Curbline Properties 2026年第一季度盈利電話會議：完整成績單

早上好，歡迎參加Curbline Properties第一季度電話會議。我們今年的開局非常富有成效且積極。由於投資機會仍然居高不下，租賃需求仍然強勁，我們已經開發了新市場，增加了我們的流動性和資本獲取機會。這項活動直接跌至底線，導致我們的運營FFO指導範圍增加。這當然是我們團隊奉獻和辛勤工作的結果，我要感謝Curbline的每個人的貢獻，他們為公司取得了優異的表現。我們繼續以明顯的先發優勢引領這個獨特的資本高效行業。作為唯一一家專門專注於收購美國頂級便利零售資產的上市公司，我將首先概述投資活動，然后轉向運營亮點，然后將其交給康納，詳細介紹季度業績、2026年指引增加和資產負債表。從2025年第三季度的投資開始，我們開始看到收購機會的加速，這與現有投資組合和我們的便利論點一致。這種高水平的活動仍在繼續，使我們能夠將2026年的投資目標從7.5億美元提高到8.5億美元。我們認為，這一增長主要歸因於4個因素，每個因素都是Curbline獨有的。首先，便利店業務是一個分散但流動性強的本地業務，90%以上的交易活動發生在私人買家和賣家之間。我們於疫情前開始購買物業時已認識到這一點，並已將我們的投資、租賃及物業管理團隊架構於我們希望擁有物業的市場。這使得團隊能夠與最高質量房地產的所有者以及在分拆后獲得的營銷交易中主導每個市場的經紀人建立個人關係。我們與29家不同的經紀公司合作，這不僅凸顯了市場的碎片化結構，還凸顯了Curbline建立的全國關係網絡的重要性。其次，Curbline現已上市約18個月，擁有關閉便利物業的良好記錄，我們相信擁有美國最大的高質量便利物業組合，總面積超過500萬平方英尺。這種聲譽和規模，加上我們獲得的資本和投資級評級，導致我們在上市之前收到了更多來自上述私人所有者和經紀人的來電。這種品牌知名度，在當地和區域市場活動的幫助下，使Curbline成為高品質便利物業的第一個電話和值得信賴的買家，併爲我們的交易流程提供了更大的可見性和透明度。具體來説，自我們分拆以來收購的12億美元資產中，22%已退出市場，這凸顯了賣家來電的重要性日益增長。第三，便利物業類型在運營和管理方面與雜貨和電力中心業務有很大不同。因此，我們從前任那里汲取了強大的會計、法律和IT基礎設施，並在超過10億美元收購的調查結果的基礎上分層完善了我們的投資方法，並只專注於我們認為有成功之路的可操作交易，並在我們的交易團隊每天的有限時間內滿足回報障礙。這使我們能夠通過避免處理根本不值得我們花時間的不可行問題來提高效率和生產力。第四，根據美聯儲的數據，該國超過50%的非住宅房地產由65歲以上的個人私人持有。我們越來越清楚，這些所有者今天比以往任何時候都更加尋求流動性， 這為我們的交易流增添了另一個潛在的多年順風。我們正在繼續定製我們的團隊和網絡，以利用這一不斷增長的機會，並相信這將帶來未來交易流的穩定渠道。這四個因素的最終結果是滿足我們的主要走廊、強勁的人口結構、高交通量和信譽良好的租户標準的機會增加，重要的是，可以增加我們未來的增長率，它凸顯了獨特且重要的可訪問投資便利市場，為擴大業務規模提供了機會。轉向運營本季度我們已簽署超過145，000平方英尺的新租賃和續簽。由於我們運營的富裕市場的空間短缺繼續導致租賃經濟具有吸引力，因此12個月的滯后利差仍與我們5年的平均水平一致。我們投資於簡單靈活的建築，這些建築與消費者行為息息相關。這些簡單的商店排可以支持廣泛的用途，這種靈活性推動了極其廣泛的租户群的租户需求。我們的投資組合的結果是租户基礎高度多元化，只有8名租户貢獻的基本租金超過1%，只有一名租户貢獻的基本租金超過2%。本季度我們所有62項新租約和續租租約都與不同的租户簽訂，其中71%是國家信貸運營商。這兩個數據點都凸顯了向各種信貸用户租賃的極其深入的市場。就同樣的房地產增長而言，我們本季度實現了近5%的增長，我們的資本支出僅佔季度NOI的6.3%，使我們成為整個公共房地產投資信託行業中資本效率最高的運營商之一，這是便利資產類別的重要標誌。總而言之，我對Curbline未來的機會非常樂觀，因為我們專注於擴大分散的便利房地產行業，努力為利益相關者帶來引人注目的相對和絕對增長。然后我會把它交給康納。

