完整成績單：BXP 2026年第一季度盈利電話會議

謝謝海倫，大家早上好。BXP第一季度取得了成功。我們的每股FFO結果超過了我們自己的估計0.02美元。我們2026年的每股FFO指引提高了0.01美元，我們在去年投資者會議上闡述的業務計劃方面取得了持續的強勁進展，完成了重大租賃，完成了額外的資產出售，並推進了我們的開發管道。上周，我們還發布了年度可持續發展和影響報告，概述了我們行業領先的可持續發展努力為股東和其他重要群體取得的積極成果。我們的首要業務計劃是租賃空間和提高投資組合佔用率毫無疑問，人工智能一直並將繼續對BXP的租賃活動產生巨大好處。儘管市場對人工智能對創造就業機會的影響和由此產生的租賃需求感到焦慮，但我們通過向舊金山、紐約和西雅圖的人工智能公司租賃空間來獲得直接好處，以及向被不斷增長的人工智能公司取代的公司租賃空間獲得間接好處。我們的核心金融、法律和商業服務客户為快速增長的人工智能行業提供服務。人工智能對就業的近期和中期負面影響更有可能發生在支持職能中，而這些職能在主要工作場所和門户市場中較少存在。我們第一季度完成了超過110萬平方英尺的租賃，表現強勁。我們的服務投資組合入住率上升70個基點至87.4%，租賃面積與佔用面積之間的差距擴大80個基點至3.5%，這是未來入住率進一步增長的先兆。優質工作場所的租賃環境仍然健康且非常活躍。由於美國經濟的增長，我們當前和潛在客户的收入普遍增加，我們看到客户的增長和租賃活動的收縮。在許多情況下，我們的客户還會升級他們的空間和/或地點，以更容易地實施他們收緊的人員工作政策。所有這些客户因素、增長、更多地使用空間和升級導致辦公室市場的Premier工作場所部門保持穩定的實力和優異表現，BXP是明顯的市場領導者。Premier Workplace大約佔BXP主要業務的四個CBD市場中最頂層的14%空間和8%建築物。這四個市場中Premier工作場所的直接空缺率為8.5%，而更廣泛的辦公室市場的直接空缺率為13.8%。雖然高級工作場所的租金要求仍然比非高級建築高出60%以上。在過去三年中，Premier工作場所的淨吸收面積為1，190萬平方英尺，而市場平衡僅為420，000平方英尺。對於非頂級工作場所細分市場，除紐約市外，所有市場的吸收率均為負。鑑於這些積極的市場和客户趨勢以及BXP去年強勁的租賃，我們開始實現過去兩個季度的預期入住率增長，增強了我們的信心，即我們在2026年和2027年總入住率增長4個百分點的目標仍然可以實現。我們的第二個商業計劃目標是通過資產出售籌集資本並優化我們的投資組合。在投資者會議期間，我們傳達了一個目標，即到2028年出售土地、住宅和非戰略辦公資產，淨銷售收益總額約為19億美元。第一季度我們繼續取得長足進步。今年迄今為止，我們已籌集了3.6億美元的淨銷售收益總額，自投資者會議以來已籌集了12億美元，其中包括2.5億美元的土地銷售、4.6億美元的公寓銷售和5億美元的辦公室實驗室零售銷售。此外，我們還根據合同出售了三項資產，淨收益總額約為4000萬美元，並且正處於營銷幾項額外資產的不同階段截至目前。預計2026年處置的未來淨收益總額可能高達4億美元，我們正在不斷探索更多資產出售。我們通過創造性地將辦公用地定位在多個司法管轄區的更有價值的用途（尤其是住宅），從而實現了有吸引力的土地銷售。我們已經收到或正在尋求3，500多個用於辦公用地的住宅單元的權利，這為股東創造了巨大的價值，並將成為我們未來公寓開發和土地銷售活動的支柱。我們現在已經出售了三棟高質量的穩定公寓樓，這些公寓樓都是以4%的中等上限率建造的。我們在第一季度完成的一項值得注意的辦公室交易是將我們於2021年開發的位於馬里蘭州貝塞斯達的萬豪總部大樓50%的權益出售給我們的合作伙伴。這座面積743，000平方英尺的建築完全出租給萬豪酒店，以4.3億美元（每平方英尺589美元）的總價和6.8%的初始上限率出售。貝塞斯達市場對於bXP來説並不具有戰略意義。我們能夠實現有吸引力的退出定價，該開發項目對股東來説非常有利可圖，在支持我們處置工作的4700萬美元投資中產生了3500萬美元的收益。私人市場的辦公室交易量保持健康，融資規模大，尤其是在CMBS市場。第一季度，辦公室銷售額為141億美元，低於季節性上漲的第四季度，但較2025年第一季度顯着增長了72%。除了萬豪總部出售外，還有幾筆與BXP在紐約市的投資組合相關的其他交易，第五大道575號以3.83億美元（每平方英尺734美元）的價格出售，該建築辦公室部分的上限利率為5.1%。該資產面積為525，000平方英尺，90%已租賃。在舊金山，泛美金字塔的售價爲6億美元（每平方英尺1，113美元）。這座525，000平方英尺的建築僅租賃了60%，因此到位上限率為2.9%，但一旦資產租賃並穩定，預計幾年內將處於7%的高位範圍。第三個商業計劃目標是在給定市場條件的情況下，選擇性地通過新的開發來發展FFO，並更積極地支持擁有股權合作伙伴的多家庭。我們已經並預計將更多的資本分配給開發而不是收購，因為我們繼續通過預租賃尋找首要的工作場所開發機會，我們相信預租賃將在交付后產生的現金收益率比持續資本支出要求的較低質量資產收購的上限利率高出約150至250個基點。權衡的是時機，因為開發顯然需要幾年時間才能實現。對於Multifamily，我們有三個項目，擁有超過1400個單元正在建設中，這些項目正處於近5，000個單元的各個權利和/或設計階段，並且在弗吉尼亞州赫恩登有一個項目，我們計劃於2026年開工。我們預計將繼續資本化。新的發展始於金融合作夥伴擁有大部分股權。BXP正在進行中的最大開發項目是麥迪遜大道343號，這是我們位於紐約市市場領先的頂級工作場所大樓，可直接通往中央車站。正如之前報道的那樣，我們對位於中層建築的29%做出了租賃承諾。我們還正在與租户就該建築另外27%的租賃進行談判，這將使我們承諾的56%在塔樓的裙樓和高層都有可用空間。鑑於強勁的市場條件和缺乏可用的有競爭力的產品，我們每周都會為我們採購的剩余空間進行多次客户演示。83%的建築成本已實現原始預算的預期節省，我們的預測仍有望實現穩定的無槓桿現金回報率為7。2029年交付后5%至8%。我們正在與幾家潛在的股權合作伙伴討論該房產30%至50%的槓桿權益，並與銀行財團達成了以有吸引力的條款進行建設融資的意向書。我們打算在2026年完成資本重組。BXP目前的開發管道包括正在建設的六個辦公、生活、科學和住宅項目，總面積為340萬平方英尺，BXP投資為36億美元，將在長期內實現外部增長。因此，總而言之，我們將繼續成功租賃空間並提高佔用率，創造性地重新定位非核心資產並將其貨幣化，並通過租賃、建設和融資成功降低我們開發管道的風險。新的辦公樓建設實際上已停止，導致入住率和租金上漲。在BXP運營的許多子市場中，都有債務和股權資本。對於頂級工作場所來説，BXP正在擴大市場份額，鑑於我們為客户提供的穩定性和一致的服務，並且在許多競爭較少的市場中。BXP仍順利推進我們的業務計劃，如果成功，將導致投資組合佔用率和每股FFO增加，在未來幾年內從開發中去槓桿化外部增長以及更高度集中的CBD和服務組合中首屈一指的工作場所。讓我把我們的報告交給道格。

