阿卡迪亞房地產信託2026年第一季度盈利電話會議記錄

干得好歡迎大家。正如您在我們的新聞稿中看到的那樣，我們又迎來了一個強勁的季度，這將是非常穩健的一年，無論是在我們的內部還是外部增長計劃方面。儘管地緣政治事件確實給全球經濟增加了不必要的不確定性，值得慶幸的是，由於露天零售的順風，街頭零售的順風更是如此，但我們看到強勁的租户表現、需求和有吸引力的投資機會推動了持續的強勁業績。正如團隊將詳細討論的那樣，在近6%的同店增長的推動下，我們實現了11%的盈利同比增長。儘管資本市場的不確定性加劇，我們仍完成了超過25億美元的交易活動，其中包括6億美元的新投資、投資管理平臺內的超過5億美元的資本重組以及新的14億美元企業借款機制。現在，由於我在之前的通話中詳細討論了露天零售順風的關鍵驅動因素，所以我將稍微限制一下我的解釋。但簡而言之，我們持續強勁的表現最重要的是由我們的街頭零售組合，更具體地説是由五個關鍵因素推動的。第一，供應有限，持續萎縮。其次，可能更重要的是，由於零售商不斷關注擁有自己的實體店，而不是如此嚴重地依賴批發或數字渠道，需求不斷增加。第三，由於消費者的彈性，特別是我們街道位置的高端購物者，租户表現強勁。第四，我們保留街道位置的相對資本支出較低，最后，由於更高的合同增長和更頻繁的市場機會，我們街道位置的年收入增長更強勁。這些持續的順風使我們能夠實現穩健的內部利潤增長，並使這種增長在盈利增長和淨資產價值增長方面達到底線。AJ Levine將討論我們上季度的進展以及為什麼我們準備在可預見的未來繼續實現卓越的增長。然后，補充這種內部增長並確保我們能夠在未來繼續實現這種穩定增長是我們的外部增長計劃。雷吉·利文斯頓（Reggie Livingston）將討論我們上季度的收購活動，我們將繼續實現資產負債表內街頭零售收購以及通過投資管理平臺執行的目標。但讓我發表一些觀察，因為我們看到過去一年投資者對零售業的興趣增加。大多數露天零售形式的競爭都加劇了，但進入市場的交易量也在增加。因此，即使競爭加劇，我們也希望能夠實現我們的收購目標。雖然我們歡迎該公司，但簡單地購買現有收益率來實現我們的目標回報有點困難。因此，由於它與街頭零售投資機會有關，雖然競爭激烈，但與有能力買家較少的其他形式相比，它仍然是一個不那麼擁擠的領域。因此，我們仍然看到足夠多有吸引力的投資，這些投資在第一天就對盈利和淨資產價值產生了增值作用。我們最專注於有短期價值創造機會的投資，我們可以利用我們的技能和關係來釋放這種價值。我們仍在尋找能夠在短期內實現6%以上收益率的交易，但需要更多的活動。由於我們的團隊從未猶豫過使用其增值技能和關係，因此這種轉變受到歡迎。我們的投資管理平臺也是如此。就像我們幾年前在基金5投資期間成功做到的那樣，通過購買穩定資產來實現機會主義回報的能力正變得越來越困難。因此，我們最近的投資過去一年，ents更加註重增值，我們預計這種關注將繼續下去。由於它與我們的投資管理活動相關，我們實際上可以與不斷增加的機構資本池合作並利用這些增加的興趣，這樣我們就不必僅僅擊敗他們。我們也可以加入他們。需要明確的是，對於我們的REIT和投資管理收購，我們的目標仍然是確保我們的投資在第一天就增加盈利和淨資產價值，並實現一分錢的FFO。每收購2億美元資產。雷吉將講述我們最近的活動如何在數量和增長方面實現我們的目標，以及同樣重要的是，我們如何為未來的持續卓越增長播下種子。最后，約翰·戈特弗里德（John Gottfried）將詳細介紹我們的資產負債表指標，以及我們如何能夠利用大量的乾貨和多樣化的資本來源繼續推動內部和外部增長。總而言之，我們的街頭零售投資論點正在發揮作用。我們看到的內部和外部機會為實現穩定的多年利潤增長提供了清晰的視野，然后將增長降至底線。然后，憑藉充足的資產負債表容量，我們能夠利用擺在我們面前的令人興奮的機會。我要感謝團隊持續的辛勤工作，並將把電話交給JJ

