First Industrial Realty 2026年第一季度盈利電話會議記錄

周四，First Industrial Realty（NYSE：FR）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問https://www.benzinga.com/apis/瞭解更多信息。

完整的財報電話會議可在https://edge.media-server.com/mmc/p/r6itwu3x/

First Industrial Realty報告了穩定的財務業績，2026年第一季度NAREIT運營資金（FFO）為每股0.68美元，與上一年的業績持平，並在剔除諮詢費用后將FFO調整為每股0.72美元。

該公司取得了重大租賃勝利，特別是在南加州進行了大規模更新，租金率變化超過40%，以及在鳳凰城進行的1.31億美元的土地出售，遠遠超過了市場土地價值。

2026年FFO的指引維持在每股3.05美元至3.15美元，調整后的範圍不包括3.09美元至3.19美元的諮詢費用。該公司預計入住率穩定在94%至95%之間，現金同店NOI增長5%至6%。

開發租賃活動強勁，在多個市場租賃了383，000平方英尺，對FFO做出了積極貢獻，但被即將到來的土地出售影響和調整后的租賃假設所抵消。

管理層對租户需求表示樂觀，特別是賓夕法尼亞州和南佛羅里達州，同時根據市場狀況和集中風險對新開發項目的啟動保持謹慎態度。

操作者

日安，歡迎來到First Industrial Realty Trust Inc. 2026年第一季度結果呼叫所有參與者將處於僅收聽模式。如果您需要幫助，請按星號鍵並按零鍵向會議專家發出信號。今天的演講結束后，將有機會提問。要問問題，您可以按星號鍵，然后在按鍵電話上按星號鍵。要撤回您的問題，請按星號鍵，然后按2鍵。請注意，此活動正在錄製中。我現在想將會議交給投資者關係和營銷高級副總裁Art Harmon。請繼續。

Art Harmon（投資者關係和營銷高級副總裁）

非常感謝戴夫，大家好，歡迎撥打我們的電話。在我們討論2026年第一季度業績和更新的2026年指南之前，請注意，我們的電話可能包括聯邦證券法定義的前瞻性陳述。這些陳述是基於管理層的預期，計劃和對我們前景的估計。今天的發言可能是時間敏感和準確的。截止到今天2026年4月23日我們沒有義務更新我們的聲明或我們提供的其他信息。實際結果可能與我們的前瞻性陳述有重大差異，可能導致這種情況的因素在我們的10K和其他SEC文件中有所描述。您可以在我們的補充報告和收益發布中找到今天電話會議中討論的非GAAP財務指標的對賬。補充報告、收益發布和我們的SEC文件可在firstindustrial.com的投資者選項卡下查閲。我們的電話將由我們的總裁兼首席執行官Peter Bacilli和我們的首席財務官Scott Musil開始，之后我們將開放供您提問。今天與我們同在的還有首席投資官JoJo Yap、執行副總裁Peter Schultz、運營執行副總裁Chris Schneider以及資本市場和資產管理執行副總裁Bob Walter。現在讓我把電話轉給彼得。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

