完整成績單：CTO Realty增長2026年第一季度盈利電話會議

謝謝珍娜，大家早上好。我們很高興報告，今年第一季度業績強勁，租賃強勁、同店NOI強勁增長，以及斥資8160萬美元收購德克薩斯州一家高品質購物中心。我們的戰略重點是位於美國東南部和西南部市場增長走廊沿線的購物中心，以及積極主動的資產管理和租賃，繼續產生強勁的業績。從零售租賃開始，本季度我們執行了總計153，000平方英尺的租賃、續訂和擴建，其中包括146，000平方英尺的可比租賃，平均現金租金上漲14%。我們本季度的租賃活動分佈在我們的投資組合中，但在奧蘭多的千禧十字路口尤其積極，我們與Williams-Sonoma簽署了一份租約，以填補前牀墊公司的空間，季度結束后，我們與Pottery Barn Kids簽署了一份租約，以填補自我們收購該房產以來一直空置的空間。總而言之，這項活動使千年穿越率增加到97%，並提高了租户名冊的質量和資產價值。此外，我們唯一一個租賃入住率低於90%的購物中心是Carolina Pavilion，目前出租率為83%。我們正在與租户就所有剩余空缺進行積極談判。我們期待將來在該購物中心提供這項租賃活動的公告。我們在上次電話會議中討論的六個包裹機會方面也取得了強勁進展。本季度，我們與Swig簽署了一份租約，在位於奧蘭多的塞米諾爾鎮中心Marketplace開設了一家得來速定製飲料店，季度結束后，我們與Cooper ' s Hawk在亞特蘭大市場的阿什利公園簽署了一份租約。此外，我們已執行意向書，並正在就其余四個地塊進行積極的租賃談判。我們繼續預計這六個項目將在約3000萬美元的投資中產生低兩位數的未支配收益率。我們預計這3000萬美元將主要用於部署並開始貢獻2027年的收入，預計將在2028年確認全部收益。我們還期待在未來幾個季度提供與該計劃相關的更多公告，以反映我們的租賃進展。截至季度末，我們的投資組合已租賃95.4%，我們已簽署的未開放管道總計620萬美元的年度現金基礎租金，約佔現有年度現金基礎租金的5.5%。我們相信，隨着我們進入2026年和2027年，這一新租賃收入管道將提供有意義的盈利順風。上一年完成的進一步租賃活動（租户已開始支付租金）已經開始使本季度的NOI受益。購物中心的同一物業NOI與上年同期相比增加了6.8%，不包括某些非重複發生項目的好處。購物中心的同一物業NOI健康增長4.2%。轉向本季度的投資活動，我們宣佈以8160萬美元收購Palms Crossing，這是一個位於德克薩斯州麥卡倫的399，000平方英尺的露天中心。Palms Crossing由Best Buy、Hobby Lobby、Burlington Coat Factory、Barnes and Noble共同經營，耐克目前租賃率為98%，受益於跨境購物。除了前面討論的六個外，該房產還提供了建造另外兩個外地塊的機會。通過此次收購，德克薩斯州現已成為我們DAB的第三大州，佐治亞州、佛羅里達州、北卡羅來納州和德克薩斯州的總貢獻增加到該房產DAB總額的85%。位於亞特蘭大的回收前線麥迪遜庭院（Madison Yards）已簽訂合同，押金不可退還，我們預計銷售將於5月完成。麥迪遜庭院99%的出租率，預期的出售將使我們能夠從穩定的資產中提取價值，同時也減少我們的資產 AMC劇院僅在兩個表現出色的地點演出。此外，預期的出售以及Palms Crossing的收購將以正的上限税率利差完成回收收益，從而有助於未來的盈利增長。隨着我們的發展，我們正在評估額外的房地產銷售，重點是將資本從穩定的房地產回收到以正的初始收益率利差的資產，並有可能在未來創造增值機會和更高的盈利增長。現在轉向我們的結構性投資。本季度，我們收到了沃特斯溪村3000萬美元9.5%優先投資的全額償還。這筆還款是預期的，是唯一計劃於2026年到期的結構性投資。更值得注意的是，就在季度結束后，我們完成了對位於西南部的A級頂級零售物業的7500萬美元優先股權投資。該優先投資的收益率為12%，期限為兩年。這項活動使我們的結構性投資組合在季度末后增加了4500萬美元至1.58億美元，加權平均收益率為11.6%。總而言之，2026年將有一個良好的開端，我們完全有能力維持未來幾個季度的增長。我們的投資組合繼續表現良好，並得到了嵌入式增長動力的支持，包括低於市場租金的到位、我們簽署的但未開放的管道、計劃中的外展開發和嚴格的資本回收。總的來説，我們相信這些舉措可以支持未來幾年有意義的盈利增長，並有助於我們提高對核心FFO和AFFO每股稀釋后的指導，以達到新的範圍，這意味着中點將增長約12%。説完，我現在將把電話交給菲爾。