謝謝肯。大家早上好。因此，我想首先介紹一下內部增長的最新情況，重點關注我們高增長街道的趨勢和表現。然后我將談到一些復甦較慢且上漲幅度較大的市場，即舊金山和北密歇根大道。最后，我將介紹達拉斯亨德森大道的最新情況。總體而言，無論是在房地產投資信託投資組合還是我們的投資管理平臺中，郊區的租賃業務都出現了強勁的季度。我們第一季度簽署的租賃總額按我們的份額計算增加了350萬美元。經過高級談判，我們已將新租賃渠道增加到1150萬美元，比上一季度淨增加近250萬美元。當我們簽署租約時，我們正在迅速重新裝載管道，然后進行一些。正如肯所闡述的那樣，由於歷史上強勁的供需動態以及在街上購物的高收入消費者彈性十足，所有跡象都表明，我們將能夠在今年剩余時間及以后取得類似的成果。除了租賃速度加快外，我們還看到高增長街道的市場租金穩步上漲。我們目前正在就新的租約、公平市場續簽進行談判，並在我們的幾條街道（包括soho、上麥迪遜大道、M街、阿米蒂奇大道和梅爾羅斯廣場）沿線的市場上爭取寬松的標記。這些市場都經歷了多年兩位數的租金增長，如果我們成功簽署這些新交易，將導致加權平均利差略高於40%。現在請記住，街道租賃的合同增長率為3%，因此在五年3%的增長后，40%的價差意味着在此期間租金增長接近60%。這就是我們所説的，並非所有的利差現在都是與我們在街道上看到的引領增長的行業一樣的。我們還繼續對舊金山和芝加哥北密歇根大道等處於復甦早期階段的歷史強勁市場建立信心。在我們的最新更新中，我們報告説，自2025年初以來，我們與洛杉磯健身俱樂部工作室和TNT超市簽署了約90，000平方英尺的新租約。自從我們上次更新以來，在第一季度結束后，我們又增加了25，000平方英尺，簽約了Sprouts Farmers Market，他們將加入Trader Joe's和位於第九街555號的俱樂部工作室，就像TNT和俱樂部工作室一樣，這將是他們在舊金山的第一家商店。顯而易見的是，租户正在加強他們對舊金山復甦的信心，另外還有70，000平方英尺的空間可供租賃，除了一些增值的機會外，我們越來越有信心繼續釋放我們在舊金山兩個中心內的有意義的剩余嵌入價值。現在緊隨舊金山之后的是北密歇根大道，它繼續看到穩步改善，肯定已經超越了復甦的萌芽階段。我們還有很長的路要走，但客流量已恢復到2019年前的水平，而且自今年年初以來，租户需求顯着增加。去年，我們看到Mango、Aritzia、Uniqlo和American Eagle等頂級品牌開設了新店和新租約。最近，位於北緯830度的60，000平方英尺的糖果名人堂。密歇根大街即便如此，租金仍比之前峰值低50%。北密歇根大道是一條標誌性的、不可替代的街道，我們相信復甦將繼續加速。當它發生時，我們將有能力捕捉到這一優勢。最后，我將以達拉斯亨德森大道的更新結束。作為一個提醒，亨德森的願景是創造一個充滿活力，步行街策劃與當今最受追捧的零售商的組合，並輔以動態和識別可nizable F和B。混合了芝加哥阿米蒂奇大道、紐約布利克街、洛杉磯梅爾羅斯廣場和華盛頓特區的M街等街道的最佳效果。第一次也是唯一一次真正的街頭零售購物體驗。這條街道已經有了良好的開端，雅各布斯和沃比帕克等租户的銷售額已經證明租金翻倍是合理的。由於我們80%的街上零售商現在都在使用，我們的新租約就是這樣做的。我無法透露所有已承諾的品牌的名稱，但爲了讓您瞭解一下，該項目將由全國知名租户組成，例如從高地公園村搬遷的Rag和Bone，以及一系列在我們其他一些高增長街道上取得成功的年輕品牌，例如Gezio、Cami和Margaux。我們還為德克薩斯州更本地化、更正宗的品牌節省了約10%的空間。再加上一些有趣的高音量F和B，例如王子街披薩、彈出式百吉餅、鹽和稻草冰淇淋，您就具備了打造一條精心策劃的步行街道的條件。總而言之，關鍵的結論是，儘管過去幾個季度租賃活動持續處於高位，但我們繼續看到前方有意義的跑道，無論是在按市場計價的機會、高增長街道的持續租賃方面，還是在利用最近開始顯示出強勁復甦跡象的市場方面。像往常一樣，我要感謝團隊的辛勤工作，我將把事情交給雷吉。

阿卡迪亞房地產信託基金（NYSE：AKR）周三公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

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完整的財報電話會議可在https://edge.media-server.com/mmc/p/65qz828r/

阿卡迪亞房地產信託報告第一季度業績強勁，受近6%的同店增長和超過25億美元的交易活動推動，利潤同比增長11%。

該公司仍然專注於其街頭零售產品組合，利用有限的供應和不斷增長的需求。它在棕櫚灘和波士頓紐伯里街完成了引人注目的收購。

未來指引已上調，2026年全年收益預計為每股1.22至1.26美元，反映了持續的內部和外部增長以及強勁的收購渠道。

操作者

你好，感謝您的支持。歡迎參加阿卡迪亞房地產信託2026年第一季度財報電話會議。此時，所有參與者都處於僅聽模式。在演講者的演講之后，將有一個問答環節。要在會議期間提出問題，您需要按電話上的星號1-1。然后，您將聽到一條自動消息，建議您舉手撤回您的問題。請再次按星1-1。請注意，今天的會議正在錄製中。我現在想將會議交給租賃管理和盡職調查分析師Lynelle Ray。請繼續。

