完整成績單：Digital Realty Trust 2026年第一季度盈利電話會議

周四，Digital Realty Trust（NYSE：DLR）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

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Digital Realty Trust實現了第二高的預訂季度，凸顯了強勁的需求，並簽署了公司歷史上最大的兆瓦租賃協議。

該公司正在建設的開發管道增加了50%以上，達到1.2吉瓦，其中很大一部分已預先租賃。

核心FFO超出預期，達到每股2.04美元，導致2026年核心FFO每股指導範圍提高，意味着增長9%。

該公司正在通過在歐洲和亞太地區的戰略收購來擴大其全球連接足跡，並專注於人工智能驅動的工作負載。

Digital Realty Trust的資產負債表強勁，槓桿率降至多年低點，支持其在超大規模和企業領域的增長計劃。

操作者

下午好，歡迎參加Digital Realty 2026年第一季度財報電話會議。請注意，該活動將在今天的演示中錄製。所有參與方都將處於僅偵聽模式。在下面的介紹之后，我們將進行一個問答環節.來電者將被限制在一個問題，我們的目標是在一小時的頂部結束。我現在將把電話交給約旦薩德勒，數字房地產高級VI總裁的公共和私人投資者關係約旦。請繼續。

Jordan Sadler（公共和私人投資者關係高級副總裁）

感謝喬丹，也感謝大家加入我們的呼籲數字房地產信託在2026年第一季度取得了創紀錄的開局，這是我們在2025年建立的勢頭的明顯延續。對數字基礎設施的需求仍然強勁，跨數字平臺的執行仍然清晰，我們的戰略繼續與客户產生共鳴，他們正在應對日益複雜的電力、性能和連接性要求以及對交付時間至關重要的任務。我們繼續在零到一加互連產品類別中獲得市場份額，同時在不斷擴大的競爭環境中為超過兆瓦的類別提供所需的超大規模容量。隨着全球經濟持續放緩，數據中心基礎設施已從支撐層轉變為基礎層，人工智能的採用正在加速計算強度，雲需求保持彈性，企業繼續採用技術來提高其核心運營的生產力和效率。與此同時，電力可用性、勞動力和供應鏈風險以及社區擔憂已成為我們行業的重要限制，導致理論需求和可部署能力之間的差距不斷擴大。在此背景下，只有有限數量的提供商能夠在多個大都市和地區提供適合目的的容量、未來可擴展性和深度連接，並滿足客户需求。客户來到Digital Realty，尋求接近用户和雲的容量，以在市場內部和跨市場進行互連，以及隨着需求變化進行擴展的能力，特別是隨着人工智能驅動的工作負載從實驗轉向生產。這種需求環境轉化為第一季度強勁的租賃活動，反映了客户需求的廣度和我們全球平臺的價值。本季度我們簽署了超過7億份新租約，即4.003億份，是Digital第二高租賃季度，比第二高的季度高出近70%。本季度的優勢廣泛，我們的零至一兆瓦以上互聯產品的租賃量創下了9800萬筆，其中鄰近性、連通性和對相關企業和服務提供商的訪問最重要。值得注意的是，創紀錄的21%的0至1兆瓦預訂是面向人工智能的需求。我們繼續增加該類別的市場份額，同時擴大我們的客户群，本季度增加了116個新徽標。在第一季度，我們繼續看到企業和超大規模商繼續在數字平臺上蔓延。一些例子包括一家全球生物技術公司正在Digital平臺上優化其人工智能基礎設施，以實現人工智能建模、工廠設計和診斷的安全性和可靠性。一個全球社交和人工智能平臺正在Digital Realty Trust上進行擴展，並通過一個新的人工智能推理節點為區域客户群提供服務，並在部署一個新的海底電纜互連節點的同時擴展全球地鐵的邊緣能力。一家跨國製藥公司正在Digital Realty Trust上部署其人工智能基礎設施，以滿足不斷增長的研發基礎設施和計算需求。一家領先的技術服務公司正在利用Digital Realty Trust創建一個分佈式推理人工智能準備生態系統，以支持高級人工智能工作負載，滿足不斷增長的企業需求。一家全球雲計算和內容分發提供商正在通過利用市場領先的連接來支持邊緣POP擴展來擴大其在Digital Realty Trust的業務範圍，一家技術服務公司選擇Digital Realty Trust來支持基於雲的平臺，通過利用其可用的連接、安全性和架構來支持其未來的增長。這些部署凸顯了Digital Realty Trust在支持日益分散的連接密集型工作負載、使客户能夠 在全球互聯平臺上部署、連接和擴展關鍵基礎設施。我們在歐洲的全球連接足跡的持續擴張正在增強我們以互聯為主導的產品集的勢頭。本季度，我們通過收購東南歐最重要的新興互聯產品之一telepoint進入保加利亞索菲亞，擴大了業務範圍。這一增加加深了我們在東地中海連接走廊的影響力，並補充了我們在南歐的現有市場。與此同時，最近在葡萄牙和米蘭進行的土地收購使我們能夠沿着關鍵的海底和陸地路線擴展這一豐富的連通能力，補充馬賽、雅典、克里特島的現有資產以及我們即將在巴塞羅那開放的設施，增強我們為需要低延迟訪問、地理多樣性和整個地區可擴展互連的客户提供服務的能力。在亞太地區，我們正在採取類似的方法來擴大具有戰略重要性的市場的連通性。我們進入馬來西亞將在cyberjaya增加一個網絡高度密集的設施，以補充我們在新加坡、雅加達和其他主要區域樞紐的現有業務。這擴大了我們的客户在靠近最終用户的地方部署基礎設施的能力，同時保持跨市場的無縫連接，並隨着需求的不斷變化，為未來的可擴展性提供了明確的途徑。總而言之，這些投資反映了全球一致的戰略，即在正確的位置建立互聯園區，以支持客户，因為他們的IT架構中注入了面向人工智能的工作負載，變得更加分散、對延迟更加敏感且日益依賴連接驅動。我們轉向超過兆瓦的類別，本季度我們與夏洛特的一家AA評級的超大規模建築商簽署了數字房地產歷史上最大的單筆租約，這是一份200兆瓦的人工智能推理導向租約。這是數字房地產的一筆里程碑交易，代表着我們歷史上最大的租賃，也是我們在該市場的首次超大規模部署，驗證了我們在夏洛特的中心輻射式擴張戰略，並補充了我們長期運營並目前正在住宅區擴張的連接中心。本季度我們超過1兆瓦的活動廣度也值得注意，因為該類別的簽約人數超過了前3個季度的水平。即使不包括創紀錄的租賃，我們本季度在達拉斯、聖保羅和東京分別簽署了10多個兆瓦的租賃，凸顯了大型人工智能工作負載轉向規模生產環境的速度加快以及全球對計算的持續需求。鑑於我們現有的大多數數據中心市場的空缺率創歷史新低，我們繼續瞄準連接園區附近的土地和電力機會，使我們能夠支持大規模部署，同時保持與核心雲和連接網絡的連接。爲了滿足這些需求，我們正在擴大在土地、權力和執行確定性最重要的領域提供超大規模容量的能力。第一季度，我們展示了在不到18個月的時間內尋找職位並租賃超大規模IT能力進行開發所需的能力和專業知識。在夏洛特取得成功的基礎上，我們將在建造第二座200兆瓦的建築后建造第二座200兆瓦的建築，並在亞特蘭大啟動了另一座200兆瓦的開發基地的建設。我們今天還準備或正在準備在達拉斯、北弗吉尼亞州、希爾斯堡、聖保羅、法蘭克福、巴黎、東京、大阪和首爾進行大量開發。鑑於第一季度開始了重大開發，我們的開發管道規模擴大了60%以上，達到165億美元，份額為100%，且具有強勁的兩位數未支配回報。雖然這標誌着我們正在進行的活動的歷史性飛躍，但我們仍然保持紀律和良好的地位希望繼續抓住這個機會。當我們考慮支持客户長期增長需求的能力時。土地持有量、電力可用性、供應鏈、執行和資本的組合都很重要，每一項都必須以深思熟慮和可擴展的方式採購。在過去的幾年里，我們一直在加強這些學科中的每一個，以便我們能夠繼續可靠地交付產能，特別是在項目變得更大、資本密集型、執行起來更復雜的情況下。同樣的紀律指導了我們資本戰略的演變。2023年初，我們宣佈了一項計劃，通過利用更多私人資本（包括計劃中的合資企業）來多元化我們的資本來源。然后，我們通過我們的第一隻美國超大規模封閉式基金發展了這種方法，顯着擴大了可用於支持超大規模開發的資本池，同時通過保留所有權和管理角色保持一致性。在第一季度，我們繼續擴大我們的戰略私人資本平臺，以擴大我們的基礎，支持穩定的超大規模數據中心的資本化。目標很簡單，即將長期機構資本與我們資產的長期性質和客户的數字基礎設施需求保持一致。通過繼續多元化、發展和擴大我們的資本來源，我們正在增強確保土地、電力和設備的能力，負責任地擴大開發規模，並在客户需要的時間和地點交付產能，同時繼續為股東帶來有吸引力的風險調整回報。説完，我現在將電話轉給我們的首席財務官馬特·默西爾。

