文字記錄：東區政府支持2026年第一季度盈利電話會議

謝謝你，科爾。大家早上好。我們繼續在一個由波動性定義的市場中運營，無論是利率、地緣政治不確定性還是更廣泛的資本市場混亂。在這些環境下，投資者往往會關注擁有持久現金流、強勁的租户信用和嚴格的資本配置的企業。我們相信Easterly在這些領域繼續脫穎而出。我們的投資組合支持重要的政府職能，無論經濟周期或外部事件如何，這些職能都會繼續存在。這些設施與關鍵的聯邦任務、高信用、州和市機構以及精選的國防相關租户有關。這些使命的持久性和信用關係的強度繼續為我們的業務提供穩定的基礎。重要的是，我們相信我們的投資組合經常與傳統辦公房地產一起被錯誤分類。這種比較忽視了我們在埃爾帕索、新奧爾良和匹茲堡等地的聯邦調查局辦公室擁有的專業性。這些設施包括安全的機密環境、SCIF和其他進行敏感執法和情報工作的受控空間。這些都是高度定製的設施，配有支持代理，可以支持機構的特定運營，並且難以複製。它們提供基本功能，受益於長期租賃，並得到世界上一些最強大的信用租户的支持。在這種背景下，我們仍然專注於一個簡單的戰略，即增加收益，穩步地仔細分配資本，並隨着時間的推移繼續提高整體投資組合質量。在過去的幾年里，我們採取了深思熟慮的措施來加強公司，包括領導層的過渡，重新設定股息和維持內部額外的資本。這些決定並不總是容易的，但它們使我們能夠從強勢的地位進入2026年，支持強勁和可持續的股息，同時繼續提供持續的盈利增長，超越同行。轉向本季度，我們的投資組合繼續保持高位表現。出租率繼續超過我們的REIT同行，達到97%，加權平均租賃期限約為9.4年。這些指標既反映了我們資產的質量，也反映了本季度我們建築物內進行的工作的關鍵任務性質。我們還完成了與新的VA輸出患者診所的開發相關的第一筆夾層投資。這筆交易反映了我們在當今環境下如何思考資本配置。雖然傳統收購仍然是我們長期增長戰略的核心，但我們也在尋找鄰近的機會，這些機會可以產生有吸引力的當前回報，同時保留未來的選擇性。這項投資預計將帶來12%的收益率，由承諾的聯邦租户支持，並使我們能夠與最終可能符合我們長期所有權戰略的資產保持聯繫。VA設施代表了我們最大的投資組合之一，這是經過設計的。這些資產高度專業化，粘性非常強，並得到聯邦政府信貸質量的支持。我們最近來到了退伍軍人管理局傑克遜維爾的設施，里面擠滿了接受所需護理和服務的退伍軍人。一個重要的提醒是，這些不是傳統的辦公樓，而是支持關鍵使命的重要基礎設施我們還相信，政府對國防支出的日益關注對公司來説是一個額外的順風，特別是因為它與外部增長機會有關。展望未來一年，我們對第一季度的業績強勁以及提高低端指導的能力感到鼓舞。雖然更廣泛的市場波動仍然存在，但我們的優先事項保持不變，嚴格的資本配置、運營執行和持續的盈利增長。我們相信eve我們的投資組合爲投資者提供了收入穩定性、長期增長和卓越的租户信用質量的令人信服的組合，以及可產生雙A收入來源的租賃投資組合。我們期待與信貸機構合作，在2027年獲得投資級評級。最后，我們對今年的開始感到滿意。我們正在增長盈利、保持強勁的入住率、深思熟慮地分配資本並繼續提高投資組合質量。我們相信，紀律嚴明的執行將繼續為股東創造長期價值。我要感謝我們的團隊持續的專注和執行力，以及我們的租户和股東持續的信任和合作夥伴關係。説完，我就把電話轉給艾莉森。

