EastGroup Props報告2026年第一季度業績：完整收益電話記錄

EastGroup Props（紐約證券交易所代碼：EGP）周四公佈了第一季度財務業績。該公司第一季度財報電話會議記錄如下。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問www.example.com瞭解更多信息。

完整的財報電話會議可在www.example.com上獲取

Eastgroup Properties Inc報告2026年第一季度財務表現強勁，運營資金（FFO）為每股2.30美元，同比增長8.5%，季度租賃率為96.5%。

該公司強調了戰略發展舉措，在其開發管道和各個市場新項目的強勁需求的推動下，將2026年開發啟動指導金額提高至2.65億美元。

管理層對未來表示樂觀，將2026年FFO指引的中點提高至每股9.52美元，並預計現金同店淨營業收入將繼續強勁增長。

運營亮點包括關注地理和租户多樣性，減少頂級租户的租金集中度以及大量開發租賃，特別是與數據中心供應商相關的開發租賃。

管理層對受人口遷移和近海趨勢等因素推動的市場需求前景發表了評論，並指出該公司資產負債表強勁，其無擔保銀行信貸安排沒有提取當前債務。

操作者

女士們先生們早上好，歡迎來到Eastgroup Properties Inc 2026年第一季度盈利電話會議和網絡廣播。此時，所有線路均處於僅聽模式。演講結束后，我們將進行問答環節。如果在此通話期間您需要立即幫助，請按STAR zero鍵聯繫接線員。此電話於2026年4月23日星期四錄製。我現在想將會議交給首席執行官Marshall Loeb。請繼續。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

早上好，感謝您參加我們2026年第一季度的電話會議。一如既往，我們感謝您的興趣。我很高興地説，今天早上和我一起參加電話會議的還有我們的總裁里德·鄧巴、我們的首席財務官史黛西·泰勒和我們的首席運營官布倫特·伍德。由於我們將做出前瞻性陳述，因此我們要求您聽取以下內容請注意，我們今天的電話會議將包含PNOI（財產淨營業收入）和FFO等財務指標，這些指標屬於G法規中定義的非GAAP指標。請參閱我們最新的財務增刊和我們的收益新聞稿（均可在我們網站的投資者頁面上找到）以及我們向SEC提供或提交的定期報告，瞭解有關我們使用這些非GAAP財務措施的定義和更多信息，包括它們與我們的GAAP結果的對賬。另請注意，本次電話會議期間的一些陳述是前瞻性陳述，其定義為1933年證券交易所法案、1934年證券交易所法案和1995年私人證券訴訟改革法案的安全港。截至今天，收益新聞稿中的前瞻性陳述以及我們的言論反映了我們對公司計劃、意圖、預期、戰略和前景的當前看法。基於公司目前掌握的信息及其所做的假設。我們沒有義務更新此類聲明或評論，無論是由於新信息，未來或實際結果或其他原因。這些陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，可能導致實際結果與實際結果大不相同。請參閱我們提交給美國證券交易委員會的文件，包括我們最近的10 K表格年度報告，以瞭解有關這些風險的更多詳細信息。早上好.首先我要感謝我們的團隊。他們今年開局良好，我對取得的成績感到自豪。我們的第一季度業績證明了我們在工業市場中的投資組合質量和彈性。產生的一些統計數據包括，來自省略自願轉換的運營資金為每股230美元，環比增長8.5%。十多年來，我們的季度每股FFO已經超過了去年同期報告的每股FFO。真正的長期增長趨勢季度末租賃率為96. 5%，入住率為95. 9%。平均季度入住率為96. 1，較2025年第一季度上升30個基點。同樣值得注意的是，本季度末同店入住率為97.4%。這種優勢表明了我們提到的趨勢，即投資組合租賃良好，而開發租賃的時間則較長。季度再租賃利差為GAAP 37%，本季度簽署的租賃現金利差為20%。季度現金同店NOI強勁增長9.2%，反映了同店入住率的高水平。最后，我們的租金是我們行業中最多元化的，前10名租户佔租金的比例下降至6.7%，比上一年下降了40個基點。我們的目標是將地理和租户多樣性作為穩定收入的戰略途徑，無論經濟環境如何。總而言之，我們對我們的業績感到滿意，並對本季度隨着前景活動簽署的開發租賃數量感到興奮。里德現在將向您介紹我們的更多季度詳細信息。

里德·鄧巴（總裁）

謝謝馬歇爾，早上好。第一季度，開發租賃繼續遵循我們在第四季度業績中看到的相同趨勢。今年迄今，開發租賃已達到去年總額的54%。雖然我們對開發物業的持續需求感到鼓舞，但企業繼續在整體波動中運營，決策周期繼續延長。但隨着市場繼續經歷積極的吸收，並且新的開發啟動仍然有限，我們預計用户將越來越需要加速決策。與此同時，我們的開發管道繼續以更謹慎的速度出租，同時保持我們的預期收益率。E3平臺和我們團隊的深度繼續為我們的開發業務帶來強勁的回報。由於我們的開發啟動受到市場需求的拉動，我們將今年的指導增加到2.65億。本季度，我們開始建設四個項目，總面積為586，000平方英尺，其中27%為預租賃。我們目標填充地點的新開發地點仍然具有挑戰性，權利和分區仍然困難且耗時。隨着競爭產品供應持續收緊和需求穩定，將給租金帶來上行壓力。隨着需求的改善，我們相信該公司有能力利用持續的發展機會，從我們的土地儲備中創造價值。關於新投資，我們繼續實現我們的投資組合現代化，收購了傑克遜維爾市場的兩棟總面積為177，000平方英尺的A級建築，然后在季度結束后，我們出售了傑克遜維爾的這座46，000平方英尺的建築，以及我們之前宣佈的退出398，000平方英尺的弗雷斯諾市場。史黛西現在將談論幾個主題，包括我們更新的2026年指南中的假設。