Lynelle Ray（租賃管理和盡職調查分析師）

早上好，感謝您參加我們2026年第一季度阿卡迪亞房地產信託收益電話會議。我的名字是Lynelle Ray，是一名租賃管理和盡職調查分析師。在我們開始之前，請注意，電話會議期間做出的非歷史性陳述可能被視為1934年《證券交易法》含義內的前瞻性陳述，由於各種風險和不確定性，實際結果可能與此類前瞻性陳述所表明的結果存在重大差異。包括公司最近向SEC提交的10-K表格和其他定期提交的文件中披露的內容。前瞻性陳述僅限於本次電話會議之日（2026年4月29日），公司不承擔更新這些陳述的義務。在這次電話會議期間，管理層可能會參考某些非GAAP財務指標。包括運營資金和淨運營收入。有關這些非GAAP財務指標的對賬，請參閱其網站上發佈的Allendia盈利新聞稿。具有最直接可比的GAAP財務指標。一旦電話會議開放提問，我們要求您將第一輪提問限制在每位來電者提出兩個問題，以便每個人都有機會參與。您可以通過重新插入隊列來提出進一步的問題，我們將在時間允許的情況下回答。現在我很高興將電話轉給總裁兼首席執行官肯·伯恩斯坦，他將開始今天的管理層講話。謝謝Lynelle。