謝謝達雷爾，大家早上好。我很高興在這個陽光明媚的周一早上報告2026年第一季度的財務業績。該業務的潛在增長是顯而易見的。總收入從2025年第一季度的7，870萬美元增至9，150萬美元，同比增長16%。這主要是由過去12個月完成的收購、合同租金增長以及整個投資組合的持續租賃穩定推動的。EBITDA也顯着增長，從去年的5100萬美元增加到5730萬美元，增長約12%，反映了該平臺盈利能力的不斷擴大。最重要的是，儘管我們籌集了資本以支持完全稀釋的投資組合擴張，但這種增長仍繼續轉化為股東更高的每股收益。每股淨利潤為0.03美元。每股FFO從0.71美元增至0.76美元，增長約7%，而每股核心FFO從0.73美元增至0.77美元，同比增長約5.5%。我們可供分配的現金約為3，220萬美元。就我們活躍的開發項目而言，我們有望滿足之前傳達的時間表。我們位於佛羅里達州邁爾斯堡實驗室的項目預計將於2026年第四季度完成並開始租賃。隨后將是亞利桑那州的弗拉格斯塔夫法院，計劃於2027年第一季度交付。最后，俄勒岡州的梅德福法院預計將於2027年下半年完工。這些開發項目的交付是實現我們中期現金槓桿目標的自然去槓桿點，因為NOI上線並收到任何商定的一次性款項。談到槓桿率，我們調整后的淨債務與年度化季度備考EBITDA之比為7.3倍，主要是由於與我們收購弗吉尼亞聯邦相關的股權時機。鑑於第一季度大盤經歷的股價波動，我們選擇推迟發行大部分股票，預計將在年底前完成發行。正如Darrell提到的那樣，在本季度，我們完成了第一筆夾層貸款投資，為華盛頓州肯納威克開發一個新的120，000平方英尺的VA門診診所提供了700萬美元的融資。該貸款的預期收益率為12%，並支持退伍軍人事務部20年的固定定期租賃承諾，預計項目完成日期為2028年10月。該交易由一位經驗豐富的VA和GSA開發商作為贊助商支持，我們的團隊認識他已有數十年，Easterly已與他進行了多次交易。這使我們有機會在完工后收購該房產，並使我們能夠產生有吸引力的當前回報，同時與符合我們長期投資組合戰略的資產保持密切一致。隨着本季度夾層貸款的成功關閉，我們將全年指引的低端提高一美分，從3.05美元提高至3.06美元，導致全年範圍修訂為3.06美元至3.12美元。儘管今年迄今為止的業績趨勢温和超出我們的初步預期，但我們在評估今年剩余時間時繼續採取紀律和謹慎的態度，特別是考慮到利率和更廣泛的股市環境的持續波動。在中點，我們的指導假設我們今年將擁有5000萬至1億美元的發展相關投資總額，以及5000萬美元的全資收購。我們繼續維持15億美元的收購和開發管道，我們正在開始在符合我們投資標準的潛在交易上取得有意義的進展，並且可以獨立或通過合作伙伴關係以與我們的資本成本的比例執行。我們在資本配置方面保持紀律，重點致力於留住我們的租户並在整個開發管道中執行，所有這些都符合我們傳達的戰略目標。這些是Easterly穩定且不斷增長的現金流背后的基本面，我們相信這將推動股東價值。感謝您今天早上抽出時間。我們感謝您的合作伙伴關係，並期待向您通報我們的進展情況。這樣，我現在將把

Easterly Government Props（紐約證券交易所代碼：DEA）發佈了第一季度財務業績，並於周一召開了財報電話會議。閲讀下面的完整記錄。

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Easterly Government Props報告稱，受最近的收購和穩定的租賃條件推動，2026年第一季度收入同比增長16%，達到9150萬美元。

