公共存儲報告2026年第一季度業績：完整收益電話記錄

大家早上好，感謝大家加入我們。今天上午我將圍繞四點發表我的評論。首先是PS 4.0。新時代正在進行中，新的團隊已經就位，擁有it文化的勢頭正在增強。其次，宣佈收購國家存儲附屬機構是該戰略的一個重要早期里程碑。第三，我們的運營平臺PS Next正在加強客户體驗，同時也改善了我們的業務運營方式。第一季度業績略好於預期。第四，即使在存儲基本面即將復甦之前，我們仍將繼續投資於更廣泛的價值創造引擎，我們相信隨着時間的推移，該引擎可以推動更強勁的每股增長。讓我從PS4.0開始。什麼PS4.0。實際上是圍繞一個簡單的想法構建公共存儲的下一階段。我們有一個獨特的機會通過結合我們平臺的規模、我們品牌的實力、我們產品組合的質量、我們獨特的自有文化以及越來越多的數據和分析能力的優勢來創造價值。幾周前，我們接待了160人的領導團隊，以熱烈的反響開啟了新時代。在內部，我們的團隊已經接受了戰略願景，並且整個組織都在圍繞接下來的事情充滿活力。這很重要，因為只有組織一致支持戰略，戰略纔會創造價值。目前，這種一致性越來越緊密。這種能量正在轉化為執行的緊迫性。這讓我想到了第二點。國家存儲附屬機構宣佈收購國家存儲附屬機構對我們來説是向前邁出的重要一步，也是PS 4.0的一個非常明顯的例子。行動上當我們在三月份討論這筆交易時，我們強調了三件事。首先，投資組合令人信服。這兩個投資組合深化了我們在全國機會集中的品牌規模和運營影響力。其次，將該投資組合引入我們的平臺會帶來有意義的好處。在MA電話會議上，我們討論了在PS品牌和PS Next運營模式下管理物業的客户體驗機會。這也將帶來收入潛力和利潤率上升。第三，我們與一家雙贏的合資企業進行了交易，優化了公共存儲的投資組合結構，並保持了財務實力。Public Storage將全資擁有該投資組合中1，000多項資產中的46%，其余為合資企業。重要的是，該交易保持了我們行業領先的資產負債表。因此，當我退后一步審視國家存儲附屬機構的收購時，我沒有看到一家更大的公司。我看到了一個更強大的平臺、更深入的投資組合和更廣泛的價值創造機會。這將推動未來幾年的差異化每股收益增長。重要的是，整合規劃進展順利。團隊都參與其中，工作流程正在移動，我們正在為業務做好良好執行準備。結束后，我還想花點時間感謝國家存儲附屬機構和公共存儲團隊。這樣的交易需要高度的專注、協調和專業精神，我們感謝兩個組織已經看到的強有力的合作。隨着我們努力完成交易，顯然還有更多事情要做，但我對正在進行的第三點（操作平臺）的工作感到鼓舞。我們對國家存儲附屬機構感到興奮的一個重要原因是PS Next就是為此而設計的。PS Next是一個運營平臺，它越來越多地影響我們為客户服務、定價、庫存、管理需求和提高整個業務效率的方式。客户越來越多地通過數字渠道互動，無論是通過我們的網站、應用程序代理，還是隨着時間的推移，通過大型語言模型驅動的界面。我們正在圍繞這些轉變構建我們的運營模式滿足客户的期望。以客户為中心是PS 4.0的核心。團隊正在調整這個方向。讓我們把這個策略聯繫起來。我們今天在企業中看到的是，運營環境仍然不平衡。總體而言，第一季度的客户流動活動有所減少，但受到一些天氣影響，需求也不高。但與此同時，我們的租金率比預期更好，重要的是，我們現有的客户群仍然非常健康。本季度搬出活動明顯下降，入住率好於去年。這不是一個單速環境。這是一個執行力很重要的市場，運營模式轉型也變得如此重要。我們正在改善客户體驗，以支持收入方面和費用方面的績效。我們看到這一劇本繼續發展，這不僅讓我們有信心整合國家存儲附屬機構，而且隨着時間的推移，我們也有信心提高更廣泛產品組合的性能。現在讓我來談談第四點，價值創造引擎。我們不是在等待環境變得更容易，我們現在就採取行動。我們對存儲的長期基本面充滿信心，並有機會今天進行投資，隨着時間的推移使平臺受益。這種心態很重要，因為雖然短期環境仍然不平衡，但長期的安排卻令人信服。幾個長期驅動因素支持這種樂觀情緒。過去十年，自助存儲的採用率有所增加。隨着年輕一代的大力參與，客户群體的參與範圍有所擴大。我們的單元還在高成本的生活環境中提供了一種負擔得起的空間解決方案，並且隨着新開發變得更加困難和昂貴，競爭性供應正在放緩。我們喜歡這個背景。我們現在的定位是隨着環境的改善而超越業績。國家存儲附屬機構是我們價值創造引擎的第一個重大里程碑，但它不是唯一的里程碑。我們繼續通過多種槓桿來執行價值創造。這是一個年復一年的機會，因為我們的資本資源在公共存儲在四個不同的槓桿，收購，發展，擴張努力和我們的貸款平臺。我們的資本資源將在這些槓桿之間進行分配，以1改善我們的投資組合，2加速每股收益和現金流，3複合我們的回報。我們的外部增長和資本配置能力繼續增強。今年3月，我們宣佈與Welltower建立數據科學戰略合作伙伴關係。該合作伙伴關係將Welltower面向資本配置的數據科學平臺和公共存儲的運營、定價和客户分析能力結合在一起，以隨着時間的推移改善我們的微觀市場定位和投資組合構建。我們的價值創造引擎是由我們的Pnsext運營平臺優勢以及增強的數據科學方法和團隊投資相結合驅動的。因此，如果我把所有這些放在一起，我會這樣總結季度。1.我們推出了PS4.0。並使組織朝着新的戰略願景保持一致。2.我們宣佈收購MTA，該收購具有獨特的結構，增強了我們的規模、平臺、投資組合和價值創造機會3我們繼續推進Pnsext的運營模式轉型，高度關注客户體驗; 4我們通過外部增長和Welltower數據科學合作伙伴關係擴大了價值創造引擎的影響力。我們對運營環境持現實態度。情況仍然不平衡，但我們也持樂觀態度。對未來幾年的需求和供應設置持樂觀態度，對我們正在建設的能力持樂觀態度，並對我們將這些投資轉化為更強勁的每股收益增長的能力持樂觀態度。説完，讓我把它交給喬。