謝謝安迪。正如Andy概述的那樣，第一季度反映了我們平臺的強勁需求，加上嚴格的執行，導致季度財務業績創紀錄。第一季度，Digital Realty的收入和調整后的EBITDA再次實現兩位數的強勁增長，反映出我們0至1兆瓦互連業務的持續勢頭，這得益於不斷增長的積壓、健康的釋放利差、適度的流失和有利的外匯環境。我們取得了這些強勁的業績，同時保持了大量的干動力來擴大和投資我們目前6吉瓦的開發管道，同時在季度末將我們的槓桿率降至4.7倍的多年低點。總體而言，強大的環境和我們有利的定位正在轉化為比預期更好的執行和結果，我們正在繼續利用我們所看到的紀律機會。在第一季度，我們簽署了100%份額的年化租金為7.07億美元的租約，或Digital Realty份額的年化租金為4.23億美元的租約。這是Digital Realty歷史上今年最強勁的租賃開局，正如Andy指出的那樣，我們產品類別的需求仍然強勁。美洲的新租賃尤其強勁，該季度DLR預訂量佔DLR預訂量的75%以上，而我們還在亞太地區創下了新的季度租賃記錄，我們的0至1兆瓦以上互連產品繼續保持強勁勢頭，新簽約9800萬人，創下過去一年的第三個季度紀錄，並反映出01年預訂量增長了40%以上與2025年第一季度相比。0至1兆瓦以上互聯類別的推動力是美洲地區創紀錄的步伐以及該產品類別內最大容量帶的有意義的提升，反映了大型企業部署的加速。進一步凸顯了這一優勢，我們還看到本季度1至3兆瓦租賃頻段的活動創下新紀錄。互聯預訂量保持強勁，達到1860萬次，比一年前增長24%。亞太地區和北美地區在對我們散裝纖維和服務織物產品的需求的推動下引領了這一增長。夏洛特創紀錄的租賃簽署是美國超過兆瓦類別2.8億美元租賃業績的最大貢獻者。該產品領域的定價保持健康，本季度平均每千瓦181美元，驗證了我們超大規模產品在該市場的擴張。第一季度末的積壓總量創下了18億件的新紀錄，反映了我們所經歷的強勁數據中心基本面以及我們利用這一需求的能力。在Digital Realty Share，季度末積壓量創下了10億份的新紀錄，4.23億份新預訂量超過了本季度強勁的2.04億份開工量。展望未來，今年我們計劃有5.44億份租賃開始，其中2.47億份租賃將於2027年開始，另外2.42億份租賃將於2028年及以后開始。雖然我們0至1兆瓦/互連部門的成功實施有助於加速短期增長，但我們的擴展積壓正在提高我們的長期知名度，有助於支持強勁的可持續增長。第一季度，我們簽署了1.93億份續租，現金混合增長了5%。更新業務主要集中在我們的短期0至1兆瓦租賃中，這佔我們總更新活動的80%以上，其中託管更新量為1.57億次，增幅高出4.3%，高於本季度兆瓦更新量降至僅3200萬美元，現金再租賃利差為7.4%維也納、倫敦和硅谷的交易推動。根據收益，我們報告第一季度核心FFO為每股2.04美元，同比增長15%，反映了強勁數據的持續收益。進入租賃和開發相關的租賃開始，並增加與我們戰略私人資本平臺的增長相關的費用收入。Same Capital Cash第一季度NOI增長繼續強勁，同比增長7.9%，數據中心租賃收入的強勁增長與以固定貨幣計算的運營費用增長的提高相平衡。Same Capital現金NOI本季度增長2.5%，主要反映了上述趨勢運營費用較上年同期的增長。鑑於中東衝突，能源成本和供應鏈風險再次成為人們關注的焦點。雖然Digital Realty在中東沒有保持有意義的業務，並且直接經濟風險有限。我們認識到，我們的許多客户可能會直接或間接受到投入成本上升的影響。就直接風險而言，我們大約90%的公用事業費用由客户報銷，這意味着能源價格的波動主要是通過而不是直接影響我們的利潤。對於剩余的10%（主要包括較小的託管部署），我們的大部分電力都是遠期對衝到2026年以后，而我們的大多數合同都提供了調整定價的能力，使我們能夠靈活地應對不斷變化的市場條件。因此，雖然能源在運營上至關重要，但Digital Realty的直接收益風險仍然有限且易於管理。正如我們上季度在這次電話會議上預覽的那樣，我們增強了本季度的補充報告，以與我們管理業務的方式保持一致。我們現在已將運營組合的佔用率指標完全轉變為基於電力的指標，從補充盈利披露中刪除了專注於平方英尺的傳統指標。現在，運營組合KPI與我們用於報告新租賃和數據中心發展的指標一致。我們還通過簡化債務報告指標、新租賃和續訂租賃頁面以及佔用分析頁面，對季度補充文件進行了一些其他增強。目標是繼續提供行業領先的透明度，同時使我們的披露更容易消化。接下來我們的投資活動，扣除合作伙伴份額后，我們本季度在開發資本支出上花費了9.1億美元。本季度，我們交付了63兆瓦的新容量，其中84%是預租賃的，而我們啟動了約464兆瓦的新數據中心容量，其中近50%是預租賃的，使我們的總開發量增加到1.2兆瓦正在建設中。季度末，我們在建的數據中心管道總額約為165億美元，比年底增長了60%以上，反映了我們團隊執行的強勁租賃活動以及我們在銷售渠道中繼續看到的勢頭。與上季度一致，近80%的數量位於美洲地區，反映了我們最大客户對面向人工智能的工作負載的需求。值得注意的是，雖然北弗吉尼亞州仍然是我們目前最大的開發市場，但達拉斯和芝加哥市場卻被夏洛特和亞特蘭大所掩蓋，因為我們在每個市場啟動了數百兆瓦的開發項目。因此，我們繼續通過有機的新市場進入投資我們的平臺，以增強我們的全球生產力產品，以及有意義的現有市場擴張，旨在滿足我們客户的長期容量和連接需求。沿着這些路線，第一季度，我們在大亞特蘭大地鐵收購了一塊873英畝的戰略地塊，該地塊預計將支持一個千兆瓦的數據中心園區，以及在希爾斯伯勒收購了一塊30英畝的地塊，該地塊預計將支持160兆瓦的IT容量，從而增強了我們上季度在該市場上宣佈的85兆瓦的組裝能力。此外，正如我們之前宣佈的那樣，在第一次 第四季度，我們在意大利米蘭、保加利亞索菲亞和馬來西亞賽博查亞進行了三個戰略市場進入，每一個都增強了我們的全球連接足跡。今年迄今為止。我們還出售了波士頓和亞特蘭大的小型非核心設施。談到資產負債表，第一季度的槓桿率創多年低點。季度末，債務與調整后EBITDA下降至4.7倍，這得益於調整后EBITDA大幅增長以及保留資本進一步增加（AFFO派息率下降至64%）的支撐。儘管我們的開發管道持續增加，但槓桿率的下降是故意和故意的，與我們三年前制定的加強和多元化資本來源的關鍵戰略優先事項一致。今年3月，我們完成了3.25億美元的美國超大規模數據中心基金的最后工作，為我們留下了約100億美元的資金來支持超大規模數據中心的開發和投資，我們將繼續加強我們的戰略私人資本平臺，因為我們正在建設投資能力來支持大規模的超大規模數據中心的機會。我們繼續看到我們面前的機會。此外，我們在80多億美元的超大規模開發合資企業中保持了大量增量的乾貨，該合資企業迄今為止非常成功，並且仍然領先於計劃。我們的資產負債表旨在為全球客户提供增長機會，與我們的長期融資戰略保持一致。讓我以指導結束我們將2026年核心FFO每股指導範圍提高0.10美元至8.00美元至8.10美元，這主要反映了今年初我們數據中心投資組合的執行情況好於預期。更新后的指南的中點代表着2025年增長9%，反映了我們0至1兆瓦以上互聯業務的潛在實力，與我們投資支出的持續增加相平衡，投資支出旨在支持我們的超大規模客户並延長我們的增長跑道。我們還預計現金續訂利差為6.5%至8.5%，比上季度上升50個基點。超過兆瓦的更新前景通過0至1兆瓦租賃的更大貢獻來平衡。預計從2025年底起，基於更新電力的OCCUPANCY仍將提高50至100個基點。相同的資本現金NOI在固定貨幣基礎上增長4%至5%。扣除合作伙伴捐款后的資本支出有望在中點再增加2.5億美元，達到35億至40億美元。我們還繼續預計將於今年晚些時候對合資資本進行5億至10億美元的處置，以回收資本。我們準備好的講話到此結束。現在我們很高興回答您的問題接線員，請您開始問答環節好嗎？

