文字記錄：COPT國防支柱2026年第一季度盈利電話會議

2026-04-29 01:05

史蒂夫下午好，感謝您加入我們。我們將在2026年取得良好開局，基於2025年的強勁業績和2026年的展望，業務的各個方面都有望實現今年的目標。2月份，我們建議並董事會批准將年度股息增加至每股0.06美元，即4.9%，這是我們連續第四年增加股息。自2022年以來，我們的股息增長了16.4%，每股FFO增長了15.3%，這表明了我們有吸引力的總回報投資狀況，同時將保守的AFFO支付率保持在65%以下，並繼續有能力為我們的外部投資所需的股權自籌資金。第一季度，每股FFO為0.69美元，比指引中點高出0.01美元，同比增長6.2%。同一物業現金NOI同比增長5.4%，部分原因是我們的平均入住率增長了70個基點。我們執行了120萬平方英尺的更新租賃，並實現了91%的留存率。這包括全面更新我們近00萬平方英尺的園區，至少是聖安東尼奧拉克蘭空軍基地附近的美國政府。這些續訂解決了我們2026年到期風險的很大一部分，將我們的年度到期年化租金收入從年初的21%減少到11%。我們執行了92，000平方英尺的空置租賃，我們正在實現400，000平方英尺的全年目標，我們執行了384，000平方英尺的投資租賃，其中包括之前宣佈的兩項國家商業園全面建築租賃。今年迄今為止，我們已承諾投入近2.5億美元的資本用於新投資，其中包括完全租賃國家商業園的Build Suit項目的620 Guardian Way和兩項總額近1億美元的新投資。基於這些強勁的結果，我們正在提高四個指導指標，安東尼將在他的部分中提供有關這兩項新投資的更多細節。首先，我們承諾在Redstone Gateway投入5500萬美元至15萬平方英尺的開發項目，該項目位於我們Redstone Arsenal安全地塊的圍欄內。這項投資在預期要求之前為美國政府創建了反恐部隊保護庫存或ATFP。任務我們目前看到，對多個政府任務的需求與導彈防禦和太空活動相關，總體上超出了建築的容量。其次，我們承諾斥資約4300萬美元收購弗吉尼亞州尚蒂伊Westfield子市場的17英畝土地租賃。地面租賃具有非常有吸引力的長期經濟性，並得到了兩棟高度戰略性的100%租賃辦公樓（名為Mission Ridge）的支持。這些建築由聯邦調查局的技術部門佔據，其中包括他們的網絡小組和兩家領先的國防承包商，他們都是我們前20名國防IT租户之一。這項交易為我們提供了對我們優先子市場之一的戰略地塊的基本永久控制權，我們目前在該子市場中擁有主導地位的市場份額，重要的是在資本結構中擁有高級地位，這應該會帶來在未來某個時候以有吸引力的條款收購租賃權益的機會。回想一下上個季度，我們在Westfield子市場收購了Stonegate One，該子市場以4000萬美元購買了14萬平方英尺的建築，該建築完全出租給了美國前20名國防承包商。如我們的翻轉本幻燈片15所示，斯通蓋特和使命嶺位於同一個豐富的生態系統中，該生態系統由支持鄰近美國政府需求驅動因素的國防承包商組成。三月份，我們很高興收到穆迪將我們的投資級評級上調一級至Baa 2的消息，前景穩定。過去五年RS我們已通過四次獨立發行發行了18億美元的無擔保債務。我們在每筆交易中都實現了出色的定價，期限近9年，加權平均信用利差為120個基點。顯然，我們的固定收益投資者認識到我們投資組合中策略的固有優勢，我們也很高興獲得穆迪的認可。我們是僅有的三家擁有Baa 2評級的辦公室房地產投資信託基金之一，我們相信這承認了我們在過去六年中久經考驗的表現，其中包括全球新冠疫情、通脹和利率的顯着上升，以及導致美國辦公室全國空置率達到40多年來最高的因素。談到國防預算，本月早些時候總統提交了2027財年預算，政府將其描述為我們國家安全基礎設施投資的歷史性範式轉變。國防預算請求的最高數字為創紀錄的1.5萬億美元，同比增長近45%，其中包括1.1萬億美元的基本預算和3500億美元的預期和解資金。我們的業務實際上脱離了擬議的1.1萬億基本預算，眾議院軍事委員會主席邁克·羅傑斯將其描述為新基線。2027財年擬議預算比去年增加了近30%，比過去五年增加了近50%。基於國防的預算請求包括情報支出增加160億美元，即14%，這是20多年來最大的同比增幅。國防部網絡資金增加40億美元，即25%，這是國防部網絡資金歷史上最大的增長。金穹計劃額外撥款180億美元，使該計劃迄今為止的撥款和請求達到約400億美元。在1850億美元的總額中，2026財年為金穹計劃撥款了210億美元，但迄今為止，實際上只有一小部分已撥款，這對年底的新興需求來説是個好兆頭。還有超過1600億美元尚未撥款。這筆當前和預期的資金應該會提供長期的租户需求，從而在未來幾年發展和支持金穹計劃計劃，因為撥款和租賃執行之間通常有12至18個月的滯后時間。2027財年國防預算是國防支出12年增長趨勢的延續，代表了少數獲得兩黨強有力支持的公共政策領域之一。國家的重大投資是我們的優先任務，我們的地點支持應該為我們的投資組合帶來有利的需求背景短期和中期，併爲外部增長提供額外的機會。説完，我就把電話轉給布里特。