謝謝歐文大家早上好。今天早上我將談論需求。在我的大部分評論中，我們可以辯論當今的科技公司是否人手過剩、遠程工作策略是否對優質房地產需求產生了明顯影響、數據中心基礎設施的大規模資本投資是否導致對人力資本的看法與大型科技公司不同，以及新的人工智能模型和人工智能代理是否會導致勞動力構成的變化。沒有答案，只有猜測。我們所知道的是，自45年前個人電腦發明以來，美國經濟已經經歷了許多技術周期，在今天的這個周期中，開發人工智能的新組織帶來了顯着的增量辦公需求增長。這種新技術需求集中在舊金山，最近集中在紐約市。OpenAI和Anthropic顯然是最知名的擴展，但我們的市場上有許多有意義的空間佔用者正在擴張。Databricks、Perplexity、Decagon AI、Harvey、AI Sierra AI、Snowflake等。隨着Decagon AI和Snowflake成為BXP名單中的新租户，很明顯，正在增長的客户並不是過去十年擴張的科技巨頭，但我們的市場中辦公室使用量出現了有意義的增長。世邦魏理仕（CBRE）報告稱，過去七個季度，舊金山的辦公室積極吸收率為300萬平方英尺，其中2026年第一季度達到了驚人的140萬平方英尺。這一背景很重要，因為它越來越多地轉化為有形租賃活動。第一季度，BXP的總租賃量為114萬平方英尺。正如我在投資者服務日期間討論的那樣，空置空間租賃和涵蓋近期租賃的翻新將推動我們的入住率提高和同店收入增長。在第一季度，我們對700，000平方英尺的空置空間進行了租賃，並在3月31日后更新或翻新了235，000平方英尺的26和27處翻新。我們目前正在談判的租賃管道面積為170萬平方英尺，涵蓋500，000平方英尺的現有空置空間以及500，000平方英尺的26和27個租賃區。第二季度開始，我們已執行144萬平方英尺的空置空間租賃，預計將於2026年開始。在接下來的三個季度，剩余的26個日曆年將減少到770，000平方英尺。因此，如果沒有其他變化，我們應該增加670，000平方英尺或150個基點的入住率，年底的入住率將達到89%。我們剩余的26個租賃中的大部分都是已知的，因此短期的上漲將來自租賃目前空置的空間並立即開始收入。25日結束時，入住率為86.7人。我們一季度末的入住率為87.4人，增長了70個基點，約57%其中收益來自投資組合租賃的改善，以及投資組合變化帶來的余額，包括新聞稿中描述的銷售以及我上季度強調的郊區辦公樓，我們已停止使用，預計將拆除，然后重新開發價值較高的住宅使用.與我們的投資組合優化策略一致，馬薩諸塞州聖莫尼卡和沃爾瑟姆的曲線進展迅速。另外，我們正在與一家機構合作伙伴敲定文件，開始在弗吉尼亞州赫內特的Worldgate進行開發，我們在那里購買了300，000平方英尺的辦公樓，並將其重新命名為聯排別墅和公寓。我們預計將在第二季度關閉該合資企業並立即開始建設。我們正在與所有市場的新客户和新客户進行積極對話。除了正在談判的170萬平方英尺外，我們的討論管道總數還有140萬平方英尺，我們將繼續預計2026年租賃面積至少為400萬平方英尺。與我們在3月31日后的2026年指導意見中提出的一致，我們已經執行了30萬平方英尺的租賃，因此截至今天，今年的總面積為150萬平方英尺。本季度我們改變了報告第二代租賃統計數據的方式。我們沒有根據租賃開始的經濟影響日期提供租賃統計數據（這是回顧性的），而是顯示了本季度執行的所有租賃的租金變化，其中比較租賃在新租賃之日起24個月內到期。由於所有這些數據都在我們的補充文件中，所以我不會重複。我確實對總數背后的交易有一些評論。在波士頓，數據包括之前租給biogen的Urban Edge空間100，000平方英尺的租賃。在紐約，本季度執行的大部分租約都在時代廣場大廈，我們為一家即將結束20年期限的律師事務所進行了翻新，但遇到了巨大的困難。在舊金山，租賃的最大部分是680 Folsom，在華盛頓特區，我們將一家律師事務所的租期延長了近六年，直至2038年，以換取最低tis和當前租金重置。本季度，我們執行了幾個大型租賃，17個租賃超過20，000平方英尺，最大的剛剛超過100個，第二個是一個不斷擴大的客户，佔用了92，000平方英尺。我們34%的面積涉及續約、擴建或擴建，66%與新客户有關。現有的客户擴展包括150，000平方英尺的活動，我們有大約50，000平方英尺的收縮。我想對我們的個別市場發表一些評論，這些市場既說明了需求的來源，也說明了我們在BXP投資組合中的租賃空缺的成功，曼哈頓中城，波士頓后灣和弗吉尼亞州萊斯頓繼續擁有最緊張的供應，因此本季度的房東市場條件最有利。活動加速最顯着的是后灣投資組合中的舊金山Mission Market南部、聖莫尼卡和華盛頓特區中央商務區，我們的出租率為98.8%。我們當前的大部分活動都是填補小部分可用性，但我們已經開始與2028年至2032年期間租賃的較大租户進行討論，因為市場上沒有主要的可用性區塊。在我們的Urban Edge投資組合中，我們與韋斯頓Quarry的一家國家餐廳運營商完成了100，000平方英尺的租約，並與一家生命科學公司完成了43，000平方英尺的租約，搬遷到180 City Point的15，000平方英尺的實驗室空間和28，000平方英尺的辦公空間。我們當前的城市邊緣活動包括擴大硬科技公司和其他專門尋找辦公空間的生命科學公司。在紐約，我們活動中最重大的變化是在中城區南區。在公園大道以南360號，我們又完成了六層樓的出租，即138，000平方英尺，使該建築的出租率達到了90%。上周，我們與現有的人工智能客户達成協議，擴建一層，這將使建築的出租率達到95%。在麥迪遜公園的另一邊，我們在第五大道200號額外租用了32，000平方英尺的空間，剩下的可用空間只有33，000平方英尺，而我們在2025年在時代廣場大廈騰出了350，000平方英尺。本季度我們執行了超過100，000平方英尺的土地，其中包括舊金山目前85，000平方英尺的空置空間。我們投資組合中最重大的變化仍然是680 Folsom和50 Hawthorne。本季度，我們執行了103，000平方英尺的租約，並於4月初執行了另一項63，000平方英尺的租約。2024年初以來，人工智能和科技租賃佔市場總租賃需求的50%穩步上升至57%， 今年第一季度近80%，正如我早些時候所説，過去七個季度的正吸收面積超過300萬平方英尺。在聖莫尼卡，我們看到客户的興趣有所增加，短期租賃到期以及對新的和擴大的空間的需求。與過去幾年相比，這是一個有意義的變化。本季度華盛頓特區的活動集中在兩筆交易中。我們與康涅狄格州1330號的主要租户進行了早期153，000平方英尺的擴建，並放棄了位於賓夕法尼亞州22號的地區總部，作為與華盛頓指揮官簽訂的58，000平方英尺租約的一部分。目前，該地區的活動仍集中在雷斯頓鎮中心，我們97.3%的租賃率。本季度，我們與國防承包商和專業服務公司完成了七項小額租賃，我們正在就超過150，000平方英尺的交易進行談判，其中包括27項即將到期的租賃中的100，000平方英尺，租户總共將更新和擴大。Jake和Pete繼續處理律師事務所的入境請求，這些律師事務所希望我們確定地點並開發與我們在7、25、12和21億年取得的成就類似的新項目。今天，我們對其中第三個項目有了一些瞭解。我的評論到此結束。把它交給邁克。