感謝運營商，歡迎大家參加Digital Realty Trust 2026年第一季度財報電話會議。與我一起參加今天電話會議的還有總裁兼首席執行官安迪·鮑爾和首席財務官馬特·默西爾。首席投資官格雷格·賴特（Greg Wright）、首席技術官克里斯·夏普（Chris Sharp）和首席收入官科林·麥克萊恩（Colin McLean）也參加了電話會議，並將進行問答。管理層將在今天的電話會議上做出前瞻性陳述，包括指導和基本假設。前瞻性陳述基於涉及可能導致實際結果存在重大差異的風險和不確定性的預期。如需進一步討論與我們業務相關的風險，我們將隨后向SEC提交10-K表格。此次電話會議將包含某些非GAAP財務信息。對最直接可比的GAAP指標的調整包含在向SEC提供的補充包中，並可在我們的網站上獲取。在我將電話轉給安迪之前，讓我從第一季度業績中提供一些關鍵要點。首先，我們為Digital Realty提供了有史以來第二高的預訂季度，凸顯了我們平臺需求的多樣性和持久性。我們簽署了歷史上最大的兆瓦租賃公司，同時創下了0至1兆瓦加互聯類別的另一個季度記錄。其次，0至1兆瓦的簽約提振了我們2026年的前景，而超過1兆瓦的租賃使我們的積壓總額增加到18億美元或Digital Realty份額的10億美元，為我們進入2027年和2028年的增長提供了強有力的可見性。第三，我們的開發管道連續增加了50%以上，達到在建1.2吉瓦，目前已預先租賃了61%，平均預期收益率為11.4%，這主要是由於成功租賃以及我們持續努力定位產能以支持客户不斷增長的需求。最后，我們超出了盈利預期，第一季度核心FFO為每股2.04美元，實現了兩位數的強勁同比增長。鑑於我們產品的強勁執行力來自積壓產品的可見性以及對運營前景的信心，我們正在提高2026年核心FFO每股指導範圍，這意味着中點時將增長9%。就此，我想將電話轉給我們的總裁兼首席執行官安迪·鮑爾。