謝謝史蒂夫。本季度結束時，我們的總投資組合的佔用率達到94.4%，國防IT組合的佔用率達到95.6%。兩個投資組合的入住率同比分別增長80個基點和30個基點。第一季度，我們執行了92，000平方英尺的空置租賃，其中近70%與網絡活動有關。今年迄今為止，我們已簽署了152，000平方英尺的空置租賃，相當於我們全年400，000平方英尺目標的38%。我們在高級談判中擁有約115，000平方英尺的前景，我們將其定義為90%以上的可能性執行。總而言之，我們已執行或提前談判的租賃面積超過265，000平方英尺，相當於我們全年目標的三分之二。4月，我們將亨茨維爾Rideout Road 8100號的剩余樓層出租給了美國前20名國防承包商。該租約將大樓內的租户佔地面積增加了一倍，達到超過50，000平方英尺，並使該房產100%出租。Redstone Gateway Park的24座運營建築中有23座現已100%租賃，使這個近250萬平方英尺的園區租賃率達到99.6%，僅提供一套10，000平方英尺的套房。同樣在4月份，我們與美國十大國防承包商簽署了哥倫比亞門户富蘭克林中心12，000平方英尺的擴建租約。該租約將租户在大樓中的佔地面積增加到60，000平方英尺，我們正在剩余55，000平方英尺的可用性上追蹤155，000平方英尺的潛在客户。在續租方面，我們本季度執行了120萬平方英尺的土地，租户保留率為91%，現金租金價差上漲3.8%，間隔租金價差上漲12%。我們的季度銷量是由聖安東尼奧拉克蘭空軍基地附近的美國政府園區全面更新推動的，該園區總面積為953，000平方英尺，佔我們將於2026年到期的年化租金收入的40%以上。今年年初，聖安東尼奧續約的現金租金價差增加了4.2%，年租金上漲了3%。一旦我們納入聖安東尼奧的這四項大型租約續簽，我們保留超過50，000平方英尺租約的記錄就會更加令人印象深刻。對於2024年年中至2026年底期間到期的大型租約，我們已續簽近300萬平方英尺，留存率為97%。我們還剩8份租約，總面積為950，000平方英尺，全部與美國政府簽訂。我們預計這些租約將保留100%，預計將於2027年執行。此外，自近四年前我們開始提供此披露以來，我們已續簽了超過500萬平方英尺的大型租約，留存率超過97%。繼續開發，我們在第一季度啟動了兩個項目，目前我們的活躍管道總面積超過100萬平方英尺。其中73%是預先租賃的，資本承諾超過5億美元。這七個項目中的每一個都按計劃和預算進行，其中五個是100%預租的。這兩個有可用空間的開發項目都是亨茨維爾的庫存建築，一個位於圍欄內，針對政府租賃，另一個位於圍欄外，供國防承包商使用。我們於第一季度開始建設Goss Road 410號，該建築是為圍欄內的政府設計的，我們正在跟蹤多個任務超出大樓可用性的需求，所有這些任務都需要符合ATF費用的安全設施。本月早些時候，我們基本完成了8500 Advanced Gateway，該Gateway位於圍欄外，目前20%出租給了一家國防承包商。我們正在敲定整層樓的租約，預計即將執行。這將使租賃率提高至40%，我們正在制定另一項兩層樓的交易，這將使租賃率提高至80%以上。我們已經計劃了下一個庫存建築RG 6300，並預計一旦開始開發我們接近80%的閾值。我們的開發租賃管道（我們將其定義為我們認為50%有可能在兩年或更短時間內贏得或更好的機會）目前佔地近100萬平方英尺。除此之外，我們還在追蹤另外600，000平方英尺的潛在開發機會。這樣，我就把它交給安東尼。