謝謝Art，感謝大家今天加入我們。我要向我們的團隊表示祝賀和感謝，感謝他們為2026年取得良好開局所做的努力。我們取得了一些重大的開發租賃勝利，並在南加州簽署了一項重要的續約協議，這是我們剩余的2026年到期日。我們還通過即將進行的1.31億美元土地出售獲得了巨大的價值創造，我將在稍后詳細介紹這一點。從整體市場來看，行業基本面持續穩定。世邦魏理仕數據顯示，一季度末全國空置率穩定在6.7%。淨吸收量為4300萬平方英尺，略低於5500萬平方英尺的新交付量。全國範圍內的新供應繼續受到嚴格限制，開工面積保持温和，為3900萬平方英尺。國家建設管道面積為2.37億平方英尺，在我們投資組合中，高度預先租賃的比例為39%。鑑於中東衝突潛在的經濟和需求影響，我們開發組合中200，000平方英尺以下空間的決策正在加快，整體旅遊活動有所增加。到目前為止，我們還沒有看到對租賃活動的明顯影響，但這是我們將繼續監控的風險。從投資組合的角度來看，季度末的在職入住率為94.3%，符合我們的預期。自上次財報電話會議以來，我們在2026年展期方面取得了進一步進展。我們現在已經處理了61%的面積，新租賃和續租的總體現金租金上漲了41%。這包括我們2026年剩余的最大期限，即南加州556，000平方英尺的土地，我們實現了現金租賃率變化，顯着超過了年度指導範圍的上限40%。現在轉向開發租賃，我們在多個市場取得了廣泛的成功，總共創造了383，000平方英尺的土地。其中包括我們位於內陸帝國的155，000平方英尺的第一個Wilson 2項目的完整建築租賃。我們還在芝加哥、南佛羅里達州、佛羅里達州中部以及賓夕法尼亞州中部的市場簽署了幾份低於100，000平方英尺的租賃。我們在利哈伊谷最近竣工的First Park 33一期租賃了54，000平方英尺的空間。正如我在開場白中指出的那樣，我們很高興與您分享，鳳凰城市場303走廊100英畝土地的地面承租人行使了選擇權，以1.31億美元的銷售價格購買了該地塊。每平方英尺土地的收益約為30美元，是該市場工業土地價值的三倍多。我們預計這筆交易將於六月完成。在我把它交給斯科特之前，我想提醒您我們即將舉辦的兩場房產之旅。5月12日，我們將參觀我們的內陸帝國投資組合，6月4日，我們將參觀我們的新澤西州中部資產。請聯繫Art Harmon註冊或獲取更多信息。這樣我就把它交給斯科特。

Scott Musil（首席財務官）

謝謝Peter 2026年第一季度來自運營的Nareit資金為每股0.68美元，而2025年第一季度為每股0.68美元。2026年第一季度每股FFO受到每股0.04美元的負面影響，該諮詢成本與由土地建築發起的有爭議的代理活動相關。不包括這些成本，我們的每股FFO為0.72美元。正如我們在第四季度財報電話會議上指出的那樣，第一季度的FFO受到了G & A成本上升的影響，原因是與會計規則相關的費用加速，該規則要求我們全額支付某些終身員工的授予股權薪酬的價值。我們本季度現金同店NOI增長（不包括終止費）為8.7%。本季度業績主要受到新租賃和續租租金上漲、免費租金下降和合同租金上漲的推動，但平均入住率下降部分抵消了這一影響。總結我們本季度的租賃活動，約有240萬平方英尺的租賃開始。其中，30萬個是新的，200萬個是續訂的，10萬個是用於租賃的開發和收購。在討論指導之前，讓我瞭解我們信用觀察列表上的3 PL租户的最新情況。如果您還記得的話，我們是直接向一名分包商收取租金的。在完成收款過程時，我們很高興地宣佈，我們與3 PL簽署了一項協議，要求一次性支付截至2025年12月31日欠我們余額的約60%，該余額是我們於3月份收到的。此外，該協議要求定期付款，以在2026年底之前償還剩余的逾期租金。現在開始討論我們的指導，我們對2000年AreIT FFO的指導範圍現在為每股3.05美元至3.15美元，反映了與土地和建築物有爭議的代理活動2026年FFO指導範圍相關的增量諮詢成本每股0.04美元，如果沒有這些諮詢成本，每股3.09美元至3.19美元，與我們上次電話相比沒有變化。我們的其他主要運營指標指導假設如下。季度末的平均服務佔用率為94%至95%。這一範圍現在反映了賓夕法尼亞州中部約130萬平方英尺的增量開發、租賃和708，000平方英尺的土地，所有這些都將發生在今年下半年。終止費前，現金同店NOI增長5至6%。指南包括與3月31日已完成和正在建設的開發項目相關的2026年預計成本。2026年全年，我們預計每股利息的資本化約為0.08美元。我們的GINA費用指導範圍為4200萬至4300萬美元，其中不包括與有爭議的代理活動相關的560萬美元增量諮詢成本，我們的指導假設鳳凰城的上述預測土地銷售將於6月結束。讓我把它交給彼得。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

我們對可用性方面的活動水平持樂觀態度。一如既往，我們的團隊專注於照顧我們的客户、獲得新客户以及採購和執行有利可圖的投資，以為股東帶來長期現金流和價值。操作員，我們準備打開它以供提問。

操作者

我們現在開始問答環節。要提出問題，您可以在按鍵電話上按星號，然后按1。如果您使用免提電話，請在按鍵之前拿起手機。如果在任何時候你的問題已經解決，你想撤回你的問題，請按開始，然后2。此外，請限制自己的一個問題和一個跟進重新排隊問其他問題。第一個問題來自花旗集團的克雷格·梅爾曼。請繼續。

