投入到哪里時，我們會考慮三件事。首先，你知道，我們希望採取一種非常平衡的方法，這種平衡的方法確實幫助我們利用短期機會，而目前恰好是股票回購。所以你已經看到我們在那個領域的活躍。但我們也希望能夠利用我們認為再次有助於長期總股東回報（TSB）表現的機會。這就是發展的用武之地。我們仍然認為這是我們推動長期總股東回報（TSB）績效的最佳機會。我們正在獲得增值回報，今天的回報處於六分之一左右。重要的是，與現有投資組合相比，我們的發展能夠長期實現約50至100個基點的更高NOI增長。因此，我們希望在我們所做的事情方面保持平衡。第二件事是我們希望保護我們的資產負債表能力。因此，你不會看到我們出去利用我們的資產負債表，因為我們想保護我們能夠利用資產負債表做的事情。第三件事，你知道，實際上是我們喜歡我們的投資組合，我們喜歡我們所處的位置，我們喜歡我們所處的市場。因此，我們不需要在我們的市場之間真正進行實質性的重新分配資本，你知道，這肯定會推動資本重新部署的更高配置。所以這就是我們看待各種資本配置機會的方式，以及她分享的回購屬於其中。

Alexander Goldfar（股票分析師）

我們的下一個問題來自亞歷山大·戈德法爾（Alexander Goldfar）和派珀·桑德勒（Piper Sandler）的作品。請繼續。

粘土支架

嘿，早上好。只是關於指導的一個問題。你們對年度平衡加速的看法相當樂觀。你知道，你談論的是，你知道，今年的租賃趨勢，不是，你知道，不像去年那樣尋求停滯，但，你知道，你知道，調整了指導。你，你基本上縮小了範圍。很多同行都在第二季度重新審視指導意見。因此，根據你的評論，聽起來像是，你知道，你認為有上漲的潛力，但你卻修剪了頂端並收緊了範圍。那麼，您能否更多地談談您現在重新審視指引的決定，而不是等到第二季度？

Adam Kramer（股票分析師）

是啊亞歷克斯，這是克萊。只是，你知道，我們的真正原因是，我們在那里降低了指導至少範圍，保持我們的中點與我們最初的指導相同。但我們是，我們在我們的範圍有點寬，因為我們開始了一年比我們通常會做的。我們這樣做是因為蒂姆之前提到的宏觀不確定性。當我們今天坐在這里的時候，當時存在的一些需求擔憂，你知道，已經減輕了。我們落后四分之一。因此，我們將這個範圍縮小到我們通常會在一年中使用的範圍。這就是我們通過縮小範圍所反映的全部內容。不過，隨着我們全年的到來，我們仍然對我們的整體指導感到非常有信心。我們的下一個問題來自摩根士丹利的亞當·克萊默（Adam Kramer）。請繼續。

蒂姆·阿爾戈

嘿夥計們，早上好。只是想問一點關於特許權的更新增長，以及是否有任何方法可以分解或分解你們每個季度能夠獲得的更新增長的百分比來自特許權燃燒與毛租金上漲。然后也許只是其中的第二部分，關於讓步，我認為您提到了一些特定市場，但可能只是在整個投資組合中。你們今天提供了哪些優惠？與一年前同期相比如何？是的，這是蒂姆。所以對於你問題的第一部分，那里沒有太多。我的意思是，對於我們的投資組合，我們不會使用太多的讓步。我們主要採用淨有效定價。如果你看看我們的財務狀況，特許權約佔我們淨潛在租金的0.6%。因此，對我們來説，在我們同一家商店的更新基礎上，特許權的消耗是非常小的。你知道，可能是10個基點之類的。它在我們的租賃物業中更具影響力。你知道，我們將獲得8%、9%、10%的租約續訂，其中一些燒掉的讓步是其中的一部分原因。所以你可以區分這兩者。就我們投資組合和市場的特許權市場而言，我想説，第一季度與第四季度的情況非常一致，你知道，我們看到60%到65%的競爭對手提供了一定程度的特許權，四到五周之間是一種標準。這在整個投資組合中廣泛存在。進入四月份時，我們看到它略有下降，不僅提供優惠的競爭對手的百分比略有下降，而且總體平均優惠也略有下降。所以你知道，我認為這也許是即將到來的一些勢頭的標誌。你知道，本季度的吸收率是積極的，所以租賃單位減少了。所以我們開始看到它被削弱了一點。

艾米

我們的下一個問題將來自瑞銀集團的Michael Goldsmith。請繼續。早上這是艾米，我和邁克爾在一起。我們想知道招聘新大學畢業生對您的租賃旺季有多大影響？您是否傾向於看到更多的人轉而購買MAA單位，或者他們更多是首次租房者？