太好了謝謝，道格。大家早上好。因此，今天我將介紹第一季度盈利結果，並更新26年全年盈利指引。因此，我們報告第一季度的FFO為每股1.59美元，比我們指導範圍的中點高出0.02美元，比共識估計高出一美分。我們投資組合的表現超出了我們的預期每股0.03美元，並被淨利息費用增加一美分部分抵消。我們投資組合中的出色表現包括0.02美元的更好的租金收入和0.01美元的更高的終止收入。租金收入的增長來自535 Mission和680 Folsom的租賃速度更快，以及波士頓Urban Edge Properties的一些租賃。我們還從客户那里獲得了更多的服務收入，特別是在紐約市和舊金山，反映了利用率的提高。本季度終止收入總計1，280萬美元，主要與兩名客户有關。在第一種情況下，我們主動從華盛頓特區的一位客户手中收回了25，000平方英尺，這使我們能夠將58，000平方英尺出租給賓夕法尼亞大學2200號的指揮官。這對我們來説是一筆很棒的交易，可以增加入住率並延長租賃期限。第二個案例涉及去年第四季度拖欠租賃的客户，當時我們收取了總計360萬美元的費用來註銷他們的應計租金余額。本季度我們收到了總計625萬美元的終止付款，其中包括上季度的註銷以及近12個月的潛在租金停工。由於利息收入低於預期以及與市場波動相關的商業票據利率上升，我們本季度的淨利息支出每股增加了一美分。在固定收益市場，第一季度CP利率擴大了25至30個基點。過去幾周利率有所改善，但仍未完全恢復到第四季度的水平。現在我想轉向我們更新的2026年全年指南。總體而言，我們已將FFO指引的中點每股提高了一美分。通過將低端提高至每股6.90美元，並將高端維持在每股7美元，我們將2026年終止收入的假設增加了800萬美元。它涉及幾個信用問題。我們正在努力解決約200，000平方英尺的空間的影響，預計將在2026年恢復。該空間一半以上由合資企業持有，因此對我們的財務影響較小。我們預計將獲得的終止收入將取代這些客户在2026年約500萬美元的較低租金收入。這些空間在當前市場中很容易被佔用，我們預計我們將很快成功地將它們重新分配。我們同一房地產組合的強勁租賃表現增強了我們對增長前景的信心。在我們的同一房地產投資組合中，我們將對NOI增長份額的假設從2025年以上提高15個基點至1.4%至2.4%。請記住，我們將終止收入排除在同一房產NOI假設中，因此，如果沒有租賃終止，我們會將同一房產NOI增長份額的假設額外增加25個基點。道格概述的強勁租賃活動推動了這一增長，租賃活動繼續超出我們的預期，並支持更強勁的入住率復甦。爲了反映這一勢頭，我們將2026年的入住率預期提高了25個基點，達到全年平均入住率88.25%。在現金基礎上，我們將對同一物業NOI份額同比增長的假設降低了25個基點，這考慮到了租賃終止活動以及我們的開發組合中的幾項提前續簽（2026年免租金期），我們預計將交付彭尼街290號超過一個月n早，因為我們即將完成租户改進。阿斯利康已於4月1日開始支付現金租金，我們預計最迟於6月1日交付該項目。我們有兩個因素影響今年的利息支出假設。首先，290 Benny的提前交付要求我們提前停止資本化利息。其次，美聯儲今年晚些時候降息的可能性已經減弱，我們現在假設2026年剩余時間SOFR利率持平。包括第一季度業績在內，我們已將2026年淨利息費用假設增加了約1000萬美元。因此，總體而言，我們將2026年FFO的指引在中點處提高每股1美分，我們的新範圍為每股6.90美元至7.04美元。這些變化來自於我們對同一房產NOI份額增長0.02美元的假設的增加，終止收入增加0.04美元，以及我們的開發活動增加一美分，這些被歐文描述的6美分的利息費用增加部分抵消。我們繼續執行我們的計劃。我們已完成資產出售，產生12億美元的淨收益，其中2026年迄今為止為3.6億美元。根據我們的指導，我們在343 Madison取得了巨大進展，正在就更多租賃進行談判，並就私募股權資本和建築融資進行積極討論。重要的是，我們的租賃活動一直保持一致且超出預期。目前空置空間尚未入住的已簽署租約已增至160萬平方英尺。我們目前正在談判或積極討論中的300萬平方英尺租賃管道高於上季度的水平。我們仍然對有意義地提高入住率、推動更高的投資組合績效和價值的能力充滿信心。我們的正式發言到此結束。接線員，可以開通提問熱線嗎？