史黛西·泰勒（首席財務官）

謝謝里德，早上好。我們對第一季度的業績感到自豪。它們反映了我們團隊的出色表現和我們投資組合的實力。我們很高興地報告，FFO超出了我們指導範圍的中點，達到每股2.30美元，不包括非自願轉換的收益。這比去年第一季度增長了8.5%。第一季度的優異表現主要是由於低於預期的G & A費用以及高於預期的房地產淨營業收入，反映了我們6200萬平方的運營組合的持續強勁表現。我們的資產負債表仍然強勁而靈活。我們很高興在第一季度宣佈，穆迪評級將我們的發行人評級上調至Baa 1（Baa 1評級），前景穩定。本季度結束時，我們的無擔保銀行信貸額度沒有提取余額，可用容量為6.75億美元。我們行業領先的資產負債表指標包括季度末債務佔總市值的14%、第一季度年化債務與EBITDA之比為3倍、利息和固定費用覆蓋率為14.8倍。我們仍然處於有利地位，能夠追求符合我們經過時間考驗的戰略的增長機會。第二季度FFO估計在每股230至238之間。展望今年剩余時間，我們將2026年FFO指引的中點提高至每股9.52美元，不包括非自願欺詐收益。更新后的中點比2025年實際業績增長6.4%，比我們的初步指引提前了30個基點。我們預計強勁的現金相同房產淨營業利潤結果將繼續下去，我們將指導假設的中點提高了10個基點至6.2%。這些強勁的預測是由於已到位和預算租賃的租金上漲以及預期同一物業的出租率為96.4%，這也比我們的初步指引提前了10個基點。我們將2026年開發項目的預計開工額增加了1500萬美元至2.65億美元，主要是由於10萬平方英尺的預租賃建築擴建，而這在我們之前的指導數據中並未考慮到。我們在第一季度開始建設四個項目，在4月份開始建設一個項目，總價值1.05億美元，其余項目預計將在今年下半年開工。而我們對2026年資本收益總額的指導假設保持不變，為3億美元。這些收益的性質已從100%債務轉變為債務和股權的混合，因為我們在進入股票市場時是機會主義的。第一季度，我們通過普通股發行計劃發行了7000萬美元的普通股，每股超過191美元。我們目前有額外的5000萬美元的遠期股權出售協議可供發行，每股超過196美元。我們將繼續評估資金來源，並隨着時間的推移保持靈活性。我們的租金收入目前保持健康，我們的租户觀察名單穩定。我們對第一季度的強勁表現感到滿意，並展望2026年剩余時間。我們對經驗豐富的團隊和地理位置優越的高質量產品組合充滿信心，使我們能夠取得長期成功。現在馬歇爾將發表一些最后評論。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

謝謝史黛西。最后，我們對今年的開始感到高興。市場需求有動力，我們希望無論環境如何，它都是可持續的。我們的目標是推動每股FFO增長，同時保持投資組合質量。如果我們做到了這些，我們將繼續為股東創造淨資產價值（NV）增長。我們的高管團隊重組正在順利實施。我很高興歡迎吉姆·特雷納加入團隊。我還想表達我和公司對約翰·科爾曼的感謝，他將於6月30日退休。約翰，我們還有你的手機號碼。從短期來看，我喜歡我們的定位，因為我們的投資組合受益於幾個長期積極的長期趨勢，例如人口遷移、近岸和陸上趨勢，目前包括數據中心供應商、不斷發展的物流鏈和歷史上較低的淺灣市場空缺。我們還擁有一支久經考驗的管理團隊，具有長期的公開記錄。我們在建築和市場方面的投資組合質量每個季度都在改善，我們的資產負債表比以往任何時候都更強勁，我們正在升級租户基礎和地理位置的多樣性。我們現在想回答您的問題。

操作者

謝謝女士們先生們。我們現在開始問答環節。如果您有問題，請按Star鍵，然后按按鍵音手機上的鍵。您將聽到您的手已舉手的提示。如果您希望拒絕參加投票過程，請按Star鍵，然后按兩個鍵。如果您使用的是免提電話，請在按任何鍵之前舉起手機。我們懇請來電者一次只回答一個問題。如果您有后續問題，請重新加入隊列。請等一下回答你的第一個問題。你的第一個問題來自花旗集團的克雷格·梅爾曼。你的電話現在開通了。

Craig Mailman（股票分析師）

早上好.我猜馬歇爾和里德，你們都指出開發租賃需要更長的時間，但自二月初以來，你們的活動有了顯着增加。您能談談已完成交易的醖釀期嗎？既然供應管道正在清空，您是否看到一些租户開始移動得更快？

里德·鄧巴（總裁）

是啊早上好克雷格這是里德。謝謝你的問題。事實上，我們看到一些租户的移動速度比過去快一點。我們在亞特蘭大就有一個很好的例子。這是我們亞特蘭大的一個項目，我們的第二代或第一紳士開發組合中有一個空缺。我們有兩名用户來了，他們都想要這個空間。我們能夠創造一些競爭。該團隊在當地完成了該項目，最終簽署了107，000平方英尺的項目。這比我們預期的要快，這是一個好兆頭。因此，當我們展望市場時，隨着需求繼續回升，供應繼續變得稍微緊張，我們預計決策周期將開始縮短一些。

Craig Mailman（股票分析師）

如果我能快速地偷偷地進來第二個，那麼去年交付的、租賃量有點不足的項目還有多少可用性？

里德·鄧巴（總裁）

是的，所以我們所謂的第一代空間，我們有大約775，000平方英尺。

Craig Mailman（股票分析師）

太好了，謝謝。

操作者

您的下一個問題來自富國銀行的Blaine Heck。你的電話現在開通了。

Blaine Heck（股票分析師）

太好了，謝謝。早上好就指導而言，您能否談談今年剩余時間的指導中假設了多少投機性開發租賃，以及目前您是否認為這可能是一種風險或上漲來源？

史黛西·泰勒（首席財務官）

嘿，布萊恩，早上好。是的，今年下半年我們有約4美分的NOI用於投機性開發租賃。目前，我們並沒有假設第二季度會出現任何特定開發租賃，第三季度和第四季度會增加，全年總計為4美分。我們更多地將其視為一個機會。當然，我們還有工作要做，我們需要簽署更多的租約才能實現這4美分。但我們相信，這是我們目前正在開發的項目與里德在第一代提到的775，000項目之間的機會。因此，請務必將其視為一個機會，特別是如果開發租賃的步伐能夠像過去幾個月那樣保持強勁和穩定的話。

操作者

您的下一個問題來自薩米爾·卡納爾。與美國銀行合作。你的電話現在開通了。

Samir Kanal（股票分析師）

大家早上好。我想，馬歇爾，看到開發租賃在這里回升當然很高興，但也許可以擴大您對您從客户那里看到的情況的評論，因為它涉及到考慮到通貨膨脹、宏觀波動性的整體決策，我猜您在實地看到了什麼？謝謝.