Craig Mailman（花旗分析師）

早上好，夥計們。彼得，你知道你提到過巡演活動有所改善，20萬平方英尺以下的速度有所提高。您能談談其他同行曾談論過的數據中心鄰近需求嗎？您能否談談與電子商務或其他更廣泛的工業需求相比，這部分需求的改善有多大？我的意思是，從我們看到的情況來看，大部分只是更廣泛的工業需求。3 PL繼續非常活躍。你知道，製造業已經興起，其中包括數據中心技術、航空航天等。所以這被拿起了。但它看起來更像是對工業的更廣泛需求，而不是完全由數據中心驅動。然后抱歉斯科特，我知道你提到中央PA現在是下半場。您能談談您在丹佛和賓夕法尼亞州中部看到的活動以及今天與第四季度電話會議的前景嗎？

Scott Musil（首席財務官）

嘿克雷格，我是斯科特。我想你提到過我們把它推到了下半場。根據我們的第四季度指導電話會議，708，000平方英尺一直是在今年下半年。所以我想澄清一下這一點，然后我會把它交給彼得，以瞭解丹佛開發項目中空缺的最新情況。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

早上好克雷格，我是彼得。因此，在丹佛，我們仍然對那里的大量空缺充滿興趣。我想説，對於更大的用户來説，活動或決策是緩慢的，競爭供應有限的。只有兩座建築迴歸后將與我們競爭。一個是由於另一位房東的業務失敗，另一個是由於租約到期。但我們仍然有前景。他們的決策非常緩慢。丹佛的小型中型租户仍然相當活躍。轉到賓夕法尼亞州，進入您問題的第二部分，就各種規模和行業的前景活動而言，賓夕法尼亞州可能是我們最活躍或肯定是全國最活躍的市場之一。包括彼得的評論3 PL是非常活躍的，我們有幾個前景，我們的708,000平方英尺的建設在賓夕法尼亞州中部，其中所有，但其中一個是完整的建設用户。所有這些國家都繼續與我們進行討論。

Craig Mailman（花旗分析師）

太好了，謝謝。

操作者

下一個問題來自貝爾德的尼克·蒂爾曼。請繼續。

Nick Thillman（Baird分析師）

嘿，早上好。也許有點觸摸，彼得。只是思考在這里開始一些新項目的過程。考慮到土地儲備，它有點重、集中，並説你確實在那里簽署了租約，但只是你如何看待景觀以及對整體活動的思考過程，以及這是否需要在今年下半年在這里開始一些。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

當然.我們繼續評估新的開始的機會。我們當然不會在音量上做指導。我們關注的市場仍然是達拉斯和特拉華州等市場，特拉華州實際上是南費城子市場、賓夕法尼亞州利哈伊谷。南佛羅里達州，我們有機會。當然，我們將繼續嘗試通過土地和我們最近進入和最活躍的一些其他市場來獲得額外的機會。所以這些就是我們關注的市場。是的，我們在南加州確實擁有非常好的網站，但這些市場仍然有許多可用性。因此，它們不是我們很快就會啟動項目的市場。

Nick Thillman（Baird分析師）

然后斯科特，也許只是關於3 PL租户，第一季度同一家商店的提升幅度是多少？然后您能否提供全年壞賬預期的最新信息？我只從您全年承保的信貸協議的角度來了解boohoo，但也只從該租户的任何更新的角度來了解。好吧，所以3 PL租户，沒有影響。同一家商店，早在2025年，當我們討論它在我們的觀察名單上時，我們就從未預訂過該租户，我們只是讓你們注意到這一點。我們一直認為它是值得收藏的。我們在這次電話中向您通報了我們收到的大筆付款以及我們與租户達成的協議。因此，FFO或與boohoo相關的同一商店再次沒有影響。他們繼續繳納租金。他們每月月底付款。彼得，我會把它交給你，讓他們瞭解該空間的分包潛力。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

謝謝斯科特。Boohoo繼續推銷這座建築以進行分包。賓夕法尼亞州可用的百萬平方英尺以上建築數量正在減少。正如我幾分鍾前提到的那樣，活動仍然非常好。我們也處於這個水平。截至今天，亞馬遜即將在賓夕法尼亞州再塗上兩棟面積超過200萬平方英尺的建築物。所以這正在進行中，選擇相對較少。鑑於需求的強勁，該規模範圍內可能會有更多開工。但Boohoo繼續推銷這座建築以進行分包。