謝謝湯姆，大家早上好。我今天將討論的主題包括我們的第一季度業績、最近交易摘要以及資產負債表和資本市場更新。本季度核心FFO為每股4.22美元，每股上漲10美分，同比上漲2.4%。這些業績是由好於預期的同店NOI以及非同店投資組合和輔助收入計劃的顯着增長推動的。本季度同店收入和NOI增長分別持平和正0.4%。租金變動儘管仍為負，但好於預期，為-2.4%，而全年預期為個位數下降，此前預計年初租金將較低，全年有所改善。入住率同比增長0.4%，而全年假設的指導持平。最后，我們現有的客户繼續表現良好，流失率大幅減少就證明了這一點。我們繼續看到許多Sunbelt市場的市場因地理原因而混合。新供應繼續給業績帶來壓力並給收入帶來壓力，但與此同時，我們看到許多沿海和中西部市場的強勁增長。最后，洛杉磯繼續受到緊急狀態的阻礙，最近一次緊急狀態延長至五月底。提醒您，我們假設緊急狀態全年持續存在，並對同一商店業績產生負80個基點的影響。但考慮到我們產品組合的質量、低供應、高入住率以及其他南加州市場的強勁表現，洛杉磯將成為未來業績的強勁順風。本季度電信增長表現良好，為-1.1%。我們確實早於預期看到，該季度的房產税吸引力約為300萬美元，我們此前預計第二季度將不再徵收房產税。PS Next幫助推動了同一商店外的薪資、R和M公用事業以及營銷的負增長。我們的非同店池NOI增長27%，輔助增長12%，提升了非同店業績，我們的外部價值創造引擎繼續成為股東價值的重要和可重複驅動力。如果我們使用與同行類似的相同商店定義，NOI在本季度將提高50個基點。雖然我們對我們的結果感到滿意，但我們已經提前一年開始了我們的預期，我們目前還沒有調整我們的指導。繁忙的季節還在前面。正如我們在最初的指導意見中談到的那樣，我們業務的領先指標仍然是積極的，但收入同比增長作為滯后指標將軟化年中的交易。今年迄今為止，我們以1.86億美元的價格收購或根據合同收購。第一季度通常是外部增長緩慢的季度。然而，我們確實繼續看到非常適合我們的PS Next運營平臺的機會，並預計第二季度將有更多活動可供討論。在開發和擴張方面，本季度我們的職位空缺為4500萬美元。開發管道規模為6.18億美元，穩定收益率目標為8%，剩余資金為4.16億美元。就我們的貸款業務而言，我們的未償資金為1.43億美元，目前利率約為7.9%。最后，從指標和流動性角度來看，我們的堡壘資產負債表仍然處於良好的地位。截至季度末，我們的信貸額度和手頭現金之間的可用流動性為13億美元，加上約6億美元的年度自由現金流。季度末后，我們發行了5億美元的價格合理的10年期無擔保票據，收益用於償還我們的循環信貸安排並提高流動性。我們的資產負債表仍然是房地產投資信託行業中最強勁的資產負債表之一，債務與EBITDA之比僅為2.9倍，債務加優先股與EBITDA之比為4.2倍，債務加優先股紅色股權與企業價值之比處於較低的20%水平。總而言之，我們對今年的開局和未來的機遇感到鼓舞。我們取得了穩健的業績，保持了Fortress的資產負債表，並繼續執行我們的資本配置優先事項。我們在部署方面仍然保持紀律，在業務的長期基本面方面保持建設性，並對我們推動每股價值創造的能力充滿信心。説完，我想將電話轉回接線員，開放問答。謝謝

周二，公共存儲（紐約證券交易所代碼：PSA）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問https://www.benzinga.com/apis/瞭解更多信息。

訪問https://events.q4inc.com/attendee/331183668

公共存儲宣佈推出PS 4.0，專注於結合平臺規模、品牌實力和數據分析來創造價值。

收購National Storage Affiliates（NSA）是一個戰略里程碑，預計將提高品牌規模和運營效率，預計協同效應為1.1億至1.3億美元。

第一季度核心FFO為每股4.22美元，同比增長2.4%，受好於預期的同店NOI和非同店組合增長的推動。

該運營平臺PS Next正在改善客户體驗和效率，為入住率和租賃率做出了比預期更好的貢獻。

儘管開局強勁，指引仍保持不變，由於指標滯后，年中收入增長預期有所減弱。

該公司在強勁的資產負債表的支持下，繼續擴大其價值創造引擎，重點關注收購、開發、擴張和貸款。

在自助倉儲採用率增加和競爭供應放緩的支持下，公共倉儲對存儲行業的長期基本面仍然持樂觀態度。

操作者

歡迎參加公共存儲2026年第一季度財報電話會議。此時，所有參與者均處於僅聽模式。正式演講后將舉行問答環節。如果您想訪問隊列，請使用電話鍵盤上的命令星1。如果有人在會議期間需要接線員幫助，請按電話鍵盤上的Star 0。作為提醒，本次會議正在錄製中。現在我想把會議交給你們的主持人布蘭登·里根。謝謝你可以開始了

