Franklin BEP Realty Trust 2026年第一季度盈利電話會議記錄

富蘭克林BSP房地產信託公司（紐約證券交易所代碼：FBRT）周四公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

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富蘭克林BSP房地產信託公司公佈的GAAP淨利潤為1230萬美元或每股0.08美元，可分配利潤為1350萬美元或每股0.09美元，不包括止贖銷售損失。

該公司的發起活動超過了還款，導致投資組合增長，同時他們也看到了股票投資的大幅升值。

管理層強調了強勁的流動性狀況和積極主動的資產處置，包括在季度末出售其最大的REO頭寸。

董事會重新授權了一項股票回購計劃，截至2026年底可動用5000萬美元，強調嚴格的資本管理。

該公司預計NewPoint的貢獻將更加穩定，投資組合將在整個2026年持續增長，特別是在多家庭貸款方面。

操作者

日安，歡迎參加Franklin BEP Realty Trust 2026年第一季度財報電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。如果您需要幫助，請按星號鍵並按零鍵向會議專家發出信號。今天的演講結束后，將有機會提問。要提出問題，您可以在按鍵電話上按星號，然后按1。要撤回您的問題，請按Star然后按2鍵。請注意，此活動正在錄製中。我現在想將會議交給投資者關係執行董事Lindsey Grab。請繼續。

林賽·格拉布

早上好，歡迎參加FBRT第一季度財報電話會議。感謝您今天加入我們。正如接線員提到的，我是林賽·克拉布。今天與我通話的有FBRT首席執行官Michael Comparato、FBRT首席財務官兼首席運營官Jerry Baglino以及FBRT總裁Brian Buffini。在我們開始之前，我想指出的是，今天的一些評論是前瞻性陳述，並且是基於某些假設。這些評論和假設受到我們最近提交的SEC定期報告中描述的固有風險和不確定性的影響，並且實際的未來結果可能會存在重大差異。此次電話會議上傳達的信息僅截至此次電話會議日期（2026年4月30日）的最新信息。公司沒有義務更新這次電話會議期間做出的任何聲明，包括任何前瞻性聲明，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因，除非法律要求。此外，我們還將參考與我們的收益發布和補充幻燈片中的GAAP數據相符的某些非GAAP財務指標，其中每項指標均可在我們的網站上找到。我們將在今天的電話會議中參考補充幻燈片。説完，我就把電話轉給邁克·康帕拉託。

邁克·康帕拉託

謝謝你，林賽，大家早上好。感謝您今天的加入。我將從第一季度的主要發展和市場概述開始。然后Jerry將介紹我們的財務業績，Brian將提供我們投資組合的最新情況。本季度的宏觀背景日益複雜。地緣政治的不確定性和持續的衝突加劇了市場的波動性。但從很多方面來看，商業房地產已經經歷了回調。在過去的幾年里，所有資產類別的價值都發生了有意義的重置，我們相信我們距離這個周期的結束比開始的更近。剩下的是最后階段，隨着貸方超越、擴展和假裝，完成遺留頭寸。在此背景下，我們市場的流動性仍然強勁，競爭激烈，利差接近周期性緊縮。我們在這種環境中保持紀律，同時繼續尋找起源的機會。本季度我們的發起活動超過了還款，導致投資組合的增長，這體現了我們平臺的實力以及我們在市場最擁擠的部分之外運營的能力。此外，去年我們開始選擇性地將資本部署到股票投資中，我們看到了強勁的風險調整回報潛力。我們已經看到這些資產的有意義的增值，自我們最初投資以來，估計的公允價值顯着增加。這是我們如何利用平臺的廣度來機會性地配置資本並提高總體回報的另一個很好的例子。我們預計2026年投資組合的股權配置將增加，但如果定價引人注目，我們也將戰略性退出股權投資。在信貸方面，我們繼續在解決遺留資產方面取得進展，包括本季度減少我們的REO賬户。我們相信，大部分遺留問題已經被發現，並優先考慮解決和重新部署資本，而不是持有表現不佳的資產。在NewPoint內部，第一季度的活動季節性較高，這是典型的。對不起，季節性較輕，這是典型的。如果利率穩定，我們預計今年剩余時間的發行量將增加。正如我們之前所説，即使今天利率的温和波動也會對交易活動產生巨大影響。總而言之，我會把它歸入優秀類別。一個季度，我們調整后的可分配收益涵蓋了我們的股息。我們增加了圖書價值。我們以較其賬面價值大幅折扣的價格回購了大量股票。董事會在季度末批准了更多股票回購。我們在第二季度初出售了最大的REO頭寸，擴大了整體投資組合規模，發行了一份增值性很高的CRE CLO，並於第二季度完成。我們將整個BEP服務書集成到NewPoint中，並對兩項股權投資進行了有意義的增值。球隊本季度確實做得非常出色，因此，我將把它交給傑里。太好了