Nick Thillman（Baird分析師）

尼克，你還有問題的另一部分。我們第一季度的壞賬費用為100，000美元，而我們的指導為250，000美元。我們在第二季度、第三季度和第四季度的指導保持不變，即每季度25萬美元。太好了感謝。謝謝大家。

操作者

下一個問題來自豐業銀行的尼古拉斯·烏利科。請繼續。

Victor Fedewan（分析師在未知）

你好，我是維克多·費德萬和尼克。所以你發佈了非常強勁的第一季度，看起來年初至今的活動也很穩定。那麼，只是想了解是什麼促使您決定維持全年FFO和同店NOI指導，而不是提高、維持它？為什麼它不動？好吧，尼克，這是斯科特。我們確實出租了40萬平方英尺的開發租賃。與指導相比，它確實對我們的FFO產生了輕微的積極影響。有幾件事抵消了這一點。一個是我們的指導意見中有土地出售，預計將在6月結束。那是一塊租來的地因此，此次出售會略有稀釋，因為我們假設這些資金用於支付信貸額度。另一部分就像我們每個季度更新指導時所做的事情一樣，我們查看所有的租賃假設和指導，並相應地更新它們，並根據我們認為合適的情況進行調整。這就是和解。明白了。然后快速跟進土地配置情況。那麼，這筆交易如何為您的土地儲備的其余部分提供類似的更高、更好的使用價值的時間表和策略呢？你的投資組合中有多少類似的機會？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

是的，如你所知，我們已經非常仔細地研究了我們擁有的每一項資產，包括土地和創收的房地產，我們現在已經將範圍縮小到少數我們認為我們可能能夠推動並創造重大價值的機會。我們現在正在努力確保權力。這是一個非常漫長的過程。所以我們拭目以待。如果我們在這方面取得成功，這將在這些特定資產的工業價值之外增加顯着價值。

Victor Fedewan（分析師在未知）

明白了。謝謝。

操作者

下一個問題來自KeyBank的Todd Thomas。請繼續。

託德·托馬斯（KeyBank分析師）

嗨謝謝.首先，我只是想跟進中央PA的空缺。我只是想知道您所接觸的租户在租賃或出售方面的情況如何。出售仍然是潛在的結果嗎？這正在考慮中。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

託德，我是彼得。我們從事的所有前景僅限今天租賃。

託德·托馬斯（KeyBank分析師）

好吧然后您談到了租户尋找空間的需求增加。200，000平方英尺或更少。這通常與一些最近的開發初創公司一致。我只是想知道增加起點有什麼阻礙。您正在尋找什麼來增加開發的進一步開始？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

是的，這是一個逐個市場的問題。例如，如您所知，我們在南佛羅里達州有許多可用的服務。我們在那里也有很多機會重新開始。我們希望確保我們不會過於集中在任何一個市場上的開發。我們剛剛在賓夕法尼亞州中部完成了第一階段的項目。我們簽了一個小租約，54,000平方英尺的租約。在我們開始第二階段之前，我們希望看到更多的租賃。所以這實際上是一個專注的問題。

託德·托馬斯（KeyBank分析師）

好吧好的謝謝

操作者

下一個問題來自加拿大皇家銀行資本市場的邁克爾·卡羅爾。請繼續。

Michael Carroll（RBC Capital Markets分析師）

謝謝，斯科特。我想再談談你對土地出售的評論。考慮到出售的土地是工業用地價值的三倍，合資企業今天為該土地支付了多少租金。我認為相應的上限率相當低，並且不會稀釋收益。好吧，它不在收件箱里。這在資產負債表和補充表上。邁克，如果你看的話，我們披露了上限利率。上限率約為5.3%。幾年前，當我們將土地租給租户時，我們從他們那里得到了很高的租金。

Scott Musil（首席財務官）

好吧然后我也想確認一下，你沒有改變PA空間130萬平方英尺剩余開發租賃的預期時間。這些仍然是相同的時間，因為它是在以前的指導，你在第四季度提供。我相信是的，但我只是想確認這是正確的。唯一的區別是第四季度開發租賃為170萬。現在是130萬。這種下降與我們簽署的40萬平方英尺的開發租約有關。