CTO Realty Growth（紐約證券交易所代碼：CTO）周三舉行了第一季度財報電話會議。以下是通話的完整文字記錄。

此內容由Benzinga API提供支持。有關全面的財務數據和成績單，請訪問www.example.com。

完整的財報電話會議可在www.example.com上獲取

CTO Realty Growth報告稱，季度業績強勁，租賃活動強勁，並以8，160萬美元收購了德克薩斯州一家購物中心。

該公司執行了總計153，000平方英尺的租賃，平均現金租金上漲14%，導致同店NOI增長6.8%。

未來的增長預計將來自收益率12%的7500萬美元優先股權投資、計劃中的外展開發以及強大的簽署非開放管道。

該公司的投資組合95.4%已租賃，資產戰略回收正在進行中，包括預計出售亞特蘭大麥迪遜庭院。

2026年的指引有所提高，預計核心FFO和AFFO每股稀釋后增長約12%。

操作者

你好，感謝您的支持。歡迎參加CTO Realty Growth 2026年第一季度財報電話會議。此時，所有參與者都處於僅聽模式。演講者演講結束后將進行問答環節。要在會議期間提出問題，您需要按手機上的星號11。然后，您將聽到一條自動消息，建議您舉手撤回您的問題。請再次按星11。請注意，今天的會議正在錄製中。現在我想把會議交給今天的第一位演講者、財務總監珍娜·麥金尼（Jenna McKinney）。請繼續。

珍娜·麥金尼（財務總監）

大家早上好，感謝大家今天參加我們今天的CTO Realty Growth 2026年第一季度運營業績電話會議。參加今天上午的電話會議的有總裁兼首席執行官約翰·奧爾布賴特、首席財務官菲利普·梅斯以及執行團隊的其他成員，他們將在電話會議期間回答問題。我想提醒大家，根據聯邦證券法，我們今天的許多評論都被視為前瞻性陳述。公司的實際未來業績可能與這些前瞻性陳述中討論的事項存在重大差異，我們不承擔更新這些陳述的義務。該公司的10-K表格、10-Q表格和其他SEC文件中不時更詳細地討論了可能導致實際結果與預期存在重大差異的因素和風險。您可以在我們的網站@ctoreit.com上找到我們的SEC報告、收益發布、補充和最新的投資者演示。説完，我就把電話轉給約翰了。