謝謝大衞。我將從第一季度盈利和運營指標開始，然后轉向公司修訂后的2026年指引，然后以資產負債表結束。第一季度業績超出預算，主要是由於NOI較高，部分原因是入住率高於預期，導致復甦以及總務管理費用下降。受收購和有機增長的推動，NOI環比增長3%，同比增長超過50%。除了季度運營業績外，本季度沒有其他重大差異。突出顯示了Curbline損益表和業務計劃的簡單性，您會注意到，在第一季度，我們記錄了180萬美元的非現金g和費用，這些費用被180萬美元的非現金其他收入所抵消。這是共享服務協議的產物，也就是零淨收入，只要協議存在，就將繼續存在，並且不包括在任何GAAP數字或目標中。在運營指標方面，租賃率同比上升30個基點至96.3%，入住率上升60個基點。第一季度的租賃量較第四季度有所加快，這是由於續約量上升，儘管由於投資組合中缺乏可用空間和公司的分母，季度租賃量和數據仍然波動。正如大衞指出的那樣，我們仍然對活動的數量和對太空的需求深度感到鼓舞。受基本租金增長3.5%和不良收入同比下降的推動，同一房產第一季度NOI增長了4.8%。重要的是，這一增長是由有限的資本支出產生的，第一季度資本支出佔NOI的比例為6.3%，12個月資本支出佔NOI的比例為7.3%。展望2026年的前景，我們正在將離岸指引提高至每股1.20美元至1.23美元之間，中間點代表14%的增長。我們相信，這一增長水平無疑將是零售領域最高的，也是整個房地產投資信託行業最高的。該範圍的中點是1大約8.5億美元的全年投資2 3.25%的現金回報率，隨着現金投資，利息收入在一年中下降3資本支出佔NOI的比例不到10%，G & A約為3200萬美元，其中包括作為共享服務協議的一部分支付給站點中心的費用。第一季度這些費用總計110萬美元。就同一房地產NOI而言，我們繼續預測2026年中點將增長3%，2025年將增長3.3%，2024年將增長5.8%。正如我之前所指出的，相同的財產池正在增長，但規模較小，它包括截至2025年12月31日至少擁有12個月的資產，導致一個大型的非相同財產池，我們預計在一年內將以類似的速度增長。也就是説，在第二季度，2025年資本支出的時間和難以收回的收入比較將成為同一房地產NOI增長的近300個基點的逆風。因此，我們預計第二季度相同物業的增長將大幅放緩，然后加速到年底，預計第一季度和第二季度之間移動件的下半年基本租金增長平均超過4%。由於2025年底私募發行的資金，利息支出將增加至約850萬美元。此外，由於第一季度低於市場租賃的核銷，非現金收入預計將連續下降約50萬美元。最后，G和A預計將保持季度大致持平。最后，第一季度股票計數中包括與迄今為止已完成的未結算遠期發行相關的近100萬股股票。我們預計，遠期發行的稀釋將為2026年運營FFO帶來每股約0.01美元的阻力，該阻力包括在我們修訂后的gu中idance。有關2026年指引和我剛剛概述的動態內容的更多詳細信息可以在資產負債表結束的收益幻燈片的第11頁上找到。Curveline以符合公司業務計劃的獨特資本結構分拆出來。第一季度，Curb Line完成了之前宣佈的2億美元私募發行的剩余部分。此外，在第一季度和第二季度，該公司遠期出售了1，180萬股股票，預計總收益為2.96億美元，我們預計將於2026年結算，其中包括季度末的手頭現金3.06億美元，以及未結算的股權收益總額3.71億美元。Curb Line擁有超過7億美元的即時流動性，可用於為指導中包含的剩余投資提供資金，並在考慮到保留現金流后，Curb Line現已被證明可以獲得各種資本來源，這是與收購便利房地產的主要私人買家世界的一個關鍵區別自成立以來資本市場活動的最終結果是該公司在本季度結束時具有槓桿作用比例約為20%，為繼續收購資產和規模提供了大量的乾貨和流動性，從而實現盈利和現金流的顯着增長，遠超過房地產投資信託基金的平均水平。這樣我就會把它還給大衞。