傑里·巴利諾

謝謝邁克。感謝今天加入電話會議的所有人。我將介紹本季度的財務業績。FBRT報告GAAP淨利潤為1，230萬美元，即每股完全轉換普通股0.08美元。本季度可分配收益為1，350萬美元，即每股完全轉換股票0.09美元。可分配收益包括與我們出售的止贖房地產相關的1230萬美元已實現損失。剔除這些損失后，每股完全轉換股份的可分配收益為22美分。與第四季度相比，本季度的業績得到了相對穩定的淨息差以及NewPoint更正常化的貢獻的支持，我將簡要介紹一下。本季度，我們記錄了1，350萬美元的CESL撥備，其中包括來自我們一般準備金的130萬美元收益和主要與一個觀察名單相關的1，480萬美元特定準備金。在我們的股票回購活動的推動下，每股貸款賬面價值增加至14.18美元。我們一直在分配資本方面始終如一，我們看到最佳風險調整回報，並且我們將我們的股票視為機會之一。本季度我們回購了近4000萬股普通股。季度結束后，董事會重新授權了股票回購計劃，可在2026年12月31日之前提供5000萬美元。本季度淨槓桿率為2.84倍，追索槓桿率為1.16倍。不包括NewPoint資產的槓桿，我們對該工具的淨槓桿為2.62倍，目前的槓桿目標在2.75至3倍範圍內。由於NewPoint在季度末后被排除在外，我們發行了8.804億美元的託管CRE CLO，與該交易相關，我們稱其為退出再投資期的2022年復古斗篷。我們繼續保持強大的流動性和財務靈活性，目前三家CLO都有再投資能力。展望未來，我們預計盈利將受益於更大的核心投資組合和Newpoint在2026年期間更穩定的貢獻。幻燈片11突出了Newpoint對本季度的貢獻。Newpoint的可分配收益總額為560萬美元，這與我們所認為的該平臺的正常穩定收入水平更加一致。第一季度代理發行量為6.46億筆，與2025年下半年相比，反映了典型的季節性疲軟。截至季度末，MSR投資組合的估值約為2.17億，第一季度收入為670萬，平均MSR利率約為100個基點。Newpoint的服務投資組合總計581億美元。季度環比增長很大程度上是由整合努力推動的，包括本季度所有BEP房地產貸款成功過渡到NewPoint服務平臺。這一轉型帶來的全部盈利收益將在未來幾個季度實現。這標誌着我們集成流程中的一個重要里程碑，並使我們未來成為更具差異化的服務提供商。我們繼續將NewPoint視為長期價值的有意義的驅動力，隨着銷量的增加、服務書籍中MSR的增長以及集成的好處的顯現，預計其貢獻會越來越大。這樣，我就會把它交給布萊恩，讓你瞭解我們投資組合的最新情況。