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

馬特·默西耶（首席財務官）

操作者

謝謝爲了節省時間，我們現在將開放提問電話，並且爲了允許大量人提問，來電者將僅限一個問題。爲了提醒提問，您需要按手機上的Star 11並等待公佈姓名。要撤回問題，請再次按Star One。等一下我們的第一個問題。我們的第一個問題來自Stifel的Eric Rasmussen。您的線路已開通。

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

謝了並祝賀強勁的業績，尤其是租賃。也許您可以評論一下人工智能交易與之前的超大規模交易相比的經濟情況？也許是對自動扶梯定價的評論，你知道，也許只是最后一條關於人工智能需求繼續顯示強勁的評論？培訓與推理的投資組合是什麼樣子？您認為我們可能在什麼時候處於拐點？謝謝.謝謝埃里克。因此，談到經濟學，我認為我們沒有看到用例之間存在巨大差異，我認為這特別適用於我們支持這些用例的市場，這些用例具有云超大規模用例計算或更有可能是人工智能推理而不是訓練。鑑於與數據、GDP、人口的接近性，經濟確實正在歸結為強勁且多元化的需求背景，而市場的供應仍然具有挑戰性。幸運的是，我們在那里已經處於非常有利的位置，並且您已經看到這些都體現在我們的結果中，並且等式較大的一端的利率穩健性。我們的超大規模合同被稱為15年，自動扶梯肯定是3%，在某些情況下甚至更高。談到你的第二個問題，也許我會給這個團隊加上克里斯·夏普的標籤。我認為我們顯然支持雲計算的超大規模用例。我們有一個大型人工智能推斷，這是我們本季度對超大規模商的最大租賃，但我們也看到企業中正在萌芽的用例。今年年初，我們不僅創下了創紀錄的季度，去年年底創下了第二個紀錄，而且我們還進一步提高了人工智能在01兆瓦中被稱為21%。老實説，我認為我們只是根據實際的企業採用情況來進行這一步，這肯定會給我們帶來更廣泛的基礎。我認為我們的投資組合位置很好。但是克里斯·夏普，如果你想談談推論拐點的話。

克里斯·夏普（首席技術官）

是的，不，絕對感謝，感謝這個問題。但需求肯定已經從試點轉變為生產。我們在安迪準備好的講話中以及僅僅提到200兆瓦的建設中都看到了這一點。然后，我們在企業領域還看到客户正在遷移到更大的承諾容量塊。我認為這是成功將此類規模推理推向市場的關鍵因素。我們已經談論了一段時間的投資組合現在是工作量不可知的。我們可以提供低延迟地鐵接近性、密集互連，這絕對是這種推斷拐點的要求。我認為我認為每個人都會在這次電話會議上欣賞的一點是，隨着代理商進入市場，這是一個需求乘數。因此，這對我們來説意味着每個任務的代幣數量增加了5- 30倍。這就是人工智能所提供的基本原理，它將真正推動另一個拐點，不僅是推理訓練，而且是隨着代理人和代理人進入市場。我們對此感到非常興奮。我認為我想説的最后一點是與私人人工智能相關的經濟學，在這里，你真正開始看到能夠擁有基礎設施然后租用高峰（如果你願意的話）的消費發生了變化。這將代表我們在雲和混合雲中看到的另一種物質節省，即連接性和多雲。因此，我們正處於進入市場的多種趨勢的拐點，但對我們的投資組合非常興奮，不僅支持超大規模和大部分，還支持企業需求。