Michael Carroll（RBC Capital Markets分析師）

好的太好了感激

操作者

下一個問題來自里奇·安德森和坎託·菲茨傑拉德。請繼續。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析師）

早上好.那麼在IE版本556 k上，您能瞭解一下該交易的經濟性嗎？我不知道是否有其他地方提供。如果我錯過了，我道歉。

JoJo Yap（首席投資官）

喬喬，你想報道這個嗎？我們不能真正考慮租賃率或經濟狀況，但我可以告訴你，這是長期的。學期我們對長期更新感到非常高興。該空間對租户來説非常關鍵，大大超過了我們40%的租金變化指導的高端水平。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析師）

好吧，所以，好吧，上漲，上漲超過40%。是這樣嗎？好吧好吧謝了第二，我問了每個小組這個問題。我把問題搞砸了。讓我們看看我是否能在您看到的數據中心需求方面做得更好，我想知道在您更廣泛的業務範圍內，這是多麼孤立。數據中心的需求在多大程度上通知了您的核心租户、您的消費導向型租户，並告訴他們我最好現在採取行動，因為空間正在被另一種使用工業空間的方式所佔據。從您的角度來看，它如何從發展的角度改變您的戰略？是嗎？是嗎？第一工業是否必須根據最終客户採取不同的做法，無論是供應商還是消費導向型或電子商務或其他什麼。就像我很好奇這如何以任何方式具有破壞性，或者這是否只是純粹的新需求。那是。就這麼簡單。謝謝.

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

你知道，我們過去曾討論過什麼可以催化租户開始更快地做出決策。幾年來，現在的決策相當緩慢，尤其是在更大的空間上。你正在討論的主題確實會給等待帶來成本。所以它確實在邊際上有所幫助。當然，另一個話題是權力。雖然數據中心需要大量的電力，但倉庫也需要公平的份額。所以這也是一個話題。因此，這些都有助於讓租户更快地做出決定，但這並沒有真正引發新租約簽約浪潮。彼得和喬喬，你們想補充點什麼嗎？里奇，我唯一想補充的是，正如我們前面評論的那樣，來自支持數據中心和基礎設施建設的租户的需求有所增加。因此，我們看到了一些這樣的情況，但我不會稱其為整體需求概況的重要性。是的，只是想添加更多細節。如果你看看數據中心的發展，你會發現很多與基礎設施相關的開關設備、半導體管道、你知道的、電源等等。而且必須製造和分銷。你知道，涉及數據中心的企業需要空間來分發設備、存儲設備並在美國的很多地方完成設備，所以歸根結底，他們需要倉庫來存儲這些貨物，或者進行一些輕型組裝。這就是彼得斯兩位提到的增量需求。但如果你看看26 Q1，你會發現他們並不是最大的用户。事實上，我認為他們正在成長，但他們甚至沒有進入前十名。最大的是3 PL、Peter提到的消費品、廣泛的建築、食品和飲料。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析師）

我想只是爲了，只是爲了從你的角度來完成這個問題，你什麼時候需要，如果你正在規範構建某個東西，規範，你什麼時候需要知道，你知道你會有一個替代用户在建築中，這如何通知你的開發過程？或者您可以或者不需要知道任何具體的時間範圍來調整您的流程嗎？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

是的，這不會改變我們圍繞我們構建的質量、位置、功能和功能的流程或理念。

里奇·安德森（Cantor Fitzgerald分析師）

好的謝了我就這麼多了。謝謝

操作者

下一個問題來自高盛的凱特琳·巴勒斯。請繼續。

凱特琳·巴勒斯（高盛分析師）

大家好。也許它與您提到的您最有興趣建設的市場相符，但您能否瞭解一下今天哪些市場在需求和租金方面最強與最弱，以及是什麼導致了這種差異？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

彼得，你想談談爸爸嗎？當然.凱特琳，我是彼得。我想説，正如我幾分鍾前提到的那樣，從租户的角度來看，賓夕法尼亞州可能是我們最活躍的市場，涵蓋所有規模範圍，這反映了我們在利哈伊谷剛剛完成的項目中籤署的協議。我們對708的活動，市場參與者對超過100萬平方英尺的大型建築的活動，非常非常活躍。我們看到南佛羅里達州的活動良好。我們看到納什維爾的活動比過去幾年有所減少，但相當緊張。從供應的角度來看，正如我在丹佛提到的那樣，較大租户的決策速度較慢，但整體市場表現良好。東海岸的租金穩定，仍有小幅上漲的趨勢。所以那里的形狀相當不錯。喬喬，你想談談西方嗎？