Brandon Reagan（Moderator）

感謝運營商大家好，感謝您參加我們2026年第一季度的財報電話會議。我在這里與公共存儲領導團隊，湯姆博伊爾和喬費舍爾。在我們開始之前，我們想提醒你，在這次電話會議上討論的某些事項可能構成聯邦證券法意義上的前瞻性陳述。這些前瞻性陳述受某些經濟風險和不確定性的影響。所有前瞻性陳述僅在2026年4月28日發表，我們沒有義務更新，修改或補充因后續事件而變得不真實的陳述。我們在本次電話會議上提供的非GAAP財務指標與GAAP的對賬包括在我們的收益發布中。您可以在我們的投資者關係網站investors.publicstorage.com上找到我們的新聞稿、補充報告、SEC報告和本次電話會議的音頻重播。我們要求您最初限制自己回答兩個問題。不過，如果您還有其他問題，請隨時跳回隊列。説完，我就把電話轉給湯姆·博伊爾。

湯姆·博伊爾

喬·費舍爾

操作者

謝謝此時我們將進行問答環節。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。提醒一下，請限制自己回答兩個問題。確認音將表明您的線路已在問題隊列中。如果您想從隊列中刪除您的問題，請按星號2。對於使用揚聲器設備的參與者，可能需要在出示Starkeys之前拿起手機。請稍等，我們就問題進行民意調查。我們的第一個問題來自瑞銀的Michael Goldsmith。您的線路現已上線。

Michael Goldsmith（股票分析師）

早上好，下午好。非常感謝你回答我的問題。喬，在你準備好的講話中，你談到了本季度大幅減少流失的問題。那麼您能具體談談這個問題嗎？那是一個，那是在三月份嗎？整個季度都是這樣嗎？你認為是什麼原因導致了這種情況？流失率的大幅下降對財務狀況有什麼影響？

喬·費舍爾

嘿邁克爾，下午好。好問題，絕對是一個很好的統計數據，值得我們強調，因為現有的客户動態和他們在我們身邊的時間更長，我們深受鼓舞。因此，我們確實看到本季度流失人數和遷出人數大幅下降。就推動這種情況的原因而言，我認為這是多種因素。首先，我們看到現有客户的工資率很高，拖欠率最低，並且有能力在這些ECRI完成后繼續向它們支付費用。因此，此時整體客户的健康狀況很好。與此同時，作為PS 4.0的一部分，從客户體驗以及對體驗和停留時間的關注來看，我們已經談論了很多關於客户痴迷的問題，團隊現在非常專注於客户體驗，確保我們提供良好的產品和良好的總體體驗，希望這能為我們帶來更長的停留時間。從經濟角度來看，顯然現有客户對我們來説利潤稍高一些。因此，我們越能留住這個人，未來可供銷售的庫存就越少，這也有助於新方面的定價，正如您所看到的。這一利率變動顯然相當大，超出了第一季度的預期。

Michael Goldsmith（股票分析師）

謝了作為后續問題，你能談談你所看到的嗎？你知道現在已經快四月底了，但你知道四月你看到了什麼。我知道我們正在慶祝解放日。因此，我們只是想了解什麼是最新和最好的運營指標。

湯姆·博伊爾

好的當然邁克爾，我是湯姆。我們在四月份看到的趨勢與第一季度的實際情況相似。這與喬剛剛強調的年比年更好的攪拌率類似。因此，遷出量較低，入住率較低，入住率持平，趨勢有所改善，與利率變動相關，四月份利率持平至接近正。所以，你知道，這里的繁忙季節纔剛剛開始。五月、六月和七月，我們將迎來忙碌的幾個月。隨着我們的前進，團隊已做好準備，並期待着向您通報第二季度進一步活動的最新情況。

操作者

非常感謝祝你在第二節好運。謝謝，邁克爾。我們的下一個問題來自美國銀行的薩米爾運河。您的線路已上線。

薩米爾·運河（股票分析師）

大家早上好。我想，喬，我們應該如何看待這里的收入增長節奏？對的我的意思是，當我們思考接下來的幾個季度時，我的意思是，當你看看第一季度時，你知道，你肯定會追蹤遠高於中點。幫我們實現收入增長。謝謝.

喬·費舍爾

嘿，薩米爾。所以我想我把它分成兩部分。你有領先指標和滯后指標。從領先的方面來看，我認為問題的固有特徵顯然是，從全面領先指標的角度來看，我們今年的開局非常好，無論是利率、流失率、入住率等方面的變化。所以在這方面感覺真的很好。我們在最初的指導呼籲中傳達的是，同比收入作為滯后指標在好轉之前確實會變得更糟。因此，去年第三季度和第四季度我們遇到了一些壓力，進入第二季度和第三季度時，該年度的流量比去年同期有所增加。因此，我們確實預計同比收入將同比略有下降。但接下來，我們對湯姆剛剛談到的四月份的趨勢繼續持積極態度。

薩米爾·運河（股票分析師）

明白了。我想我的第二個問題是，我們應該如何看待今年的投資活動，你知道，不包括國家安全局，也許可以擴大你在那里看到的機會，也許還可以評論一下貸款平臺的類型。謝謝.