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

菲利普·梅斯（首席財務官）

謝謝約翰。在這次電話會議上，我將簡要強調我們的盈利，提供我們資產負債表的更新，並從經營業績開始討論我們提出的2026年展望。第一季度，核心FFO為1，690萬美元，比上一年同期報告的1，440萬美元增加了250萬美元，稀釋后每股為0.52美元，而每股為0.46美元。AFFO本季度為1，820萬美元，比上一年同期報告的15.5美元增加了270萬美元，稀釋后每股收益為0.56美元，而每股收益為0.49美元。核心FFO和AFFO的增長主要是由過去一年執行的租賃推動的，這些租賃此后開始支付租金，儘管其中確實包括與2025年最終的CAM房地產税和保險建築的非經常性收回福利相關的約0.01美元。本季度記錄的有關房地產運營的租户。正如John提到的那樣，第一季度購物中心的淨運營利潤（NOI）與上年同期相比增長了6.8%。排除前面討論的非經常性恢復福利，我們購物中心的同一物業NOI仍然健康增長了4.2%。鑑於我們同一房產的淨運營利潤（NOI）規模相對較小，20萬美元對季度增長的影響約100個基點。因此，像這樣的不尋常和非重複性項目偶爾會扭曲我們相同的財產噪音，因此我們希望在適當的時候強調此類項目的影響。值得注意的是，購物中心物業佔本季度同一物業淨運營利潤（NOI）總額的97%。同一房產總淨運營利潤（NOI）（包括我們少數非公司房產）本季度增長了3.4%。正如之前宣佈的那樣，這一增長受到一名租户的影響，該租户於2025年12月初騰出了我們阿爾伯克基房產的98，000平方英尺，這足以抵消記錄的非經常性恢復福利。請注意，該空缺已完全出租給新墨西哥州，預計該州將於2026年底開始支付租金。移至2026年3月31日的資產負債表，我們的債務總額為6.518億美元，加權平均利率為4.6%。此外，本季度末我們的流動性約為1.25億美元，槓桿率為淨債務與預計調整后EBITDA的6.4倍，與2025年底一致。本季度，我們機會性地利用我們的通用ATM計劃發行了約733，900股普通股，平均價格為每股19.59美元，淨收益總額為1，420萬美元。值得注意的是，這些收益，加上償還3000萬美元Waters Creek優先投資和更高的NOI，使我們能夠將槓桿率保持在穩定的水平，即使在本季度完成了對Palms Crossing的收購。現在，轉向2026年全年的指引，我們正在將核心FFO展望提高至稀釋后每股2.06美元至2.11美元的新範圍，並將AFFO展望提高至稀釋后每股2.19美元至2.24美元的新範圍。我們的指導意見中反映的關鍵假設包括投資量增加，包括1.75億美元至2.5億美元的結構性投資、購物中心相同物業NOI增長3.5%至4.5%以及一般和行政費用1，970萬美元至2，020萬美元。請與該接線員一起打開電話線進行提問。

操作者

謝謝此時，我們將進行問答環節。爲了提醒提問，您需要按手機上的Star 11並等待您的名字被宣佈。要撤回您的問題，請再次按星號11。請在我們編制問答名單時待命。我們的第一個問題來自Jay Cornreich與Cancer Fitzgerald and Company的團隊。您的線路現已開通。

Jay Cornreich（股票分析師）

嘿，非常感謝。早上好.我只想以12%的收益率從新的7500萬美元的西南優先股投資開始。就資金來源而言，我想你可以使用預付的3000萬美元的水務投資。但您如何看待為增量4500萬美元提供資金？

菲利普·梅斯（首席財務官）

是的，我們已經進行了投資。這是一個單一的結束。正如你提到的那樣，沃特斯溪被回收到了那里。正如我們提到的，我們基本上會進行資產出售等等。我們會降低槓桿率，但否則我們只是使用資產負債表來平衡它。

Jay Cornreich（股票分析師）

好吧然后回到我們剛纔討論過的最初10個空置的錨點空間，我認為還有3個有待簽署。您能否提供有關這些對話進展如何以及您認為何時可以簽署租約並最終開始支付租金的最新信息？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是的，進展非常順利;條款已經就轉向租賃達成一致。但這些大型國有公司的這些事情進展得非常緩慢。所以我會説，保守地説，我會説三個月，並希望在此之前做到這一點。但每次你認為這些事情需要30天的時間時，它就會變得拖沓。好消息是，儘管租賃可能需要那麼長時間，但我們正在立即繪製基本上的工程圖紙以及需要採取哪些措施來為租户佈置空間。所以這不會。我們不會等到簽署租約才完成這項工作。所以租賃開始會持續，你知道，可能需要九個月左右的時間才能完成。讓租户就位。但你知道，那個。即使租約可能會拖延，那部分也不會移動。

Jay Cornreich（股票分析師）

好的，我很感激。我會在那等的。謝謝太好了謝謝

操作者

太感謝了我們的下一個問題來自Jones Trading的Matthew Erspel。您的線路現已開通。

Matthew Erspel（股票分析師）

嘿，早上好，夥計們。感謝您回答這個問題。我只是好奇是什麼會引導您走向投資指導的高位而不是低端？因為我認為如果你傾向於底部，這可能會是一項結構性投資。考慮到麥迪遜球場的時機，從投資角度來看，我們是否應該預計下半年會發生任何事情？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

菲爾，我會讓你解決這個問題，但我會從一些管道開始。我們確實正在進行一項結構性投資。它相對較小，但這可能會在未來30天內發生。就收購渠道而言，我們確實關注了一些事情，但在它們尚未上市之前，它們不會發生。他們正在為市場做好準備。因此，我們希望在接下來的四個月內更加活躍。然后，正如我們準備好的講話中提到的那樣，我們將進行一些回收工作，這將在未來三個月內進行。