COPT Defense Props（紐約證券交易所代碼：DPP）周二公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

此文字記錄由Beninga API為您帶來。如需實時訪問我們的整個目錄，請訪問https://www.benzinga.com/apis/進行諮詢。

完整的財報電話會議可在https://edge.media-server.com/mmc/p/w73jcaax/

COPT Defense Props報告稱，2026年第一季度每股FFO同比增長6.2%，超出指引0.01美元。

該公司年度股息增加4.9%，連續第四年增加股息。

入住率有所提高，租户留存率達到91%，租約也大量續簽，其中包括拉克蘭空軍基地附近的一個主要政府園區。

COPT Defense Props承諾投入近2.5億美元進行新投資，包括Redstone Gateway的項目和弗吉尼亞州尚蒂伊的土地收購。

穆迪將該公司的信用評級上調至Baa 2，以表彰其強勁的業績和戰略。

管理層指出了擬議的2027財年國防預算的潛在影響，其中包括國防和網絡支出的大幅增加。

該公司有望實現40萬平方英尺的全年空置租賃目標。

COPT Defense Props重申其戰略重點是國防和情報市場，目前沒有計劃大幅擴大其收購戰略。

操作者

歡迎參加COPT Defense Props 2026年第一季度業績電話會議。提醒您，今天的通話此時正在錄音。我將把電話轉給COP國防投資者關係副總裁Venkat Komoneni。科莫內尼先生，請繼續。

Venkat Komoneni（投資者關係副總裁）

謝謝下午好，歡迎參加COPT Defense Props的電話會議，討論第一季度業績。今天和我在一起的有總裁兼首席執行官Steve Bedoric、執行副總裁兼首席運營官Britt Snyder和執行副總裁兼首席財務官Anthony Mifsud。管理層討論的GAAP和非GAAP財務指標的確認可在我們網站的業績新聞稿和演示文稿中以及我們的補充信息包中查看。提醒您，今天電話會議期間做出的前瞻性陳述受到我們提交給SEC文件中討論的風險和不確定性的影響。實際事件和結果可能與這些前瞻性陳述存在重大差異，公司不承擔更新它們的義務。