該公司的EBITDA增長12%至5730萬美元，每股FFO增長7%至0.76美元，反映出強勁的盈利增長。

從戰略上看，該公司完成了第一筆與退伍軍人管理局門診診所相關的夾層投資，收益率為12%，凸顯了對資本配置和長期所有權機會的關注。

公司保持97%的出租率和9.4年的加權平均租期，運營表現強勁。

Easterly Government Props提高了全年指引的低端，目前從每股3.06美元到3.12美元不等，理由是有紀律的資本分配和正在進行的開發項目。

管理層強調其投資組合的穩定性，得到政府職能的支持，以及通過戰略收購和開發實現未來增長的潛力。

操作者

歡迎來到東區政府物業

科爾·易貨

早上好.在電話會議開始之前，請注意，本次電話會議期間發表的某些聲明可能包括不屬於歷史事實的聲明，並且被視為1995年私人證券訴訟改革法案含義內的前瞻性聲明。儘管該公司相信其在任何前瞻性陳述中反映的預期是合理的，但它無法保證這些預期將得到實現或實現。此外，實際結果可能與前瞻性陳述中描述的結果存在重大差異，並將受到公司無法控制的各種風險和因素的影響，包括但不限於公司最近向SEC提交的10 K表格及其其他SEC文件中包含的風險和因素。公司沒有義務公開更新任何前瞻性陳述。此外，在這次電話會議上，公司可能會提及某些非GAAP財務指標，例如運營資金、運營核心資金和可供分配的現金。您可以在公司財報中找到這些非GAAP財務指標與最具可比性的當前GAAP數字的表格對賬表，並在公司www.example.com的投資者關係頁面上找到單獨的補充信息包。我現在想把電話會議交給Darrell Crait，Easterly Government Properties總裁兼首席執行官。

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

艾莉森

香農（主持人）

回電話給香農。

操作者

謝謝爲了提醒分析師提出問題，您需要按手機上的星號11。請在我們編制問答名單時待命。我們的第一個問題來自花旗集團的Seth Burgay。請繼續回答您的問題。

Seth Burgay（花旗股票分析師）

嗨感謝回答我的問題。我想從夾層貸款開始，你知道，這是700萬美元的一次性交易，還是有什麼你想做更多的事情？如果你會考慮未來做更多的事情，我們應該如何考慮它的規模？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

是的，我的意思是，這對我們來説是早期參與項目的一個很棒的方式，我認為我們可以看到自己為這個管道撥款約3000萬美元。未來四年、五年、六年的退伍軍人管理局管道非常重要。有一批出色、廣受尊敬的開發人員，他們確實擁有構建這些產品的訣竅。好吧，正如你所看到的，分配給這項工作的700萬美元，大約3000萬美元將讓我們參與三四個項目，同樣，隨着這些建築準備好在一到兩年內上線，我認為我們已經做好了準備，讓它們成為更廣泛投資組合的一部分。

Seth Burgay（花旗股票分析師）

謝謝.然后聽起來，你知道，管道的規模在15億美元左右沒有變化。隨着弗吉尼亞校區的關閉，您已經達到了今年的收購或大部分收購指導。你知道，這到底有多活躍？您知道，您認為什麼樣的催化劑可以釋放更多不良收購活動？只是想一想這個數字有多保守。

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

是的，我是説，聽着，我認為我們在管道上很活躍。我們也只是超級明智地確保它的增值。因此，當我們查看今年為股東提供的收益時，區間的中點再次是3%的增長，我認為這相對於房地產投資信託行業非常有利，特別是考慮到我們的AA+收入來源。我認為這15億美元將會出現。我們正在保持一個非常廣泛的高質量機會渠道。這個廣泛的渠道的目的是將其縮小到一些機會，這些機會考慮到我們在股價方面的資本成本挑戰，但隨着我們提高資本和債務成本並繼續尋找機會，我們可以做真正有吸引力的事情，不僅對每股核心FFO有增值，而且對總體投資組合也有增值。因此，我正在討論的VA之外還有一些非常大的發展機會正在醖釀中，這將非常有吸引力。而且，我們還與實際上五歲、六歲、七歲的人建立了一些關係。最終我認為我們將能夠與他們每個人一起解決一些問題。因此，我們希望確保我們能夠兑現在這次電話中做出的承諾。我認為我們正在實現強勁的增長，但我們對這條管道在未來一年、兩年、三年內的產量非常樂觀。這就是為什麼我們有信心説公司的長期增長率為2%至3%。你知道，如果我們與評級機構合作並能夠獲得投資級評級，這也可能會導致我們的增長目標不斷增長，因為我們基本上在未來三年、四年、五年內獲得債務再融資。