湯姆·博伊爾

當然.所以我可能會拿走第一塊，喬可以拿走第二塊。我認為，你知道，回到交易市場，我們看到了與去年類似的趨勢，這是令人鼓舞的，你知道，賣家群體的擴大，你知道，單一一次性交易的結合以及一些我們更加活躍的較小投資組合。我一會兒就會談到這個。就第一季度的單一資產交易而言，就第一季度本身而言，季節性的情況往往會稍微平靜一些。因此，我們預計交易量會隨着今年的到來而上升。但我認為，更穩定的利率環境、更穩定的經營趨勢和擴大的賣家設置都表明總體交易活動的令人鼓舞的趨勢。正如Joe剛纔強調的那樣，我們已經收購或根據合同收購了約2億美元的收購活動，這實際上是由幾個因素驅動的。我們在上次電話會議上專門談到了我們對資本配置能力的投資，我剛纔重申了這一點。建設團隊，增強我們的數據科學能力，並利用PS Next運營平臺推動差異化現金流。因此，我們致力於小額一次性交易，這確實是我們今年迄今為止一直活躍的領域。大約四分之三的活動也是場外活動。因此，當我們繼續尋找我們認為非常適合投資組合的微觀市場機會時，團隊正在執行資產負債表，當然準備支持這一水平的活動，我們將從這里繼續前進。您關於貸款的問題的第二部分。

喬·費舍爾

是啊嘿薩米爾。所以我想湯姆首先提到了能力，顯然還有PS的下一個優勢，這是我們在所有形式的資本配置中擁有的，以推動超大規模和複合回報。從指導的角度來看，我只是強調，我們是否更積極或更不積極對今年確實沒有任何影響。從外部增長的角度來看。這確實與將每股收益增長乘以27和28並建立增長概況有關。因此，對於26來説並不是一個大的搖擺因素，因為它與貸款有關。你知道，這仍然是業務中一個不斷增長的部分。今年開局緩慢，但我們確實預計隨着時間的推移，這一數字將繼續增長，並顯着增強該平臺的價值創造和規模。我想説，對於為什麼我們因貸款需求而放緩，存在一些看法和看法。考慮到開發啟動率較低和供應較低的背景，目前的情況有所減輕，這不應該是意外的，實際上是一個淨長期積極因素。從行業角度來看，顯然對我們來説。另一個問題是，對於試圖發放新貸款的個人和團體來説，這是一個相當競爭的動態，我們在保持利率方面保持紀律，遵守我們都希望承保的指標，並且迄今為止還沒有偏離這一指標。因此，如果我們因此錯過了一些交易，那就這樣吧。但我們認為這符合股東的長期利益。

操作者

明白了。謝謝。我們的下一個問題來自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。您的線路現已上線。

託德·托馬斯（股票分析師）

你好謝謝.對我來説的第一個問題，我只是想跟進收入節奏來回答薩米爾的問題。您預計第二季度和第三季度同店收入增長的壓力，您知道，我猜如果沒有洛杉磯，如果您的投資組合中沒有洛杉磯，收入增長是否仍會像指導暗示的那樣受到壓力，或者您認為沿海和中西部市場的強勁組合將在全年中更均勻地推動復甦？

喬·費舍爾

是啊嘿託德，它會脱落一點。當你再次看到第二季度和第三季度的海岸和陽光地帶時，你會看到第三季度和第四季度的一些更廣泛的疲軟，當你看到一些新的利率變動比我們今天的利率更負。因此，它在2Q和3Q的基礎上更廣泛一些。這不是實質性的，但預計將略低於我們在這里的第一季度。然后你指出了一個很好的觀點。從洛杉磯的角度來看，州緊急狀態仍然有效，至少在截至5月底的這個時候是這樣。從指導的角度來看，我們確實考慮了全年的這一點以及同一商店代表全年的負80個基點的影響。但由於時間和比較，假設緊急狀態仍然有效，以同一商店收入為基礎的洛杉磯全年確實會繼續惡化，但我們對此沒有任何見解。正如我在前面的評論中所説，我們確實認為這將是一個相當重要的順風，在未來的某個時候重新獲得市場租金的增長。但就目前而言，它仍然是一個拖累這里，因為我們全年移動。

託德·托馬斯（股票分析師）

好吧，這很有幫助。然后，湯姆，我想問一下國家安全局的整合，您在準備好的講話中談到了這一點。您能談談正在採取的步驟或措施來確保NSA在租賃高峰期的運營，您知道，通過在這里關閉，完好無損嗎？我猜租賃、收入、管理，一切都在按計劃進行。然后，當您努力完成交易時，您對交易的預期收入或費用協同效應有何增量想法？

湯姆·博伊爾

是的，我會完成第一部分，喬可以完成第一部分的第二部分。國家存儲團隊和公共存儲團隊之間的對話和合作真的讓我們深受鼓舞，因為我們在這里聚集在一起，正在制定深入的計劃，以便在我們進入第三季度時能夠將這些屬性整合在一起。在過渡期間，你知道，他們正在經營他們的業務，他們經營得很好。我們也在做同樣的事情，並期待着有機會在第三季度把他們聚集在一起。你知道，當我們接近的時候，我們會分享更多的信息。但正如我們上個月在併購電話會議上談到的那樣，該計劃是立即將這些資產整合到PSNext平臺上，啟動品牌重塑過程，歡迎所有客户和員工，並在第三季度真正開始運營。

喬·費舍爾

嘿，託德，我是喬。最后，從協同效應、時機和價值創造的角度來看，就我們在3月初發布的演示文稿而言，目前沒有任何變化，我們仍然預計隨着時間的推移，協同效應將達到1.1億至1.3億。從增長的角度來看。2026年，我們曾評論説，我們確實希望在2026年實現收支平衡，但當我們在28和29年達到穩定時，我們確實認為我們將有35至50美分的每股收益在我們現有的基礎上覆合，我認為當時我們已經談到了以我們的倍數創造的總價值，這是一筆100億美元的交易創造的15億美元的價值。所以非常高興能夠進行整合並走出去證明我們所帶來的好處。

託德·托馬斯（股票分析師）

好吧，太好了，謝謝。

操作者

我們的下一個問題來自花旗的Eric Wolf。您的線路現已上線。

Eric Wolf（股票分析師）

謝謝.尼克·約瑟夫和埃里克在一起。正如某些房產的合資企業結構的一部分並保留其他房產的完全所有權一樣，即將進入合資企業的房產與將全資擁有的房產之間的佔用率是否存在差異？