JoJo Yap（首席投資官）

是的，謝謝你，彼得。如果你看看總租賃，達拉斯，休斯頓和鳳凰城已經展示了顯着的總租賃，這是真的從2025年下半年一直持續到2026年第一季度。最有趣的是，IE的總租賃額從Q到Q一直是正數。如果你只看那邊大空間的活動，那在IE中是相當不錯的。但與此同時，在IE中，您有200至400，000平方英尺的空間，這些空間在當今市場上是充足的，基本上市場必須消化。而200至400人規模範圍內的租户有相當多的選擇。

凱特琳·巴勒斯（高盛分析師）

明白了。好的。然后也許可以多談談南加州大學。所以你提到了你們與租金進行的其他租賃，我猜有意義地價差了約40%。您能從南加州大學租賃價差的角度更廣泛地瞭解一下您所看到的情況嗎？我想有些上漲，有些下跌。這主要是一個最不復古的功能嗎？某些建築空間類型以一種方式與另一種方式起作用。您在那里看到的範圍是多少？

JoJo Yap（首席投資官）

當然當然就租金價差而言，我們將繼續看到租金變化，南加州的租金正變化，因為當你看的時候，你知道，它已經從20、23季度的高點下降了，但從新冠疫情爆發前到新冠疫情的增長仍然顯着超過這一點。因此，在接下來的幾年里，我們仍然會看到租金的積極變化。就季度實際情況而言。租金增長方面，持平。有些交易實際上已經顯示出一些增長，但總體而言情況平平。

凱特琳·巴勒斯（高盛分析師）

明白了。好的，謝謝。

操作者

下一個問題來自富國銀行的Jason Belchert。請繼續。

Jason Belchert（富國銀行分析師）

早上好.想知道您是否可以談談您在當前環境下的投資或資本配置偏好，以及您如何考慮部署資本，例如收購、開發和股票回購。當然.

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

聽着，我們要這麼做。我們增長的主要驅動力將繼續是投機性發展。我們還始終在市場上提供收購現金流建築的機會。過去，你已經看到我們的大部分資本都用於開發，所以可能有20%、25%用於現金流建築。關於股票購買機會、股票授權，你知道，我們資本的主要用途將是支持開發和收購的增長。但最近發生了幾次市場動盪，我們的股價受到了相當負面的影響，達到了與基本面和長期前景不符的水平。我們對股票的長期價值充滿信心。因此，我們得出的結論是，在那些混亂時期，機會主義收購股份將增強股東的價值。我想你可以自己弄清楚，就這與其他兩個類別的分配而言，這意味着什麼。

Jason Belchert（富國銀行分析師）

太好了，謝謝。然后作為后續活動，您能否向我們提供有關您的嵌入租金上漲趨勢以及您正在將哪些內容納入新簽約的

Scott Musil（首席財務官）

租賃情況以及您是否能談談最近幾個季度在那里看到的任何變化？是的，如果你看看我們簽署的2026年已完成交易的進展情況，你會發現總體波動約為3.6%。如果你看看整個投資組合，到2026年，我們的投資組合將達到3.4%。所以他們還挺堅強的。如果你問的是租金上漲方面的問題，我們仍然堅持2026年30%至40%的現金租金變化指導。正如彼得在劇本中提到的，我認為我們在2026年已經簽署的租約中大約有41%。之所以高一點，是因為JoJo談到的556，000平方英尺的更新面積明顯高於我們40%範圍的高端面積。太好了，再次感謝。再

操作者

如果您有問題，請按星號，然后按1。我們的下一個問題來自greenstreet Advisors的Vince Tabone。請繼續。

Vince Tabone（Green Street Advisors分析師）

嗨，早上好。本季度的一些開發租賃是針對較大建築內的較小套房。我很好奇這是否反映了戰略的任何變化，並願意將其中一些花了更長時間纔出租給多租户空間或套房的盒子瓜分，或者這始終是這些房產的商業計劃？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