Seth Burgay（花旗股票分析師）

太好了謝謝

John Kim（BMO資本市場分析師）

我們的下一個問題來自BMO資本市場的John Kim。請繼續回答您的問題。謝謝聽起來您正在推進15億美元的收購管道中的一些投資。所以我只是想知道，為什麼不更新投資活動方面的指導，您可以向我們更新您在投資與資本成本方面尋求什麼樣的價差嗎？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

嘿，約翰。是的，所以我們考慮了很多，是否更新指導，特別是關於本季度的收購渠道。正如達雷爾提到的那樣，我們在繼續評估該渠道內的短期機會時持保守態度，並在我們接近正在醖釀的交易時尋求更新指引。我認為，這根本沒有反映我們認為自己能做什麼。這只是爲了對近期機會保持高度透明。然后是第二部分，你知道，我認為我們的目標是將100個基點分攤到我們的資本成本上。顯然，這種夾層融資交易為相當名義的投資創造了600個基點的利差。所以絕對要平衡所有的機會。夾層是我們今天管道中可採取行動的機會之一的一個例子，正如達雷爾提到的那樣，我們將在未來繼續評估這個機會。我想説，只是重申一遍，50至100的目標是我們定義的範圍。

John Kim（BMO資本市場分析師）

在MES書中，可能達到3000萬，是今年可能發生的事情，或者如果你只是談論你想多快達到3000萬。是啊

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

在接下來的18個月里，約翰，是我們可以部署的時候。我的意思是，我們真的，我認為我們今年已經實現了一些非常了不起的增長，我認為我們真的為2027年做好了準備。我很想為2027年提供指導，但艾莉森和科爾不會讓我這樣做。因此，我們再次感到興奮，因為我們認為我們將繼續以一種令股東滿意的方式增長。

John Kim（BMO資本市場分析師）

這些項目是您願意擁有的，還是您計劃擁有其中一些資產？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

哦，是的，他們是很棒的資產。他們是巨大的資產。我認為我們如何進軍其中對股東來説非常有吸引力。這些資產是七種上限資產，我認為考慮到我們的進入方式和資本結構，我們可以有吸引力地購買這些資產。在這一領域，我們確實擁有深厚的承保專業知識，不僅在融資產品本身，還在基礎抵押品方面。VA CBOC計劃正在繼續擴大。有20多個項目正在經歷不同的採購階段。因此，我們確實預計該領域會出現更多機會，特別是儘管GSA還有其他項目即將啟動。你知道，不是爲了聽起來太興奮，但我們絕對了解這些資產。你知道，值得説的是，我們正在與認識很久的人合作。我們還非常擅長開發項目、關鍵任務項目以及與政府合作。我的意思是，我們看到了我們的邁爾斯堡項目，該項目由一個名為希捷的出色集團運營。但就我們對如何與政府一起推動事情的理解和看法而言，我認為就該項目而言，這肯定是中性的。我們正在瞭解這些建築是如何按照他們的意願建造的，因為我們確實與我們貸款的人們建立了合作伙伴關係。我們不僅僅像上限結構中的貸方。我們還可以在此過程中提出建議，既可以節省成本，也可以使建築在未來20年內的運營成本更具吸引力。因此，我們是出色的MES合作伙伴。鑑於該公司目前的資本成本狀況。這是我們參與這些資產的絕佳方式。你知道，我們對股東在接下來的幾年中的增長感到非常興奮。