肯·伯恩斯坦（總裁兼首席執行官）

AJ Levine

雷吉·利文斯頓

現在來看看我們在市場上看到的情況，儘管宏觀背景變得更加複雜，供應仍然受到限制，新開發稀缺，機構資本流入優質零售業繼續增長，但零售投資格局仍然活躍，而當前的宏觀噪音沒有改變這些潛在的動態。不過，這種環境所帶來的回報正是我們所建立的。回想一下，在街頭零售界，我們的大部分收購都是在場外進行的，而且採購優勢在波動時期不會減弱。如果説有什麼不同的話，那就是隨着積極主動的賣家傾向於執行的確定性，情況有所改善。這給我們帶來了不成比例的回報，因為街頭零售領域的參與者較少。我們的管道反映了這一現實。我們在談判的后期階段有許多機會，我們將繼續按照定義我們最近活動的相同紀律門檻承保。在投資管理方面，雖然機構胃口仍然很高，但尋求貨幣化的所有者數量也在增加。沒有資本、耐心或關係來釋放資產價值的所有者正在尋找退出，這為像我們這樣擁有這三者的平臺創造了一個引人注目的機會。我們這邊的管道一如既往地活躍。最后，正如我所説，我們一直在忙着在正確的走廊上購買正確的資產，並具有正確的增長概況，同時繼續不斷地建設投資管理業務。我們預計這項活動將繼續下去，因為我們有望在今年剩余時間內實現交易量，與我們過去的活動保持一致。我要感謝團隊本季度的辛勤工作，我將把它交給約翰尼。謝謝Raji，早上好。我們的第一季度業績很明確。我們的內部增長正在加速，我們正在實現增長和數量方面的外部增長目標，這些成就正在推動我們的利潤。我們的同比盈利增長了11%，隨着迄今為止收購的完成，我們提高了2026年全年盈利指引。我將首先列出今年剩余時間的構建模塊，然后更新2027年，然后以資產負債表結束。對於那些瞭解我們盈利預期方法的人來説，我們為自己設定了強有力的目標，因此不太可能提高我們的指引，尤其是在今年年初。然而，鑑於我們的運營實力和迄今為止已完成的增值收購，我們將指導的上限和下限均提高至1.22美元至1.26美元，較我們2025年報告的FFO 1.14美元的中點增長了9%，並且通過我們去年推出的簡化報告，您可以清楚地看到是什麼推動了這種增長。根據我們的最新模型，以下是0.10美元的預計同比增長方式。我們預計我們的內部NOI增長（包括重建）應貢獻FFO約7至9美分。受2025年交易和2026年迄今為止已完成交易的全年影響的推動，外部增長預計將增加4至5美分，而我們投資管理計劃的持續擴張和規模應該會增加1至2美分。正如我們之前討論的那樣，部分抵消我們的預計增長的費用約為0.04美元。這體現在我們對第二季度CitiPoint貸款預期轉換的指導中。同樣，雖然短期內會被稀釋，但隨着資產穩定以及我們預計在2026年實現的盈利增長，它最終會增值，為我們提供了2027年及以后目標實現的路線圖。在搬到同一家商店NOI之前，我想對我們的盈利模式和2026年剩余時間的預期季度FFO節奏進行一些更新。我們預計季度運行率將為30比3今年剩余時間的2美分範圍，與我們過去的做法一致，儘管我們的收購團隊正在承保活躍的管道，但這不會考慮額外的收購增加。其次，正如我稍后將討論的那樣，我們已簽署的尚未開放的港口管道的租金開始計入今年下半年，這將使我們在2027年之前實現強勁的嵌入式增長。我現在想提供有關入住率、內部增長和同一房產NOI的最新信息。到季度末，我們的房地產投資信託基金的經濟佔用率增加到94%，但正如我們一再説過的那樣，並非所有的佔用率都是平等的。我們最有價值的空間--街道和城市投資組合較去年第一季度依次上漲了140個基點和570個基點，截至3月31日，投資組合的投資組合已佔91.7%，連續上漲空間仍有數百個基點。正如我們的新聞稿中所概述的那樣，我們本季度結束時的收入為1，050萬美元，約佔我們簽署的未開放管道中RABR的5%。我們的管道在本季度增加了約18%，甚至在第一季度啟動了近25%的管道之后。正如AJ所討論的那樣，我們的租賃渠道仍然強勁，我們預計我們的SNO應該在未來幾個季度內繼續建設。我現在將花一點時間重點介紹我們1，050萬美元管道中的幾個關鍵項目，以供那些更新模型。我們預計，約80%的SNO（代表700萬至900萬美元的DAB）將在2026年開始，其余余額計劃在2027年上半年開始。我想強調的是，700萬至900萬美元中，超過400萬美元預計將於今年第四季度開始，主要來自我們舊金山重建項目中TNT超市和LA Fitness Club Studios的預期開業，並且在考慮到開工時間時，我們預計2026年將確認約200萬至300萬美元的增量DAB，絕大多數都是一部分，其中絕大多數都在我們的同一個商店池中。這使得我們到2027年將實現700萬至800萬美元的嵌入式增量DAB增長。最后，關於盈利流動，我們近一半的SNO來自我們的REIT重建投資組合，我們正在資本化某些成本，主要是利息和房地產税，因此並非所有增量DAB都流向底線。在我們的SNO重建池中530萬美元的DAB中，我們預計按全年運行費率計算，將資本化300萬至400萬美元的成本。接下來是對2026年同店預期的更新，我們仍有望達到指引的中點或7%。我可能會后悔提供這種水平的季度粒度，因為只需幾十萬美元就能將我們向任何一個方向移動100個基點，但根據我們當前的模型，我們看到第二季度同店增長趨勢為6至8%，第三季度為7至9%，第四季度為5至7%。我們的街道和城市投資組合預計將比郊區表現高出400至500個基點。現在，我們將於2026年開始審議我們的資產負債表，目前還為時過早，我們已經收購了超過6億美元的房地產投資信託基金和投資管理交易，我們在沒有發行任何股權的情況下完成了這一交易，並且利用了我們的左輪手槍、未結算的遠期股權以及我們結構性融資和投資管理業務的預期收益，我們擁有為收購渠道提供資金所需的所有增值資本。正如我們在新聞稿中強調的那樣，我們完成了無擔保企業信貸安排的再融資，達成了一項14億美元的協議。作為再融資的一部分，我們收緊了定價，延長了期限，並將總借貸能力增加了2.5億美元，以支持我們的增長。新設施獲得了大幅超額認購，我們戰略性地在我們令人難以置信且長期存在的資本合作伙伴陣容中增加了兩家新銀行。該項目完成后能力。未來幾年，我們的期限和互換期限非常可控，這意味着我們的收入將大幅下降至底線。總而言之，我們今年的開局非常忙碌且富有成效。我們對強勁內部增長的多年預期完好無損，我們的資產負債表有足夠的能力支持我們的擴張目標。至此，我將把電話轉向提問。