早上好，文斯，我是彼得。是的，這一直是這些建築的計劃。因此，它們都是專為多租户使用而設計的。當然，在過去的幾年里，我們很幸運地看到了一些完整的建築用户，但我們總是在建築中靈活設計。正如我在談到我們在賓夕法尼亞州中部的708號建築的問題時提到的，是爲了對比這個規模，我們今天在那里看到的非常好的活動。賓夕法尼亞州和其他一些大型市場的租户為大型建築進行了大量活動。所以我不會接受這個。租户需求限制在20萬以下。但我們建造這些建築是因為我們覺得這些口袋沒有得到充分的服務。我們正在看到這樣做的結果。你知道，彼得提到的利哈伊谷大樓，我們剛剛完成，我們已經看到那里的良好活動，並已經簽署了我們的第一份協議。不，這顏色很有用。感激

Vince Tabone（Green Street Advisors分析師）

也許會繼續開發一點。看起來，百萬平方英尺的加框是目前大多數市場供需動態最有利變化的地方。我很好奇，你願意去規格那個超大尺寸系列嗎？我知道您過去已經做過一些這樣的事情，但通常建築尺寸較小。就像如果對這個超大盒子的需求保持強勁，你可以轉向或選擇更大一點的超大盒子嗎？當我們進行更多這些新規格交易時，當然。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

我們一直在尋求最大限度地提高土地的價值。我們繼續尋找新的土地投資機會，其中一些將涉及大型物業、大型建築。這是遊戲計劃的一部分。如您所知，我們在南加州擁有一些可以容納非常非常大規模建築的場地。我們將繼續根據該市場的經濟現實和租賃現實來評估這些因素。

Vince Tabone（Green Street Advisors分析師）

太好了，謝謝。

操作者

下一個問題來自瑞穗的Vikram Malhotra。請繼續。

Vikram Malhotra（瑞穗分析師）

早上好.謝謝你的問題。我想這是第一個澄清你的問題，你知道，你的發展簽證進展順利。你知道，你有良好的租金增長，就像你引用的那樣使用租金價差和良好的知名度一樣。所以我想知道兩件事，你可以更具體地説，比如一件事，為什麼，為什麼不把入住指南調高？具體來説，比如考慮到租賃，不將其上調可以抵消什麼？然后你能更具體地解釋一下為什麼指南沒有上漲嗎？因為即使是你所描述的，它仍然建議你的趨勢應該至少上漲1或2美分。

Scott Musil（首席財務官）

嘿維克拉姆，這是斯科特。所以答案是肯定的，由於我們宣佈了400，000平方英尺的開發租賃，我們確實獲得了一點FFO。這被兩項所抵消。其中之一與我們指導中的預計土地銷售有關。那是一個租賃的包裹。因此，當我們出售該地塊時，我們失去了噪音，並支付了信貸額度，所以那里有一點稀釋。另一項與我們每季度審查租賃可用性和租賃假設的正常流程有關。當我們更新指導時，我們對其中一些做出了假設。但我們沒有對指導中的130萬平方英尺開發面積和708，000平方英尺進行改變。所以更多的是一些季度租約的一些變化。這些就是碎片。

Vikram Malhotra（瑞穗分析師）

但爲了澄清佔用部分，我不認為土地會倒塌，不會影響這一點。對的就像抵消佔用率的原因是你假設的可再生能源較低。

Scott Musil（首席財務官）

我們還對一些核心租賃假設進行了一些輕微調整。還要記住佔用率，我們提供了一定的範圍，並且我們對該佔用範圍感到滿意。

Vikram Malhotra（瑞穗分析師）

明白了。好的。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

然后也許退后一步，你宣佈回購，你正在進行這些房產之旅。董事會也發生了變化。我只是想理解，你能完成這些動作嗎？你的目標是什麼？顯然，在背景中，我想，有準活動家在推動，你知道，我只是想理解所有這些不同的行動，比如它們是否相關，是否獨立？是什麼推動了這三件事？一個問題包含很多主題。好吧，整個話題都圍繞着新導演。您可能知道，去年我們意外失去了一位導演，他再次意外去世。那時，我們決定謹慎地繼續進行並啟動新流程。這一過程曾兩次延長。首先考慮LNB提名人、過去提名人的候選資格，然后再次考慮LNB提名人建議我們交談的兩個人的候選資格。因此，早在有關股票回購的對話開始之前，整個過程就已經順利進行了。聽着，我們看看我們的股票在某些時期發生了什麼，好吧，比如新冠疫情，比如亞馬遜在22年4月宣佈撤資時。關税對股票的影響小於中東戰爭。當你看看這些時間段時，你會發現股價大幅下跌，而我們股票的基本面和長期前景卻沒有下跌。這些時期將繼續發生，我們已經經歷過並將繼續經歷的波動性。因此，在這些時期進入市場支持我們股票的長期價值是有意義的。這又是我們與董事會長期以來的對話。我現在忘記了你剩下的問題。