John Kim（BMO資本市場分析師）

謝謝

梅麗爾·羅斯（Compass Point Research and Trading分析師）

我們的下一個問題來自Compass Point Research and Trading的Meryl Ross。請繼續回答您的問題。抱歉，是我嗎？是的好吧，聲音消失了。好吧，所以。這些VA項目中的任何一個會被合資企業收購嗎？那麼這些會被全資擁有嗎？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

問得好答案是，兩者都有可能。正如我們所説，雖然我們確實擁有這個非常強大的管道。我們今天也更加積極地與潛在的合資夥伴合作，我們認為我們顯然在那里擁有一些良好的長期關係。我認為這些都是很棒的資產，只要我們能夠負擔得起它們併爲股東帶來增長，它們就可以被完全擁有。但話雖如此，如果我們有機會以高效的方式管理此類設施的能力，那我們就可以通過合資企業購買它們。我們當然希望捕捉這些經濟學。但這一切的北極星是實現增長並承擔比我們的資本成本溢價100個基點的項目。再説一次，當我們考慮資本成本時，我們確實在會計基礎上考慮它，將股價和FFO視為股權成本，因為這確實是推動FFO增加的原因。但當你考慮我們項目的內部收益率時，股息為8%，增長為2%至3%，你知道，我們還可以開始引入不同類型的股權成本，但當我們分配股本成本並思考需要多少利差才能為股東帶來增值並專注於每股FFO時，我們很少對未來股本成本的增長給予任何評價增長是該管理團隊的首要指標。

梅麗爾·羅斯（Compass Point Research and Trading分析師）

太好了當你看到你的管道時，你知道，在更遠的距離上工作。主要是聯邦政府嗎？因為你説退伍軍人管理局之外有活動，但州級也有活動嗎？你知道，佛羅里達州的收購或開發非常有利可圖。因此，瞭解一下組合會很有趣。

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

我們愛佛羅里達州。愛佛羅里達州。愛佛羅里達州。每個人都搬到佛羅里達州。你知道，很多優秀的人正在搬到佛羅里達州。但你知道，其中有一些罪犯。因此，他們將在佛羅里達州建造執法設施。他們非常擅長執法。我們現在正在研究的這個，實際上會提前交付，儘管聽起來很瘋狂，而且在預算範圍內，他們在儀表板上還有三四個，他們需要在未來三到五年內建造這些東西。因此，我認為我們非常有能力成為這樣做的良好合作夥伴，並且可能會以一種對佛羅里達州納税人非常有吸引力的方式做到這一點，儘管他們繳納的税很少，並且我們有機會做一些對股東來説非常增值的事情。然后是更廣泛的管道，你可以考慮大約三分之一。所以我想説，這15億人中大約有三分之一是聯邦政府，三分之一是州和地方政府，三分之一是鄰近政府。然后，如果你認為常規方式的全資合資企業開發、中間融資之間的分離，這是所有這些的混合體，主要是常規方式的收購以及填充管道的開發。該團隊在構建一個為股東帶來增值的方法工具箱方面做得非常出色。艾莉森和她的團隊在資產負債表上確實做得非常好，我認為我們在接下來的六到九個月里會有一些好的事情可以談論。

梅麗爾·羅斯（Compass Point Research and Trading分析師）

我確實很欣賞管道內部多元化的想法。謝謝

Michael Carroll（加拿大皇家銀行資本市場分析師）

我們的下一個問題來自加拿大皇家銀行資本市場的邁克爾·卡羅爾。請繼續回答您的問題。我想回顧一下夾層投資。我知道您多次説過，您有能力在未來的某一天收購這些資產。有沒有一個購買選擇權，DEA可以行使收購這些財產，或者只是你得到的關係，將允許你能夠談判的價格，因為交易完成？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