馬歇爾·勒布（首席執行官）

不客氣早上好，薩米爾。我同意里德的觀點，也許回到一年前解放日之后，感覺到第二季度晚些時候，當然到了第三季度，事情進展緩慢。你知道，我們正在簽署小型開發租約。我們沒有看到太多擴展。第四節有所回升。這是迄今為止最大的開發租賃季度。話又說回來，我們本季度就擊敗了這個數字。因此，連續幾個季度的強勁增長，其中一些開發租賃，我們拿起了幾個擴張。你看到亞利桑那州的建築擴建了。在德克薩斯州有一個，它是一個擴展。所以感覺就像儘管我有一個問題，你知道，中東的動盪，它是否會減緩決策？我可以給你兩個答案。目前的答案是否定的，我們確實沒有看到人們説我還沒有準備好因此做出決定，或者還沒有。我們確實擔心汽油價格以及會產生什麼影響，隨着時間的推移，這將如何影響消費者可能會影響我們。但今天我感覺好多了，無論如何，我對今年的感覺比我們第四季度電話會議時要好，儘管有所有的頭條新聞和類似的事情。或許我對顧客分析過度了。人們越來越多，他們需要經營自己的企業，他們越來越習慣於霍爾木茲海峽開放、關閉、這樣那樣的不穩定的頭條新聞。而且這一業務總體上是好的。我們再次看到新的租賃、開發和擴張，比一年前多一點。我只是希望它能持續下去。

操作者

謝謝你，馬歇爾。當然.不客氣您的下一個問題來自KeyBanc的Todd Thomas。您的線路現已開通。

託德·托馬斯（股票分析師）

謝了馬歇爾您提到由於數據中心供應商而看到了一些需求的順風。而且，你知道，我只是想知道你是否可以談論一下這個問題，也許可以量化或描述一下需求，你知道，今年迄今為止已經簽署了什麼，無論是數據中心供應商還是先進製造業。有什麼想法嗎？

馬歇爾·勒布（首席執行官）

早上好，託德。我認為這可能始於我們的先進製造或芯片工廠。我們在鳳凰城和達拉斯為芯片工廠提供了供應商，這些工廠大約在兩年前開始運營。叫吧。我試圖思考確切的時間範圍。這些仍然是我們今天擁有的租賃。然后，對於數據中心，我們主要看到的是供應端，但您看到的一些數據中心以及我們在開發計劃中的類似數據中心更多的是H Vac或貨架設備之類的東西，其中有幾個與數據中心相關的完整建築用户基本上已經建成，他們正在為它們提供服務。我們還有一兩個與數據中心建設相關的潛在客户。所以我們看，我很高興有一個新的需求來源，我們喜歡我們的建築的地方是，我們的長期租户仍然在那里，其使用的靈活性。聽着，我希望房屋建設有一天能夠再次興起，但我很高興我們採用了越來越先進的製造業，現在我們似乎正在增加輔助需求，這在上季度將其與所有正在圍繞我們市場建設的數據中心聯繫起來非常有幫助。

里德·鄧巴（總裁）

是的，也許只是爲了添加一個統計數據，以幫助量化我們今年迄今為止完成的685，000平方英尺開發租賃的一些數字。其中大約一半與數據中心相關類型用户有關。

託德·托馬斯（股票分析師）

這很有幫助。好的謝謝

操作者

您的下一個問題來自貝爾德的Nick Fillman。您的線路現已開通。

Nick Fillman（股票分析師）

早上好.也許只是兩個快速的。首先，關於Stacy，關於開發租賃，4美分，與最初指南中的7美分相比如何，它更高嗎？是同一個號碼嗎？我們應該只看第一季度租賃貢獻0.03美元。其次，就總體發展起點和預期而言，我知道你們儘量不要集中在個別市場內。從風險參數的角度來看，市場啟動是否有任何我們應該關注的路標？我們關注休斯頓等市場本身的一些強勁租賃。但只是好奇關於起點分佈的想法。謝謝.

史黛西·泰勒（首席財務官）

當然.早上好，尼克。因此，對於我們的開發租賃，你是對的，我們今年的初步指導最初為0.07美元。我們已經解決了其中的一些問題。所以其中一些，您在差異中提到的0.03美元中的大部分已經從投機租賃轉向了我們過去幾個月所做的工作的簽署租賃。所以，是的，我一般會説，其中0.073美元已進入開發NOI的實際簽署租賃，其余0.04美元是投機租賃。同樣，這是在今年下半年，當我們進入第四季度時，這一數字會真正上升。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

然后尼克説，嘿，早上好，這是馬歇爾關於我們的開發風險的內容。我真的很喜歡我們的模式，隨着空間租賃，我們將在公園內建造下一階段，這通常意味着一兩座建築，然后在市場內建造，就像我會堅持在休斯頓，例如我們在喬治布什機場旁邊，但我們宏偉的西十字路口在凱蒂。所以在地圖上稱之為12點和9點。您距離如此之遠，您可以在達拉斯、休斯頓或亞特蘭大等我們的一些市場如此之遠，這使我們能夠成為不同子市場的活躍開發商，而不是那些不為同一租賃而相互競爭的項目。所以值得慶幸的是，我們真的沒有。我的意思是，我們會考慮我們的整體發展和低收入資產，以及我們願意，你知道，認為其中有多少是一個合理的數量。但值得慶幸的是，通常情況下，你知道，我會接到電話，團隊已經沒有空間了，我們將拿到許可證，並儘快開始下一個建設。你看到，本季度在我們的幾個市場中，這令人震驚，我很高興我們能夠提高我們的指導，我們本季度的開始指導，看，隨着一年的進展，我很樂意繼續推動這一點。去年我們取消了它，我認為這是正確的，因為我們想成為投資者資本的好管家。但我希望，如果市場能夠繼續保持之前的步伐，至少我們的開工數量仍然有上漲空間，甚至可能在我們的開發收入數量方面也有上漲空間。我們將在今年晚些時候看到這種情況如何發生。