謝謝AJ，大家早上好。我將介紹兩件事，第一季度和截至四月份的交易活動，然后我將分享我們對市場上看到的情況的一些看法。在交易方面，今年迄今為止我們一直非常忙碌。我們已經完成了超過10億美元的收購和資本重組，在該國兩個領先的奢侈品零售走廊上站穩了腳跟，同時實現了我們的增長和增長門檻，並建立了一條在今年剩余時間內保持高水平活動的管道。因此，讓我們從我們的REIT投資組合中之前未在本季度末宣佈的收購開始瞭解一些細節。我們對沃斯大道和棕櫚灘進行了首次投資，以4300萬美元收購了價值225。這條街道是該國最不可替代的奢侈品零售走廊之一，它擁有租金持續增長的所有要素，包括強勁的租賃、高端客户群和有限的供應。該資產包括Gucci連鎖店、McLaughlin和G4，對我們將在不久的將來收穫的市場機會具有重要意義。我們對沃斯的信念超出了這一單一資產。我們在該走廊擁有活躍的管道，我們在那里的戰略反映了我們在其他市場執行的策略。獲得基礎地位，擴大規模並激活專注的好處，以在季度結束后隨着時間的推移推動回報。此外，在我們的房地產投資信託基金投資組合中，我們以4美元和28美元收盤，Newberry為4.09億美元。這些資產由香奈兒（Chanel）和卡地亞（Cartier）支撐，這是世界上最受追捧的兩家奢侈品租户。這些建築位於紐伯里的阿靈頓和伯克利街道之間，紐伯里是東海岸最好的奢侈品零售集中地之一。最重要的是，這項資產擁有一個有意義的價值創造機會，我們預計很快就會收穫。同樣的規模論點也適用於此。我們瞭解紐伯里街頭市場，並建立了關係，為棕櫚灘和波士頓的走廊建立更大的影響力開闢了一條道路。重要的是要注意，他們遵守我們對資產淨值的增值指標，達到了我們每2億人一美分的FFO增值目標，複合年增長率超過5%。在投資管理方面，第一季度的定義是執行資本重組。我們與TPG Real Estate成立了一家合資企業，涵蓋西科布大道和六項基金5資產的回顧，交易金額為4.4億美元。這次回顧的規模是對我們的平臺、資產和關係的有意義的驗證。我們還利用科恩和steers管理的私人基金以及680億美元的交易完成了棕櫚灘縣松林廣場的回顧。這是我們對科恩和斯蒂爾斯的第二次回顧，他們是一位備受尊敬的投資者，他們的參與反映了資產的質量和我們商業計劃的可信度。這些交易在一定程度上證明了我們的孵化和回顧模式正在發揮作用，並且完全沒有我們可以增值重新部署的資本。

約翰·戈特弗里德

操作者

爲了提醒提問，請按手機上的星號11，等待您的姓名公佈。要撤回您的問題，請再次按星號11。爲了節省時間，我們要求您將自己限制在一個問題和一個后續問題上，並重新加入隊列以獲取任何進一步的問題。我們的第一個問題來自花旗的克雷格·梅爾曼。

Craig Mailman（股票分析師）

嘿夥計們。所以約翰，瞭解那里的指導細節很有幫助。只是AJ和雷吉之間有點好奇。我知道收購的增量並不多。也許只是從那里開始。雷吉，我想你説過今年剩余時間的活動可能與我們最近看到的類似。我的意思是從毛額的數量來看，然后可能像門柱一樣按比例分成。你們正在關注今年可能會關閉什麼，以及這可能會對盈利產生什麼影響。

約翰·戈特弗里德

當然.我專注於我認為今年可以完成的事情。退一步，運行零售率。在房地產投資信託投資組合方面，我們去年已經完成了約4億筆左右，今年迄今為止已經完成了約200筆。因此，我認為我們可以在房地產投資信託投資組合方面削減與去年基本相同的數量。在投資管理方面，過去兩年半、三年我們平均每年約有250人左右，我認為我們也可以做到這一點。從定義上來説，這有點笨拙，因為我們更專注於增值機會。但我認為這就是我們從球門柱的角度、成交量和收益方面看待它的方式。所以克雷格，我認為我們指出的一件事是，我們的目標沒有改變，是一分錢的增加，這兩者都是房地產投資信託基金。因此，在價值2000億美元的REIT收購中，我們團隊的第一天每200人就增加了一美分。同樣的數學計算，儘管我們按比例佔股權的比例要小得多，但當你考慮到費用時，2億的投資管理也是一分錢。因此，就盈利影響而言，你只需按全年比例分配，但這些目標不會改變。

Craig Mailman（股票分析師）

好吧，這很有幫助。約翰，你們有點分手了。我不知道這是我的還是你的，但只是提醒一下。然后在租賃方面也是類似的，AJ你説你們正在進行相當多的公平市場價值調整和一些其他交易。我的意思是，其中有多少已經嵌入到指導與可能是增量上行，因為我們進入下半年20，27年初。

AJ Levine

克雷格，你是指什麼是在管道中的什麼可能是在管道和轉換，以顯示在租金？這就是問題所在嗎？是啊就像你們談論的一些指標中實際考慮的內容可能會增加。你們還不想把它放在那里，因為它的可預測性不是很好。有點明白了。所以我認為我們需要發生的任何租賃都已經達到了我們指導的中點，無論是在同一家商店還是在同一家盈利方面。所以不管怎樣。AJ如果他簽署了正在醖釀中的東西，並且我們讓它們開放並運營，這將是對街上可能發生的事情的補充。是的，我們通常對FMV假設相當保守，這對我們來説通常是有利的。