湯姆·博伊爾

不，不，沒有。如今不同泳池之間的情況非常相似。

Eric Wolf（股票分析師）

因此，就高現金流合資企業而言，它是。穩定性沒有任何差異，也沒有任何會導致不同回報率的差異。

湯姆·博伊爾

你知道，這兩組資產已經由國家安全局擁有一段時間了，你知道，佔用的地方非常相似。正如我們所想的那樣，你知道，合資企業的成立，與資產負債表上的合資企業相比，一些市場組合構成等確實創造了雙贏和不同的回報率。但無論如何，入住率並不是選擇資產的驅動因素。

Eric Wolf（股票分析師）

明白了。謝謝。

操作者

我們的下一個問題來自豐業銀行的Nicholas Ulico。請繼續回答您的問題。

尼古拉斯·烏利科

謝謝.我想，如果我們看看同一家商店的平均入住率與最終入住率，那麼達美航空的年比一年有所不同。與第四季度相比，今年末的入住率增長並沒有那麼多。三月份發生了什麼事嗎？就像你是否試圖推高價格，並處理了一些入住率損失？因為那個。你能稍微解開一下嗎？

喬·費舍爾

嘿，尼克。是的，只是從入住率的角度來看，你知道，考慮到我們看到的遷出活動較低，第一季度的入住確實好於預期。我認為你可能指的一件事就是變化。如果你看看25年第四季度與26年第一季度的同一家商店的入住率，你會發現確實順序有所下降。但我要強調的是，我們確實在同一家商店的泳池中增加了約1700萬平方英尺，從25增加到26。其中的主導地位更偏向於我們的陽光地帶市場，從入住率角度來看，這些市場的運營率略有下降。因此，如果你正在考慮第四季度與第一季度，我真的不會讀到我們所看到的全年勢頭如此關注。

尼古拉斯·烏利科

好吧是啊我想接下來的調查是，我還研究了達美航空第一季度的最終入住率與第四季度的同比增長情況。而且，你知道，最后一年比去年同期有所下降。這就是為什麼我不確定本季度末是否發生了任何可能影響三月份的最終入住率的事情。

湯姆·博伊爾

最后沒有什麼特別的事情。但正如喬剛纔提到的，你知道，今年上半年的Churn下降讓我們感到非常鼓舞。當然，模型適應了這一點，並預測了未來的發展，這導致了，你知道，隨着我們整個季度的發展，定價能力有所增加。你知道，如果你看看整個季度的統計數據，你會發現流失確實是一個非常有幫助的組成部分，但整個季度的費率有所提高，促銷活動下降，營銷活動下降，入住率逐年上升。當我們從這里前進時，所有令人鼓舞的領先指標都出現了。

尼古拉斯·烏利科

好吧，這很有幫助。謝謝夥計們

操作者

我們的下一個問題來自巴克萊銀行的布倫丹·林奇。您的線路現已上線。

布倫丹·林奇（股票分析師）

太好了謝謝你回答我的問題，湯姆。我只是想跟進CHURN逐年下降的情況。您能否討論一下您正在推動這一結果的一些舉措，以及考慮到大多數客户通常不會搬出去去找競爭對手，其中有多少實際上在您的控制之下？

湯姆·博伊爾

是的，一個很好的問題。我確實認為有很多因素在起作用。喬早些時候談到了其中一些。只是重申一下，我確實認為這里有一些宏觀因素在起作用。對的當你考慮整個經濟的活動水平時，你知道，GDP增長、就業增長。經驗，我們認為這也有利於CHURN進入第一季度。

布倫丹·林奇（股票分析師）

太好了，謝謝。這很有幫助。然后也許只是接觸一些更具挑戰性的市場，例如坦帕、亞特蘭大和鳳凰城。您是否預計這些市場的動態將繼續改善，或者未來是否仍有可能出現新的供應或任何其他挑戰？

湯姆·博伊爾

是的，這是一個好問題。我認為總體而言。我們繼續預計新供應將減少，這正在影響其中許多市場。你特別強調的坦帕與一些風暴活動以及與之相關的競爭有關。但除此之外，我們在達拉斯、亞特蘭大、鳳凰城等市場看到了令人鼓舞的趨勢，這些市場正在吸收新的供應。收入同比增長仍為負，但逐步改善。這反映了Sunbelt團隊隨着時間的推移的總體軌跡，我們預計隨着26歲的到來和未來的發展，這一軌跡會有所改善。

喬·費舍爾

我認為，布倫丹，我們一直在關注的事情之一是湯姆前面談到了世俗背景以及整個行業的積極性。但現在正在經歷這種周期性破壞，當你從入住率和費率的角度來看第三方數據時，我們似乎確實正在趨於平穩和穩定。因此，就未來軌跡而言，這是一個非常好的跡象。因此，隨着供應持續下降，我們就會採取行動，以獲得超過我們公平份額的更多份額。從周期的角度來看，我們絕對樂觀地認為，我們已經找到了這個穩定時期。

湯姆·博伊爾

是啊我認為退一步，顯然其中一些市場的復甦所花的時間比我們希望的要長。但這種吸收正在發生，而且坦率地説，你在一些沿海市場擁有了實力，而且它還在繼續建立。因此，復甦即將到來。它的時機繼續到來，但比我們幾年前希望的要慢一些。但與此同時，我們正在投資該平臺，並專注於部署資本、改善運營的地方，以利用這一前進的機遇。

