ARMOER住宅房地產投資信託基金2026年第一季度盈利電話會議記錄

ARMOER Residential REIT（紐約證券交易所代碼：ARR）發佈了第一季度財務業績，並於周四召開了財報電話會議。閲讀下面的完整記錄。

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ARMOER Residential REIT報告2026年第一季度GAAP淨虧損為5800萬美元，即每股普通股0.49美元，總經濟回報率為-2.6%。

該公司通過發行1180萬股普通股籌集了約2.15億美元的資本，通過發行優先股籌集了640萬美元的資本。

4月份支付了每股普通股0.24美元的現金股息，計劃於5月份支付，季度末的賬面價值為每股普通股17.42美元。

儘管市場波動，該公司仍利用了更廣泛的利差，並預計將進一步穩定，正如淨值的復甦和強勁的流動性狀況所表明的那樣。

管理層對當前的策略和市場定位表示信心，重點是維持槓桿率和對衝策略以有效管理風險。

操作者

日安，歡迎參加Armor Residential REIT 2026年第一季度收益電話會議。所有參與者將處於僅聽模式。如果您需要幫助，請按Star鍵並按零鍵聯繫世界會議專家。今天的演講結束后，將有機會提問。要提出問題，您可以在電話鍵盤上按Star，然后按1，要撤回您的問題，請按Star，然后按2。請注意，今天的活動正在錄製中。我現在想將會議交給聯席首席執行官Scott Ulm。請繼續。

斯科特·烏爾姆（首席執行官）

謝謝大家，早上好，歡迎參加ARMOURY Residential REIT 2026年第一季度電話會議。今天早上，我們的首席財務官戈登·哈珀以及聯合首席投資官謝爾蓋·洛索夫和德斯蒙德·麥考利也加入了我的行列。我現在將電話轉給戈登，讓他查看財務業績。

戈登·哈珀（首席財務官）

到目前為止，每個人都可以訪問Armor的收益發布，可以在Armor的網站www.armory.com上找到。本次電話會議包括前瞻性陳述，旨在受到1995年私人證券訴訟改革法案提供的安全港保護。Armor向美國證券交易委員會提交的定期報告中的風險因素部分描述了Armour無法控制的某些因素，這些因素可能導致實際結果與這些前瞻性陳述中表達或暗示的結果存在重大差異。這些定期提交的文件可在SEC網站www.sec.gov上找到。今天的所有前瞻性陳述都可能會更改，恕不另行通知。除非法律要求，否則我們不承擔任何更新它們的義務。此外，今天的討論涉及某些非GAAP措施。這些指標與我們收益發布中的可比GAAP指標相一致。這次電話會議的在線重播將很快在ARMOURR的網站上提供，並將持續一年。儘管今年第一季度后期經歷了市場動盪和地緣政治事件導致的MBS波動。該公司在2026年第一季度取得了穩健的業績，總經濟回報率為-2.6%。自2026年3月31日以來，我們看到MBS息差和波動性有所改善。裝甲公司第一季度與普通股股東相關的GAAP淨虧損為5800萬美元，或每股普通股0.49美元。淨利息收入為7070萬美元。可分配給普通股股東的收益為9050萬美元，即每股普通股0.76美元。這一非GAAP指標被定義為淨利息收入加上CBA下降收入，並根據利率掉期和期貨合約的利息收入或費用減去運營費用進行調整。在第一季度，Armor通過發行約1180萬股普通股籌集了約2.15億美元的資本，並通過我們的AT the Market發行計劃發行約306，000股優先股籌集了640萬美元的資本。截至2026年4月15日，我們通過發行416，000股普通股籌集了約720萬美元的資本，通過在上市發行計劃發行8，600股優先股籌集了179，000美元的資本。2026年3月，我們通過股票回購計劃回購了125，000股普通股。ARMOURR每月支付每股普通股0.24美元的普通股股息，本季度總計0.72美元。我們的目標是在2026年4月29日支付有吸引力的股息，該股息適合背景且中期穩定。每股已發行普通股0.24美元的現金股息將於2026年4月15日支付給記錄持有人。我們還宣佈，將於2026年5月28日向2026年5月15日的記錄持有人支付每股24美分的現金股息。季度末賬面價值為每股普通股17.42美元，較2025年12月31日下降6.5%。截至4月20日星期一，我們的估計賬面價值為每股普通股18.05美元，這反映了4月份普通股股息的應計額。我現在將致電首席執行官斯科特·奧丁，討論Armour的投資組合立場和當前戰略。斯科特謝謝你戈登。