Curbline Properties（紐約證券交易所代碼：CROB）發佈了第一季度財務業績，並於周二召開了財報電話會議。閲讀下面的完整記錄。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問www.example.com瞭解更多信息。

完整的財報電話會議可在www.example.com上獲取

Curbline Properties報告稱，2026年開局強勁，投資機會增加，租賃需求強勁，導致OFO指導範圍擴大。

該公司將2026年投資目標提高至8.5億美元，並將這一增長歸因於分散的市場機會、品牌知名度的提高以及交易渠道不斷增加等因素。

運營亮點包括簽署超過145，000平方英尺的新租約和續簽，租户基礎多元化，同一房產的NOI增加了近5%。

財務業績顯示，第一季度業績超出預算，入住率上升和總務管理費用下降推動NOI增加。該公司擁有超過7億美元的流動性來為剩余投資提供資金。

管理層對未來表示樂觀，指出分散的便利房地產行業為增長和規模提供了重要的機會。

凱爾文（操作員）

女士們先生們早上好，感謝你們的支持。我的名字是Kelvin，今天我將擔任您的會議接線員。此時，我想歡迎大家參加Curbline Properties Corp. 2026年第一季度盈利電話會議。所有線路均處於靜音狀態，以防止出現任何背景噪音。演講者發言后，將進行問答環節。如果您想在此期間提出問題，只需按STAR，然后按電話鍵盤上的數字1即可。如果您想撤回您的問題，請再次按Star one。謝謝我現在想將電話轉給資本市場副總裁斯蒂芬妮·羅伊齊·佩雷斯（Stephanie Roizy Perez）。請繼續。

斯蒂芬妮·羅伊齊·佩雷斯（資本市場副總裁）

謝謝早上好，歡迎參加Curbline Properties 2026年第一季度財報電話會議。今天加入我的還有首席執行官David Lukes和首席財務官Connor Finerty。除了今天上午分發的新聞稿外，我們還在我們的網站上發佈了季度財務補充和幻燈片演示，旨在支持我們準備的言論。在今天的通話中。請注意，我們今天的某些聲明可能包含聯邦證券法含義內的前瞻性聲明。這些前瞻性陳述受到風險和不確定性的影響，實際結果可能與我們的前瞻性陳述存在重大差異。更多信息可以在我們的盈利新聞稿和我們提交給SEC的文件中找到，包括我們關於10-K和10-Q表格的最新報告。此外，我們將在今天的電話會議上討論非GAAP財務指標，包括FFO、運營FFO和相同財產淨運營利潤描述，以及這些非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP指標的對賬，請在今天的季度財務補充和投資者陳述中找到。在此，我很高興向大家介紹我們的首席執行官David Lukes。

David Lukes（首席執行官）

Connor Fenerty（首席財務官）

大衞·盧克斯（首席執行官）

謝謝康納接線員，我們現在準備好回答問題了。

凱爾文（操作員）

女士們先生們，我們現在開始問答環節。爲了提醒提問，請按下電話鍵盤上的星號按鈕，然后按下數字1。如果您想撤回您的問題，請再次按Star one。請等一下，回答你的第一個問題。您的第一個問題來自Curbb Line Properties的Ronald Camden的系列。請繼續。

羅納德·卡姆登

嘿，就兩個快速的。僅從收購指引開始，上調至8.5億。也許只是多一點顏色。這仍然是顆粒狀的嗎？在這個管道中是否有任何更大的交易，你對上限利率和內部收益率（IRR）的預期是什麼？謝謝.