周三，BXP（紐約證券交易所代碼：BXP）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

此文字記錄由Beninga API為您帶來。如需實時訪問我們的整個目錄，請訪問https://www.benzinga.com/apis/進行諮詢。

訪問https://edge.media-server.com/mmc/p/jt9ce37r/

BXP報告2026年第一季度取得成功，每股FFO超出預期0.02美元，2026年指引提高0.01美元。

該公司實現了強勁的租賃活動，租賃面積超過110萬平方英尺，出租率大幅上升。

BXP受益於人工智能驅動的需求，特別是在舊金山、紐約和西雅圖，這有助於租賃的成功。

融資和投資組合優化仍在繼續，第一季度籌集了3.6億美元，並計劃進一步出售資產。

開發項目正在取得進展，重點關注多家庭和精選辦公室項目，旨在實現高回報。

管理層對未來兩年實現入住率和FFO增長目標保持樂觀。

操作者

你好，感謝您的支持。歡迎參加2026年第一季度BXP財報電話會議。此時，所有參與者都處於僅聽模式。在演講者的演講之后，將有一個問答環節。要在會議期間提出問題，您需要按手機上的星號11。然后，您將聽到一條自動消息，建議您舉手撤回您的問題。請再次按星11。由於時間關係，請大家只提一個問題。請注意，今天的會議正在錄製中。現在我想把會議交給你們的第一位發言者、投資者關係副總裁Helen Hahn。請繼續。

Helen Hahn（投資者關係副總裁）

早上好，歡迎參加BXP 2026年第一季度盈利電話會議。新聞稿和補充包已於昨晚分發，並以8 K表格提供。在補充方案中，BXP已根據Reg G將所有非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP指標進行了調整。如果您沒有收到副本，這些文件可在website@investors.bxp.com的投資者部分獲取。此次電話會議的網絡廣播將持續12個月。此時，我們想通知您，本次電話會議期間發表的某些非歷史性聲明可能構成《私人證券訴訟改革法》含義內的前瞻性聲明。儘管BXP認為任何前瞻性陳述中反映的預期都是基於合理假設，但它無法保證其預期能夠實現。昨天的新聞稿以及BXP不時提交給SEC的文件中詳細介紹了可能導致實際結果與前瞻性陳述所表達或暗示的結果存在重大差異的因素和風險。BXP不承擔更新任何前瞻性陳述的義務。我要歡迎董事長兼首席執行官歐文·托馬斯、總裁道格·林德和首席財務官邁克·拉貝爾。在電話會議的問答部分，我們的區域管理團隊將回答任何問題。我們要求參加電話問答部分的人們將自己限制在一個且只能一個問題上。如果您有其他疑問或跟進，請隨時重新加入隊列。我現在想請歐文·托馬斯發表正式講話。