操作者

謝謝下一個問題。我們的下一個問題來自rjf的Frank Louthan。您的線路已開通。

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

太好了，謝謝。我想和你談談土地儲備擴張的問題。您能告訴我們您已獲得的額外千兆瓦嗎？有多少個地點？它和地區的供電時間是什麼？那太好了，謝謝。謝謝，弗蘭克。因此，我將讓格雷格向您介紹團隊一直在做的偉大工作。但我的意思是，只是爲了在這里擺出一個桌子，我們正在談論我們的欠發達狀況現在被戲劇性地調用，稱為60%，605億，同時保持預租賃，從而為從企業到超大規模的客户帶來容量。與此同時，我們現在正在將增長能力提高到6吉瓦，因此我們被稱為激活近期併爲長期增長而努力。但是格雷格，你為什麼不回顧一下那里的一些亮點呢？

格雷格·賴特（首席投資官）

是的，謝謝，弗蘭克。看，這個資產是一個連續的包裹。弗蘭克，它很大，以北870英畝，但它都是連續的。它位於大亞特蘭大都會區。在電力方面，我們仍在與電力公司協商，稍后我們將向您提供更多指導。但我們正在電力方面尋找幾種不同的替代方案，所以我想説請繼續關注這方面。但當我們看看它的位置時，我們確實認為這是一個產品不可知的市場，你知道，在這個市場中，你會看到區域的可用性等等朝着那個方向發展。所以我們感到非常幸運。我們在這個地方工作了很長一段時間，但我們真的認為這是一個罕見的大規模地塊。你知道，我們在本季度還在希爾斯堡和波特蘭收購了土地，以支持超大規模的開發。你看，這是一個非常活躍的季度，正如你所看到的。

操作者

謝謝等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題來自Truist Securities的Matt Nicknam。您的線路已開通。

Matt Nicknam（股票分析師）

嘿，夥計們，非常感謝你們回答這個問題。恭喜該季度。我對簽署的新租約的開工滯后有疑問。所以我知道本季度大約是19個月。這是您最近看到的2倍多一點。我很好奇，這主要是由於簽署的創紀錄的租約，還是由於延期，你知道，你是否在更大的市場中看到了因公用事業電力傳輸延迟而導致的延期？客户只是提前預訂了運力嗎？我只是想更好地瞭解是什麼驅動了這一點。謝謝.

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

是啊嘿，嘿，謝謝馬特。這也是，馬特。所以，你知道，我認為你有效地做到了這一點。我的意思是，這是由我們本季度最大的租約推動的，你知道，也是我們公司歷史上最大的租約。該項目基本上剛剛開始，正如您可以看到的那樣，它在我們的開發生命周期中顯示出超過200兆瓦，將從明年開始分階段交付到28年。所以我認為我們對這個項目感覺很棒。再説一次，考慮到它纔剛剛開始。這就是為什麼你會看到符號和開始之間的時間稍微延長。

操作者

謝謝等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題將來自瑞穗的Vikram Malhotra系列。您的線路已開通。

Vikram Malhotra（股票分析師）

嗨，感謝您接受。謝謝.抱歉，只有一個。感謝您回答這個問題。抱歉我女兒對此表示歉意。你知道，我只是想檢查0到1兆瓦段。你的力量真的很強。我記得在去年的會議上，您談到了一條通往9000萬人的跑道。考慮到實力，我有點想知道現在有沒有一條通往120的道路？您能否推斷並提醒我們，這對互聯業務的收入意味着什麼？

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

謝謝事實上，維克拉姆，也許我會給這個團隊貼上保羅的標籤。因此，我們對第一季度走出大門的持續勢頭感到非常高興，考慮到各種活動，第一季度顯然可能會出現一些季節性的平靜，並在上一季度的基礎上再增加一個季度。本季度同比增長40%，2025年將創下歷史新高。這本身就上漲了35%。互聯互通是其中的主要貢獻者。不是互聯的前四分之一貢獻，而是前五名。這里面有很多好的作品。我會讓科林談談接下來的事情，因為我認為你會從他那里聽到的是，我們還沒有接近完成。

科林·麥克萊恩（首席收入官）

感謝安迪和維克拉姆，感謝提問和致謝。是的，我們很高興能夠真正看到這一點在企業領域的體現。過去四個季度的預訂量記錄強勁，這實際上是我們整個平臺的情況。我們在覈心市場的彈性繼續保持強勁。我們在硅谷、芝加哥和法蘭克福的預訂季度強勁，然后看到多個行業在我們的投資組合中顯着出現。因此，我們作為一個開放、中立的全球平臺的價值主張正在企業領域真正形成，無論是您在管道中清楚看到的預訂還是全面一致出現的用例。混合多雲，這是部署、數據本地化、主權和人工智能的事實標準。正如安迪強調的那樣，這正在成為我們本季度20%以上預訂量以上對話組合中的新興組成部分。你知道，我們正在證明，通常是重要的方式，比如我們剛剛在日本推出的數字房地產創新實驗室，我們對此真的很高興。因此，我們對我們從客户和合作夥伴那里獲得的成功和迴應感到非常滿意。