David Lukes（首席執行官）

早上好，羅納德。是的，目前的管道完全是個人財產。沒有值得注意的投資組合。我想説，一般來説，我們進入這些市場越深，在我們尋求購買房產的地區擁有越多的交易撮合者，絕大多數庫存仍然保留在我的個人房產上，上限利率和回報率。與上個季度、上個季度相比沒有真正的變化。羅恩，我們處於低六位，即根據房產的不同，未釋放的內部收益率為7至9%。

羅納德·卡姆登

好的，明白了。這很有幫助。同樣的，淨營業利潤指導，我很欣賞第二季度D單元格上的顏色，然后是埃克森美孚到年底的顏色，但當你退一步時，也許您能給我們一些想法，看看您認為投資組合的長期同店增長是3%隨着投資組合的規模，以正確的方式進行處理。謝謝.

Connor Fenerty（首席財務官）

羅恩，還是我，我是康納當我們宣佈分拆時，我們制定了2024 - 2026年平均增長3%的目標。正如我在準備好的講話中提到的那樣，我們在2024年的增長率為5.8%，2025年的增長率為3.3%。因此，我們比3%的平均數字稍微領先一點。我覺得，我想我們公開説過這句話。這是一個2.5%至4%的業務在一段時間內，有一個供需不平衡，我們碰巧是在現在。我們可能處於這個範圍的高端，但隨着時間的推移，這對這個投資組合來説是一個很好的忌。

羅納德·卡姆登

非常感謝對我來説就是這樣。

凱爾文（操作員）

您的下一個問題來自花旗的克雷格·米爾曼（Craig Millman）。請繼續。

克雷格·米爾曼（花旗股票分析師）

嘿，夥計們，早上好。到目前為止，這似乎沒有影響消費者支出，但就伊朗的事情而言，隨着他們繼續拖延，夥計們，考慮到它的性質，這里的投資組合有點餐館沉重。只是有點好奇你們在步行交通上看到了什麼以及到目前為止是否有任何變化。如果這種情況拖得太久，石油確實開始拖累未來的消費者支出，那麼你的想法就像我們應該如何考慮你們在其中一些租賃的保險範圍中所擁有的緩衝，也許還有，如果經濟出現一點停頓，其中一些特許經營權的胃口繼續增長。

David Lukes（首席執行官）

早上好，克雷格，我是大衞。對此我想發表兩點評論。一個是，通過地理定位數據的步行交通對於我們確定房產的可取性非常有用。我們在收購中經常使用它。我們經常使用它來了解我們可以在房產中安置哪些類型的租户，以及我們如何產生線索以確保我們的租賃保持相關性。這不是我們用來了解租户盈利能力的好代理，因為籃子大小很難找到。具體來説，我們的大多數租户都沒有庫存，他們以服務為導向。所以我認為我們首先是房地產，其次是租户。首先是房地產，這意味着我們喜歡擁有一排排簡單且無處不在的小商店，因此這些單元的形狀和大小可以供各種用户使用。我確實認為，隨着時間的推移，我們將永遠接觸到快速服務餐廳（QSR）。您知道，小型QSR業務適合一個相當小、簡單的矩形建築。該建築可以供許多其他類型的租户使用。因此，我認為，對於這種類型的房地產來説，避免專門建造坐式餐廳是一個關鍵的區別。因此，我認為，當你談論經濟普遍放緩時，我並不認為我們能夠預測這種情況是否正在發生。我認為我們非常清楚地處於跑腿式的消費者行為中。因此，如果你看看我們在房產中安置和購買的租户類型，他們往往是那些因跑腿而帶來大量流量的租户。我認為它們不是，它們不是以奢華為導向的，也不是目的地旅行。所以我想説，對我們來説，絕緣可能更多地與消費者行為有關，而與經濟有關。

克雷格·米爾曼（花旗股票分析師）

好吧，這很有幫助，然后只是切換齒輪，也許上限利率和內部回報率（IRR），你知道，你們確實增加了正在進行的交易量，我假設一些競爭對手正在試圖進入這個領域，你們有先行者。只是有點好奇，你知道，你在市場上獲得了22%的折扣，繼續能夠將上限利率保持在低六個，甚至可能獲得更好的交易的前景如何，因為你們可以為那些正在尋找一些接近或最后期限的人解決方案的人解決方案，因為他們正在出售其中一些資產。您能談談這些場外交易的回報差異嗎？您在哪里獲得了進入市場的交易與完全營銷的交易以及市場的趨勢。考慮到你們最近投入了多少資金，以及其中一些資產可能受到的一些關注。