斯科特·奧登

謝謝Scott Armor最近的淨資產負債表期限約為0.4年，反映了我們對收益率進一步穩定以及未來美聯儲降息預期迴歸的看法，與美聯儲委員會自己的預期一致。不包括國債空頭的隱含槓桿是平衡姿態的7.85倍，反映了我們對市場的建設性看法，並納入了3月份以更大利差購買MBS的情況。我們預計的月底流動性頭寸（包括4月份的償還）仍然強勁，為12億美元，佔周一總股本的近50%。Armour的資產組合仍然是100%機構MBS、機構CMBS和美國國債。目前其規模超過210億美元，資產和資本基礎連續第四個季度增長。與我們的資產負債表增長一致，自Armour在第一季度舉行上次電話會議以來，我們淨增加了近9億MBS池和塵埃。隨着利率和價差的變化，我們的購買組合繼續按優惠券和產品變化。三月份，我們利用了GSE活動最集中的近生產券的擴大。我們還在溢價債券中添加了季節更深的折扣MB以及15年期NGMA TBA角色。我們繼續關注較高級別最高貸款余額池中的預付款保護。該投資組合仍然集中在具有有利提前還款特徵的特定池中，目前佔Armour在機構CMBS中持有的MBS的95%。我們已逐漸將大部分塵埃投資組合移出收益率曲線，從今年經歷了顯着緊縮的五年期板塊中轉出，轉而轉向10年期塵埃紙。這種再平衡使我們能夠利用這些較長債券的正凸性特徵，並將較長SOFR對衝的利差增加30至40個基點。我們的對衝策略旨在降低整個收益率曲線的久期風險。大約86%的盔甲對衝是OIS和SOFR支付固定掉期，余額是國債期貨。隨着近期市場波動的消退，10年期美國國債SOFR利差從最近的負49個基點的低點回升，這是自去年10月以來的最負水平。儘管復甦至更接近公允價值模型和解放日前歷史平均水平的水平，但軟件掉期對我們來説仍然是一種有吸引力的對衝工具，其固定利率比可比國債收益率低約44個基點。我們預計，掉期利差的進一步正常化將取決於圍繞美聯儲理想的資產負債表和銀行放松管制的政策辯論路徑。截至4月，今年迄今為止，投資組合預付款總額平均為12.1 CPR，而2025年第四季度為11.1 CPR，穩定但略高於上一季度。抵押貸款利率在2月份觸及5.9%的低點后，也未能倖免于波動。接下來的一個月，利率上升了近60個基點，扼殺了短期再融資活動。儘管我們在4月份看到了利率的反彈，但30年期抵押貸款利率仍在6.2%左右，這將在未來幾份提前還款報告中錨定保費提前還款預期。融資市場在第一季度一直令人耳目一新。回購協議保持流動性和穩定，利差交易在SOFR和聯邦基金利率的15個基點以內。美聯儲對去年資金壓力的反應似乎已經起到了作用，並按預期穩定了銀行準備金。美聯儲宣佈將其準備金管理國債購買量從每月400億美元減少至250億美元。這是一個顯着的降幅，但美聯儲仍成為融資市場新流動性的淨提供者，我們預計回購條件截至今天仍將保持寬松。24個活躍回購交易對手方的再融資投資組合約80%的回購本金以3%或更低的價格融資，加權平均折減整個回購賬簿大約是百分之二又四分之三。Buckler證券約佔我們回購融資賬簿的45%。謝謝回到你身邊，斯科特。