布萊恩·布菲尼

謝謝傑瑞，大家早上好。我將從幻燈片14開始。我們的核心投資組合在第一季度結束時約為46億美元。正如邁克提到的那樣，我們在本季度擴大了核心貸款組合，淨增長為1.73億美元。這是由於4.68億美元的新貸款承諾以及以前關閉的貸款的未來供資承諾。但因3.23億美元的還款而部分抵消。我們預計今年剩余時間投資組合將繼續温和增長。我們大約79%的貸款是由多家庭資產支持的，我們的辦公室風險敞口非常有限。該辦公室貸款僅佔我們核心投資組合的1%，目前三筆貸款中只有5500萬美元，其中兩筆處於良好狀態，第三筆處於不良狀態，並在我們的觀察名單上。本季度，我們發放了26筆貸款，加權平均利差為278個基點，其中多家庭佔該產量的92%。我們在競爭激烈的市場中保持活躍，但在資本配置方面保持紀律。我們的重點仍然是貸款與價值比率較低的高質量多家庭貸款，我們相信從風險調整回報的角度來看，我們處於最佳位置。我們的加息前投資組合繼續減少，目前約佔我們貸款承諾總額的29%，第一季度與該年份相關的償還額為1.75億美元。這次持續的決選反映了在將投資組合輪換到新的加息后發起方面取得的穩步進展。轉向幻燈片16，整體投資組合保持穩定，平均風險評級為2.5，本季度末觀察名單上有11筆貸款，我們解決了一筆觀察名單貸款，在本季度內完成了貸款銷售，並在本季度增加了2筆多家庭貸款。幻燈片17涵蓋我們的止贖REO投資組合。我們在季度末將REO數量減少至六項資產，低於上季度的七項，反映了資產決議的持續執行。但解決我們的REO頭寸最有意義的里程碑發生在季度結束后不久，羅利多家族資產的出售，這是我們迄今為止最大的REO頭寸。我們對該出售的融資將在下個季度使與該投資相關的股權從負貢獻返回到正貢獻。與該出售相關的減記已於本季度確認，並導致已實現虧損。我們將繼續採取積極主動的方法來解決這些問題。就此，我想將其交還給接線員，開始問答環節。

操作者

謝謝我們現在開始問答環節。要提出問題，您可以在按鍵電話上按Star，然后按1。如果您使用免提電話，請在按鍵之前拿起手機。如果您的問題已被解決並且您想撤回您的問題，請按星號然后按2。第一個問題來自Jones Trading的Matthew Erspel。請繼續。

馬修·埃默里

嘿，早上好，夥計們。感謝您回答這個問題。我想談談newpoint，讓本季度的開局比上一個季度好得多。您能否談談這些貸款何時轉移到償還賬簿上，以及它是否對本季度產生全面影響，以及您是否預計未來情況會出現任何形式的正常化。

傑里·巴利諾

是的，這是傑瑞。我會，我會接受這個。它發生在第一季度，所以你並沒有得到全部的好處，你知道，在第一季度中途有效地完成了這種好處。但請記住，您必須有人員來在此之前進行該操作。因此，從第一季度的貢獻來看，您肯定沒有捕捉到我們期望的未來貢獻的全部內容。當我們上個季度對2026年、下半年或下半年的預期增長貢獻做出估計時，這將表明，你知道，在一年的其余季度中獲得全部收益的全部好處。因此，這將比第一季度更加積極。

馬修·埃默里

明白了。這很有幫助。然后快速轉向觀察名單，是不是有，你知道，我猜你們從借款人個人資料的角度在東南部、西南部看到了任何具體的情況，你知道，就是，這會導致某種，你知道，我猜德克薩斯州和亞利桑那州正在進入觀察名單。嗨，馬特，我是邁克。我不認為這方面發生了太大變化，老實説，可能在過去兩年里。你知道，利率與以前持平。每個人都希望看到更綠色的牧場，但你知道，但還沒有真正實現。過去兩年，我們還一直在談論借款人的行為，以及預測哪些借款人將保持現狀並減少貸款與那些即將離開的借款人相比有多麼困難。所以我想説基本上沒有太大變化。我們每個季度都會學到更多的東西。我們從這些2021年、2022年復古作品中獲得了近2億美元的報酬。所以我繼續説，並不是那些年起源的一切都一定是壞的，都是損失的。對的我們已經有數十億美元的支付在平價的東西。這是一種自然的逆向選擇，通過投資組合的其余部分。我認為團隊做得很好，但我不認為我們今天有任何新的信息，我們沒有在過去幾個季度或幾年。它只是通過系統工作。