Vikram Malhotra（瑞穗分析師）

只是房產之旅。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

房產之旅。我想説，聽着，是的，我們希望盡一切努力宣傳我們已經完成的轉型，以及我們一些市場目前正在發生的事情。我們希望你們能夠了解我們的市場領導者。抓住這個機會加強股東參與是有意義的。

Vikram Malhotra（瑞穗分析師）

太好了，謝謝。

操作者

下一個問題來自巴克萊銀行的布倫丹·林奇。請繼續。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

感謝您回答我的問題。您提到讓步的減弱導致了本季度現金淨利潤的強勁增長。您能否就當前的讓步趨勢以及我們對未來的期望提供更多額外的色彩？是的，布倫丹，我是彼得。一般來説，我們看到每年一個月至一個月租金的租金優惠。我想説，這一數字稍微上升了一點，這更多的是逐個市場、逐個資產的情況。這是在新的租約上。TI大致相同，只是取決於租户的具體要求。續訂一直相當穩定。續訂仍然非常低，並且涉及續訂。

布倫丹·林奇（巴克萊銀行分析師）

好的，太好了，謝謝。還有另一個問題。最近我們看到了很多關於經紀人如何通過人工智能去中介化的討論，或者至少經紀人費用將被壓低。您對First Industrial和整個行業未來的成本動態將如何演變有何看法？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

我們目前看不到經紀服務對人工智能的重大影響。再説一次，你知道，當我們僱用經紀人時，我的意思是，我們覺得我們僱用了最好的，他們為談判帶來了價值。你知道，就我們的租賃工作而言，我們已經看到，你知道，更多，你知道，你知道，行業中信息來回流動非常快、高效。但經紀人在工業租賃業務中發揮着關鍵作用。是的，它將提供大量數據。也許正是出於這個原因，這些交易發生得更快。但中介機構確實帶來了價值。在這些談判中，保持一些距離總是有幫助的。我們沒有看到該社區的價值會因為人工智能而隨着時間的推移而減弱。

布倫丹·林奇（巴克萊銀行分析師）

太好了，再次感謝。

操作者

如果您有問題，請按星號，然后按1。我們的下一個問題來自摩根大通的邁克爾·穆勒。請繼續。

邁克爾·穆勒（摩根大通分析師）

你好首先猜一下您提到的輕型組裝數據中心用户，他們通常是短期空間佔用者，還是您在那里看到長期租賃？你知道，我猜在數據中心建成后，他們會留下來，還是隻是租約結束后，他們就會離開，空間就會流向不同類型的用户。

JoJo Yap（首席投資官）

讓我，讓我給你一些顏色，邁克爾。輕型組裝通常是較長的中期到長期租賃，因為設備的組裝取決於特定租户正在完成的數據中心開發。例如，如果您有一個多階段的開發正在進行，而租户、我們的租户正在履行，這將需要幾年到長期，最多10年。所以這實際上取決於他們所實現的目標。這還取決於特定前景將服務於多少地區，數據中心開發和數據中心建築比工業建築需要更長的時間。這是另一種顏色。但是是的。因此，在數據中心開發方面，我們無法預測，你知道，如果你看行業新聞，以及超大規模企業希望在市場上投入多少資金，我們就可以預測，這是非常，看起來非常長期，非常巨大的美元。

邁克爾·穆勒（摩根大通分析師）

好的，再簡單地説第二個。除了預計將於今年完成或僅預計名義上的鳳凰城出售之外，是否還有任何值得注意的處置預期？

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

不，料斗里真的沒有其他東西看起來像那樣。好的謝謝

操作者

我們的問答環節就此結束。我想把會議交還給彼得·巴奇利（Peter Bacilli）來發表閉幕詞。

Peter Bacilli（總裁兼首席執行官）

謝謝接線員，也感謝大家參加我們今天的電話。如果您對我們的電話有任何后續消息，請聯繫Art Scott或我，祝您有美好的一天。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。