恆基地產，居軼凱壓力山大

文/廣州進深 嚴明會

這幾年，廣州不少樓盤都在降價出貨，這沒什麼稀奇。

但沒想到的是，竟然有樓盤能把價格降得那麼離譜。

這個盤就是——恆基學苑壹號。

應該很多人都聽過它的名字，一個身世蠻曲折的項目。

最近，臨近五一，它又在搞特價了。

朋友圈里的中介直接打出「骨折價」，當年開盤賣4-5萬 /㎡，現在2.3萬元/㎡都不到。

·建面約105㎡四房，總價240萬元起，單價2.29萬元/㎡；

·建面約125㎡四房，總價290萬元起，單價2.32萬元/㎡；

並且，不僅是現房，還都是好樓層。

據說只賣5天，只有20套。

要知道，恆基學苑壹號的拿地價都去到2.6萬元/㎡了，現在的價格比樓面價還便宜。

項目前身，為番禺區新造鎮新化快速路東側地塊。

2020年9月底，這塊地經過35輪競價，最終由奧園與恆基地產聯合體以67.78億元競得，摺合樓面價26352元/㎡。

拿地一年后，2021年9月項目正式開盤，當時的項目案名還是「奧園恆基學苑壹號」。

奧園是一家有運動基因的房企，向來倡導全民體育、弘揚奧運精神。

所以項目當年開盤時，奧園還專門邀請了雅典奧運會羽毛球冠軍親臨現場，為項目打Call。

價格也很有誠意，首開折后均價4.2-4.3萬元/㎡，望江户型4.6-4.7萬元/㎡。

在當時市場低迷的大環境下，恆基學苑壹號開盤2小時賣了超10億元，銷售中心人氣爆棚。

后來的事，大家都知道——

奧園暴雷了。

恆基地產全面接手項目。

但由於受奧園影響，不少意向購房者因擔心交付風險不敢上車，這也導致該項目逐漸淡出了大眾視野。

從曾經的期房，一步步熬成了現房。

價格也從原來的「4字頭」，一路降到「3字頭」，再到如今的2萬元/㎡出頭。

項目整體素質，其實相當不錯。

地處國際創新城，周邊高等學府環繞。

且一線臨江，離江最近之處僅約80米，擁有超500米一線江岸。

住宅則臨江而建，共有19棟，採用「前低后高」的科學佈局，既保障了后排樓棟的江景視野，更將一線江景的稀缺優勢發揮到極致。

產品方面，恆基學苑壹號主打建面約105-220㎡多面積段户型，滿足不同客户的居住需求。

不論從哪個方面看，項目都佔盡優勢，但去化卻一直較為艱難。

2021年9月開盤至今，恆基學苑壹號已經入市四年多。

累計網籤582套。

全盤規劃2200户，按此計算，整體去化率不足三成。

累計網籤金額37.2億元，地價款覆蓋率約54.88%，剛過一半。

看得出來，恆基地產也很着急。

不然也不會低於麪粉價賣房。

問題是，即使降價，也未必就能取得好的去化。

眼下，廣州樓市捲成「麻花」，新規盤做得一個比一個驚艷，相比之下恆基學苑壹號競爭力並不大。

去年11月，項目還進行過一次調規。

主要是在9#住宅首層增加電房，同時相應調整9#住宅首層輪廓及其周邊綠化佈局等。

調得「無關痛癢」。

目前，恆基地產在廣州在售項目只有恆基學苑壹號一個。

項目不多，但一個盤就剩余1000多套房未售，去化壓力還是蠻大的。

然而，其壓力不只來自於銷售，還有交付。

自2024年6月項目一期交付起，便有業主在社交平臺發聲，稱項目延期交樓，偷偷降標……

時至今日，部分已交付樓棟的陽臺，還有業主掛起的「質量垃圾」橫幅，遠遠望去格外刺眼。

所以，對於恆基地產而言，想要緩解去化壓力，只依賴降價顯然行不通，還需要重視交付環節。

否則，交付糾紛引發的連鎖反應，可能會讓其陷入更大的銷售困境。

恆基學苑壹號項目開發主體——廣州奧昇置業有限公司，成立於2020年8月。

公司董事長為居軼凱，他也是恆基中國合作項目管理部副總經理。

股權方面，奧園仍持有該公司一半的股份，另一半由恆基地產所持有。