里德·鄧巴（總裁）

是的，尼克，我想為我們迄今為止在九個不同市場的開發租賃增添一些色彩，我們目前在13個不同市場有項目活躍。

操作者

因此，我們在地圖上有很多點，這使我們能夠繼續承擔整個投資組合的一些風險。很高興看到各個市場的需求廣泛。對我來説就是這樣。謝謝大家。客氣

布倫丹·林奇（股票分析師）

您的下一個問題來自巴克萊銀行的Brendan Lynch。您的線路現已開通。

史黛西·泰勒（首席財務官）

太好了早上好.感謝您回答這個問題。想要跟進穆迪的升級，我想這會帶來與您的資產負債表相關的某些承諾。因此，也許您可以量化您提高槓杆率的靈活性，以及您這樣做的意願，以及您需要看到什麼才能更舒適地運營，接近過去的四到五倍。當然，布倫丹，是的，你是對的。因此，我們對穆迪將評級升級為Baa 1感到非常高興，我們很高興看到我們完全處於他們為我們的資產負債表設定的債務參數範圍內。所以可以這麼説，我們有很大的空間，很多的乾冰。因此，我們可以提高槓杆率，而不是接近超出我們當前評級範圍的風險，這確實是個好消息。事實上，我們已經跟蹤這個較低的槓桿率很長一段時間了。所以我們對評級升級感到滿意，也覺得我們處於一個非常舒適的位置。我們關注您提到的範圍，債務與EBITDA的4.5低於五倍是我們希望將資產負債表保持在的範圍內。在提高槓杆率方面，我們有很多跑道，並且我們保持靈活性。因此，當我們觀察股票和債券市場時，各個桶的資本成本是多少，我們希望能夠發行債務和股票。現在更多的是尋找機會。對於我們來説，擁有行業領先的資產負債表是一個非常好的位置。因此，我們對自己所處的位置感到滿意，並承認，當我們發現這些機會時，我們有很大的空間來提高衡量槓桿率。因此，我們的信貸設施擁有6.75億美元的可用容量。就今年的前景而言，我們今年的指導資本收益為3億美元。第一季度，我們在ATM上發行了7000萬美元，每股超過191美元。我們還有5000萬美元的遠期合同尚未完成。因此，仍有約1.8億美元的收益在今年剩余時間尚未獲得。今年晚些時候我們有1.4億美元的債務到期。因此，我們可以靈活處理剩余的1.8億美元，我們只關注股票和債券市場。但當我們發現這些機會時，我們的資產負債表上有足夠的能力來提高槓杆率。

操作者

太好了謝謝你，史黛西。謝謝您的下一個問題來自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。您的線路現已開通。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

嘿，早上好。下面馬歇爾，一個關於石油、柴油和天然氣等的問題。顯然，你的租户與石油業務有關。還有其他租户進行大量卡車運輸，然后還有消費者。但把這一切放在一起，你知道，更高。就像當我們看到更高的柴油價格和卡車運輸成本時，這對你有幫助嗎？因為人們更想要更接近客户的設施？這是否會阻礙你，因為客户更關心運費？或者這是其中之一，就像你説的，人們只是看看他們的業務，無論交通成本是什麼，它是什麼，這並不影響，你知道，他們如何考慮他們將支付你或他們的業務租金。我只是想知道柴油機是如何融入你所有的談話的，因為聽起來房客們並沒有真的撤退。正如你所説，你今天感覺比二月份好多了。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

早上好，亞歷克斯。我想也許。當我思考並在這里討論時告訴我，簡短的答案可能是肯定的。我的意思並不是開玩笑的。我認為在短期內，人們必須像你描述的那樣經營他們的業務，為他們的客户服務。我擔心的只是消費者的資產負債表。但這就是為什麼我們喜歡進入快速增長的市場。我們喜歡電子商務的穩定增長，甚至我也説過，我們試圖有點像零售店。我們也希望生活在一個高可支配收入的社區，因為那里會有大量商品和服務運往那里。我認為你是對的。在我看來，短期內，你已經有了租約，你已經有了物流網絡，你將經營你的業務。但從長遠來看，如果柴油價格長期保持高位，我認為所有這些事情以及快速發展的城市，它們永遠無法跟上州際系統的增長。所以我喜歡順風的是，我認為最后一英里對他們的業務越來越重要。您可以支付更多的租金，因為您節省了柴油燃料的費用。當您考慮您的戰略時，如果您正在運送包裹、維修人員或集中供應，無論是什麼，您都希望接近最終消費者，無論是個人還是企業。所以我認為最后一英里只會變得越來越關鍵，因為交通問題，這就是為什麼我們看到亞特蘭大、鳳凰城、拉斯維加斯和奧蘭多的情況變得更糟。奧蘭多，你能想到的，在我們的市場中，我們已經開始，你知道，多年前我們還沒有。現在我們在市場的兩個不同地區擁有同樣的客户，因為達拉斯的交通很糟糕，而我沒有看到這一點。未來十年，情況可能只會變得比今天更糟。納什維爾，所有這些，交通都很糟糕。經紀人説，如果我們現在不上車，跳上車然后你就走是沒有意義的。參觀市場令人沮喪，但這對我們最后一英里的地點來説非常棒。

操作者

謝謝當然.不客氣您的下一個問題來自Evercore的Michael Griffin。您的線路現已開通。

Michael Griffin（股票分析師）

太好了謝謝.馬歇爾我很好奇，正如它與市場租金和市場租金增長有關一樣，你似乎比我們幾個月前接到電話時更具建設性。但您對市場租金增長的前景是否發生了變化？看來租賃需求還是不錯的。也許一些開發租賃需要更長的時間。但市場隨時發佈的任何類型的評論都可能是積極的，而那些評論可能會稍微温和一些。謝謝

馬歇爾·勒布（首席執行官）

當然.早上好.我想我有點，你是對的，也許更有建設性或樂觀一點。幾年來，我一直在考慮供應下降，但不可否認，我認為供應缺乏可能為時過早，並稱其為4%空置，我們的產品類型不需要太大的增長和需求。我們還沒有看到那里的租金出現拐點。你知道，沒有加州，通貨膨脹仍在增長，也許通貨膨脹再加一點。但我們看到需求正在回升。如果這種情況繼續下去，那麼經濟學101供應、需求和價格就必須遵循。我們還沒有看到這一點，但我們肯定已經接近了。感覺就像我們正在敲木頭，超過底部，過去幾個季度情況一直在改善，我希望我們能夠維持這種情況，但最終我們會達到我四年前預測的租金增長。最終我會是對的。