受地緣政治緊張局勢重新爆發和油價大幅上漲的推動，2026年市場將回歸更高的不確定性，隨着對中東衝突的擔憂加劇，美聯儲暫時擱置了進一步的寬松政策。美聯儲降息的收益率曲線平坦，這意味着波動性增加了一倍多，名義抵押貸款利差在第一季度從低谷到峰值從95個基點擴大到高達130個基點。更廣泛的利差和更高的波動性最終被證明是Armor的買入機會，因為去年第三季度最后觀察到的風險回報和估值變得果斷有利。隨着利率穩定，MBS利差回縮收緊，推動本季度迄今為止扣除股息后的淨資產回升3.5%，而今天抵押貸款利差的情況更加平衡。市場技術面仍然堅定支持。國債收益率和抵押貸款利率的上升緩解了預付款擔憂，抵押貸款利率的上升繼續給本已疲軟的房地產市場帶來壓力，從而限制了初級供應。在需求方面，雖然第一季度前兩個月GSE的購買速度放緩，反映了MBS利差收緊，但我們預計房利美和房地美將報告稱，在利差擴大期間，他們在3月份重新加速了持有量增長。這與我們的觀點一致，即GSE是保障買家，在抵押貸款利差擴大時，他們有大量的乾貨介入。另一個新興的需求來源來自銀行。3月份創下了有記錄以來最高的CMO創建，反映出對結構性MBS的強勁出價，這通常預示着銀行興趣不斷增長。儘管近年來銀行需求的故事未能成為現實，但目前正在形成的監管減免推動了銀行的增長和資本。MBS投資組合在存款基礎也在擴大之際，國內和海外對固定收益的持續流入為第一季度的需求提供了額外的順風，因為高質量的流動性機構MBS是企業信貸的有吸引力的替代方案，在估值問題持續存在的情況下。我現在將把它交給謝爾蓋，以瞭解我們投資組合的更多細節。

謝爾蓋·洛索夫（聯席首席投資官）

斯科特·奧登

謝謝，謝爾蓋。持有MBS的理由仍然很強，如果美聯儲今年晚些時候恢復寬松周期，這種理由應該會進一步增強。我們相信，較低的融資利率加上更陡的曲線將增強強勁需求的催化劑，並擴大機構市場的投資者基礎。本季度我們看到了地緣政治事件導致的一些波動，但總體影響是可控的，並且最近已顯着消失。我們在本季度的資產負債表管理給了我們一些選擇，我們能夠利用較低的MBS價格，回購一些我們自己的股票。我們繼續以中期展望設定股息，並視股息為適當。在目前的環境下，我們的做法保持不變。壓力測試我們的流動性，應用系統對衝，並在機會出現時部署資本。總體而言，我們對自己的定位、戰略以及在2026年為股東取得良好表現的能力充滿信心。在我們打開提問熱線之前，我們還要再次指出，我們已經推出了新的季度投資者演示，現已在Armor的網站上提供。感謝您參加今天的電話會議以及您對Armor的持續興趣。請打開提問熱線。

操作者

是的，先生，當然。我們現在開始問答環節。要提出問題，您可以在電話鍵盤上按星號，然后按1。要將自己從提示中刪除，請按星號比二。再説一次，如果您有問題，這比一個更重要。今天的第一個問題來自瑞銀集團的瑪麗莎·洛博（Marissa Lobo）。請繼續。

瑪麗莎·洛博

早上好.感謝您回答我的問題。您注意到迄今為止第二季度利差收緊。那麼，當前新機構採購的ROE是什麼樣的呢？您認為利差結算與掉期的長期均衡如何？

德斯蒙德·麥考利（聯席首席投資官）

是的，嗨瑪麗莎，我是德斯蒙德。所以看着。是的，嗨，你好嗎？因此，從平價和溢價證券來看，股本回報率處於中高水平。假設槓桿率約為8噸，並對衝至一半期限。這有點像靜態的觀點。我們還進行情景分析，研究地平線回報。因此，例如，如果OAS收緊10個基點，就會增加約3至5%的總回報。這將通過賬面價值積累。例如，回報率約為16%。那你就在那里加3到5%。現在您已經到達了19%、20%的區域。現在就我們對利差的長期看法的長期穩定性而言。我們認為利差仍然有吸引力。這就是為什麼我們對該行業持建設性態度。你可以回顧一下2019年這樣的時期，當時美聯儲正在耗盡其抵押貸款組合並降息。如果我們看看掉期的利差，比如混合的5年期、10年期掉期，這些水平約為平均抵押貸款利差的120個基點，目前約為150個基點。因此，這表明我們的範圍寬了30個基點。如果你將其與美國國債進行比較，你會發現今天的收益比當時高出約20個基點。因此，我們保守地認為，中期內我們可以看到另外20個基點的收緊。

瑪麗莎·洛博

太好了，謝謝。您能否分享一下您對機構滾動美元機會的看法？這如何影響您當前對TBA與指定池的偏好？

謝爾蓋·洛索夫（聯席首席投資官）

嗨瑪麗莎，這是謝爾蓋。是的，所以TBA市場專家今年肯定已經回到了一定水平，但仍然相當不穩定。因此，我們的投資組合中有一些TBA卷。正如我們所提到的，我們已經重新分配了15年的一小部分給金妮梅斯。但我們並不認為它們一定是我們最強大的套利交易。我們利用這些機會獲得總回報的機會。因此，現在我們仍然更喜歡指定的全現金流收益率，即使沒有太多的美洲國家組織選擇對貿易署。我們喜歡現金流的確定性，並且如果未來抵押貸款利率降低，肯定會保護我們免受尾部風險的影響。