不。我們有一系列不同的方式，使我們在購買中佔據優勢。艾莉森，你是想詳細介紹一下，還是準備一下？

艾莉森

是的，我們在該特定交易中有ROFR和ROFO，我們希望將這些機制納入此類融資安排中。

Michael Carroll（加拿大皇家銀行資本市場分析師）

好吧那麼，當您談論推迟為其中一些交易提供資金時，這是否意味着您必須更加深思熟慮地在短期內在這里部署資本，直到您為今年迄今為止宣佈的交易提供資金？這到底是什麼意思？我猜你在電話中説你推迟了籌集股權以資助第一季度26收購。如果我錯了請糾正我。因此，如果您正在等待為這些交易提供資金，您必須這樣做嗎？是否因為您尚未為第一季度交易提供資金而使管道執行變得更加困難？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

是的，我的意思是，看，我認為這真的。這實際上是一個相當邊緣的評論，而且它更適合我們的債務提供者。我們的想法是，我們將在中期內繼續降低槓桿率。我們將獲得具有六個手柄的東西。儘管本季度我們的槓桿率略有上升，但這並不反映我們繼續適當均衡這些機會的戰略發生了變化。當我們研究與MES相關的一些工具和一些開發交易時，我認為我們將發現自己可以實現我們所承諾的增長。我們可以在正確的地方發揮影響力，或者絕對有方向性地表明我們進入了正確的地方。我説過，獲得投資級評級可以導致未來五年每股FFO額外增長100至150個基點。

Michael Carroll（加拿大皇家銀行資本市場分析師）

好的太好了然后最后一個關於您投資組合中的可用空間，比如3%的空缺，能夠出租它的前景如何？您目前免費的投資組合中的一些空間是否可能會被佔用？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

是的，夠瘋狂的，是的。我的意思是，這是所有舉措的清單，我對擴大的領導團隊感到非常自豪。他們正在不知疲倦地工作。我的意思是，我們剛剛在亞特蘭大開設的FDA實驗室有數萬平方英尺的面積沒有出租。這座建築太棒了。我們現在擁有的所有空置空間都是我們在購買這些建築物或預測時承保的空置空間，顯然沒有，所以很多都是額外的，我們正在比以往任何時候都更加積極地追求這一點。這也將是在我們在指導中設定的基礎上的增量盈利增長。這些租賃確實需要。追捕它們需要政府一段時間，你知道，這些可能需要六到九個月的時間。但當我們展望2027年時，你知道，我看到了一個meddet，有機會租賃一些空置空間，以及一些從我們的管道中剔除的東西，這些對我們來説是獨一無二的，你知道，我們如何定位資產和賣家的需求可能會以一種非常非常漂亮的方式結合在一起。所以我們對這個機會感到興奮。我們不知道這一切到底從何而來，但當你看看機會的管道、我們擁有的工具以及管理團隊的熱情、努力和技能時，我認為我們對2027年感到非常興奮。但我們對2027年感到興奮。我想我們是的。

喬·狄更斯（傑富瑞分析師）

我們的下一個問題來自傑富瑞公司的喬·狄更斯。請繼續回答您的問題。感謝回答我的問題。達雷爾。您在開場白中指出，打算在2027年獲得投資級信用評級。您能談談您為實現這一目標而關注的去槓桿戰略和其他指標嗎？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

是的，你知道，有幾個。第一，如果你只是眯着眼睛。你可以看到還有其他公司與我們非常相似，它們的評級為BBB或BBB只是平的三B級，穩定的投資級別。他們的收入來源從單A-到三B+開始。如果你看看流入我們業務頂層的收入來源，你會發現它基本上是aa。因此，收入進來的想法是aa，然后在它到達債券持有人手中之前發生的所有事情都低了八個等級。你知道，這就是我們獲得非投資級評級所需的條件。我認為，從業務規模來看，我們所處的位置很有吸引力，可能有點低端，這可能就是我們沒有像過去那樣積極追求投資級評級的原因。如果你再看看槓桿率，你會發現我們今天正處於獲得投資級評級的郵政編碼中，特別是當我們談論我們在信用質量類似的房地產投資信託基金中的五個等級的差異時。但如果我們進入六種狀態，那麼當你查看房地產房地產投資信託基金的散點圖時，我們再次陷入困境。因此，槓桿率可能是我們關注的唯一指標，而且可能在規模上有點我們不會成為bnb的地方。但話雖如此，我們正在致力於所有這些事情，並且我們非常致力於像一家投資級公司一樣行事。我們明白這需要什麼。我們認為，沃爾特，這已經過去了近十年，再加上AA和資金的到來，我們處於一個很好的位置，能夠收穫這個機會。但這可能需要一點時間。但我們認為2027年是希望我們的一年是有意義的。