菲爾

是的，馬特，我是菲爾。你的假設是正確的。因此，約翰提到的小額結構性投資將使我們處於該範圍的低端。然后，如果我們完成一些正在醖釀中的大型房地產收購，這將推動我們走向更高端的範圍。

Matthew Erspel（股票分析師）

明白了。然后作為后續行動，你們是假設前瞻性的額外支出，今年的投資指南中有額外的10英畝土地，還是這是額外的？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是的，所以他們今年不會為收入做出貢獻。這是我們已經確認的一種墊子所以我們討論過的一部分，你知道，3000萬美元的資本，收益率低到兩位數，無槓桿，就在這一組。

Matthew Erspel（股票分析師）

但今年不會有任何收益。馬太福音好的，明白了。這很有幫助。謝謝你們

操作者

謝謝太感謝了等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題來自Lucid Capital Markets的Craig團隊。您的線路現已開通。

克雷格

謝謝我認為，通過您第二季度在這里進行的優先股權投資，聽起來您又獲得了一筆潛在的小額投資。我認為，您正在將首席財務官對結構性投資的敞口提高到11%左右，當資金充足時，相對於未折舊資產，這一比例可能接近15%。您是否正在考慮對其佔資產負債表的百分比設定上限或目標。與派恩類似。

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是的，謝謝你的問題。所以我想説的是，上限很可能肯定會低於20%，也許更接近15%。因此，正如您在派恩看到的那樣，有時它會稍微高一些，因為我們預計會出現一些回報。但大約15%的人感覺對我們來説是一個好地方。

克雷格

好的太好了考慮到投資指導，你知道，迄今為止你已經做了1.56億美元。我認為今年年初的增長率為8%至8.5%。本季度這里完成的優先股為12股。這種收益率範圍是否因此而發生變化？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是啊所以，關於上限利率，我可以談談我們在上限利率上看到的情況，然后當我們看到我們將購買的產品的更多可見性時，結構性融資會給你一個更好的混合結果。但總的來説，我們看到的收購比例在7.5%至8%之間。然后就結構性融資而言，你知道，大約在10%到13%之間。所以你有點混合。

克雷格

好的太好了這非常有幫助。對我來説還有幾個。看看你今年即將到期的空間，它看起來明顯高於投資組合的平均水平，特別是在錨空間或主要在錨空間。我認為去年租金利差上漲了24%。我認為本季度你有14個。您是否認為今年有可能出現兩位數範圍內的情況，或者這會變得更困難？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是的，我的意思是，我認為利差，你會看到它們繼續保持在以前的範圍內。克雷格，你説今年是指26嗎？正確的？是的，26號。是啊是啊所以到期的租金有點高，對吧？我認為他們已經接近25歲了，我們已經在那里簽署了很多租約。但是，你知道，我們不僅在研究26，我們還在研究27。你知道，你開始得很早。所以我認為，雖然利差可能會下降一點，因為平均租金和26年到期的租約可能會降低一點，但總體上仍然應該接近我們最近的歷史水平。顯然，任何一個季度都可能出現很大的反彈，因為你知道，一個季度的GLA不是很多，但全年應該相當不錯。好吧這很有幫助。再給我一個。是什麼驅動的？里面的錨更少了，克雷格。所以，你知道，這就是剩下的。一家小商店。所以abr高一點。

克雷格

明白了。我還有一個問題。你知道，我認為上個季度在開放管道的標誌中隱含的ABR識別到2026年約為290萬。我想現在我們看到的是1.8美元的最新債務。你能給我們一個感覺，你是如何預測的時間，180萬在26和排序，我們應該如何考慮建模27從一個標誌，而不是開放的管道識別的角度？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是的，所以大約有150萬人從上次的管道上滾下來並開始了。然后通過新的租約，你知道，我們簽署了大約150萬美元的備用合同。所以總數，簽字開放的管道並沒有太大變化。實際投入的資金相對較接近本季度初。因此，它在本季度的大部分時間里都存在，並反映在本季度的運行率中，標誌中剩余的內容並未開放。我認為第三季度、第四季度的權重會更大一些，然后通常幾乎所有的權重都已到位，儘管可能是在27之前的一年晚些時候。所以你應該得到，你知道，27號管道沒有開放的標誌的全部影響。我認為有一個原則可以推到28歲出頭，但幾乎所有的事情都應該在27歲時得到認可。抱歉，你是説在27年初還是整個27年被認可？27歲出頭。所以它應該只是。除了一個租户，我想他們都是。您應該充分享受27人的退出開放管道的好處。有一個租户要到28歲才能獲得全部福利，因為他們會在27歲期間開業，但26歲的剩余福利將在今年晚些時候獲得，然后您會在27歲獲得全部福利。