邁克·康帕拉託

明白了。這很有幫助。我一如既往地感謝大家的評論。

操作者

下一個問題來自B.的蒂莫西·達戈斯蒂諾。萊利證券。請繼續。

蒂莫西·達戈斯蒂諾

是的，早上好。感謝您回答這個問題。如果能更多地瞭解您未來的資本管理和資產負債表管理，那就太好了。顯然，你用普通股回購了約4000萬美元，董事會將回購計劃增加到5000萬美元。所以我想未來回購股票仍然是一個焦點。您對上季度明顯削減股息有何看法？您對此有何看法，總體上感覺到，明顯的淨價值逐季度增長，這是積極的。謝謝嘿蒂姆，我是邁克。謝謝你的問題。讓我從股息開始，所以我會向后回答，然后進入股票回購。所以我認為我們非常直接地表示，我們認為公司的盈利潛力與之前的股息相同。我們認為，隨着時間的推移，將REO投資組合和不良貸款回收到績效投資中，我們可以重新回到這一總體領域。削減顯然是我們做出的一個決定，只是爲了在經歷這一轉變時停止燃燒圖書價值。所以我認為從宏觀角度來看沒有任何變化。我認為我們仍然相信該公司的盈利能力遠高於本季度的表現。這實際上只是團隊繼續執行清理這些遺留資產、清算REO並將資本重新投資。因此，我希望盈利繼續沿着向右上升的軌跡前進。我認為這與我們一直以來就股票回購所説的是一致的。聽着，我們每天走進辦公室，尋找我們認為在任何一天對我們的資本來説最好的投資，我們的股票顯然就是其中之一。所以我無法清楚地告訴你我們在任何一天、一周或一個月回購的規模。但這是董事會支持的事情。傑瑞、布萊恩、我以及管理團隊的其他成員定期討論這個問題。好的太好了非常感謝您今天回答這個問題。

操作者

下一個問題來自btig的約翰·尼哥德母。請繼續。

約翰·尼哥德母

你好，早上好。

邁克·康帕拉託

關於這兩筆貸款已移至觀察名單。如果您不介意詳細介紹導致這兩次降級的原因。我知道其中一個評級從之前的3級上升到了5級，另一個從2級上升到了4級。所以我很想聽到更多關於本季度這些變化具體發生了什麼的細節。謝謝.嘿，約翰，又是邁克。我想再説一遍，你知道，這是在違約后不久。我認為他們意識到，你知道，這對他們來説不是最好的結果。他們實際上全額支付了所有到期付款，包括約30萬的違約利息和滯納金。因此，當我們今天坐在這里時，這筆貸款是當前的。但鑑於它確實存在違約，我們認為對於風險評級為5的貸款，將其風險評級為4是合適的。我想説，這是試圖弄清楚借款人行為以及接下來會發生什麼的A號證據。我想説，你知道，這些都是平均到高於平均水平的資產，以及平均到高於平均水平的地點。這是一個非常非常重要的贊助商，我想説，他一直在為該房產提供大量股權，並在幾年內保持貸款流動。不幸的是，他們剛剛決定井已經干了。我們認為它們本身就會達到合適的規模，並繼續保持最新狀態。他們醒來后説沒有媽媽。因此，我們結合默認情況進行了評估，目前表明這將是一種損失。顯然，當我們真正退出這些職位時，我們會看到結果是什麼，但這就是背后的背景故事。謝謝，邁克。

約翰·尼哥德母

這對這兩個人都非常有幫助，而另一個對我來説也非常有幫助。再次祝賀您出售最大的REO職位。我們只是想知道您如何思考剩余的五項資產以及任何類型的時間安排，或者對於那些可能在2026年剩余時間出售的資產來説，節奏是什麼。