喬·狄更斯（傑富瑞分析師）

然后在投資方面，你知道，收購目標仍然是5000萬美元。你知道，我知道資本成本是一個限制，但也許只是問一個更直接的問題，你知道，在什麼股價，你會變得更加積極和積極的這一點？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

你知道，聽着，我認為每一點股價顯然都會讓事情變得更容易。從我們目前的情況來看，我們不想有一個強有力的呼籲，並試圖在我們目前的位置之前獲得期望。我們對我們現在實現的增長感到非常滿意。我們將非常謹慎地確保2027年步入正軌。因此，讓我們自己讓任何人失望並不是我們想要做的。也就是説，直接回答你的問題，我的意思是，24，25，26，27，這些變得非常。飛輪真的開始為我們做什麼。謝謝你抽出時間你知道嗎？如果我們得不到資本市場的支持並繼續擁有8%的股息，我們仍然可以實現這些增長目標。我的意思是，我們已經構建了足夠的工具，我們有強大的合資夥伴，所以我們將能夠實現這一價值，但當然，資本成本更低。我們很高興團隊很興奮，我們的目標是真正加速公司的發展。多年來，該團隊非常一致地致力於持續實現這些目標。

邁克爾·劉易斯（Truist Securities分析師）

謝謝我們的下一個問題來自Truist Securities的Michael Lewis。請繼續回答您的問題。謝謝關於夾層貸款投資，這是不是，這是現在進行開發的首選方式，你知道，而不是大量現金支出和以后的報銷？你知道，與開發人員一起做更多事情然后成為后臺的外賣有意義嗎？你知道，我們是否應該期望你多做一些這樣的事情，少做一些其他的事情？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

這是一個好問題。

Michael Lewis（Truist Securities分析師）

我的意思是，我認為這確實取決於。這取決於項目。你知道，看看這些FDA實驗室，還有七個實驗室需要建造，我們已經建造了其中三個。每一座建築都對政府來説都有更好的價值，因為他們在這三座建築中的每一座建築上都與同一個團隊合作。我們已經能夠真正進入如何省錢的步伐。我的意思是，有35,000英里的管道和電線以及各種各樣的東西進入它。所以我們算是弄明白了。也就是説，我認為我們可以為美國政府建立成本最低、質量最高的FDA實驗室。所以我們就應該這麼做。我想你看看其中一些VA，雖然我們可以構建它們，但有1、2、3、4、5名開發人員在這個領域做得非常出色。對我們來説，與五名優質開發人員競爭，花費搜索成本來做到這一點，我們不妨讓其中一名高質量的人獲勝，在他們建設項目時站在他們身邊，最終，我認為這為我們的股東創造了更多的價值。你看看俄勒岡州的梅德福，或者你看看弗拉格斯塔夫，我們非常擅長建造法院，這些法院位於的地區，你知道，這不是一個主要的大都市法院，我們可能發現自己面臨着高成本的競爭，你知道，與其他11家開發商。你知道，負責採購的人明白，伊斯特利，明白我們提供的價值。他們所處的市場競爭對手對這些類型的資產不太熟悉。在這些情況下，我們從頭到尾進行開發是正確的選擇。很抱歉所有的解釋，但這確實是您問題的答案，只是試圖利用我們的專業知識通過每個非常高質量的項目為股東帶來最大的價值。它們非常棒，因為你最終獲得了20年的租約，並發現自己在未來幾年確實擁有大量政府現金流。太好了，謝謝你。最后，我想你提到了，我認為，在收購指導和FFO指導中可能有點保守。如果我們把第一季度的業績按年計算，你今年的收入是3.10美元。範圍的中點是309。我想問題是公正的，是這樣嗎？這只是一點保守主義，還是在今年剩余時間里有任何拖累？你知道，為什麼你不會有任何連續增長？