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

布里特·斯奈德（執行副總裁兼首席運營官）

Anthony Mifsud（執行副總裁兼首席財務官）

謝謝英國人。我們報告第一季度每股FFO為0.69美元，比指引中點高出0.01美元，同比增長6.2%。該季度受益於多項租賃比預算早開始、強勁的續租、某些R和M項目的時機，以及持續成功的評估上訴導致的未預算房地產税退款。這些有利項目被高於預期的冬季天氣相關淨費用部分抵消。由於前幾年開始的開發和收購租賃的免費租金被燒燬以及同一物業平均入住率增加70個基點，同一物業現金NOI同比增長5.4%。2026年，我們收到的非經常性房地產退税減少了200萬美元，使本季度的強勁增長下降了約200個基點。同一房產的入住率本季度末為94.2%，較去年同期增長了60個基點，這是受其他部門增長500個基點的推動。關於資本交易，3月16日我們償還了4億美元的債券，利率為2.25%。回想一下，大約七個月前，我們為該期限預先提供了資本，當時我們發行了4億美元的五年期無擔保票據，利率為4.5%，信貸利差為95個基點。這4億美元債務的利息增加導致2026年融資成本增加0.09美元。我們沒有重大的短期再融資風險，因為我們的下一次債券到期日期要到2028年秋季。正如史蒂夫提到的那樣，穆迪評級在3月份將我們的投資級信用評級提升至Baa 2。穆迪在新聞稿中的評級強調了我們專業辦公室投資組合的強勁運營業績、穩健的EBITDA與利息費用比率以及開發中資產的收入增長。我想特別表彰我們的團隊，他們辛勤工作，實現了這一重要里程碑，這是多年努力和外展的頂峰。我們讚賞穆迪的評級認可了我們戰略平臺、投資組合和租户的實力和專業性。在指導方面，我們增加了幾個項目的中點。我們將每股FFO指引的中點提高了0.01美元至2.76美元，這是由本季度業績優異和Mission Ridge土地收購的貢獻推動的，部分被我們可交換票據稀釋的會計處理所抵消。由於續租強勁和意外房地產退税，我們將相同房產現金NOI增長的中點提高了50個基點，達到3%。我們將租户保留率指引的中點提高了250個基點，達到82.5%。由於Mission Ridge土地收購，我們將新投資指導承諾的資本中點增加了4000萬美元至2.9億美元。最后，我們將第二季度每股FFO指引設定在68至70美分之間。説完，我就把電話轉回給史蒂夫。

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

最后，我們將迎來一個良好的開端，租賃量與全年計劃完全相符。我們的每股FFO同比增長6.2%，這是我們連續第23個季度同比增長。我們增加了四個關鍵指標的2026年中點指導。我們在第一季度再次將股息增加了4.9%，並在過去四年中增加了超過16%。今年迄今為止，我們已向三項新投資投入了近2.5億美元的資本。自2025年初以來，我們的戰略優勢已為新投資做出了超過5億美元的資本承諾，這些投資由五個不同市場的八個項目組成。80%的美元價值用於100%的預租賃項目，20%的美元價值用於創建急需的庫存，以滿足我們在幾乎沒有可用性的公園中看到的美國政府和國防承包商的需求。這些投資加上擬議國防預算大幅增加的預期額外機會，我們將支持我們在NOI和股東價值方面實現的持續增長記錄。接線員，請撥打電話詢問問題。

操作者

謝謝Boudorek先生。如需提問，請按電話上的星號11，並等待宣佈您的姓名。要撤回您的問題，請再次按星號11。當我們整理Q和A花名冊時，請退后。我們的第一個問題來自花旗集團的塞思·伯奇。您的線路已開通。

Seth Berge（花旗股票分析師）

嘿，謝謝你回答我的問題。你知道，只是想問你在翻頁簿上有一張幻燈片，説明每股FFO複合年增長率為4.5%的長期增長率，你知道，只是國防支出的增加。這就是你對長期盈利能力的看法嗎？或者，你知道，隨着國防支出的增加和發展管道的持續成熟，你是否看到了一條加速實現這一目標的道路？