布倫丹·林奇（股票分析師）

太好了謝謝你們倆。

操作者

我們的下一個問題來自BMO資本市場的Juan Santabria。您的線路現已上線。

Juan Santabria（股票分析師）

嗨，早上好。只是一個關於CHURN以及與ecri的相互作用的問題，如果我看看ecri的隱含貢獻，它似乎已經下降了。所以只是好奇，有點背上最后一個問題。我想，如果客户抱怨試圖讓他們留在船上並減少流失，或者如果您可以更多地談論這一點，那麼當地或企業是否有更大的能力來軟化這些問題，ECRIS和CHURN的相互作用以及我們在宏觀環境温和的情況下應該期待什麼。

湯姆·博伊爾

是的，好問題，胡安。令人鼓舞的是，我們看到了真正穩定的客户行為，而且這種行為是全面的。你知道，喬早些時候強調了，你知道，較低的拖欠付款模式，比如空置活動，很明顯。但我也會將價格彈性列入該列表，即我們還沒有看到價格彈性的變化。事實上，您知道，ECRIs建模的重置成本部分也在改進。因此，當我們考慮客户對租金上漲的反應時，他們逐年令人鼓舞。就同比的總體貢獻而言，您所看到的是洛杉磯的一個重要組成部分，對吧。今年我們根本沒有能力提高租金，而去年我們有能力提高租金。我想説，這可能是當年同比的主要組成部分。但退一步説，價格彈性仍然健康。客户繼續非常重視我們提供的產品，與其他空間替代方案相比，我們的租金仍然負擔得起。我認為所有這些都導致該計劃和總體上的休假活動減少

Juan Santabria（股票分析師）

然后只是一個更大的問題。鑑於您擁有的悠久歷史和數據。當石油或能源價格飆升時，您從以前的情況中得到了哪些教訓或要點？這對存儲以及客户粘性或潛在流失可能意味着或不意味着什麼。我不確定是否存在滯后或您可以從過去的數據中收集到任何見解。

湯姆·博伊爾

是的，隨着時間的推移，我們看到的是在宏觀壓力時期倒退。因此，如果你回顧一下之前的經濟衰退，除了新冠疫情環境之外，你真正看到的是撤離活動開始走高且令人震驚，顯然我們在這次電話會議上已經多次談到這個問題，我們看到相反的情況正在發生，而且這種情況也持續到四月份。因此非常鼓舞現有客户趨勢。就汽油價格而言，你知道。你知道，在過去10到15、20年里，我們看到天然氣價格和石油價格在幾個不同的時間點走高，但我們沒有看到對儲存活動的重大影響。我認為這要追溯到我們產品的需求本質，以及人們不會在周六早上醒來夢想着將他們的東西搬進倉庫的事實。他們的生活中正在發生一些事情。對的正在發生一種變化，我們是這種變化的解決方案。因此，我們傾向於認為天然氣價格的短期變動不會對客户群產生重大影響。話雖如此，團隊專注於觀察客户行為並查看是否有任何變化。迄今為止，這令人鼓舞。

Juan Santabria（股票分析師）

謝謝

操作者

下一個問題來自凱特琳·布倫斯。您的線路現已上線。

凱特琳·伯羅斯（股票分析師）

大家好。也許首先，許多第一季度指標似乎好於預期。因此，我想知道指導沒有改變的原因是否只是因為在未來繁忙的季節里還為時過早，或者我們應該注意的已知問題，例如一次性收購的時機或債務籌集率或其他任何抵消目前實力的因素，或者不一定，

喬·費舍爾

凱特琳，是。絕對是前者。因此，希望您能夠從我們的語氣和評論中感受到我們在年初的積極情緒。我們所看到的一切讓我們非常鼓舞。但就你的觀點而言，我們還處於年初，前方還有一個繁忙的季節。我們仍然需要國家安全局關閉和整合，因此我們的思維過程只是專注於手頭的任務，專注於我們如何結束這一年，而不是我們如何從指導的角度開始它。我們將在第二季度恢復，希望為每個人帶來積極的更新。

凱特琳·伯羅斯（股票分析師）

明白了。好的。然后也許只是在供應方面，你提到了你如何繼續看到一些Sunbelt市場的新供應競爭，我想。您認為這需要多長時間才能消散？當您思考您對長期信心的評論時，是什麼讓您相信這些阻力不會再次出現，我不知道，你之前提到的供應需求強度？

湯姆·博伊爾

是啊因此，Sunbelt市場有相當好的需求軌跡，你可以考慮人口增長趨勢、就業增長、收入增長。因此，我們之前採訪過的許多市場正在出現真正令人鼓舞的趨勢，無論是坦帕、佛羅里達州西海岸、亞特蘭大、達拉斯、沃斯堡等等。因此，我們對那里的長期軌跡感到鼓舞。在這些市場發生的房地產周期中，新供應會定期產生影響。我們就在其中。我認為令人鼓舞的是，新的供應正在減少，坦率地説，新的供應正在被吸收，被這些市場吸收。我剛剛強調的許多市場的季度連續趨勢一直在改善。因此，從二次求導的角度來看，我們確實朝着正確的方向前進。我認為這與開發業務繼續更具挑戰性這一事實有關。這不僅僅是陽光地帶的一個元素，而是一個全國性的組成部分。你看看時間表和城市流程繼續變得更長，而不是更容易。融資成本明顯高於幾年前。建設成本更加高，而且不會從這里下降。顯然，在許多陽光地帶的市場，例如，租金已經下降。對的收入正在下降。因此，你也可以考慮進入某些市場的經濟壁壘。因此，我們預計今年供應量將進一步下降，明年可能會進一步下降。您會看到這種情況發生在一些Sunbelt市場以及其他地方。

喬·費舍爾

我認為，補充這一點也很重要，就湯姆對廣泛供應和經濟學挑戰的評論而言，這與你從我們身上看到的非常不同。因此，我們討論了希望繼續依靠我們的開發平臺和。但這實際上是團隊質量的副產品。成為該領域最大甚至最大的開發商之一的好處。最重要的是，PS Next的好處。事實上，我們在我們的平臺上獲得8%的穩定收益率並不能代表更廣泛的市場正在發生的事情。因此，價值創造只屬於我們。這就是為什麼我們繼續傾向於這一領域，而其他市場正在回落。