歐文·托馬斯（董事長兼首席執行官）

道格·林德（總裁）

邁克·拉貝爾（首席財務官）

操作者

謝謝你先生爲了提醒提問，您需要按手機上的Star 11。要撤回您的問題，請再次按Star 11，我們要求您將問題限制為不超過一個，但請隨時返回隊列，如果時間允許，我們很樂意當時回答您的后續問題。請在我們編制問答名單時待命。我確定。我們的第一個問題來自Evercore isi的Steve Sackhor。請繼續。

Steve Sackhor（股票分析師）

謝了早上好.你知道，聽起來你們所有人對租賃環境都有非常積極的評價。情況確實有所好轉，紐約、舊金山和波士頓部分地區等許多市場的潮流似乎正在扭轉。我想問題是，您能夠在多大程度上縮短從開始討論到分配租賃的時間，然后縮短您可能需要在這些交易上花費的TI和CapEx的影響。我想你能更快地讓租户進入這個空間嗎？我們是否會看到資本支出開始下降？史蒂夫，這是道格。

道格·林德（總裁）

所以我想説的是，租約的期限實際上取決於我們租户的法律顧問的積極性。在某些情況下，從我們的角度來看，我們的律師非常深思熟慮，我們可以在幾天內就完成租約，在其他情況下，可能需要六個月的時間。所以，我不認為市場狀況真的影響了這一點。我想説的是，我們對租户提出的要求説「是」的能力，就他們的議會所説的話而言，顯然是加強了。也許這就是為什麼在某些情況下需要更長的時間才能完成租賃。我不知道從資本支出的角度來看，毫無疑問，在波士頓的后灣和曼哈頓中城以及萊斯頓的北弗吉尼亞州，我們相對於我們提供的優惠種類更加保守，這意味着他們更低，他們在我們提供的預付租金金額方面更低，他們在我們提供的TI金額方面更低。我想説的是，西海岸仍然有一個相當重要的特許權方案，主要是因為仍然有大量的可用空間，即使需求已經大幅加速。所以我想説，你知道，有些地方情況更好，有些地方仍然，你知道，相對而言，與過去三四個季度的情況保持一致。

操作者

謝謝我確信我們的下一個問題來自摩根大通的安東尼·佩拉洛尼（Anthony Peraloni）。請繼續。

Anthony Peraloni（股票分析師）

謝謝.早上好.我想跟進您關於80%需求的評論，我認為舊金山的需求來自人工智能租户，所以我想知道如何思考這是否真的是超出正常水平的增量需求，或者是否有點像這樣的想法，即只有20%的需求來自人工智能以外的東西。只是試圖思考它會走向何方，以及它告訴我們關於市場上其他租户的信息（如果有的話）。所以我會開始，讓羅德發表評論。我對正在發生的事情的推論是，技術的發展正在明顯加速，這些新的人工智能導向公司正在吸收市場上大部分增量空間吸收。發生了變化，而且發生了巨大變化的是，如果你回到2010年到2019年，你會發現幾乎所有的吸收都來自科技巨頭，谷歌、LinkedIn、微軟、Meta，這些大公司顯然已經關閉。這些公司都沒有在舊金山市以任何實質性方式擴張。事實上，他們中的一些人已經放棄了空間。我會説，被吸收的空間量正在加速或已經加速。我不能告訴你這是否會在未來三個、四個或五個季度保持一致。但相對而言，這些公司正在積極招聘員工，他們已經做出決定，就地工作對他們的業務戰略至關重要。所以這些都是很好的指標。從我們的角度來看，專業服務和商業服務公司並沒有像在曼哈頓中城的擴張那樣擴張。我們希望，隨着這些公司上市並改變資本流動並改善西海岸的整體財富創造，金融服務和專業服務、商業和行政服務可能會出現一些更實質性的改善。羅德，我不知道你是否還有其他評論，道格。

道格·林德（總裁）

道格，我想你已經涵蓋了大部分內容，但我只想補充一點，你知道，關於非科技公司、傳統租户的話題，我們有其中許多租户，特別是在恩巴卡德羅中心，我們沒有看到的是裁員。我的意思是，他們已經經歷過了。因此，我們對這些類型的租户和一些新租户執行了一些不同的續訂。所以我想説它們很穩定。這有點。然后，你知道，當你看到它的另一面，你思考需求正在增長以及它來自哪里時，這就是你對灣區的期望，那就是它是一個技術驅動的市場。這些都是推動市場發展的科技公司。現在

杆

有20個需求超過100，000平方英尺。這大約是330萬平方英尺。這具體是在舊金山。一年前，這個數字大約是12個要求。所以肯定增加了，而且很棒。正如道格所説，這些公司是我們以前從未聽説過的公司。所以是的。這是一家新興的、成長型的公司。所以這是非常積極的。

操作者

謝謝我確定。我們的下一個問題來自BMO資本市場的John Kim。請繼續。金先生，如果您的手機靜音，您的線路就會開通。

John Kim（股票分析師）

不好意思好吧麥迪遜343號。您談到了另外27%的空間的這些談判。有一些媒體猜測他是誰，但我想知道您是否可以討論一下您是否相信空間代表空間擴張或音樂椅的鞏固。這就是道格。所以是租户。就像它不是租户，而是租户。我認為所有這些事情都是肯定的。這是一些鞏固，也是一些增長。

操作者

謝謝我分享。我們的下一個問題來自豐業銀行的Nicholas Ulico。請繼續。

Nicholas Ulico（股票分析師）

謝謝，邁克。我想詢問租賃資本支出的事宜。你知道，這個季度更高。1.78億達到時尚計算，我想你上次電話所説的今年可能是220到250。因此，也許你可以談談是什麼驅動了這種情況，以及如何考慮在今年剩余時間租賃資本支出。