Craig Mailman（股票分析師）

好吧，太好了。謝謝你們

操作者

我們的下一個問題來自美國銀行的安德魯·里爾。

安德魯·里爾（股票分析師）

早上好.感謝您回答我的問題。也許如果你能談談你的新走廊、棕櫚灘和Prime Newberry，我想首先，實現雷吉提到的市場機會的時間軸是什麼？那麼今天這兩個市場中是否還有任何額外的資產正在醖釀中呢？您認為這些市場最終的可擴展性如何？

雷吉·利文斯頓

當然.我將從第二個開始，安德魯。因此，對於我們來説，識別市場絕不僅僅是一筆交易。我們認為，隨着時間的推移，我們如何才能積累100、200多個，這樣我們就可以享受到我們所説的對賣家的第一個呼籲、對租户的第一個呼籲等等的規模的好處。因此，我們有一個活躍的管道，我們感覺非常好。正如我之前所説，我們將在承保方面始終保持紀律。但我們認為這些市場，我們確實如此。我們認為我們可以在擴大規模之前進行規模，但即使談論擴大規模，這些市場是否擁有與我們在蘇荷區、喬治城和其他市場相同的租金增長驅動力和需求？我認為這些人，我認為這些走廊確實如此。供應緊張，租户需求很大。銷量就在那里。這不僅證明了租金較前幾年上漲的合理性，而且未來幾年租金仍在繼續上漲。所以我們認為棕櫚灘的沃思大街和紐貝里的那個街區以及紐貝里的一些街區一般都有這些。因此，我們對那里有意義的機會感到滿意，我們將能夠擴大規模。關於你的第一個問題，我不想談太多細節，但我認為要從大局出發。我們收穫聰明的機會，市場機會和收穫6+產量真的是事實依賴。但我認為思考這一切的框架和方式是，FMV重置帶來的租金增長導致這些市場發生了很多事情。實際上，一些零售商甚至在租約到期之前就聯繫我們，説嘿，我想投資我的空間，所以讓我們現在就提前續約吧。所有這些都是爲了讓我們能夠在短期內而不是長期內實現收益。

安德魯·里爾（股票分析師）

再補充一點，從建模的角度來看，有兩個想法，當我們再看一遍時，你應該假設在這些情況下，租賃價格會低於市場價格。因此，當我們考慮到這一點和我們所做的簿記時，我們對市場在第一天的位置持保守態度。我們考慮的一個粗略的經驗法則是，理想情況下，我們希望達到雷吉所説的六年期現金目標是兩年，但我們會容忍長達三到四年的時間來達成正確的交易。我們有信心的水平，但那是在時間軸方面以及我們最初為確定差距收益率而做的事情方面，這將低於市場影響。好的，很有幫助，謝謝。然后約翰，我想是上個季度你説pryloose可能是5至9%同一商店範圍內最有影響力的變量，而真正的好處可能會在27或28年積累。如果您要在今年下半年最大限度地利用撬松機會，我們應該如何考慮量化停機時間對NOI的影響？是的所以我會回到我的評論是，我們將以7%為目標。安德魯所以我認為這是一個我們給了一個廣泛的範圍，我會從我們的歷史實踐開始，也許不需要那麼固執。我們可以改變我們的歷史做法，但一旦我們給出了同樣的商店指南，我們就沒有更新相同的商店指南，這就是我們本季度這樣做的原因。但我想説，假設我們的目標是7%，我認為這是非常真實的、非常可行的，但它不會偏離7%的目標。祝約翰在雞孵化前數雞，祝他們好運。好吧謝謝

操作者

我們的下一個問題來自Ladenburg Thalmann的Flores Vanjiecum。

弗洛雷斯·萬傑庫姆

早上好，夥計們。問題如今它似乎沒有受到太多關注，但你的亨德森大道開發項目，大約有2億美元。投資者預計其回報率約為9%或10%。這就是你所指出的。剩下的ATM機，即前向ATM機將用於為其提供資金。也許還可以談談開發的時間、您將獲得什麼樣的租金以及其中有多少是預先租賃的。

AJ Levine

因此，讓我從收益率和時間開始，然后我將向AJ介紹租賃細節。但我們已經表明，即使不是提前目標，我們認為發展將穩定在8%至10%。所以與你分享的非常一致。花店的另一點是，這是我們逐步支出的8%到10%。這是不考慮的是，我們有一個完整的其他資產組合，什麼AJ是要與你分享的是，整個資產組合被證明是非常低於市場，我們沒有考慮到電梯從平衡的投資組合，發展將增加在時間軸方面，我們將通過我們的建設部分今年下半年，開始交付空間，在27日和27日穩定下來，在28日上升並運行。但我會讓AJ談談我們的租賃狀況和地位。但就我們提出的期望而言，我們正在步入正軌，即使不是領先。是的，我的意思是，我想説對亨德森的興趣和興奮遠遠超出了我認為我們最初的想象。我認為你必須記住的是，我們之前已經説過，街上現有的銷售額已經超過了我們甚至在阿米蒂奇大道等市場看到的一些銷售額。亨德森的租金是阿米蒂奇目前租金的一半。大道所以我在準備好的講話中提到，街道租金翻倍已經有理由，我們最近簽署的一些租約實際上就是這樣做的。因此，破布和骨頭顯然在高地公園村取得了很大成功，決定轉向銷售。從共同租賃的角度來看，這更符合他們的偏好。Margaux和Gezio等一些年輕品牌。我很想給你更多名字。目前我已經分享了我能分享的內容，但我們已經有了一個良好的開始。