操作者

謝謝等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題上線了。TD證券的Michael Elias，您的電話線已開通。

邁克爾·埃利亞斯（股票分析師）

太好了，感謝您回答這個問題。也祝賀這個季度。這是Andy和Sharpie GPT的兩部分。過去我相信安迪，你的評論是，雖然大型合同中有固定價格續約選項，但如果設計發生變化，續約選項就不那麼重要了。我們看到的一件事是，一些最大的超大規模公司正在發出混合設計的意圖，即在單個數據中心中進行NPS和雲設計。也許對於Sharpie來説，就我們所看到的程度而言，您認為這是否意味着我們將看到現有的雲數據中心本質上經歷設計上的變化？如果是這樣的話，那麼對於安迪來説，您認為這會增加重新定價合同的長期機會嗎？謝謝

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

謝謝，邁克。所以，我的意思是，克里斯可以擴展一點關於不斷變化的設計動態，但作為一個複習，當市場不是在這個位置的供應需求動態，我們基本上有合同一些繼承將阻止我們實現充分的市場潛力后，更新。當我們通過這些到期時間表移動時，我們阻礙了其中多少人實際上會被擊中。隨着時間的推移，我們所看到的是，在這些基本的上限上，我們的勝算繼續朝着有利於我們的方向發展。其中一些通常是客户只是更改正常配置或不同的續訂持續時間。但在設計迅速變化、混合了圖形處理器和中央處理器、以及兩者、液體冷卻與空氣冷卻的比例以及普遍的增長背景下，我們通常會看到客户，即使有有利的更新選項，也沒有利用這一點並説，嘿，讓我們一起努力。這顯然是我們本季度越來越頻繁地將這些利率推向市場的機會。毫無疑問，我們在該類別中取得了良好的業績，但這是一個小樣本集，你可以看到我們對市場的現金標記前景有所提高，因為我們認為我們將看到更強勁的現金市場，主要由該類別驅動。今年下半年。然后夏普，您想添加您在設計變更變更的前沿看到的內容嗎？

克里斯·夏普（首席技術官）

是的，100%。邁克爾，我認為，感謝這個問題，你提到的硅技術進步是貫穿整個堆棧的。這不僅與圖形處理器有關，還與中央處理器有關。甚至有新設備上市，特別是用於推理。因此，廣泛的基礎設施在某種程度上推動了這一需求。我想告訴你，我們在市場上一直關注兩個關鍵的潛在問題一段時間了。一段時間以來，我一直有機會與大家談論模塊化，它使我們能夠根據工作負載來密集電力和冷卻。因此，我認為這是我們一直在與HD Colo計劃合作的一個關鍵要素，並且能夠對機架在大約快速、快速的時間內達到150千瓦的能力進行改造和預設計。然后我認為第二件事是人工智能。今天，它是雲的補充，因為我認為你現在意識到雲由大量數據資產組成，而人工智能絕對需要這些數據。因此，我們看到人工智能基礎設施試圖接近這些可用區，這也是格雷格正在談論我們正在向市場推出的一些擴展的中心輻射土地銀行的地方。其中很大一部分是以連續的方式結婚。我認為我要説的最后一點是，這一切都必須從一開始就進行設計，以實現數據中心四面牆之外的批量連接。這是一個互聯的校園，我們在這個行業開創了一段時間。我認為，這代表了我們的客户的獨特足跡，不僅可以從他們今天的租約中獲益，而且隨着他們續約，我們明天將為他們帶來一些新的設計。

操作者

謝謝下一個問題。我們的下一個問題來自Jefferies的John Peterson。您的線路已開通。哦太好了

John Peterson（股票分析師）

謝謝恭喜你租了一個季度的房子。我想談談有機增長。因此，本季度固定貨幣現金NOI增長為2.5%。我想你提到運營費用有點高，我認為人們的下意識反應將是能源成本。但你已經談到了這一點以及它如何不是那樣。那麼，您能談談哪些運營費用項目可能會拉低有機增長，使其比我們預期的慢一點嗎？

馬特·默西耶（首席財務官）

是的，當然，約翰。這主要是由於上一年同季度運營費用較低。這主要是由RHM和勞動力推動的。我們預計隨着接下來的三個季度的到來，這種情況將會開始趨於平穩。這與我們談論的續約有點一致。因此，正如你所看到的，我們，你知道，儘管第一季度這一數字為2.5%，但我們仍然在談論今年的4.5%或4至5%。作為我們的指導，我們根本沒有改變它。所以你知道，第一季度按照我們的預期，按照我們的預算，我們預計隨着接下來三個季度的增長，同店增長將會加速。

操作者

謝謝下一個問題。我們的下一個問題將來自富國銀行的Eric Lubchow。您的線路已開通。

Eric Lubchow（股票分析師）

太好了，謝謝回答這個問題，夥計們。最近有很多關於數據中心延誤和項目被推迟的報道。因此，也許你會談論供應鏈周圍的任何增量限制，無論是公用事業電力設備、勞動力可用性、當地社區、過去的阻力，還是任何可能延長施工時間表的事情。其次，也許你可以談談這些供應鏈限制如何轉化為市場租金增長。您是否仍然看到積極的勢頭，並且仍然認為市場租金的增長高於開發成本通脹？謝謝