邁克·拉貝爾（首席財務官）

因此，推動本季度租賃成本的實際上是非常大量的租賃開始，基本上是我們通常看到的兩倍。這是由我們幾年前在本季度進行的幾次早期續訂推動的。面積超過一百萬平方英尺。所以，你知道，如果你看看每平方英尺的租賃成本，你會發現每個租賃年每平方英尺10美元，這是非常合理的。這完全在我們預期的範圍內。但正是這些早期續訂的影響導致了這種熱潮的高漲。因此，我預計未來幾個季度這種情況不會繼續保持在這個水平。但我確實預計今年我們的租賃交易成本會更高，因為我們本季度的開局為1.75億美元。因此，我預計，根據我們預期的入住率增長，我們的租賃成本將接近超過4億美元，而且，你知道，還有一些其他早期續簽將在第二季度和第四季度到來。

操作者

謝謝我展示。我們的下一個問題來自富國銀行的布萊恩·赫克。請繼續。

布萊恩·赫克

太好了，謝謝。早上好.我希望您能談談您在投資組合的生命科學部分看到的趨勢。你知道，你處理了西海岸的業務，並且在出租大波士頓投資組合方面取得了一些成功。如果交易市場支持，這是否可能成為資金來源，或者您仍然認為波士頓生命科學的整體投資組合是bXP的長期持有？

道格·林德（總裁）

因此，BXP生命科學投資組合位於兩個子市場。它位於劍橋的肯德爾廣場，我們正在那里為阿斯利康建造新大樓。我們有Biogen和Broad的大樓。然后是我們位於馬薩諸塞州沃爾瑟姆的生命科學大樓，位於City Point 180號、880號和200號西街，然后，你知道，在1：03時，當我們租賃該大樓時，我認為我們不會考慮退出任何這些市場或任何這些建築。我們清楚地看到，相對於目前市場上的需求發生了變化，即更多的辦公室密集度和更少的實驗室密集度，所以坦率地説，我們正在利用生命科學公司在傳統的辦公樓中的優勢。事實上，作為正在談判的170萬平方英尺租賃的一部分，我們昨晚簽署了一家佔地49，000平方英尺的生命科學公司的意向書，該公司將在我們的一棟建築中佔用49，000平方英尺的辦公空間。所以我認為這將會，我們將會看到這種情況的延續。我想告訴你，毫無疑問，生命科學市場已經觸底，大波士頓生態系統中的邊緣情況正在變得更好。我想你會發現，如果你看看那些像孵化器一樣的公司，這些孵化器會有更多的活動和更多的興趣，希望隨着時間的推移，這些公司會發展成更大的公司。很明顯，大型製藥公司正在收購生命科學公司，這些公司又一次在波士頓的生態系統中誕生和成長，我認為這對這里的生態系統來説是一件好事。所以我會説，在邊際上，情況有所好轉。從戰略上講，我們將繼續保持我們的投資組合，我們相信大波士頓生命科學業務的長期可行性。

操作者

謝謝我分享。我們的下一個問題來自美國銀行證券公司的珍妮特·加倫（Janet Gallen）。請繼續。

Janet Gallen（股票分析師）

謝謝早上好，恭喜租賃成功。鑑於對入住率和入住速度的關注，您能談談任何計劃，例如規格套房，以更快地吸引技術和人工智能租户嗎？人工智能租户是否與更傳統的租户群體有不同的權力或架構要求？

道格·林德（總裁）

所以我將讓我們的區域管理團隊來回答這個問題。我想讓布萊恩談論一種交鑰匙構建，我們正在做大量我所説的我們將為中型公司進行設計和構建。然后Jake可以談論我們在北弗吉尼亞州和Rod的預建套房計劃，您可以談論我們所做的事情以及我們如何成功租賃680 Folsom。那麼布萊恩，你為什麼不先走呢？是啊

布萊恩

因此，城市邊緣是我們看到此類活動的區域，因為我們的投資組合實際上在波士頓和劍橋租賃。但在城市邊緣，我們看到了這些新興公司以及其中幾家生命科學公司的這種交鑰匙能力。正如道格所説，我們受到鼓舞，我們覺得情況已經觸底。但我不會説這項活動非常重要，但它肯定是值得關注的。以及我們正在交談的公司。我認為這些公司除了負責交鑰匙之外，真正有趣的一件事與史蒂夫之前的問題有關，即是時候有效地簽訂租約了。我們很長一段時間沒有看到的事情之一是，這些客户正在盡最大努力收集他們的增長。這有點拖延，因為我們將進行一項30，000英尺的交易，突然他們會説，嗯，我們有好消息。可能是40。這是新的。但獄卒的表現確實很好。

傑克

我們還沒有做過任何調用。我們只在該領域進行了非常小的規範構建。

杆

但交鑰匙快速且入住迅速。當然.在雷斯頓鎮中心，我們已交付50多套規格套房。萊斯頓有兩棟建築。我們已經創造了我們的孵化器建築。你知道，這些建築面積為4至5至6，000平方英尺，希望與萊斯頓鎮中心的許多企業總部毗鄰。因此，我們在這些預製套房方面取得了非常成功。通常，當我們在紙上繪製線條、圖紙和許可證之前建造其中五到六個時，我們已經租用了這些套房。因此，人們對這個空間的需求是永不滿足的。就我而言，你知道，我認為你的問題是關於電力需求和任何不同的東西。相對於這些規格套件沒有什麼真正的不同。通常我們是以短期租約的形式進行這些工作。我們經常看到期限超過五年，而且租金非常非常有競爭力。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