David Lukes（首席執行官）

當然當然嗯，我的意思是，首先，人們對該行業的興趣肯定越來越大。我認為這大部分只是因為財務回報非常集中在現金流上。你知道，這是一項資本支出很低的業務。我認為這對許多機構投資者來説是可取的，他們可以從現金流中產生更多的內部回報率（IRR），而從未來升值中產生更少的收益。因此，人們的興趣有所增長。我們聽説很多機構投資者對房地產類型感興趣的消息。但我認為有兩件事需要注意。一是市場如此分散，實際上很難在短時間內投入大量資金。你確實必須在很長一段時間內建立關係，並願意完成大量的小額交易。因此，顆粒性質使得某人很難按下按鈕並進入該部門。其次，如果競爭對手確實想大規模進入該行業，我認為他們很可能必須與當地運營商合作。當你將費用和附帶利息添加到上面時，它幾乎為機構願意支付的初始上限利率設定了下限，以產生與他們所需的相同的內部收益率。因此，我確實認為這有助於為上限利率設定一點下限。我只是提醒您，該資產類別的初始上限利率可以從低五到高六。只是我們做了足夠的音量，以至於我們正在混合到六左右。感覺相當粘。感覺粘稠的部分原因是市場租金利差仍在7到9之間產生未受約束的內部回報率（IRR）。我真的不認為這種情況在短期內會發生變化。

克雷格·米爾曼（花旗股票分析師）

太好了謝謝你們

大衞·盧克斯（首席執行官）

謝謝，格雷格。

凱爾文（操作員）

您的下一個問題來自弗拉德伯格·多爾曼的Forest Dan Bitchcomb系列，請繼續。

福里斯特·丹·比奇科姆

嘿，早上好，夥計們。謝謝.這里又是一個不錯的季度。你們確實在證明你們的概念。想質疑。有些人將您的業務稱為幾乎類似於淨租賃業務。您有98%的回收率。也許可以談談管理增值，除了收購之外，你還帶來了什麼？你要帶來什麼？

大衞·盧克斯（首席執行官）

早上好，弗洛雷斯。你知道，它確實有一些類似於淨租賃的特徵，但我認為最大的區別是我們首先購買房地產。我們首先購買房地產，因為當我們獲得空置時，我們更有可能以更高的價差釋放它，因此它會增長。這項業務的增長方面與租賃有很大不同。我們享有較短的加權平均租賃期限（WALT）。我們享有我們可以真正捕捉到的市場標記。因此，我認為管理的附加值與其説是重新定位重建，不如説是確保租户支付的租金跟上市場。我們始終知道其他租户願意為同樣的非目的建造的簡單建築形式支付多少費用。我想説，我們的租賃團隊非常非常清楚，我們正在進行的交易數量如此之多，涉及廣泛的用户。我的意思是，令人震驚的是，本季度簽署的每一份租約都是與不同的租户簽訂的。這對於目的地型房產來説是不尋常的，因為它往往集中在少數或十幾家全國性運營商身上。這是一個非常非常廣泛的租賃池。因此，我認為管理增值與試圖弄清楚誰可以支付最多的租金以及誰願意支付租金來沿着交通量非常高的十字路口的路邊線有關。

福里斯特·丹·比奇科姆

謝謝，大衞。如果我可以談談您的GAAP上限利率和現金上限利率之間的差異，也許可以跟進這個問題。存在多大的差異？這有意義嗎？因為大概您購買的資產有

Connor Fenerty（首席財務官）

相當多的租金低於市場。嘿，弗洛雷斯，早上好。是康納。你説得對。所以我認為，自從我們上市以來，我們的GAAP和現金之間的平均差異約為35個基點。這是一個相當寬的範圍，類似於我們的上限利率，有些上限利率為零，有些上限利率為100多個基點。所以，平均水平有點像Gap與Cash的30多歲。我們引用的所有數字都是現金。我們不引用或預算上限利率。