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

謝謝埃里克。因此，反過來説，只是笑點，我們仍然看到市場租金增長超過了建築成本的通脹壓力，並回到其中的一些原因。我們正處於這樣一個階段，您可以看到供應鏈勞動力的令人難以置信的需求和競爭。該國某些地區缺乏熟練勞動力和電工。我們作為一個行業正在以令人難以置信的速度提供關鍵的數字基礎設施。顯然，這給成本帶來了壓力，但我們看到利率高於此。與此同時，其中一些事情正在使我們增值，並能夠在我們的市場上擁有20多年的建設和運營記錄以及一致性，在我們的客户和所有選民的眼中閃閃發光。因此，我們的執行力、我們的一言一行是我們在數字領域感到自豪的事情。我認為這一點一次又一次地閃耀。我們正在與所有選民一起努力解決這一問題的每一步，無論是可能在交付方面出現延誤的公用事業合作伙伴，我們如何發揮創造力，並確保我們在風險如此之高時能夠應對，數字房地產的價值支柱是閃閃發光的，顯然這貫穿了我們向客户和最終股東提供的價值。

操作者

謝謝等一下我們的下一個問題。下一個問題將來自花旗的邁克爾·羅林斯（Michael Rollins）。您的線路已開通。

邁克爾·羅林斯（股票分析師）

謝謝.下午好.所以我在思考一些關於租賃多樣性的開場評論。當然，你有200兆瓦的租約，但你説還有多個10兆瓦以上的租約，並創紀錄的一到三兆瓦的租約。因此，當您查看超過1兆瓦租賃的人工智能構成時，我很好奇，人工智能現在的規模水平下降了多少？這對於嘗試填補您投資組合中可用的任何剩余容量意味着什麼，既然您有了關於電力利用率與平方英尺的新披露。如果我能擠出一件簡短的事情，就澄清一下指導。因此，以固定貨幣計算的每股FFO似乎同比為11%。考慮到您今年計劃在指導中期舉行的畢業典禮，我認為您提到的是9%。為什麼每股4 FFO在今年剩余9個月平均需要放緩，而以固定匯率計算，而不是第一季度的情況？

馬特·默西耶（首席財務官）

謝謝.我會讓馬特回答指導問題，然后再回到我們看到的需求的多樣性以及人工智能的影響。是啊嘿邁克，謝謝。所以看，我認為首先我們顯然把自己置於了一個很好的位置。我們迎來了一個出色的開局，創下了今年0比1的紀錄，這是超過1兆瓦的最高、第二高的簽約之一。真正讓我們做好準備，以便能夠在今年年初改進我們的指導。正如您指出的那樣，我們預計第二季度會出現回落，第三季度開始反彈，並以高位結束，使我們能夠真正將整體增長持續到27年及以后。我提到的幾個原因，其中一個與同一家商店以及第一季度我們的運營支出有關，或者我們預計我們的運營支出將在第二和第三季度開始上升。其次，我們，你知道，我們希望繼續我們的投資，你知道，首先與我們增加開發支出以及其他土地繼續我們增長的潛力有關。然后我們還有，我們還有我們計劃進行的資本回收，這也是我們的指導。所有這些都對我們季度核心FFO的趨勢產生了影響。但我認為笑點是我們提高了指導，預計今年經濟增長接近9%。

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

然后邁克，進入你問題的第一部分，即需求多樣性。因此，我們的簽約總數略低於之前的記錄。那是不久前超過7億人的事。不僅如此，總的來説，比我們的第三名或次高的季度高出70%。超級高興。與AA級超大規模商簽署了公司歷史上最大的租約。人工智能推理。但你就站在后面。正如我們提到的，我們還在達拉斯、聖保羅和東京簽署了10多個兆瓦的租約。説到需求的多樣性，你可以去看看規模記錄的另一端。上一季度0至1兆瓦互連超出了記錄。其中人工智能的貢獻增加至21%。所以你可以看到10到數百兆瓦的人工智能，你可以看到不到1兆瓦的人工智能。我就跳過中間的部分了。我們正在迅速填補空置和在建的產能。正如你所看到的，我們的開發管道不僅大幅增加到65億美元，而且預售量保持不變，這是一個相當了不起的成就。但我也回顧了我們穩定的投資組合中最大的空置容量，回到約翰幾秒鍾前的問題，其中很多空缺已經被預先出租，只是尚未開始。因此，還沒有出現，我們報告的入住率略高於90%。所以我想説，我們正在從兩端攻擊這個問題，即試圖在2026年繼續提高標準，並現在建立創紀錄的積壓。1.8億這將在27甚至28年實現。謝謝等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題將來自Evercore isi的Irvin Liu系列。您的線路已開通。