是啊因此，在福爾瑟姆680號，我們租賃策略的一個關鍵部分是建造規格套房。我們做了一整層樓。事實上，我們去年就做了一套34，000英尺的全樓層規格套房，並且非常受歡迎。我們能夠向潛在客户展示它的樣子。因此，一旦我們建立起來，我們的活動就很快開始了。因此，我們報告的活動很大程度上基於該策略。順便説一句，這對我們來説並不是什麼新鮮事。多年來，我們一直在這樣做，並將繼續在灣區的所有物業中這樣做。這是一個偉大的策略。我的意思是，大多數科技公司，你知道，他們需要快速空間，因此當它建成並準備就緒時，我們可以快速交付。我會很快評論一下你提出的權力問題。舊金山的任何地方都沒有發生這種事。因此，我們正在打交道的使用人工智能公司的辦公室不一定在尋找更多的權力。但我們在山景城的一些研發投資組合中看到了這一點。這些可能是不同類型的機器人公司或不同的技術公司。但權力絕對是他們會尋求的東西。

歐文·托馬斯（董事長兼首席執行官）

謝謝我分享。我們的下一個問題來自Piper Sandler的Alexander Goldfarb的作品。請繼續。

邁克·拉貝爾（首席財務官）

嘿，早上好。早上好，下面。關於發展計劃的問題。我想你們談到了一個新的交易渠道，只是好奇，兩部分。第一，住宅和辦公樓之間的劃分，你將土地或建築貨幣化，最終出售。然后當你考慮辦公室時，再考慮一下股票在隱含8中的交易位置，你如何權衡開始一個潛在的辦公室交易未來和股票現在的交易位置。

道格·林德（總裁）

早上好，亞歷克斯。因此，正如我提到的，管道上的資金約為35億美元。它即將縮小，因為我們將交付290。

Seth Berge（股票分析師）

我們確實有一系列新的開發即將推出。我們談論了我們在華盛頓特區正在做的一些事情，所以我認為這會建立支持。我認為在住宅方面，你可能會遇到這樣的情況：我們有更多的項目，但資本金會較低。我們完成的17 Hartwell交易中，我們擁有20%的股權。Skymark，我們擁有20%的股權。這些都是您未來將看到的模型。所以我認為未來辦公室的資金投入量將大於住宅。然后關於你的最后一個問題，因為它與開發收益率有關，即以8收益率開始新辦公室開發與回購股票的資本配置決定。我們認為8的收益率高於股票的潛在收益率。你知道，通過上限率可能是在某處的七個股票。我們認為這對股東來説是一個增值活動，它肯定比一些收購更具吸引力

道格·林德（總裁）

我在講話中描述了這一點。

操作者

歐文，關於住宅，我唯一想補充的是，我們將產生更多的費用收入，因為我們只是其中的少數權益，我們將產生開發費和其他類似的費用。因此，隨着這些開始增加，我們應該在我們的費用收入中看到這一點。

凱特琳·伯爾斯（股票分析師）

Alex，關於開發，我想説的最后一件事是，你知道，公司在很長一段時間內通常擁有3到4個，也許是正在進行的40億美元開發中的某個地方。我認為未來這種情況可能會繼續下去。但我認為項目會減少，因為簡單地説，你知道，這些項目的成本要高得多。因此我認為它將集中在更少的單個項目上。

歐文·托馬斯（董事長兼首席執行官）

謝謝我確定。我們的下一個問題來自花旗集團的Seth Berge。請繼續。

操作者

嗨，早上好。謝謝你回答我的問題。你知道，你提到了4億種配置。非戰略性辦公室、住宅、住宅、權益、土地之間的目標組合是什麼。考慮到您推動了該指導文章的變化的一些利率波動，圍繞該資產池的定價和與潛在買家的對話發生了怎樣的變化？

布倫丹·林奇（股票分析師）

是的，我想。

道格·林德（總裁）

我不確定定價是否真的發生了那麼大的變化。我確實認為越來越多的資本正在慢慢地回到辦公室行業。我早些時候向你提供了銷售數據，今年第一季度，你知道，辦公室銷售額比去年第一季度季節性增長了72%。所以我認為這是一種標誌，你知道，更多的交易，更多的資本進入市場。所以關於你關於今年剩余時間的組合問題，你知道，住宅還沒有完全完工，但基本上已經完工。因此，我認為在今年剩下的時間里，你會看到更多的非戰略辦公室和一些土地。

希拉里

謝謝我展示了。我們的下一個問題來自高盛的凱特琳·伯爾斯（Caitlin Burrs）。請繼續。

操作者

嗨，早上好。我只是想知道也許回到3：43麥迪遜合資公司，您是否可以對您最近進行的對話、時機、對公告的期望進行任何增量色彩，以及您是否只是爲了在項目中擁有一名合作伙伴。

烏帕爾·雷納

嗯，正如我在講話中所説，時機是今年。因此，我們的目標是在2026年完成資本重組。至於合作伙伴關係將如何構建，還有待確定。但我們目前的猜測或預測是，我們可能會有多個合作伙伴而不是一個。

歐文·托馬斯（董事長兼首席執行官）

謝謝我分享。我們的下一個問題來自巴克萊銀行的布倫丹·林奇（Brendan Lynch）。請繼續。

操作者

太好了早上好.謝謝你回答我的問題，道格。我想跟進您關於美國經濟在許多科技周期中增長的評論。當然欣賞那里的評論。重要的是要將當前時刻置於背景中。我想，從歷史上看，辦公室不一定會與科技、甚至與該國更廣泛的經濟增長一起發展。當然，在過去的幾年里，GFC出現了很多問題，然后是青少年供應過剩，然后是新冠病毒。所以我想是一個高層次的問題，我們如何才能相信未來五到十年的這個周期會比過去20年左右更好？我無法讓你相信未來五年會比過去20年更好。我可以告訴你的是，關於人工智能類工具的快速利用的影響的大部分討論和説教與我們市場上實際發生的情況並不等同。在我們的市場中，我們看到客户更多地吸收了優質建築的辦公空間增長，特別是在舊金山和中城區南部等市場。我們看到新組織的顯着增長，其中許多人的名字和想法在五年前並不存在，與2010年至2019年之間的技術泰坦爆炸相比，這些組織可能成為技術增長的下一個載體。我認為很明顯，在這段時間里，我們確實看到了辦公室需求的顯著增長。然后，我們發生了新冠肺炎疫情，這極大地改變了我們業務的經濟狀況，因為通過轉租和租户違約，供應量突然回到了市場。所以我認為這一次與我們經歷過的其他周期沒有什麼不同，但需求的來源是一個非常不同的來源。歐文在講話開始時表示，這些類型的技術可能會、也很可能會造成某種形式的工作中斷，但肯定感覺不到，而且我們還沒有看到任何證據表明這種情況正在美國市場的頂級辦公室資產中發生。