蒂姆·阿爾戈

全年情況相當一致。你知道，我們一直在關注其中一些，我們的年輕人口，特別是圍繞該群體的一些失業率進行討論。因此，如果我們看看第一季度，大約20%的搬家員工年齡在25歲或以下。在過去的幾年里，這種情況確實是一致的。這還沒有真正回升或下降。然后我們還研究，你知道，嘗試測量一些壓力。我們是否有更多的居民需要擔保人，這表明他們的經濟狀況沒有那麼好，而且實際上已經下降了一點。但我想説，平均而言，大約有20%的搬入者屬於25歲或以下。但到目前為止，我們還沒有看到任何壓力或任何變化。

傑米·費爾森（股票分析師）

我們的下一個問題將來自富國銀行的Jamie Felsen。請繼續。

布拉德·希爾

太好了，謝謝。我想您提到了今年縮減開發啟動。你知道，顯然供應量以一種相當有意義的方式下降，而你的一些競爭對手實際上正在談論增加到28和29。您能談談這個決定以及我們應該如何思考未來的發展嗎？你知道，它是更具體的項目，還是有一個我們應該考慮的更大的故事？是的，傑米，這是布拉德。是的，我的意思是，再説一次，你知道，今年的開發減少5000萬美元實際上只是交易啟動平均幾個月的延迟。這確實針對您的觀點。這並不意味着我們發展姿態的改變。我們仍然相信開發的優點，特別是對長期TSB性能的好處。因此，您將繼續看到我們專注於發展。我的意思是，我認為我們擁有或控制着16個地點，已批准建造超過4，000個單元。所以這將是我們持續關注的焦點。你知道，我們將繼續專注於每年支出3至4億美元，每年的起始水平數字可能會略有不同，因為它可能會有點粗糙。您必須通過批准流程，您知道，有時可能需要比您預期的更長的時間。是的但我們的戰略和對發展的關注與以前相同，我們將繼續將這一渠道擴大到我們之前談論的十億、十億的範圍。

Steve Sakla（股票分析師）

我們的下一個問題將來自Evercore isi的Steve Sakla系列。請繼續。

布拉德·希爾

謝了我想，這是一個大局問題，如果我告訴你今天可以將你的投資組合規模擴大一倍，我想，管理一個比目前大得多或更大的投資組合的優點和缺點是什麼？數據流是否有那麼好，可以讓您更好地瞭解定價。是否存在更多運營挑戰？就像你如何看待尺寸，以及你是否需要比現在大得多？嗯，你知道，我認為，你知道，當然，尺寸並不是一切。你知道，我們作為一個組織的近代歷史上顯然經歷了兩起重大事件，這些事件非常非常困難，需要花費大量時間，並且存在與之相關的風險。但如果他們做得對，如果組織之間的文化很好，那麼肯定會有很大的好處。你知道，我想説，以我們今天的規模，你知道，將我們的投資組合規模擴大一倍，你知道，我認為信息流、數據流和你提到的此類性質的事情沒有實質性改善。資金成本可能非常相似。你知道，這真的取決於。我想説，取決於我們可以獲得什麼樣的運營效率。你知道，我們在運營方面所做的一些事情，包括集中化和專業化，以及我們如何處理，你知道，盆栽屬性和此類性質的事情。在這個過程中，在特定市場內實現規模接近非常有意義。所以當然可以看到一定程度的運營能力，你知道，取決於物業的位置，運營效率。