凱特琳·伯羅斯（股票分析師）

感謝這些細節。

操作者

我們的下一個問題來自Evercore的Michael Griffin。您的線路現已上線。

Michael Griffin（股票分析師）

太好了，謝謝。也許只是回顧一下PSNext計劃，因為它與您的營銷支出和某種有針對性的營銷有關。湯姆，您能否量化或舉例説明您可能擁有的圍繞客户獲取或營銷支出的框架與公眾之前的做法相比，PS Next可能發生了哪些變化？

湯姆·博伊爾

是的，有很多東西需要解開。我們會一件一件地拿走它。我想説，今年早些時候，我們歡迎新任首席收入和營銷官Ayesh Basu。他對我們的收入和營銷策略的發展有了自己的印記。我認為，與現有團隊合作，我們有能力在第一季度圍繞我們的一些目標計劃（無論是通過谷歌），以及我們將網站上的計劃轉化為目標客户，我們認為這些客户具有吸引力的終身價值。我認為他們正在與娜塔莉亞·約翰遜和她的數據科學團隊密切合作，討論我們可以做什麼並利用我們的數據來更加完善，以便當客户訪問我們的網站時，我們對他們的終生價值有一個預期。正確的潛在定價和促銷組合是什麼。那麼就你在谷歌上的觀點而言，我們如何走出去尋找更多這樣的客户呢？因此，所有這些事情都在一起，我們很高興看到這些領導人在我們從這里前進時能夠推動什麼。

Michael Griffin（股票分析師）

謝謝，湯姆。這當然很有幫助。然后，也許只是澄清一下在季度末結束后完成的1.85億筆交易。這些都與您與Welltower的新數據科學合作伙伴關係有關嗎？或者這些東西已經在料斗中，你知道，只是碰巧在本月關閉？

湯姆·博伊爾

是啊，那東西是在料斗里。這就是全部，全部來了。

Michael Griffin（股票分析師）

太好了非常感謝

操作者

我們的下一個問題來自Green Street Advisors的Spencer Gimsher。您的線路現已上線。

Spencer Gimsher（股票分析師）

謝謝就洛杉磯市場而言，您能否提醒我們，在租金凍結一段時間后，您需要多長時間才能讓這些客户達到市場租金。您是否認為由於需求疲軟，這種追趕可能需要更長的時間？

湯姆·博伊爾

是的，好問題，斯賓塞。我要説的第一件事是，洛杉磯的需求格局仍然非常健康。你知道，如果你看看奧蘭治縣和洛杉磯縣周圍的其他縣，聖地亞哥繼續看到強勁的需求、高入住率、良好的租賃率趨勢。因此，我們對洛杉磯的整體宏觀背景以及我們在那里看到的表現充滿信心。然后在實地，我們擁有一個差異化的、有吸引力的投資組合，這是真正不可替代的。在洛杉磯，我們已經擁有了幾十年並不斷改進。因此，我們持樂觀態度，因為從需求的角度來看，這與未來的上行趨勢有關。由於它與收取市場租金的能力有關，顯然這不在我們今天的控制範圍內，但我們希望隨着時間的推移收取這些市場租金，這將部分取決於緊急狀態持續多久，需要多長時間才能恢復。如果你回顧一下希爾和伍爾西的火災和新冠肺炎的緊急情況，我們可能花了18到24個月的時間才恢復到我們收取的租金水平。這種緊急狀態顯然比我們今天所處的狀態持續了更長的時間。所以這給了你一個路標。但考慮到洛杉磯的平臺和品牌的廣度，我們肯定不會急於求成。但我們確實對我們將租金加速至市場租金的能力充滿信心和良好記錄，而不是在12至18至24個月的時間內。

Spencer Gimsher（股票分析師）

好的，謝謝，這很有幫助。顏色.然后也許只是在交易市場方面改變立場，顯然你們一直非常活躍，我想你們看到了正在營銷的一切。您能評論一下您在當今市場上看到的資產情況嗎？你知道，出價在哪里？一般問價差？您能對上限利率發表廣泛評論嗎？

湯姆·博伊爾

當然.你知道，正如我之前強調的，我們受到了賣家範圍擴大的鼓舞。因此，我們在第一季度看到了機構賣家、夫妻賣家以及介於兩者之間的所有賣家的活動。因此，就廣度而言，這是一個令人鼓舞的發展，我確實認為，我們在操作上和利率內部看到的穩定性導致了買賣價差的縮小。也就是説，賣家認為的租金價格與我們認為的租金價格之間的差距較小。利率更加穩定，諸如此類。所有這些在上限利率方面都很有幫助。它們一直相當一致，與穩定的產品交易保持一致，當我們將它們放在我們的平臺上時，它們進入了六分，我們確實有PS下一個機會來獲取資產，將其放在我們的平臺上並賺取更多的現金流，這是有吸引力的。但總的來説，這反映了整個行業的上限率，我認為我們的團隊確實是為一次性活動而建立的。同樣，今年迄今為止，大約四分之三的活動是場外活動，並且真正針對的是微觀市場活動，當然還有另一端的NSA。當然是一個巨大的投資組合機會。因此，我們對全方位感興趣，並有不同的策略和團隊投資來嘗試抓住這些機會。