里德·鄧巴（總裁）

就那里的市場實力而言，邁克爾，你已經向市場提到了實力，里德也談到了這一點。但11份租約中有9份位於不同的市場。所以它已經廣泛傳播，這很好。它從東海岸一直延伸到鳳凰城。我們現在還能看到。羅利，夏洛特，亞特蘭大，佛羅里達，東區仍然有，你知道，良好的活動和結果。在得克薩斯州，你仍然看到達拉斯和休斯頓非常強大。奧斯汀是最軟的口袋里有充滿活力的市場，但只是有點過度建設。菲尼克斯隊一直非常有彈性。所以它的基礎很廣泛。我的意思是我們仍然喜歡一些較慢的結局。感覺好像它正在找到一些立足點。你知道，誰知道你需要幾個季度才能真正顯示出來。但是...但灣區仍然有點慢。因此，加州兩個較大的市場在新的活動方面仍然較慢。但在投資組合的其余部分中，它的基礎很廣泛，租賃的基礎也很廣泛。這些開始恰逢地理上分散的地區。因此，好消息是我們目前並不過度依賴一兩個特定市場來試圖繼續拉動我們。這是一個相當平等的分擔負載，這讓你知道，給你更多的喘息空間是件好事。

操作者

太好了非常感謝當然.您的下一個問題來自Rich Anderson和Cantor Fitzgerald。您的線路現已開通。

里奇·安德森（股票分析師）

謝謝.早上好，團隊。因此，關於數據中心需求、供應商需求、一半開發租賃的評論的問題，我想我聽到里德說了。但我想知道你是否能稍微談一談這方面的微積分。一旦脱離了直接的機會，當你考慮你的主要業務時，以消費為導向，你提到的最后一英里在這個時代變得更加重要。但是，對危險數據中心供應商和製造供應商的需求在多大程度上為像您這樣的消費導向平臺提供了機會？換句話説，在一天結束的時候，誰佔據了空間，你知道，你的產品是否因為其他人是其他類型的用户而變得稀缺？是，是，是介入並佔據空間，這最終會從間接的角度而不是僅僅從直接的角度讓您受益，從你知道的、租賃的、你知道的、面向供應商的空間的角度。只是好奇您是否能對這種更廣泛的觀點發表評論。謝謝.

馬歇爾·勒布（首席執行官）

當然.里奇，早上好。你知道，我想如果我關注你，我就會同意。看起來，我認為我們所謂的傳統或長期租户就在那里，這可能就是消費，無論是企業還是個人。我認為新的數據中心或先進製造業只是稍微擠佔了需求領域。它應該如此，因為我們很難找到可以工作的網站，現在更難找到可以獲得分區和許可的網站。新冠疫情爆發后，這一障礙比以前高得多。所以沒有綠地網站。你見過我們拆除辦公樓、啤酒之類的東西。我認為這將直接帶來更多的增量需求，然后我假設即使我們沒有實現這一點，也只是它對我們社區的投資，無論是先進製造業，我們在休斯頓和鳳凰城以及其中一些市場看到了很多這種情況，或者數據中心的發展，它顯然會對經濟產生連鎖反應。所以我們説，即使休斯頓港正在獲得市場份額，我們並沒有靠近港口，但它仍然間接幫助我們的投資組合。所以我認為那是。我很高興。我們沒有直接看到數據中心的需求，但我們在過去幾個季度開始看到這一點，並且在本季度以越來越實質的方式看到這一點。然后我認為它將繼續擠壓對我們空間的需求，如果我們能夠繼續做我們正在做的事情並找到這些地點，這應該會帶來更多的開發和更高的租金，而這些地點在這些快速發展的城市中也越來越難找到。

里德·鄧巴（總裁）

是的，我可能會補充一點，里奇。我認為馬歇爾是完全正確的。我認為這是工業的一件好事。你知道，很少有企業有新的用途，但並沒有真正取代或稀釋現有的客户群。感覺確實類似於你想説六年還是八年回到在線履行，它如何繼續成熟和出現，但這是如何成為一種新用途，正如馬歇爾所説，有點開始擠進餅形圖上的不同用途。但有趣的是，它並沒有取代任何用途。而且，你知道，這並不是説我們的軟件過時了，有人有了新的，然后我們的軟件就被降級了，你知道，無關緊要。所以感覺有點像這個數據中心支持，先進的製造支持。正如馬克所説，我們所看到的事情正在擠滿這個領域。我認為這是一個直接的好處。它提醒人們，你知道，它有這個早期階段，感覺就像是，你知道，另一種可以添加到餅形圖中的顏色，這很有幫助，我們今年早些時候確實在這里看到了這一點。

里奇·安德森（股票分析師）

太好了非常感謝

邁克·穆勒（股票分析師）

您的下一個問題來自摩根大通的Mike Muller。您的線路現已開通。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

你好我知道您有今年2.65億美元的開發啟動指導，但如果您忘記了這個時間表，那麼我猜您認為可能性很大並且可以在相對較短的時間內開始的開發和擴張機會到底有多大？是兩三倍嗎？265？我會的你好麥克早上好.我不知道有那麼大。你知道，當然，你知道，我們可能會在內部想到，我們已經有了265，我們將在內部保留。這就是我們要開始的事情。然后我們就有了灰色的表，這就是我們今年可以開始的事情？今天的尺寸可能相同或稍大一些。聽着，如果我們今年的開工量再次達到1.75億，我不認為他們會基於我們今天的情況，但我認為這就是我們應該為我們的投資者做的事情。但我們有可能得到。再加起來就達到3億。我認為，這取決於你在今年年底之前所説的短期。我不認為這一年會變得那麼瘋狂。我們可能也必須僱用一些人才能到達那里。但聽着，我們會在市場允許的範圍內儘快或緩慢地前進。我認為這就是我們的模式，你知道，我們將試圖向人們解釋的一個不同之處，那就是我們的大多數同齡人會在城鎮邊緣建造一座大盒子建築。在我看來，你總是在將供應推入市場，而我們的市場是一種拉力。我們會接到公司電話，説我在第三階段的空間已經用完了。實際上是我們自己的客户和我們自己的潛在客户在拉動它。所以現在我們的水晶球説2.65億。我們認為，如果每個市場和每個子市場的一切都向我們傾斜，我們可能會增加數億美元，我們將拭目以待今年的余額如何發展。