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

當然.塞斯提到的幻燈片顯示了過去七八年我們的複合增長率為4.5%。展望未來，塞斯，今年我們的增長有點放緩，因為安東尼在評論中提到的0.09美元的額外利息費用。因此，我們預計將實現大約百分之零點五的增長。展望未來。我們普遍預計能夠回到最近經歷的增長道路。假設國防支出的增加可能會帶來好處。我提醒你，該法案甚至尚未獲得通過和撥款。因此，這是有抱負的，但它肯定支持了我們提到的過去12年投資增加的持續趨勢，這將有利於我們的業務，並可能帶來更好的前景。太好了然后，通過收購，這是您在該子市場進行的第二次收購，您在該市場中是否正在尋找其他類型的建築或土地租賃？然后，你知道，隨着業務的改善，國防支出就會增加。您是否看到這個領域的其他參與者有任何變化，可以説，對於第一個參與者來説，如果您查看幻燈片15上的天線，您會發現，正如我們所描述的，市場是一個由支持本地任務的國防承包商組成的豐富生態系統。我們控制。嗯，我們現在擁有該市場約28%的份額。當然，有些建築擁有與我們兼容的優秀租户，你知道，在合適的價格或條款下，我們會非常有興趣購買。目前還沒有可用的市場，但它肯定是我們所關注的三大市場之一，我們對那里的機會保持着非常敏鋭的關注。所提到的問題的第二部分。塞斯，幫幫我。

Seth Berge（花旗股票分析師）

還有別的嗎哦，只是有點，是的，只是競爭加劇了，這也導致了國防支出的增加，並且對看看這個空間變得更感興趣。

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

我沒有什麼有意義的可以談論的。你知道，有幾個規模相當小的投資集團喜歡在北弗吉尼亞州投資類似的資產，我認為他們的興趣將一如既往地保持很高。但我不能説我能識別出任何新進入者。

Seth Berge（花旗股票分析師）

太好了，謝謝。

操作者

謝謝我們的下一個問題來自Evercore isi的Steve Sakwa。您的線路已開通。

Steve Sakwa（Evercore ISI股票分析師）

謝了下午好，史蒂夫，我只是想知道您今天是否對開發管道和開發開始有什麼不同的看法，考慮到您談論的所有積極背景和順風，您是否願意在一些子市場擁有更多規格的產品？我猜，由於國防承包業務的一些新進入者，租賃是否會發生變化？

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

因此，我們還沒有準備好開始積累比傳統上更多的庫存，但去年我們肯定已經準備好了，並且越來越多地通過預先設計並在某些情況下解決土地條件，讓自己處於極其快速的行動狀態，提前有機會縮短我們的交付時間框架。在需求增加的情況下，特別是在亨茨維爾，我們預計需求將增加以支持金穹，我們準備採取更積極的行動，但我們需要看到需求真正比以前更正式地實現。

Steve Sakwa（Evercore ISI股票分析師）

明白了。然后我想當你想到空置、租賃時，也許只是談論一下，我想焦點在哪里。而且，你知道，我猜前景如何，我猜會讓入住率從當前水平進一步提高？

布里特·斯奈德（執行副總裁兼首席運營官）

是啊這是佈雷特。嘿，史蒂夫。所以我認為，就我們在北弗吉尼亞州的前景而言，你知道，如果你看看我們最近完成的一些建築和交易，我們實際上也能夠在那里推動一些現金租金。因此，我認為這對於在該市場尋找我們建築的租户來説是一個好兆頭。我還要説，我的意思是，BWI走廊網絡資金的增長，我認為我們開始看到更多活動的領域，我只想説一點，我的意思是，一段安靜的時期。但突然之間，我們開始看到更多的詢問。如果你真的看看資金是如何分配的，你會發現它實際上是用於我們在大樓中支持的任務的。看看網絡任務部隊，這是網絡資金流動的關鍵部分，我認為這兩個地區，北弗吉尼亞州和普華永道走廊，我們將看到空置率上升。我們當然也在哥倫比亞門户看到過它。今年年初，我們在亨茨維爾沒有任何空位可出租。我們只剩下最后一間套房了。