瑪麗莎·洛博

明白了。謝謝答案。

操作者

謝謝我們今天的下一個問題來自JMP Securities的Trevor Cranston。請繼續。

特雷弗·克蘭斯頓

嘿，謝謝。早上好.你知道，從你的槓桿率來看，過去幾個季度的槓桿率一直保持在八倍左右。鑑於您對技術環境和GSE作為后備買家的積極背景的評論，這是否會改變你們對適當槓桿水平的看法，或者在當前環境中如何看待這一點？謝謝.是的

斯科特·奧登

嗨，特雷弗。首先，我們對當前的槓桿率感到滿意。在三月份利差擴大后，我們確實增加了它，這使我們的賬面價值受益。我們認為目前的水平是合適的。這將使我們能夠參與利差風險。如果我們看到息差如預期的那樣進一步收緊，我們將優先考慮風險管理。我們對流動性進行壓力測試，以確保它能夠承受極端的波動。只要我們對這些壓力測試感到滿意，那麼如果我們看到更多利差擴大，我們就會尋求增加槓桿以抓住機會。只要我們認為如果出現波動，那就不是系統性的。

特雷弗·克蘭斯頓

對的好吧，這很有幫助。謝謝

操作者

謝謝我們今天的下一個問題來自蒂莫西·達戈斯蒂諾和B。萊利證券。請繼續。

蒂莫西·達戈斯蒂諾

謝謝早上好，祝賀本季度的到來。我想，對我來説的第一個問題是，您能否就經濟利益利差的擴大提供更多的色彩？我認為從約188個基點上升到194個基點。如果能在那里為運動增添任何色彩就太好了。棒了我很感激。然后作為第二個問題，就資本形成而言，我想，只是對劇本有了一點更好的理解。顯然，我們。當您的股價高於賬面價值時，您會從您的股票ATM機上發行股票，但當您的股價低於賬面價值時，您會轉向回購股票併發行優先股嗎？只是想了解你們如何考慮籌集資金並將其投入使用。好的太好了太感謝了我欣賞這個顏色。再次祝賀本季度。

操作者

謝謝我們今天的下一個問題。實際上，作為提醒，如果您想問問題，請此時按星號然后按1。我們今天的下一個問題來自Stonegate Capital的David Storms。請繼續。

大衞·斯托姆斯

早上好，感謝您回答我的問題。我實際上想跟進有關資本形成的最后一個問題，並詢問像我們在第一季度看到的波動性加劇是否會對發行或回購股票起到任何有意義的因素？

斯科特·奧登

是的，當然。你知道，一般來説，波動性對股價並不有利。所以，你知道，我想説，一般來説，波動性意味着我們在發行方面可能會不那麼活躍，但在回購方面可能會稍微活躍一點。當然，我們本季度看到了一些波動。你在本季度早些時候就看到了我們對這兩個問題的看法，這是一個。我們仍然享受一些政策，我們仍然享受一些緊縮政策，在本季度晚些時候，我們發生了一些地緣政治事情，這可能會把我們推向另一個方向。是的是的，波動性對我們的影響是絕對正確的，但一般來説，在波動性較低的時期，我猜你會看到我們的發行更加活躍，波動性更高。也許不那麼活躍。

大衞·斯托姆斯

明白了，謝謝。那麼，考慮到最近的一些衝突，美聯儲正處於等待和擱置期，也許只是圍繞您的前景的一個問題，您是否正在關注任何形式的二級影響，例如化肥價格上漲或航運價格上漲，這可能會迫使美聯儲採取行動？你追蹤類似的東西嗎？

斯科特·奧登

是的，聽着，我們看了所有這些東西，是的，你是絕對正確的，那里有一個二次影響的試點，你知道，他們可能會走向任何一種方式，你知道，我們密切關注它。但是哦，天哪，你知道，那里有多級別的俄羅斯方塊遊戲。

大衞·斯托姆斯

對，那太完美了。感謝您的評論。

操作者

謝謝我們的問答環節就此結束。我想把會議交還給奧爾姆先生，讓他發表閉幕詞。

斯科特·烏爾姆（首席執行官）

感謝加入。我們感謝您參加我們的電話會議以及我們面臨的任何后續問題。非常感謝

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。