里德·鄧巴（總裁）

是的，邁克。當我們談論用户從市場拉動需求時，爲了給這一點增添更多色彩，今年這對我們所做的事情使我們能夠將我們預計的下半年的一些啟動時間進行，並將其加速到上半年。一個很好的例子是休斯頓的團隊在大西部的一個項目中所做的事情，你知道，我們總是在準備下一階段，準備好許可證，然后我們還在我們的空間中添加了規格辦公室。所以我們有了一個前景。該團隊於三月份簽署了該租約。我們也能夠在三月份開始下一階段，此前預計這將是今年下半年的開始。由於專門的辦公室已經到位，我們於四月份開始租賃。因此，這在某種程度上勾選了所有方框，這就是團隊一直努力做的事情，也是我們在每個市場努力做的事情的一個很好的例子。假設需求存在，我們就可以一次又一次地實現這一目標。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

我想，邁克，我想要。謝謝您只需提出一個問題，我們就會給您五個答案。但我們限制您回答一個問題。我認為有一個區別。我們談論這個。里德，這是一個很好的例子，對我們的團隊來説真的很有好處。這是當我們説，作為一家上市公司，通過擁有土地、建築人員和許可證，隨着事情的發展，我們的私營同行只是沒有土地和團隊來度過這種放緩，我們認為休斯頓是一個很好的例子，一旦拐點真正佔據主導地位，它將有一個非常好的領先地位。我們的私人同行需要一段時間才能真正恢復元氣。所以我們一直在耐心地等待這一點。但我認為這是一個很好的例子，說明了我們心目中的想法，好吧，當需求存在時，我們就會行動得更快。我確實認為，在拐點，我們受益的另一個地方是，我認為大盒子是在上一個上升周期中建造的。這就是第一個會再次出現的地方，因為那里是土地現成的地方，也是人們可以投入大量資本的地方。所以我喜歡我們比大盒子開發商更絕緣一點。

操作者

謝謝當然.不客氣您的下一個問題來自BMO資本市場的John Kim。您的線路現已開通。

John Kim（股票分析師）

謝謝在你的入住率方面，本季度的入住率強於預期，你提高了今年的同店指導，但它仍然表明，今年剩余時間的平均入住率比第一季度下降了約120個基點。因此，我想知道您是否預計已知的遷出情況，或者我們今年應該為什麼樣的留存率進行建模。

史黛西·泰勒（首席財務官）

是的因此，我們逐個套房制定預算，當我們匯總所有這些時，我們預計入住率下降與我們最初發布今年指導意見時的預期沒有什麼不同。正如您提到的，我們通過這次預算修訂將同一商店的入住率指導提高了10個基點。與去年相比，2025年年初的入住率有所下降，隨着今年的進展，每個季度的入住率都有所上升。因此，我們26歲開始營業，處於高峰入住率水平，第一季度同店平均入住率為97.3%。因此，您得出的當年平均預測為96.4是正確的。它確實假設隨着時間的推移，入住率將會下降。這並不是因為我們知道要搬走，所以我們知道我們無法進行填充。這只是因為我們正在關注這個。我們的團隊逐套進行調查，並詢問如果租户搬出，續約的可能性有多大，停工時間會有多少？所以這實際上只是所有個體假設的積累。按套件逐個套件計算，我們通常在75%的客户保留率上運行。如果我們這樣做，並且取得了成功，租賃取得了一些成功，我們相信在當前的環境下，我們會取得成功，那麼希望我們的表現會超過同一家商店的預測。但考慮到所有的宏觀不確定性和中東的緊張局勢，考慮到所有的頭條新聞和正在發生的一切，很難推動我們的租賃假設。因此，考慮到我們目前所知道的情況或幾周前我們在制定預算時所知道的情況，這感覺像是假設的良好基線。但我要説的是，到目前為止，第二季度開始幾周后，我們對事情的進展感覺非常好，而且我們的追蹤速度比目前的預期提前了一點。

John Kim（股票分析師）

您能提醒我們季節性在哪里發揮作用嗎？

馬歇爾·勒布（首席執行官）

因為我似乎記得它往往更強。我們的社區在下半年往往會更加強大。你是對的。通常我知道我們的一位同行會談論1、2、3、4，你知道，入住率通常是全年建築中最低的。我認為這相當準確。我們同意。當然，第四季度可能是我們歷史上最好的季度，而第三季度就在那里。所以當新年開始時，氣球會釋放一點蒸汽，然后重新積聚。你正處於下半年。

操作者

好的太好了謝謝不客氣您的下一個問題來自加拿大皇家銀行資本市場的Michael Carroll。您的線路現已開通。

邁克爾·卡羅爾

是的謝謝，里德。我想跟進您之前關於開發開始的回答。我的意思是，東方集團能夠在簽訂租約后立即在市場上啟動新項目，這正常嗎？就像休斯頓的例子一樣，東部集團在第一季度簽下了約280，000平方英尺的土地，並在約128，000平方英尺的土地上開工。是否有機會因此在休斯頓開工另一座大樓，或者您只是因為更廣泛的市場不確定性而等待，而您不想一次在該市場啟動太多？

里德·鄧巴（總裁）

問得好具體到休斯頓的活動，我預計我們確實會比今年開始時最初承保的時間提前一點開始。部分原因是休斯頓隊需要喘口氣至少一周左右，因為他們一直非常忙。但這是非常典型的，特別是我們現在坐在那里，當我們有多個階段時，我們希望擁有我們所有的項目，以獲得我們所能允許的最佳狀態，並且團隊對交易是否會達成有一個好主意，所以他們會開始提前準備，定價，準備好GCS，準備好內部批准。因此，我們總是希望在需求拉動時保持產品。是的，在我們所有的項目中，情況幾乎都是這樣，我們希望能夠在租賃后儘快開始，如果不是在同一個月，那麼我們需要填補當前的空缺，或者讓我們有信心在下一階段破土動工。有時我們會簽署，我們會獲得批准，內部批准，這取決於簽署的租約。因此，這為團隊提供了靈活性，可以在需要時更快地進行。