克雷格

好吧，這很有幫助。

操作者

謝謝太感謝了我們的下一個問題來自約翰·莫索卡和B的臺詞。萊利證券。您的線路現已開通。

約翰·莫索卡

早上好.我們有沒有考慮過麥迪遜的處置方式？我知道，考慮到你的披露，我們可以自己稍微回到數字上來，但是認為這是6%的上限率是正確的嗎？我知道這有點取決於特定資產的NOI利潤率，但這聽起來大致正確。

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

由於AMC影院的原因，比這個高一點。好吧好吧然后，當您考慮租賃渠道和剩余的一些空缺時，可能會有更大的考慮。我知道很多問題都已經得到解決，因為很多都在卡羅萊納展館。但坦率地説，最近幾周，您是否在零售商身上看到了對簽署協議的任何猶豫？考慮到一些宏觀不確定性，以及一些頭條新聞可能如何影響消費者的一些不確定性。只是好奇最近的租賃軌跡如何。人們毫不猶豫地推進租賃。我們沒有看到任何類別的任何回調。

約翰·莫索卡

然后，隨着投資組合的到位，觀察名單中的任何新租户或任何新的顯着增加。只是好奇那里是否有任何推拉。觀察名單上還有什麼嗎？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

不，我的意思是真的，正如我在之前的電話中所説，你知道，真的是一些小型租户，也許是面向餐廳的。但觀察名單上沒有任何明顯變化。

約翰·莫索卡

最后一個，近年來該領域出現了相當多的碩士學位，包括最近給你們帶來的一個值得注意的比較。這對您的性格和收購前景有何影響？這些交易中是否有可能產生一些東西，或者競爭對手可能不在這個領域，從而增加了您完成某些交易的可能性？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是.這是否表明你可以在資金回收方面做一些事情？這很有意思只是有點好奇這些超出您控制範圍的事件是否會改變您運營業務的動態。是的，我只想説，那里有更多的資本，而且該交易的價格點相當激進。因此，這對我們的回收方面肯定有幫助，但對我們的收購方面沒有幫助。因此，我們為能夠快速解決收購問題而感到自豪。我們可以快速行動。參與收購的團體規模要大得多，是機構性的，而且需要更長的時間。所以稍微靈活一點對我們來説就是一個優勢。

約翰·莫索卡

好的，我就這樣了。非常感謝。太好了謝謝感激

操作者

太感謝了我們的下一個問題來自Alliance Global Partners的Gurav Mehta。您的線路現已開通。

古拉夫·梅塔

謝謝早上好.我想問您關於您在Palms Crossing本季度進行的收購的情況，您可以談談該房產的租金與市場租金的情況。

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

是的，我的意思是，市場租金低於市場租金。但你知道，我們並沒有真正的任何形式的遊戲可以讓租户離開，並且我們會在租賃上對市場產生巨大的影響。我只想説，你知道，我們確實有一些空缺，而且我們有一個未付任何錢的包裹，我們正在處理。所以這就是增長將超越我們購買的東西的地方。但它們低於市場水平。但這不是你能很快得到的東西。

古拉夫·梅塔

好的，關於指導的第二個問題。只是對麥迪遜庭院的澄清。我沒有在指導假設中看到這一點。這是否包括在你的指導、處置中？

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

不，我的意思是我們目前沒有發佈處置卷。但這是唯一的近期植入物配置。

古拉夫·梅塔

好吧好的謝謝這就是我擁有的全部。

約翰·奧爾布賴特（總裁兼首席執行官）

謝謝

操作者

太感謝了因此我現在不提出進一步的問題。問答環節就此結束。感謝您參加今天的會議。這確實結束了該計劃。您現在可以斷開連接。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。