弗洛雷斯·萬傑庫姆

如果我可以問的話，也許作為后續問題，我想談談芝加哥。我知道您談到了一些勢頭，如果我沒記錯的話，我認為TPG已經在717號收購了您的合資企業。這類資本合作伙伴有何興趣利用該市場上可能實現的一些機會主義投資機會，並討論其中一些，你知道，好處在哪里？或者只是因為我們聽到的一切通常都是當我們與人們交談時，好像芝加哥很糟糕，發生了什麼變化以及為什麼它不是一個糟糕的地方？

AJ Levine

謝謝.早上好.首先，我只是想問一下，如果您今天正在評估的還有更多市場或走廊的話。只是想知道，當我們考慮一些額外的投資活動時，我們是否應該在未來幾個季度期待一些額外的初始投資。然后，肯，也許是針對你或雷吉的一個更大的問題，你知道，你談到了開放式空中中心的競爭加劇。例如，我認為您在談論基金5資產時提到了這一點。但您表示，您仍然在不那麼擁擠的街道和城市部分尋找機會。你認為為什麼不那麼擁擠？為什麼競爭較低？收購環境似乎更有利，因為有強勁的內部收益率和風險調整后的回報機會，租金增長良好。你談到了自動扶梯。只是好奇想把你的想法放在那里。當然.讓我確定我理解了問題的第一部分。你指的是我們的投資管理平臺，並引入額外的機構合作伙伴，以增加額外的。不，不。只是，你知道，你在紐伯里做了額外的投資，但是，你知道，有點把它描述成一個新的市場，你在棕櫚灘的首次投資？只是好奇，你知道，當我們考慮額外投資時，你知道，今天是否正在考慮更多的市場，我們應該期望看到公司進入更多的走廊。是啊所以我會解決這兩個問題，雷格，插話。就其他市場而言，我們花了相當多的時間，AJ，我特別與我們的零售商談論哪些市場是您可能想進入的市場，以及哪些市場正在從美好變成必須擁有。就棕櫚灘而言，它正在從季節性市場轉型，由於我們都讀到的各種原因，它現在正在成為一個必備市場。在我們看到所有權分散的情況下，我們的零售商會説，天哪，我們歡迎像阿卡迪亞或其他公司這樣的機構高質量所有權，這就是我們花在那里的大部分時間和注意力。在達拉斯的一些市場，沒有地方可以購買。因此，我們正在建設和創造街頭零售環境。但對於棕櫚灘，沃斯大道清楚地勾選了這個框，波士頓的紐伯里也是如此。可能還有六打，也許是十幾個額外的市場適合我們不斷花時間的範圍。然后我們要説的是，雷格也談到了這一點，是否有足夠的資產可供我們在現實的一段時間內收購，以便我們能夠建立足夠的規模？有脊柱嗎？給定走廊上是否有進入障礙，以便它不會繼續上下、左右、向東或向西徘徊。當情況發生時，就沃斯大道和紐伯里的情況，以及正如我所説的，還有大約六個其他地方，你應該預料到，隨着時間的推移，我們會關注這些。我們不必增加新市場就能實現成為美國街頭零售首屈一指的業主運營商的目標。但如果能再多一些就好了。從我們零售商的角度來看，他們對此表示歡迎。現在，就競爭而言，街頭零售的學習曲線更長。承保一些露天零售形式非常容易，這就是為什麼資本首先回到超市錨點。您仍然需要深思熟慮、仔細地為您的超市承保。但我們談論的所有事情都是關於租户的，你並沒有真正聽到衞星、乾洗店、咖啡店等等，我們沒有進入同樣水平的承保。因此，街頭零售的進入門檻較低。你必須瞭解市場，你必須瞭解租户，你必須瞭解當地法律。我們花了十多年的時間才達到 都是現在對於許多機構所有者來説，做好準備太困難了。他們寧願與我們合作，也不願與我們合作。因此，我們當然喜歡我們在街頭零售形式中的定位。話雖如此，正如雷吉指出的那樣，該團隊在其他露天零售形式中非常活躍。值得慶幸的是，銷量正在回升，所以我們將實現銷量目標。儘管它更具競爭力。我們只需要在這方面更加努力。到目前為止，一切都很好。好吧，這很有幫助。然后約翰，你知道，很快，感謝citipoint的更新，因為它與指南有關。DAB在那里的上行機會是什麼？今天，您的DAB價格略高於2100萬美元。這種情況在哪里穩定？目前圍繞穩定時間表的想法是什麼？是的，託德，就穩定而言，我們一直認為這是兩個不同階段的穩定。因此，我認為第一階段是在未來18至24個月內，我們應該能夠將當前DAB的10至20%增加。我們應該在未來一兩年內添加我們的目標、戰略和租賃計劃。其次，在我們能夠再次進行之后，社區仍在填寫概念證明。我們已經簽署了一些租約，這些租約將是第二階段的穩定期，我們認為AJ會加入，但我們認為，一旦達到第二階段的穩定期，我們會再增加30%至40%的折扣。在我們完成第一個之后。是的，當然。我的意思是，過去的18個月至關重要。在絲芙蘭和施華洛世奇之間的Citipoint，最近的是Warby、Parker、Van Leeuwen，它確實開始有阿米蒂奇M街的感覺。所以實際上，在這一點上，問題只是找到合適的零售商，完成正確的商品組合。但是，是的，前面也有很多跑道。託德，我們所看到的給我們信念的是正在產生的銷售。以及來自。我們不想給個別租户銷售，但你可以猜他們是誰。他們正在做越來越多的數量，這吸引了零售商的注意。這讓我們確信，這是一個時間問題，而不是如果。好吧，這很有幫助。謝謝