里奇·安德森（股票分析師）

我們的下一個問題將來自里奇·安德森和坎託·菲茨傑拉德的作品。請繼續。

布拉德·希爾

謝謝.早上好.大約一年前，布拉德，我們和大家共進晚餐，從我的角度來看，有一些，至少有一些跡象表明，這一次，你知道，一年后，我們會以穩定新租賃率增長等方式討論更多問題。顯然這還沒有完全發生。我很好奇，你知道，在你看來，在13個月前的那個時候，接管首席執行官，你是否對供應尾部特別影響該系列項目感到驚訝，或者一切都像你想象的那樣排列？我們都知道過去幾年你們市場上供應的聖經性質。我只是好奇這一切是否更令人驚訝，並且不一定與你們過去經歷的供應周期一致。我只是想了解一下你對這個話題的看法。謝謝.是的，不，謝謝。是的，我記得我們的晚餐，當時，你知道，我相信我們肯定會看到新租賃率方面更好的改善。對不起，在過去的一年里，我們的期望與我們對去年和今年的預測有關。我認為你也提到了聖經中的供應規模，但我確實認為正確看待這一點很重要。你知道，在三年內，我們向我們的市場交付了價值五年的供應。因此，你知道，供應存在一定程度的揮之不去的影響。不過，好消息是，吸收正在發生。市場層面佔有率正在提高。你知道，當我們共進晚餐時，我不認為，你知道，新的租賃費率需要很長時間，因為他們必須看到我們所看到的改善。但好消息是我們正在看到改善。其他積極因素是，我們地區的需求繼續保持良好，表現優於該國其他地區，有時達到兩到三倍。另一個好消息是供應管道正在顯着下降。如果你看看今年我們地區交付的產品規模，你會發現比去年下降了40%。因此，雖然需要更長的時間，但如果你正確看待我們在該國我們地區看到的供應下降幅度，該地區的下降幅度比該國其他地區更大，與需求繼續具有彈性的事實相平衡。你知道，我們對這里的軌跡感到非常興奮。離這里是的，去年我曾希望情況會改善得更快一點，但這不是我們現在的情況。當然，我認為，當我們展望未來時，根據供需基本面，我們感到非常興奮。

Mason Gill（股票分析師）

我們的下一個問題來自梅森吉爾與貝爾德的線。請繼續。

布拉德·希爾

嘿，謝謝。大家早上好。您預計在今年剩余時間內繼續購買額外的地塊嗎？

Julian Bluein（股票分析師）

嗯，是的，這是布拉德。你知道，這取決於。我們可能會在今年晚些時候購買更多地塊。但我們目前購買土地的方式是，我們並不希望為各個地塊提供土地儲備。你知道，我們不想購買投機性的土地。我們希望購買的土地，我們有一個明確的短期途徑來將該土地投入生產。所以，你知道，根據時間，你可能會看到我們在今年的某個時候購買一塊土地，可能會在明年開始建設，但肯定不是爲了購買它並保留它幾年，你知道，在我們能夠開始建設之前。這不是我們想要做的。我們希望保持資產負債表非常有效，並能夠在我們購買土地后很快投入生產。

布拉德·希爾

我們的下一個問題來自高盛的朱利安·布魯因（Julian Bluein）。請繼續。謝謝是的，謝謝你回答我的問題。也許是根據史蒂夫的問題進行的。我的意思是，你們可能是公共公寓交易領域最好的權威。考慮到Post和Colonial交易，你知道，顯然可以實現最初的G和A和管理費用收益。但我猜你提到了盆栽好處。這需要多長時間才能實現？然后，如果我們思考一下今天與進行Post和Colonial交易時有什麼不同，那麼今天還有什麼額外的好處嗎？我不知道，無論是在技術方面還是人工智能方面，你知道，wifi的推出以及與供應商的擴展，這可能會讓交易在今天變得更有意義。

亞歷克斯·金

肯·朱林，這是布拉德。你知道，我認為就盆栽而言，你知道，這更多地與你擁有的房地產經理的質量有關，而這些機會的表現速度有多快，這些可能是相對快速的努力。但你必須確保有合適的人。如你所知，這是一項非常，你知道，在任何合併中，這都是一項人員非常密集的業務。因此，你知道，他們可以快速確定你在房產層面是否取得成功。所以你必須非常小心你在那里所做的事情。抱歉，第二部分

Pam

他的問題，有什麼額外的好處嗎？不是嗎？是的，就其他好處而言，它們與我們執行后殖民地合併時不同，就像你談論的那樣，是在技術方面，我認為今天的技術成本繼續增加，但我也認為將成本分攤到各個領域的能力，你知道，顯然，足跡更大，平臺更大。您知道，作為一個組織，我們一直關注的事情之一是繼續提高我們的平臺能力，並能夠從我們的投資組合中發揮比其他人所能做的更多的作用。其中一部分是技術。其中一部分是我們所擁有並且我們所關注的集中化專業化，以便邊際GNA成本、與添加額外單元相關的相關技術成本更低。所以我確實認為這是今天的不同，你知道，大約10年前我們經歷了合併。

記者鄒春

我們的下一個問題將來自Alex Kim與Zellman and Associates的團隊。請繼續。

粘土支架

嘿早上感謝您回答我的問題，我想問一下今年迄今為止租賃速度的趨勢如何，您知道，將其融入收購租賃項目的背景下，您知道，這仍然是您在未來維護的戰略嗎？謝謝.是的，亞歷克斯，我是帕姆，與那個問題的第一部分有關。我們看到租賃速度加快，特別是在進入第一季度末和四月份時。顯然，第四季度和第一季度的速度稍微慢一點，只是流量模式、季節性模式。但如果我們以四月份為例，我們租賃桶中的五處房產在四月份平均搬進了約23處。因此，我們開始看到這種勢頭帶來了非常好的銷售量。我們開始看到，你知道，我們沒有看到事情變得放緩，沒有看到讓步增加或類似的事情。我們開始看到那里的勢頭。我認為，隨着我們進入春季和夏季，就像我們談論的同一家商店組合一樣，我們預計會繼續看到