操作者

嗨，謝謝你的問題。

Irvin Liu（股票分析師）

我還想對強勁的預訂表示祝賀。

操作者

安迪，你在亞特蘭大的另一座200兆瓦設施中提出了夏洛特的第二座200兆瓦建築。考慮到這些發展，您能否向我們介紹一下您認為今年剩余時間內超過1兆瓦的預訂量將如何發展。謝謝，厄本。所以我們對夏洛特正在進行的數字化的一切感到非常興奮。這是一個真正的戰略舉措，因為我們長期以來在夏洛特市中心或我猜是夏洛特市住宅區運營支持企業客户的互連中心。我們最近一直在擴大這一範圍。令人驚訝的是，就在18個月前或更短的時間內，我們宣佈了我們剛剛租賃的200兆瓦電力，即夏洛特機場附近的園區的前半部分。因此，我們又獲得了200兆瓦的電力，我認為這對我們正在建設的客户非常有吸引力。然后在亞特蘭大，我們討論了一個更大的項目。但在此之前，我們已經呼籲另外200兆瓦，稱為2028年交付。地理位置優越。該園區將擴大我們的COLA互連足跡，但也對那些希望在該市場中擴大雲可用性區和人工智能推理的超大規模客户來説非常珍貴。這只是我可以告訴您開發周期左側的兩個快照。無論是我們正在開發的貝殼還是陸地產品，我們在許多其他市場都被稱為為增量需求做好了準備，即使是大型超大規模用例。無論是北弗吉尼亞州，我們在準備好的講話中都粗略地闡述了這一點。這實際上是北弗吉尼亞州的一個輕型租賃區。你可以在加權平均利率中看到這一點。但我們接到了275兆瓦的電話，我認為它還沒有租賃，但它在北弗吉尼亞州的2728計時類別中很珍貴。達拉斯也是類似的故事。然后迅速離開美國，前往法蘭克福、巴黎、阿姆斯特丹、首爾、東京、大阪，以及聖保羅和約翰內斯堡。有許多市場的容量更大的區塊，我們在其中一張幻燈片中在地圖上進行了説明。因此，我們認為我們將能夠繼續為我們擁有的公司建立這一創紀錄的管道，並在未來幾年繼續降低增長算法的風險。謝謝等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題將來自奧本海默的蒂莫西·霍恩（Timothy Hohen）。您的線路已開通。謝謝大家。很多活動部件。您能告訴我們您認為您的空間和電力總庫存是租賃的以及正在開發的嗎？您認為可以在什麼條件下種植它？或者您是否有一個五到十年后的目標？謝謝當然.蒂姆，以千兆瓦計算，我們今天的運營量僅為3千兆瓦。好吧除了不運行之外，我們今天還擁有6千兆瓦的電力。正在建設的6千兆瓦內。從搬運泥土到開門和調試，發電量為1.2吉瓦。這意味着短期內將擴張40%。1.2今天，我們所謂的安裝基礎已超過3千兆瓦。正如您所看到的那樣，1.2剛剛上升到1.2。它的預租程度相當高。60%左右已提前租賃。我們正在出租這一點，並且在我們説話的同時，我們也正在啟動更多的開發。所以我們認為有一個非常好的跑道。我可以告訴你，我們的投資團隊也在忙着添加。謝謝等一下我們的下一個問題。我們的下一個問題將來自BMO資本市場的Ari Klein。您的線路已開通。

阿里·克萊因（股票分析師）

謝謝，下午好。美洲開發管道的每兆瓦成本似乎從每兆瓦1250萬增加了約1400萬美元。想知道你是否可以談談這個。當你看到未來6吉瓦的容量時，似乎還有更多的鄰避主義和當地阻力。您會將其中任何一個描述為可能更難實現的市場或您處理的方式。處理這個問題。謝謝.

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

謝謝阿里。我的意思是稍微提到了每兆瓦的成本。我的意思是，你可以看到建築成本明顯通貨膨脹，這是土地價值隨着時間的推移而上漲的產物。供應鏈存在大量建設和緊張。而且還有一點設計，稱其為更高的價格設計，稱其為更多的液體冷卻基礎設施。所以這些都影響着每兆瓦的基本。好消息是，考慮到需求和供應背景，我們能夠讓利率市場利率超過通脹壓力，至少維持利率或回報。你可以看到，我們現在可以稱其為正在開發的記錄中，仍然稱其接近我們投資的11%的無限制回報。接下來的第二個問題是關於對數據中心數字基礎設施的更廣泛反應或行業反應以及數字化對其的影響。這只是我們現在生活的時代的現實。我們顯然在過去幾個季度看到了這種發酵，作為這個行業的領導者，確保這對我們自己來説是一個負擔。我們對所有利益相關者的價值主張得到了明確的闡述、先進的，我們的大門向社區敞開。我認為我對Digital Realty的傳統和歷史以及我們每天所做的事情感到非常自豪，我們在各個方面成為忠誠的社區成員，並在這些社區中發揮我們的工作。我認為我們需要繼續確保在電氣化方面傳達明確的信息。我們正在投資自己的資金，使電網更加可靠和可持續。當炎熱的夏夜發生在您的社區時，我們會回到所謂的備用發電來減輕電網的壓力。我們正在支持一群客户，他們一直公開表示支持降低人們的電力成本。2我們長期以來一直是房地產納税大户，我認為這使得我們運營的一些社區擁有最好的道路、學校、最多的教師和運動場。但新消息是，我們也是就業的一大推動力。如果你不僅查看數字統計數據，而且查看行業統計數據，你就會發現我們的工作崗位已經足夠多了。這不僅僅是稱其為美國前15名汽車製造商作為一個行業，可能大多數人不會從表面上考慮這一點。此外，除了今天正在建設數據中心的工程師和電工之外，這些都是永久性的工作。最后，Digital Realty的意義是關鍵任務工作負載。讓您的設備運行、財務系統流動、醫療保健系統運行、研究發生的事情。這些用於雲計算和人工智能推理的關鍵任務工作負載。這就是我們的目的。但同樣，我認為重複不會破壞祈禱，我認為Digital確實需要在我們運營的任何地方繼續在這個主題上擁有領先的聲音。謝謝今天電話會議的問答部分到此結束。現在我想將電話發回給總裁兼首席執行官安迪·鮑爾（Andy Power），請他發表閉幕詞。安迪，請繼續。

操作者

謝謝接線員。Digital Realty在2026年取得了創紀錄的開局，核心FFO的表現好於我們預期，並轉化為全年指導的提高。我們發佈了創紀錄的01兆瓦加互連預訂，並結合了超過兆瓦的租賃，包括我們迄今為止最大的租賃。這項活動將我們的積壓推至歷史新高，提高了我們的可見性

安迪·鮑爾（總裁兼首席執行官）

爲了長期增長。與此同時，我們在地中海和亞太地區擴大了高度互聯的資產的足跡，同時為超大規模開發增加了土地，強調了我們在全球全頻譜平臺上滿足客户需求的承諾。我們還將開發管道規模擴大到了新的高度，我們在完成這一切的同時將槓桿降至多年低點。這些出色的成績是團隊努力的結果，我為我們才華橫溢、敬業的同事們繼續以高水平執行感到非常自豪。我對未來的機會感到興奮，但仍然專注於為我們的客户和股東提供服務。感謝大家今天加入我們。

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