所以讓我從力量開始。TPG的回顧是基金五，與基金四無關。因此，我們仍然欠我們的一切，717仍在基金四的基金中，並仍由基金四持有。所以想澄清一下，沒有交易，AJ好吧。是啊我只是想，你知道，糾正一件事。我的意思是芝加哥並不可怕。這從來都不是一個糟糕的地方，尤其是在我們的社區。我們在那里取得了多年的成功。你知道，北密歇根大道的問題從來都不是基本面問題。對的街頭足球的銷量已超過2019年。過去幾年，銷售額出現了非常實際的增長。這實際上一直是一個困難空間的挑戰。歷史上，多層零售是那些較難填充的旗艦地點。但這些空間正在填補。我提到了優衣庫、H和M中的一些名字。回到街上，美國之鷹、Aritzia、大格局空間。隨着這些人的填補，我們將繼續看到活動的增加。當然，街上有三個表現不佳的購物中心的挑戰並沒有給我們帶來任何好處。因此，隨着這些部分開始被解決，我們只會看到街上越來越多的勢頭。

操作者

我們的下一個問題來自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。

託德·托馬斯（股票分析師）

操作者

我們的下一個問題來自摩根大通的邁克爾·穆勒。

邁克爾·穆勒（股票分析師）

你好首先您提到亨德森擴張的8至10%回報率。哪些活動因素使您的評分為8與10？我的意思是，正在討論的租金是否有那麼大的變化？是的，邁克，有些是成本，有些是我們宣佈穩定的開放時間。如果你真的看一下數學，當你像這樣進行完全租賃時，200個基點的變化感覺很正常。也許有點寬，所以我們有點保守，但説我們現在已經到九了不合適。我認為給我們一點自由度，希望我們到目前為止看到的租户銷售表現，我們看到的租户熱情，然后很大一部分只是物流。需要多長時間才能讓不同的租户開放？推迟幾個月可能會改變這些數字。10、20位/秒，一個方向或另一個方向。好吧，我想，第二個問題。你現在在紐伯里有三座建築，一座在棕櫚灘，我知道目標是擴大規模，但如果你找不到額外的收購，你能在長期內有效運營這些建築嗎？或者你真的需要，你知道，在市場上擁有5或10個資產才能讓它長期發揮作用嗎？是的，我們絕對可以操作它們。當我提到以及當我們提到規模效益時，它與G和A在給定走廊中佔資產的百分比有很大不同。雖然這樣規模有好處。這就是我們行業傳統上的看法。我們看到的情況非常不同。我們所看到的是，當我們能夠控制給定走廊上足夠多的建築物時，就像我們在阿米蒂奇大道和M街所做的那樣，就像你會看到我們繼續在紐約和其他地方的格林街所做的那樣，我們就可以拉動其他槓桿，使我們能夠，事實上，更有效地獲得更高的租金，更少的停工時間。因此，AJ和團隊不斷地洗牌租户。今天早上我們剛剛就這個問題開了一個會議，一些租户想要更大，另一些則準備離開。通過在給定走廊上擁有足夠的選擇併成為這些零售商值得信賴的房東，我們所説的規模效益與成本無關。這實際上是隨着時間的推移推動租金和噪音的能力。這不僅僅需要任何走廊上的幾座建築物。因此，如果我指的是，爲了使這些好處達到規模，我期待着雷吉和團隊隨着時間的推移為這兩個走廊增添更多內容。好的謝謝

操作者

今天的問答環節到此結束。我想將電話轉回肯·伯恩斯坦，請他發表閉幕詞。

肯·伯恩斯坦（總裁兼首席執行官）

太好了謝謝大家

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