Nick Ulico（股票分析師）

集團在收購方面的一些勢頭。我想你問的是我們是否專注於購買房產和租賃。我的意思是，你知道，我認為在這一點上，你知道，最好的使用我們的資本不是收購。所以我們今天在這個市場上並不活躍。我們繼續評估項目。我還想説，我們還沒有看到像歷史上那麼多的租賃交易或租賃進入市場進行交易。我認為，你知道，如果賣家今天將房產推向市場，他們希望它儘可能出租和佔用，這樣買家的風險就更小，這樣他們就可以獲得更好的定價。所以，你知道，當他們進入市場時，我們將繼續關注租賃，如果我們找到一個有意義的機會，我們肯定不會以合適的價格，我們會毫不猶豫地在那里執行。但我們今天在這方面沒有看到很多有意義的機會。

蒂姆·阿爾戈

我們的下一個問題將來自Anne Chan與Green Street的線路。請繼續。嗨，感謝回答我的問題。那麼回到其他收入，有沒有任何不尋常的或非經常性的項目，造成拖累或推動其他收入在第一季度和相關？你預計5月25日推迟推出的Wi-Fi的好處什麼時候會開始流向26日，如果還沒有的話？

操作者

只是爲了確認一下，你是指同一家商店的其他收入嗎，正確的？是的順便説一句，在第一季度，這是克萊。因此，在第一季度，你知道，我們已經看到了你的觀點，我們看到了WI FI的持續推出，我們看到了一點點，但並沒有太多，在本季度本身中真正推動這一點。你知道我們再次期待什麼是真正的善意，可以看到，隨着我們進入春季和夏季租賃季節，我們開始讓這些租賃轉向，數字中的好處將體現出來，那將是我們將向居民推送WI FI收入以及我們為此承擔的費用的時候。因此，這應該會在今年下半年的中后期到來。是的，我只想補充一點。我是蒂姆，我們預計2026年與這些WI FI項目相關的收入將達到大約300萬美元，這些項目肯定是積壓的。正如克萊提到的那樣，這些項目中的大多數都在第四季度末、第一季度初完成，隨着租約到期，我們會對這些項目進行定價。因此，隨着我們度過這一年，預計這些影響會產生更多影響，然后在2027年及以后肯定會加劇。

D

嗨，早上好，我是埃爾默·張和尼克。我只是想回到特許權話題，只是問一下在夏洛特、奧斯汀、納什維爾等一些最近表現不佳的市場中，特許權燃燒趨勢如何？您預計今年這些市場的特許權何時會達到正常水平？我知道您提到特許權使用將持續到四月份，並且您預計新的租賃費率將在全年提高。但我只是想知道這種前景是否主要是由亞特蘭大、達拉斯、奧蘭多等強勁市場推動的。謝謝

B

是的，這是蒂姆。我的意思是，我們已經開始看到，在一些較弱的市場，讓步下降了一點。我已經談過幾次關於一些更城市的子市場，那里有很多租賃，他們平均接近三個月。我現在要説的是，在8到10周的特許經營環境中。所以在那里往下一點。像奧斯汀這樣的市場，我們已經開始看到它有所下降。你知道，我們在整個市場上推動了近兩個月的時間，並且開始緩慢下降。我們特別看到奧斯汀南部、奧斯汀北部、喬治城的表現更好，該地區仍然面臨很大的壓力，但那里沒有看到太多緩解。鳳凰城可能是另一個我們開始看到讓步有所下降的地方。佔領那個市場。至少在過去幾個季度里，市場穩定了下來，現在開始看到總體表現仍然不佳，但鳳凰城開始出現一些良好的勢頭。你提到了夏洛特。這是一個，你知道，它仍然是正確的，在過去幾年中，有兩位數的庫存百分比交付的組合。我認為這將是一個鬥爭，我認為通過2026年，這可能是一個202427年復甦的故事在夏洛特，但感覺很好的市場長期。大量的需求，大量的工作機會來到那里，但現在那里只有大量的供應。

一

我們沒有進一步的問題了。我將致電MAA徵求結束意見。

C

好吧我們感謝大家的加入。我們很快就會在各種會議上見到您。謝謝

一

今天的節目到此結束。感謝您的參與。您可以隨時斷開連接。

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