操作者

您的下一個問題來自Mizo的Vikram Malorda。您的線路現已開通。

Vikram Malorda（股票分析師）

早上謝謝你的問題。我想我只是想根據你的所有評論澄清兩件事。第一，我理解保守主義削減，你知道，入住指南，但你介意給我們一些成分嗎，比如你實際上為新租賃準備了什麼，也許是額外的，你知道，在服務開發租賃中達到某種打擊，入住率似乎相當保守。我原以為這個數字會更高。其次，只要你能根據所有評論澄清，無論是數據中心方面，你都會對經濟、環境等方面感覺更好。比如埃斯庫姆在哪里可以更機會主義？是時候在SoCal購買了嗎？也許可以提供更多規格來利用數據中心方面的優勢了？你在哪里最機會主義？謝謝.

史黛西·泰勒（首席財務官）

就入住指南而言，維克拉姆，我希望你是對的。我希望這確實被證明是保守的。你知道，我們再次關注今年到期的每一份租約，並對租户是否會續簽做出假設。我們的團隊通常會信守承諾並超額交付。所以我們希望這就是他們今年要做的事情。當我們查看租户保留率時，第一季度在83%範圍內。因此，如果這種情況在今年剩余時間繼續下去，那麼我認為我們的表現將超過我們的入住指南。當我們將這次修訂匯總到預算時，我們並沒有假設這種更新水平。所以我希望你是對的。我們確實有，但我們確實內置了新的和更新的租賃假設。我們沒有，我們沒有受到我們所知道的重大搬遷的阻力。這實際上正是我們投資組合的自然角色。隨着一年的推移，每個季度、每個月的過去，我們都應該簽署租約，希望入住指南是一層樓。四月份到目前為止，我們的表現再次超出了我們的預測。所以希望這種情況能繼續下去。

里德·鄧巴（總裁）

我想補充的一條評論是，我們確實在坦帕有一個租約，海拔22，000英尺。大約在第二季度進入第三季度結束時，我們知道會騰出這麼一小部分。但我也想説，正如我們里德之前提到的那樣，775，000平方英尺的第一代空間是之前開發的房產，並轉化為投資組合。你知道，從租賃的角度來預算對於該領域來説有點棘手，因為如果你有現有租户，正如史黛西所説，你可以説，嘿，有75%、80%的續訂可能性，你有一個很好的機會留住租户。它減少了您的租賃假設的一點風險。但在這775，000英尺的地方，你從沒有前景變成有前景並租賃空間。就其進展速度而言，這可能會更加不穩定和起伏不定。因此，當我們查看一些內部入住人數時，不包括這些數字的影響，那麼這個數字可能會與您的預期更加一致。所以我認為這增加了一些波動性。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

我同意，科比。我認為就機會而言，你知道，我認為隨着我們的努力和情況的好轉，當然是已經交付的770，000平方英尺，好消息是我們保持了開發收益率，儘管我們可能需要額外的幾個月才能到達那里。但對我來説，我們的優勢可能有一點，這是我喜歡的。也許是兩三桶。也許我們的入住率比我們預測的要好一點。幾年來我們的平均增長率為98%，這是公司的記錄。我們知道它最終會逐漸下降，但我很樂意認為我們在那里的增長更多，填補了一些開發租賃。然后當這種情況發生時，我們肯定會加快發展。我們的人數已經高達4億。我樂觀地認為我們已經有了。正如我提到的那樣，我們比許多私人同行更有能力在他們迎頭趕上之前推進許多發展。我們都會在下一個周期中再次過度建造，然后是第三回合，我想你會看到我們，我們開始思考一點。當市場早期良好時，我們能夠建造自己的建築。但很多時候，附近有一個項目有一些空置，我們覺得由於開發需求，我們看到新的租賃再次購買空置建築，而不會改變我們建造的質量。這比核心收購更好、更高的收益率，因為我們承擔的是租賃，但不是建設風險。如果事情繼續下去，你可能會看到我們，至少開始考慮某些市場中的人，我們已經幾年沒有做過增值項目，但如果開發需求回升，我認為這個窗口會暫時打開，然后每個人都會在增值方面再次出價超過我們，然后我們就停下來了。但這是一個循環，所以我們最終會得到位置優越的淺灣最后一英里建築。有時我們會租借它們。大多數時候我們都會建造它們，有時會空置地購買它們。我認為我們正在扭轉購買空置商品的循環，而機會集可能會重新開放得更好。但願如此.這有點像影子開發管道。這是我們增加開發渠道或真正增加高檔市場價值創造的一種方式。但我們已經有更長的時間租賃自己的開發項目。我們也不想買別人的空位。但感覺這種情況可能有望開始改變。

操作者

您的下一個問題來自摩根士丹利的羅納德·卡姆登。您的線路現已開通。

羅納德·卡姆登（股票分析師）

嘿只是快點，只是有一個。我再次看到了開發方面，正在建設中等等。我看到上限率預期正在上升，稱其為10、20個基點，我不知道這是否是混合或類似的，但也許你可以談談開發方面的上限率趨勢如何，如果你可以將其與收購進行比較以及你在市場上看到的情況，那會很有幫助。

史黛西·泰勒（首席財務官）

是啊因此，關於開發收益，拉尼婭，謝謝你指出這一點。我們看到我們管道內的開發收益率穩步上升。提醒一下，多明格斯，這是一次重建，佔我們所看到的開發收益率的約50個基點。但從我們今天坐在這里的25年第一季度開始，我們就看到了穩定的增長。所以這是一個積極的因素。然后就上限率而言，它仍然是一個非常多樣化的市場，從市場到子市場和產品類型。但在一些子市場或一些市場，我們看到優質、位置優越的資產的上限利率低於5。其他市場的上限利率較低5到5左右。我們對上限利率的下降壓力感到驚訝。今年迄今為止，我們在這里追求的交易更具競爭力，不幸的是，我們曾擔任其中幾筆交易的伴娘。因此，今年的競爭比去年要激烈得多，這可能會推低上限利率，甚至可能隨着今年的推移進一步推動。