布萊恩·布菲尼

謝謝.是啊布萊恩，你想拿走那個嗎？當然.對於其中大多數，我們正在積極進行營銷銷售。我們希望在第二季度、第三季度就其中兩三個問題達成解決方案。但現在我們正在積極尋求解決這些問題，正如傑里和邁克都指出的那樣，將資金重新部署到我們貸款方面的多家庭資產的核心投資組合中，但在市場上非常積極地對待這些問題，並希望在未來幾個季度內得到解決。

邁克·康帕拉託

約翰，我還要補充一點，最接近出售的兩個跡象是，它們將共同處於甚至高於我們目前標記的位置。太好了

約翰·尼哥德母

真的很感激答案。這就是我的全部。

操作者

下一個問題來自JMP Securities的Chris Muller。請繼續。

克里斯·穆勒

嘿夥計們，感謝回答問題。因此，請跟進先前關於增加特定CESL準備金的問題。因此，本季度風險評級沒有太大變化。一筆新的四級貸款和一筆新的五級貸款。特定準備金的增加是由於向下移民造成的，還是與其他觀察名單貸款更相關？

傑里·巴利諾

這實際上只是一個位置。是的，繼續吧，傑瑞。抱歉是的，我們説的是同樣的話。這是一個獲得五分的位置。這是本季度增長的大部分。這只是該資產的具體條款。

克里斯·穆勒

明白了。説得通。然后我猜轉向新的積分業務，你們在第四季度開始了11億，然后在第一季度下降到646。傑里稍微談到了這一點，但這種下降有多少是由於季節性造成的，有多少是由於中東衝突造成的一些利率波動？我只是想看看這項業務的季節性調整基線應該在哪里。

邁克·康帕拉託

是的，克里斯，更難回答的問題。顯然，我認為第一季度的代理業務總體上是歷史上季節性較低的，但我們正處於這個非常複雜的利率環境中。我們看到10年期短暫達到了375、380筆，我想説借款人再次變得欣快感十足，詢問數量猛增。然后我們完全顛倒了自己。我認為過去幾周我看到的最高值是448。所以每個借款人都説，好吧，我要再等一次。所以我們正處在一個不幸的時期。我已經説過幾次了，25個基點，4.25是起始利率。在450，我認為一切都戛然而止。當達到4%時，我認為你會看到交易量激增，所以不幸的是，現在我們處於該範圍的高端。爲了真正看到起源坡道，你需要看到利率下降一點，並讓借款人停止過橋和接受浮動利率債務，希望有一個較低的利率環境。但我不能説是60、40、70、30。我根本無法真正回答這個問題或衡量這個問題，因為你明白了。