Floris Van Dychkam（股票分析師）

如果我可以添加一點數據點的話。道格，這是來自紐約的希拉里。在中城區南部，2026年第一季度對人工智能租賃的需求與2025年上半年一樣多。因此，紐約中城區南部人工智能用户的需求實際上正在逐年加速。

道格·林德（總裁）

謝謝我分享。我們的下一個問題來自KeyBanc Capital Markets的upal Reyna。請繼續。

操作者

太好了，謝謝。

狄龍·布熱津斯基

從資金配置來看，該股今年以來有所回落。所以我想知道股票回購是否有可能，或者你是否在考慮。

歐文·托馬斯（董事長兼首席執行官）

好吧，我們認為我們的股票是一項非常有吸引力的投資，因為審查上限利率為7，而且我每個季度提供的所有補償銷售額都為5和6。因此我們認為該股票是一項非常有吸引力的投資。話雖如此，正如我們在這次電話會議上所描述的那樣，我們正在將資本分配給新開發項目，這些項目為公司帶來8%以上的收益率，這是增值性的，也是我們的目標之一。我們的槓桿率約為淨債務與EBITDA的八倍，我們的目標是隨着時間的推移降低這一比例，這就是我們不回購股票的原因。

操作者

謝謝我分享。我們的下一個問題來自Ledenburg Talman的Floris Van Dychkam。請繼續。

羅納德·卡姆登

嘿，早上好夥計們。所以您談到了一些資本支出要求。我只是好奇你們有。我認為你沒有量化你的標誌而不是開放管道。您有350個基點

操作者

您的租賃空間和佔用空間之間存在差異，並非所有空間都是平等的。

歐文·托馬斯（董事長兼首席執行官）

顯然，您的城市邊緣投資組合的租金要低得多。

操作者

你知道，那里的入住率比你的城市投資組合要低得多。也許如果您能量化3.5億增量租金將是多少，以及這將對您的NOI和FFO潛在產生什麼樣的影響。所以我要回到我在投資者日所説的話，因為如果不打開一大堆電腦屏幕，我就無法明確回答你們的問題。但從總體上看，我們空置空間的平均租金約為每平方英尺75美元。因此，如果你每平方英尺花費75美元，除了一點清潔費用之外，一切都會下降到底線。因此，你將其乘以35萬平方英尺，你就可以得到如果所有這些同時流過的話，總體貢獻是多少。

D

是的，租金大概在100到105美元之間。

一

謝謝我分享我們的下一個問題來自Dillon Brzezinskiy公司Green Street。請繼續。

D

嗨，早上好，夥計們。感謝您回答這個問題。只是想談談麥迪遜343號。顯然，紐約的租賃仍然非常強勁。你們談論過租賃

F

談判將使該項目

D

高50%的預出租似乎是處置

F

趨勢很好，你們

D

繼續將其貨幣化。

F

我想只是有點好奇，為什麼

D

有這麼大的願望想要

F

回顧2026年的股權，當時

D

似乎您可以等待一段時間，讓該項目更接近穩定並獲得更強的定價。所以，所以只是好奇，你知道，那里的思維過程。

C

因此，我們確實將籌集資金和進行資本重組推迟了一年，以完成我們已經完成的所有事情，並以您描述的所有方式降低資產的風險。你知道，我們現在已經或即將租賃50%以上。我們已經購買了大部分材料作為節省。我們即將完成建築貸款等等。我們認為我們將為這筆交易注入資本的條款將對股東具有吸引力。它將對BXP產生增值作用，使我們能夠釋放資本進行額外投資並進行去槓桿化，這是我之前描述的目標之一。

一

謝謝我確信我們隊列中的最后一個問題來自摩根士丹利的羅納德·卡姆登。請繼續。嘿，太好了。嘿，剛剛快速地穿上了一件。

D

想想今年和明年的麪包屑。顯然，今年我認為你談論的是公寓。有一些建築被拆除

C

服務，但你能一邊滾動一邊走嗎

D

明年，我們應該如何考慮入住率坡道。任何其他可能停止使用的建築物，或者很明顯會加速到27歲及以上。因此，目前我們唯一能明確説的就是我們將出售資產。當我們出售資產時，它們將影響我們的投資組合規模，但它們將處於邊緣。因此，我們非常有信心年底將達到89%，希望能高一點，2027年底將達到91%，希望能高一點。我們今天正在處理的大部分（如果不是全部）入住將於2026年1231日到位。因此，我們目前正在實現的所有入住率提高，您將獲得百分百的運行率。我的猜測是，在2027年初，我們將繼續在這種環境下進行更新和空置空間的租賃，這可能會在當年開始。因此，我們仍然對未來同一商店組合的增長感到非常滿意。

一

謝謝我們的問答環節到此結束。此時，我想將電話轉回董事長兼首席執行官歐文·托馬斯（Owen Thomas），請他發表閉幕詞。

C

我們沒有進一步評論。感謝大家對bXP的關注和興趣。

一

謝謝今天的電話會議到此結束。感謝您的參與。您現在可以斷開連接。

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