福里斯特·丹·比奇科姆

謝謝，康納。感激

Connor Fenerty（首席財務官）

不客氣

凱爾文（操作員）

您的下一個問題來自Keybanc的Thomas Todd。請繼續。

托馬斯·託德

你好早上好，大衞。我只是想問一下，你知道，你對所有權的評論，你知道，按人口計算，那就是65以上。您表示，在考慮未來和公司的投資機會時，您認為這是一個重要的考慮因素。展望未來，您是否認為使用運營夥伴關係（OP）股權進行交易的潛力更大？然后你怎麼做才能更好地利用這部分業主？這個策略是否與你目前的收購策略基本一致，或者你可以做些什麼來更快或更有效地利用這個賣家群體？

大衞·盧克斯（首席執行官）

是啊早上好，託德。這是一個非常有趣的主題，因為我認為隨着時間的推移，當我們查看賣家的簡介時，它非常傾向於生活事件或生活規劃。當您查看全國範圍內該資產類別的所有權時，請記住，我們只是整個可訪問市場中非常非常小的組成部分。因此，我們需要了解的一個重要方面是，你知道，誰是賣家以及他們為什麼要賣？好吧，如果它們是生活事件。如果你考慮一下某一代人在全國擁有的資產數量，我認為我們越來越有信心，符合我們投資標準的可用交易渠道正在增長，並且在未來10到15年內可能會增長相當大，因為這一代人開始將房地產移出他們的莊園，你知道，無論是在生活事件之前還是之后。因此，就您的觀點而言，我們確實已經開始轉移我們的交易團隊，不僅與經紀人建立關係，還與遺產規劃、律師、財富管理辦公室和私人銀行建立關係。因為訪問數據並試圖找出誰擁有這些市場中最好的房地產非常重要，因為未來10年內發生交易的可能性非常高。

托馬斯·託德

好吧，這很有幫助。我只是想跟進一下。你知道，顯然你增加了，你知道，你的收購目標指導，但只是好奇，你知道，上個季度你説你對你正在討論的管道的一半左右有可見性。我想知道你今天對增加的管道有多少了解。你是否看到市場在賣家活動的節奏或動機方面發生了任何變化。僅僅考慮到信貸市場的一些動盪，這是否會造成任何更廣泛的影響，可能會使遏制處於一個更好的位置，或者這根本沒有影響？

Connor Fenerty（首席財務官）

嘿，託德，早上好。是康納。我將從次要問題開始，大衞可以糾正我。換個角度思考。我想説，簡而言之，不。我的意思是，這個市場通常與商業抵押貸款支持證券（CMBS）市場、IG市場（無論它是什麼）的相關性較小，這可能是這些市場沒有被用來為這些資產融資這一事實的函數。就大衞的觀點而言，為這些和提供資金的通常是私人財富或經紀公司。或者沒有抵押貸款。因此，對你的問題第二部分的簡短回答是否定的，我們還沒有看到地緣政治事件或對第一個問題的宏觀衝擊對交易流程產生實質性影響或變化。所以此時，我們已經關閉了。我們已根據合同或已獲得8.5億美元目標的約90%。因此，我們對接下來兩個季度的收盤情況有很好的可見性。我想説，我們有可能看到全年的這個數字。但我唯一要指出的是，在我們對所有資產進行盡職調查之前，管道存在一些風險。因此，就大衞的觀點而言，它不包括任何規模的投資組合，因此風險通過房產的數量而減輕。但我們還有一些工作要做才能關閉這些。同樣，根據我們所看到的情況，我們持樂觀態度，希望在今年內找到更多。但這是待定的，我們需要首先通過現有的管道。

托馬斯·託德

好的，明白了。這很有幫助。O '，Connor，你説根據合同關閉或授予8.5億美元的約90%，對嗎？

Connor Fenerty（首席財務官）

是啊所以稱之為850中的750。

托馬斯·託德

對的好的太好了謝謝

Connor Fenerty（首席財務官）

不客氣

凱爾文（操作員）

您的下一個問題來自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。請繼續。

亞歷山大·戈德法布

嘿，早上好。早上好。所以實際上，也許只是跟進這個問題，也許我在發佈中錯過了它，你們顯然在市場（ATM）和現金上非常活躍，手頭有超過6億美元。那麼，康納，當我們考慮今年剩余時間的收購節奏時，您是説第二季度會是一個真正繁重的季度嗎？我的意思是，到目前為止看起來還不是。我們已經走了三分之一的路，但只是想了解節奏。僅考慮到您手頭的現金數量，您知道，顯然什麼是新興的收購環境。