艾莉森

艾莉森？是的，所以有幾件事。

Michael Lewis（Truist Securities分析師）

首先，正如你可以想象的那樣，或者我最近在市場上看到的那樣，現在的利率真的很奇怪。我認為，我們看到SOFR以及我們喜歡參與的所有國債版本的短期波動性都有所增加。因此，我們的一點保守主義實際上是由這樣一個事實驅動的，即我們需要看看一些波動性是否會平靜下來，這將使我們能夠隨着一年的推移提高我們的資本成本，並戰略性地關注債務市場以終止左輪手槍。所以這是一個很大的不確定性。我不認為我們兩個月前坐在這里，一定有這種感覺。但我認為，我們今天也不缺乏這種擔憂。所以這是我們在今年剩下的時間里要解決的一個大難題。顯然，隨着事態的發展，時機是支撐我們指導範圍的一個非常重要的因素。因此，如果您知道，第四季度越早或第四季度越接近開始，我們就能夠在佛羅里達州交付FDLE實驗室，您可能會看到我們的指導範圍的改進越多。但你知道，我們仍然是關鍵的六個月，我們足夠接近，看到它即將到來，並對開幕派對感到興奮，但仍然足夠遠，留下了發展風險。因此，隨着我們接近這一目標，我們將繼續評估其最終交付預測。好吧事實上，也許我會再加一個，因為既然我問了一個關於26的指導問題，我知道你不會為27給出指導。你説你對此很興奮。你知道，FFO的共識數字與26的一致。關於，你知道，你有什麼可以説的嗎？你知道，27歲的是什麼讓你興奮，你知道，那里的增長潛力？

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

我的意思是，我認為如果你看看我們創建的所有工具，看看我們正在收穫的機會集，那麼明年我們表現平平的想法是沒有意義的。所以這就是我的。這就是我的觀點。我們有一個美國聯邦航空局實驗室，這些人最終要離開了。我的意思是，他們已經在那里八年了。這有點拖累。但我們正在做的所有其他事情，從重新租賃到空置空間，再到債務，再到開採管道，艾莉森做得恰到好處。聽着，現在是2026年第一季度，所以不公平，但我們比所有其他房地產投資信託基金擁有更穩定的現金流。因此，當我們展望未來時，我們感到一定程度的樂觀。隨着未來六個月事情的發展，我認為我們將能夠非常具體地確定今年的發展方向。

Michael Lewis（Truist Securities分析師）

但是，有了所有這些工具，團隊真正重新定位為增長，每個人都知道他們需要做什麼。上帝知道我們已經説得夠多了，我們將每年增長2%到3%。我們已經這樣做兩年了。如果我們今年的指導達到了中間水平，我們也會到達那里。和.我們相信這就是我們未來幾年以這種速度增長的計劃。好吧我理解艾莉森不想提供指導。對的明年的再融資年比今年大得多。所以，你知道，如果利率不確定，明年的不確定性就會更大。是的謝謝是啊所以這就是為什麼我們不能提供指導，但我當然很樂意，但艾莉森不讓。謝謝

Darrell Crait（總裁兼首席執行官）

謝謝現在我想讓會議回到Easterly Government Properties總裁兼首席執行官Darrell Crate發表閉幕詞。太好了非常感謝您參加電話會議，我們分享了第一季度的收益。顯然，我們對我們正在做的事情感到非常興奮。我們對我們的增長感到非常興奮，我們真誠地期待您關注該公司並與我們共度一些時間。我們感謝這種合作伙伴關係，並期待在

操作者

這次大約是三個月后。今天的電話會議到此結束。感謝您的參與。您現在可以斷開連接。

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