羅納德·卡姆登（股票分析師）

我想很有幫助。我只是想跟進數據中心租賃的評論。我想你談到了一半的開發租賃，我猜與數據中心相關。但我想我只是好奇，從你的角度來看，你能談談變化率嗎？正確的？就像這件事，你知道，你的觀點是這將繼續加速，這是偶然的嗎？這是穩定的嗎？對此進行任何評論都會有所幫助。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

嘿羅恩，早上好。你知道，我認為你知道，至少我們讀到和聽到的，假設他們能夠獲得許可證，進入數據中心開發的資本金額是，你知道，令人難以置信的高美元數量，而且似乎沒有放緩任何時候。所以我認為它會繼續存在。這會是我們新租賃的50%嗎？可能不是，我想我希望不是。我希望我們在這方面保持真正的多元化。但這似乎不像Meta或其他公司的數據中心資本支出。數據中心正在放緩。所以我認為這是一個新的需求來源，就像幾年前的電子商務一樣。我們最終會再次出現。我們不會成為數據中心開發人員，但會是向數據中心交付某些東西的人，或者像我們所看到的那樣是他們的客户。所以我很高興看到新的需求來源，它可以，你知道，增加我們的投資組合，加快我們的開發、租賃步伐，等等。而且它可能比我們來得更快。也許我不會像我預期的那樣代表團隊發言。

里德·鄧巴（總裁）

我想補充一下，羅恩。我們看到今年迄今為止簽署租約的用户，可能是更專注於數據中心建設的用户之間的混合，但也是數據中心服務P的用户的混合。因此，我想其中一些可能取決於繼續建設的速度或多少，但肯定有一些感覺是持續的，因為你將繼續為這些數據中心提供服務，我們看到用户佔用了我們需要這樣做的空間。

羅納德·卡姆登（股票分析師）

樂於助人.非常感謝

Jessica Zhang（股票分析師）

下一個問題來自格林斯特里特的傑西卡·張。您的線路現已開通。嗨，早上好。您能否幫助澄清是什麼推動了伊利諾伊州第一季度同店相對於今年剩余時間的預期增長？您所説的主要是入住率驅動的嗎？

史黛西·泰勒（首席財務官）

是的，是的，這主要是由入住率驅動的。因此，今年第一季度同店入住率為97.3%，而同期同店入住率為96%。我們的入住率增長了130個基點，這確實幫助推動了9.2%的房地產增長，正如我前面提到的那樣，今年每個季度的業績進展變得更加困難，因為2025年我們的入住率全年穩步增長。這就是為什麼我們預計今年相同商店等級不會達到9%。但是的，入住率肯定推動了第一季度大部分同店增長9.2%。

Jessica Zhang（股票分析師）

好吧，太好了。然后快速跟進仍然可用的770，000平方英尺的第一代開發租賃機會。只是想知道，所有這些都會出現在2027年的同一家商店池中，還是其中一些也會出現在今年的同一家商店池中？

史黛西·泰勒（首席財務官）

是的，775，000的第一代開發租賃機會。所有這些項目均於2025年移交。因此，這些將出現在27家相同的商店池中，因為它們將出現在所有26家商店和所有27家商店的投資組合中。

操作者

好的太好了這非常有幫助。謝謝當然.謝謝您的下一個問題來自Alexander Goldfarb和Piper Sandler。您的線路現已開通。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

感謝您跟進。史黛西，只是一個關於第二季度指導的快速問題，你的範圍略低於街道的水平，但你提高了全年的範圍。所以聽起來后半部分的加速度比我們在街上模擬的要大。是從這個投機性的租約上嗎？這是什麼驅動它或什麼驅動的那種隱含的加速斜坡在后半部？只是想了解有多少是鎖定的，有多少是依賴於布倫特和里德和每個人的表現。

史黛西·泰勒（首席財務官）

是的所以有幾個構建模塊，實際上，這不僅僅是一個答案。所以投機性開發租賃的影響肯定是如此。同樣，我們對第二季度的預測沒有影響。因此，所有這些都將在第三季度出現，然后在第四季度以更高的速度出現。我們的一些租賃預測也是如此。如果我們確實在第二季度和第三季度滾動出租空間，預計這些空間將在今年年底之前出租。所以我認為這是真正的樓梯。因此，從第一季度到第二、第三和第四季度，隨着一年的進展，這一數字繼續上升。我會注意到，我們第二季度的G和A費用預計將高於第三和第四季度。其中部分原因是時間安排和今年與我們管理層過渡相關的一些項目。隨着搬遷和新員工的開始，仍有一些令人感動的事情。因此，第二季度的G和A費用將比第三和第四季度多一美分。因此，這稍微緩和了第二季度的增長。但我們仍預計第二季度FFO將比第二季度增長6%。25.因此，對第二季度的預測仍然非常非常強勁，但隨着第三和第四季度的進展，這一預測確實會進一步上升。

Alexander Goldfarb（股票分析師）

好吧我知道你沒有得到27的指導，但仍然考慮到你正在談論的這個坡道的速度，並假設世界沒有結束，27似乎比我們現在的情況更好，或者有些事情我們應該考慮一下，這將抵消這一點。

史黛西·泰勒（首席財務官）

我們希望27歲的收入比26歲好。是的不，不。但比我們在街上根據您在這里談論的內容以及是否通過您正在談論的投機性租賃來思考更好。是的，我認為現在對27發表評論還為時過早，但當我們想到25個鴻溝開發項目轉移到775，000個機會租賃投資組合中時，我們確實有很多機會，我們會稱之為，我們可以做到。然后當前的開發管道開始。我的意思是，27年肯定是非常強勁的一年，但我覺得從現在到現在有太多時間來評論它。

操作者

好的謝謝謝謝各位提醒一下，如果你有問題，請按星號一.您的下一個問題來自AJ Peak和KeyBanc。您的線路現已開通。您的線路已開通。Aj峰值。

馬歇爾·勒布（首席執行官）

我們可能失去了AJ。我當然感謝大家對EEC集團的時間和興趣。如果我們沒有回答您的問題，我們可以稍后致電。我們希望能在即將舉行的幾次會議上見到您。再次感謝您今天早上抽出時間。保重

操作者

謝謝

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