克里斯·穆勒

嘿，早上好夥計們。感謝您回答這個問題。我想問的很多事情都被問到了。我想在這里問一個20，000英尺的問題。過去幾年，FBRT一直在為新年份提供貸款。顯然，這本書70%以上的作品都是較新的年份。關於這一點的多兩個問題。邁克，你能談談你在交易市場中看到的情況之間的一般市場顏色，較新的復古產品和較舊的產品之間的情況，然后就像你提到的那樣，潛在的更多股權投資甚至在福利街都有，由於長期順風，從股權的角度來看，人們更希望或更有興趣擁有一些多家庭，你們已經在這些家庭中生存了更長時間。謝謝.嘿吉布斯，謝謝你的問題。我很感激。我會，我會引導我內心的查爾斯·狄更斯，説這是一個兩個人的故事。最好的時代和最壞的時代，當談到類一個新的葡萄酒的老東西。似乎每個人，無論是股票還是信貸，都希望擁有更好、更新、老式、更高質量的資產。一個股票投資者很容易走進他們的投資委員會，或者對着鏡子説，好吧，我要買一個低於重置成本的全新資產。建築開工率下降，供應量也在下降。如果我擁有這個東西5年、7年、10年，只要我正確操作，不要過度槓桿，我可能會有相當不錯的投資經驗。對於信貸人士來説。這是完全相同的對話。它有點不同，但它有相同的基礎，那就是，這是市場上最好的新資產，最好的資產。如果買家低於重置成本，我們就大大低於重置成本。我只是認為這是一個非常非常容易理解和深入研究的論點。例如，我的意思是奧斯汀是全國供應最過剩的三個市場之一。上季度我們在奧斯汀完成了兩筆全新交付物品的貸款。我認為2024年，甚至可能是2025年的老式資產，我們以每個單位135至14萬美元的價格放貸，我們只是審視自己，説如果這不是錢，那就好了，哇，我們有麻煩了。所以我認為每個人都在湧入這個空間，我認為人們避免購買20世紀70年代和80年代的復古物品的情況完全相同。感覺這必須在上限利率上進行更多糾正。有少數股票投資者正在積極嘗試參與20世紀80年代的老式股票。我認為，在你看到回報充分反映購買舊資產的額外風險之前，你不會吸引更多的股票投資者。所以我想説，從貸方的角度來看，我們通常也避免了它，但由於存在空白，我們正在慢慢談論，如果我們得到適當的報酬，如果我們的依戀點定價適當，那麼回到一些20世紀80年代的復古作品是否有意義。是的所以絕對是一個關於兩個不同世界的故事。看看未來12到18個月內這種情況會如何發展會很有趣，因為我仍然認為舊的古董必須再糾正一點。對宂長的回答表示尊重和抱歉，但對於股權投資來説。是的，關於股權投資，我們總是看着它們，然后説，這是我們想要長期擁有的東西嗎？正如你和我所説，正如我與市場所説，我們普遍看好商業房地產。我認為債務與股權的問題總是遺漏的是期限。商業房地產是一種出色的通脹對衝工具。如果你擁有它足夠長的時間，讓通貨膨脹複合，讓通貨膨脹發揮作用，你可能會擁有良好的投資體驗。所以每一個t當我們有一筆貸款被降級為4級，降級為5級時，我們坐在房間里聊天，嘿，這是我們想在未來5年、7年、10年內擁有的資產類型嗎？或者是時候繼續前進，接受我們的教訓並重新投資資本了？顯然，對於我們所研究的每一種資產和地點來説，這個答案都是不同的，但這肯定是我們考慮的事情。我認為可能有一些資產我們希望保留更長一點，但它肯定會進入敍事，也是我們積極談論的東西。謝謝感激

這很公平。如果我能擠最后一個進去。利率波動的動態是否也會影響你們的管道業務？該業務一直是盈利的良好貢獻者。本季度看起來大約是6美分。如果我們確實看到利率開始小幅穩定，管道業務是否也會有一些好處？

邁克·康帕拉託

我想可能有。我還認為管道業務有潛在的好處，因為我們正在購買我們可能在五年內購買的第一件CMBS B產品。我認為我們將能夠為借款人在該空間內提供更大的執行確定性，這是一種非常受歡迎的商品。但我們經常談論這個問題，你沒有直接問這個問題，但當你現在把所有的部分都放在董事會上以及我們如何收購Newpoint時，我的方向略有不同，我們有管道業務，我們有服務業務，我們有浮動利率債務業務和不斷增長的股權業務。FBRT總體上已經成為其自身的完美對衝工具。對的如果利率下降，這一群體就會受益。這可能會損害他人的利益。隨着利率上升，我們開展更多浮動利率業務。也許渠道表現不佳，機構表現不佳，但我們真正建立的東西應該只是基於整體利率的自然對衝。我認為，隨着公司不同資金在某些市場環境中的表現，市場將在未來幾個季度和幾年內弄清楚這一點。

克里斯·穆勒

這非常有幫助，我非常感謝今天早上的評論。

操作者

提醒您，如果您有問題，請按Star One。下一個問題來自雷蒙德·詹姆斯的Gabe Hoge。請繼續。

加布·霍格

操作者

我們的問答環節就此結束。我想讓林賽·克拉布（Lindsey Crabb）發表閉幕詞。

Lindsey Crabb（投資者關係執行董事）

我們感謝您今天加入我們。如果您還有任何問題，請聯繫。謝謝，祝您有美好的一天。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。