Connor Fenerty（首席財務官）

是的因此，正如我在準備好的講話中提到的那樣，Alex，我們手頭有足夠的現金和未結算股權來為剩余的全部8.5億美元（即截至4月1日的700美元）提供資金。你是對的。可以公平地假設這些關閉將集中在第二季度和第三季度。顯然，第四季度會出現一些情況，但就截止時間軸而言，我們預計今年年中會相當活躍。因此，我想説，我們預計遠期股票在年底后的某個時候不會出現出色的情況。

亞歷山大·戈德法布

好吧然后下一個問題回到我們討論過或我幾個季度前與你們談論過的事情。您的區域收購池規模龐大。很多市場可能不是傳統上的主要房地產投資信託（REIT）市場，但當您進入這些不同的地區時，您是否發現您已經所在的現有市場中有更多機會，或者您是否發現有更多機會在市場中您沒有考慮過？當你建立這些本地關係時，我只是想了解它是否會引導你更深入地瞭解現有關係，或者是否會導致你最初從未想過的市場的擴大。

大衞·盧克斯（首席執行官）

早上好，亞歷克斯，我是大衞。我想首先，當我今天早上讀到你的筆記時，你提到了角落和縫隙，我認為這是一個很好的表達方式。感覺就像我們通過購買、擁有和運營積累了大量第一手知識的市場，我們通過研究找到了更多適合我們購買框的交叉點。因此，我們真正瞄準的是現有市場中的一些角落和縫隙，這些地方的交通流量、財富和跑腿的種類以及地理位置數據都告訴我們，我們應該更深入地進入一個特定的子市場。您已經在我們的收購渠道中看到了這一點，我們將繼續投資於我們已經涉足的市場。另一方面，我們在其他市場上獲得的知識基礎不斷增長，這些市場可能不是一個大型的大都市統計區（MTA），但它有一個流量和財富集中且供應量有限的口袋。這是一個非常令人鼓舞的良好內部反應的代數。因此，當你看到我們進入一些較小的市場時，這只是因為供應不足，而且交通極度集中在幾個十字路口。因此，總而言之，我想，它是從深入瞭解現有市場開始的，現在正在以開放的心態尋找其他有優質房產可供購買的市場。

亞歷山大·戈德法布

謝謝

凱爾文（操作員）

您的下一個問題來自邁克·穆勒（Mike Mueller），摩根大通，請繼續。

邁克·穆勒

你好這是對之前問題的快速跟進。因此，由於它與一些較新的市場有關，您在定價或承保方面是否看到任何地理偏見，或者它真的只是基於它是否是便利中心？我想，你知道，你在威斯康星州和明尼阿波利斯等可比產品的資本化率是否與你在佐治亞州或佛羅里達州看到的非常不同？

大衞·盧克斯（首席執行官）

是啊早上好.我認為，子市場之間的歷史價差仍然存在於這類房地產中。我想説的是，具有諷刺意味的是，我不確定這是否真的會流入內部回報率，因為在佛羅里達州和加利福尼亞州等地區，有更多的私人買家擁有更多的可投資資本，因此在其他一些州，競爭會少一點。我認為我們的訣竅是找到那些口袋，我們可以產生一個類似的更好的內部收益率，我們可能有一點點少的競爭。

凱爾文（操作員）

好的謝謝您的下一個問題來自格林街的Paulina Rojas。請繼續。

寶琳娜·羅哈斯

早上好. White Flint交易對該行業來説是一個有趣的數據點。該投資組合與您的投資組合有一些相同的特徵，主要是它基本上是無錨定的，但它也有很多有意義的差異。您是否看到了Curbline這筆交易的相關解讀？您會標記為與您的投資組合相關的任何內容嗎？

Connor Fenerty（首席財務官）

是的，寶琳娜，這是一個好問題。要小心，不要對交易發表意見。我只想説，我們的觀點差異可能多於相似之處。我認為平均資產規模、你指出的一些事情、市場組合、是否有影子錨，與我們的目標存在相當大的差異。我還要對大衞的評論説，我們在我們想要運營的市場中看到了大量真正引人注目的個人交易或一次性交易。所以我們專注於那里。但我只想説，冒着直接應用於交易的風險，差異多於相似之處。