Spencer Gimsher（股票分析師）

好的太好了謝謝這就是我的全部。

操作者

提醒您，如果您想問問題，請按電話鍵盤上的Star one。當我們對問題進行民意調查時，我們的下一個問題來自瑞穗的Ravi Vadia。請繼續回答您的問題。

Ravi Vadia（股票分析師）

你好感謝您回答我的問題。我知道你們對整個26年收入的趨勢提出了一些評論，但鑑於我們有了如此強勁的開局，你們預計費用的趨勢如何？

喬·費舍爾

嘿羅比，我是喬。是的，正如您所看到的，我們在第一季度確實取得了很多成功，甚至可能比預期的要好。PAC、人事、營銷、公用事業、RNI均同比下降。我想我在我的前期評論中強調了我們確實有大約300萬美元的一次性收益和ptacs，這真的是一個吸引力的勝利，我們認為我們會在第二季度通過。這一年，沒有任何變化。只是時間上的暗示。因此，如果你看看我們的中點在前進的地方，仍然真正限制了整體以及相對於同行的費用增長。但我們確實認為，隨着我們接近之前設定的中點，它會更高。因此，您會看到其中一些數字正在走高，但仍採取了許多舉措來保持這一數字受到限制並低於通脹。

Ravi Vadia（股票分析師）

明白了。這真的很有幫助。這里還有一個。您能否對本季度促銷活動可能比一年前減少的決定發表評論？這是我們未來可以期待的事情嗎？你如何看待促銷作為一種工具和環境，當雙方遷入和遷出時，數量正在下降。謝謝

喬·費舍爾

是的，你強調了促銷活動，這是一種工具。我還想強調營銷和租金是我們用來推動客户轉化和流量的所有工具。去年，收購渠道和促銷活動一直在下降，你知道，進來吧。正如我們所説，今年租金趨勢一直在改善。營銷以及我們認為的渠道流失減少和庫存減少在第一季度也略有下降。因此，這三個客户獲取槓桿確實出現了令人鼓舞的趨勢。我們將繼續動態使用它們，實際上是在商店層面以優化收入。

操作者

謝謝升值我們的下一個問題來自摩根大通的邁克·穆勒。您的線路現已上線。

邁克·穆勒（股票分析師）

你好你能談談貸款計劃嗎？你是把它看作是一個可以賺錢的貸款業務，還是需要一個最終可以進入房地產或管理的角度？你認為它最終會有多大？

喬·費舍爾

嘿，邁克，你抓住了幾個關鍵點。當然，我們希望從這項業務中獲得強勁的風險調整回報。如今的業務價值約為1.5億美元。我們認為，隨着時間的推移，它可能會增長到5億至10億美元的範圍，但我們不會僅僅爲了實現這一目標而奮鬥。正如我所説，考慮到我們的紀律，今年上半年我們在這里的進展相當緩慢。就你的觀點而言，不過，在輔助方面，這個平臺有很多輔助好處。所以你偶然發現了其中之一，它可能成為未來收購活動的潛在來源。這就是我們關注的一件事。此外，我們還對這些資產進行第三方財產管理，並且我們還為這些資產獲得租户保險。因此，當你從整體上看待平臺的盈利能力時，你確實必須全面看待我們獲得的貸款收益率，還要考慮來自這些其他業務的收入流和現金流流。

邁克·穆勒（股票分析師）

明白了。好的，謝謝。

操作者

我們的下一個問題來自富國銀行的Eric Lubchow。您的線路現已上線。

Eric Lubchow（股票分析師）

太好了謝謝你的問題。湯姆.您稍微提到了由於庫存減少，搬家數量逐年下降的情況。但很好奇您是否能觸及漏斗需求，無論是通過網絡搜索還是商店流量來衡量，並考慮到最近的一些波動我們看到抵押貸款利率、燃油價格上漲、房屋銷售放緩。您從新客户那里感受到了任何警告嗎？如果你能觸及這一點，那就太好了。

湯姆·博伊爾

是的，這是一個好問題。我提到的一些同樣的宏觀主題影響了較低的流失率，也對內部走勢產生了影響。它確實因市場而異。例如明尼阿波利斯、舊金山、紐約、波士頓等更強勁的市場，趨勢和活動的良好頂部。但我們早些時候強調的一些市場繼續處於負值區域，並且隨着新供應的吸收而面臨更多競爭。你知道，佛羅里達市場，例如達拉斯市場，其他市場也看到了與之相匹配的進來流量略有減弱，正如你所期望的那樣。所以你知道，從大局來看，你知道，其中一些宏觀趨勢推動了較為温和的需求，但也支持了流失水平以及流失不足和可供租賃的庫存減少。所以這是一對非常好的，坦率地説，給了我們更多的定價權。

Eric Lubchow（股票分析師）

太好了，謝謝。收購方面只有一項后續行動。我知道你今年開局有點慢，但考慮到NSA交易的規模和複雜性，鑑於你仍然有一些槓桿能力，這是否會影響你追求更大、更復雜投資組合的意願？或者我們應該預計今年會有更多的私人市場資產進行交易？謝謝

湯姆·博伊爾

是的，更大的投資組合顯然更難預測。該團隊是為一次性收購和我們正在談論的微觀市場目標而建立的，我們一直在投資該平臺，顯然增加了團隊的規模和數據科學能力，以增強這一點，當然也適用於投資組合，但將取決於賣家進入市場時的交易能力。你知道，當然，我們第三季度將有一個大規模的交易結束，因此在立即完成交易之前，我們將深思熟慮，當然優先考慮NSA交易，並確保整合在我們開始時順利進行。但除此之外，在那段時間里，我們真正希望繼續以良好、良好的風險調整回報部署資本，並隨着時間的推移發展我們的每股收益平臺。因此，我想説，團隊的資產負債表建立在一個良好的位置，並希望在我們進入26歲時保持活躍。

Eric Lubchow（股票分析師）

謝謝湯姆。

湯姆·博伊爾

嘿，這是湯姆。感謝大家今天下午的加入。感謝這些問題，並期待您瞭解第二季度繁忙季節的最新情況。非常感謝大家。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。