Steve Sakwa（Evercore ISI股票分析師）

對我來説就是這樣。謝謝。

操作者

謝謝下一個問題來自富國銀行的布萊恩·赫克。你的電話開通了。

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

太好了，謝謝。2027年預算要求約為1.5萬億美元顯然是一個重大利好。史蒂夫，假設這一情況發生了，鑑於增幅如此之大，您認為您的租户群是否需要提前一點開始租賃，並在所有資金進入之前獲得退出，或者您認為正常的12至18個月滯后規則可能仍然保持穩定？好吧，記住，你必須將1.5萬億分解為3500億。這將是一筆和解撥款。如果你將其分解，這實際上是針對那些不會發生的事情，這不會影響我們投資組合中的租賃。因此，增加的庫存、彈藥和造船都出現了故障。我可以線下和你一起檢查一下。基本預算增加近30%，這肯定會影響我們的租户群，並且假設可以而且將會影響他們對空間的需求。但同樣，現在還為時過早。它還沒有被通過也沒有被批准。一旦資金被挪用，就會流向承包商。所以我認為12到18個月的時間仍然會持續。

布萊恩·赫克（富國銀行股票分析師）

明白了。非常有幫助。

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

然后我們注意到您在開發管道中的潛在未來機會比上季度減少了約400，000平方英尺。減少背后有任何具體的驅動因素嗎？有哪些項目可能已經從這個桶中掉出來，以及您可以為這些情況提供任何色彩？好吧，我們通過上季度宣佈的交易收穫了一些，並且我們對一項特定任務做出了決定，以減少未來需求的可能性，因為他們看起來非常致力於MILCON解決方案。好的知道了

布萊恩·赫克（富國銀行股票分析師）

非常感謝

操作者

謝謝我們的下一個問題來自Btig的Tom Catherwood。您的線路已開通。謝謝

Tom Catherwood（BTIG股票分析師）

大家下午好。回到史蒂夫關於租賃的問題，布里特，過去你曾談到過收回租户改善和免費租金，這一點在過去幾個季度的數字中清楚地體現了。圍繞此有兩個問題。您現在的淨有效增長率有多大？其次，隨着您的投資組合中的可用性變得越來越緊，您認為還可以收回多少讓步？

布里特·斯奈德（執行副總裁兼首席運營官）

好吧，我認為在NER方面，我們正在做的事情非常專注於我們關注的每一筆交易。因此，我不知道我們如何發展這一點的確切百分比，但我想説，在過去的幾年里，我們肯定加強了對這一點的關注。然后我認為，在某些市場，尤其是在北弗吉尼亞州，我們比過去更多地撤回了讓步。所以，我的意思是，你知道，對於那些需要關鍵任務空間的人來説，他們願意投入更多資金來建造和升級他們的小艇，而我們如果不撤退，通常也會保持在同一水平。當然，在前期租金地區是我們真正試圖撤退的地方。

Tom Catherwood（BTIG股票分析師）

你認為這是低個位數嗎？您認為淨有效值是否高個位數？我的意思是，只是普通的書擋。您知道過去一年會是什麼樣子嗎？

布里特·斯奈德（執行副總裁兼首席運營官）

是的，可能是個位數。

Tom Catherwood（BTIG股票分析師）

湯姆，你説的是增長率？是的，差不多吧。完美，完美，完美。然后史蒂夫，回到你在回答布萊恩問題時提到的事情。但傳統上，我們認為DPP專注於國防情報市場，然后你就會迴避那些更專注於國防制造或部署的市場。但隨着國防能力現代化的推進，這些界限似乎正在模糊。這是一個公平的評論嗎？如果是這樣的話，這是不是促使你去關注其他你以前可能沒有關注過的市場？

Steve Bedoric（總裁兼首席執行官）

好吧，如果我們要進入傳統上不服務的國防領域，那就需要與我們的一位租户合作，並提供一個特定的機會，通過第三方資本支持他們以滿足他們的需求。我們過去曾與一些租户進行過討論，希望他們搬到其他市場。我們尚未做出這個決定。我不能説現在情況正在加速，但我們會根據個人情況考慮這一點。明白了。

Tom Catherwood（BTIG股票分析師）

我就到這兒了。謝謝，各位。

操作者

謝謝我們的下一個問題來自坎託·菲茨傑拉德的理查德·安德森。您的線路已開通。