寶琳娜·羅哈斯

好吧然后市場一直波動，在不同的時刻，我們看到了考慮到地緣政治擔憂以及這對通脹率、增長等可能意味着什麼的風險規避態度。因此，當你考慮到這一背景和它的含義，你認為在相對於其他地帶中心同行的脆弱性方面，遏制線適合在哪里？我的意思是，不僅僅是在操作上，而是在你的重增長戰略的背景下。最后一句是什麼？對不起，寶琳娜，我説的是，我的意思不僅僅是從運營，這可能意味着業務的運營，同樣的財產，NOI等，但也從資本市場的角度來看，事實上，你是在一個非常沉重的增長為重點的周期。

Connor Fenerty（首席財務官）

我是寶琳，那是康納。早上好.我想有幾件事，我想説我們的資產負債表和我們的相對資產負債表為我們提供了很多緩衝，以應對宏觀環境或地緣政治環境中可能發生的任何事情。關於你問題的起源，這是否是持續時間，這是否是槓桿，無論它可能是什麼。我認為，從宏觀角度來看，如果您處於增長工具中，我們也會覺得您需要謹慎地為您的業務提供融資。因此，你知道，避免出現你試圖匹配、資助或爭先恐后地進行融資的情況，我認為這是減輕風險的方法之一，你從運營角度暗示。我認為這又回到了克雷格關於消費者支出的問題。您知道，我們的服務和餐廳租户不是目的地類型租户。它們不是坐式餐廳，也不是白色桌布。我不知道我是否會爭論它們的必要性還是基於所有必要性。但就大衞提到的位置和消費者行為而言，存在安全邊際，而不是消費者支出，我認為消費者支出也使我們的現金流有點持久。從租户或多元化的角度來看，我想説的最后一件事是，我們確實關注信貸。我們70%以上是全國性的，其中相當大一部分是公共或IG評級的，這同樣沒有租户或只有8個租户超過1%，這也有助於部分緩解。所以我不知道我們是否直接回答了您的問題，但感覺除了制定有助於減輕潛在風險的商業計劃外，我們還在努力做很多小事。但同樣，我不確定這是否直接回答了您的問題。

大衞·盧克斯（首席執行官）

寶琳娜和大衞當然會告訴我們我們是否直接回答。但我想當你説環境風險時，我的興趣是什麼。對我來説，風險與賭注的規模以及你願意集中資本的集中程度密切相關。這項業務是如此的細粒度，我們正在購買的建築物，有少數小租户。因此，我認為多元化方面，不僅是租户名冊，而且是區域性的，最后，僅僅是進入每筆交易的資本數量是如此之小，感覺就像是一個風險緩解器，可能與整體資本市場的紅燈，綠燈相關性較低，因為這些交易是在當地市場與當地買家發生的，無論我們是否參與。我覺得多樣化是一個很好的選擇。一個很大的區別。

寶琳娜·羅哈斯

謝謝抱歉我説得不清楚，但不知何故你明白了。

凱爾文（操作員）

謝謝謝謝大家，早上好。

寶琳娜·羅哈斯

早上好.也許是最后一個。這是一個澄清，我不確定我是否理解。您發現了與壞賬和資本支出時間相關的同一房地產噪音的阻力。您能幫助我瞭解資本支出部分的機制嗎？具體來説，它的時機如何轉化為噪音逆風？無論它真的是一個被下線的空間還是現在的其他空間。

Connor Fenerty（首席財務官）

因此，就在這一年中，我們就有了租户可以收回的資本項目，或者租户可以收回的一部分。一般來説，這在一年中相當分散。它恰好相當集中在2025年和第二季度。考慮到我們的小分母Paulina，這恰好是這一季度的一大阻力。因此，與生活方式中心、電力中心、電力中心、雜貨店類似，也有一些可回收的資本項目。對我們來説，我們在第二節再次集中精力。

寶琳娜·羅哈斯

明白了。謝謝。

Connor Fenerty（首席財務官）

不客氣

凱爾文（操作員）

目前沒有進一步的問題。説完，我現在將把電話轉回給大衞·盧卡斯，請他發表閉幕詞。請繼續。

大衞·盧克斯（首席執行官）

非常感謝大家加入我們的電話會議，我們期待在下個季度與您交談。

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