午餐、廁紙、外賣小哥…一位「00后」寫字樓中介眼中的「樓宇經濟」

轉自：解放日報 唐燁

寫字樓市場被稱作「立體的經濟晴雨表」，其租賃活躍度反映了產業脈動與經濟冷暖。最近，仲量聯行等市場機構發佈的上海第一季度寫字樓數據顯示：市場淨吸納量環比回升，租賃需求步入持續復甦通道。一線寫字樓中介，其實是感知這份冷暖最敏鋭的群體。大學畢業於房地產專業的「00后」從業者張馨怡，入行兩年半，遇到了全國寫字樓最快去存量化的周期。憑着對行業的熱愛，她以文字和觀察在社交媒體上記錄下上海寫字樓市場的變遷。跳出冰冷數據，她從更微觀的層面、從年輕人的視角出發，勾勒出上海寫字樓生態的面貌，讓人看到了統計報表之外的信息。

觀察維度一：午餐是否價廉物美在張馨怡的觀察體系里，白領 「午餐是否自由」，是除了租金、交通便利度之外的衡量寫字樓吸引力的重要標尺，直接關聯員工幸福感與企業留存率。長寧天山、徐匯漕河涇、虹橋古北，在她心目中是「打工人的食堂高地」，屬於白領午餐自由的頂配地段。「走出寫字樓，‘遍地’是日料定食、本幫麪館、連鎖快餐‘三件套’，人均30元能吃得像皇帝。」小張説，她最喜歡接到中午帶客户在天山區域看寫字樓的任務，看完后自己溜去吃一碗大腸面加素雞，幸福感拉滿。而有些黃金地段的商務區，寫字樓周邊餐飲選擇雖多，但因地段擺在那里，午餐價格也水漲船高。「西餐各種‘輕食碗’，一份沙拉都要68元起步，還吃不飽。」有企業員工向她抱怨。小張服務過的一家入駐上海核心商務區的企業客户，每次與樓宇物業談續租時提的訴求都是同一個：能不能把樓下那個平價食堂請回來？這家企業的人事經理説，入駐一家讓人能踏實吃好午飯的寫字樓，員工的離職率都會低一點。某些新興商務區則陷入了 「硬件高端、配套缺位」 的困境。「方圓五百米只有‘全家’便利店和‘星巴克’咖啡館，中午想正經吃頓飯，得打車去覓食，來回車費比飯錢貴。」小張説，寫字樓品質再好，但周邊配套不足，租金也漲不上去。在仲量聯行等多家權威機構發佈的上海一季度甲級寫字樓租賃市場報告中提到，主力租賃企業除金融服務業、專業服務業等高端服務業外，軟件與信息服務業成為一匹「黑馬」，由原來盤踞在張江和漕河涇等區域開始向市中心延伸，成為寫字樓租賃市場復甦的重要支撐。小張接待過不少軟件與信息服務業，她發現：軟件與信息服務業對寫字樓周邊就餐情況格外在意。「這些企業會詢問‘寫字樓周邊是否有24小時就餐點與便利店’。因為程序員加班多、加班晚，要讓他們加班后能有口熱飯吃。如果一幢寫字樓自帶員工餐廳，那絕對是這幢樓大大的加分項。」

觀察維度二：衞生紙夠不夠厚、外賣小哥臉色好不好張馨怡觀察樓宇的第二重維度是：廁所的衞生紙夠不夠厚？外賣小哥的臉色好不好看？第一次走進一幢寫字樓，別人會先盯着大堂看，夠不夠氣派；但小張會先溜到廁所看一看，因為「魔鬼藏在細節里「。「有的老牌寫字樓，大堂維護得很好，金碧輝煌，但走進衞生間，你會發現：洗手檯放着老式按壓皂液器，衞生紙薄得能透光。這説明，這幢寫字樓的錢全花在了‘面子’上，‘里子’能省則省。「小張搖搖頭。反觀有些商務樓宇，大堂看着平平無奇，但衞生間標配智能馬桶蓋、戴森干手器，紙巾厚實得能當抹布。「能看出來，這物業在用心維護樓宇品質，而不是做做樣子。這種寫字樓的物業服務水準一般不會差。」她評價物業服務水準的另一個角度是：外賣小哥的臉色。一幢樓宇內入駐少則幾十家，多則上百家企業，中午必然有大量外賣員湧入樓宇。即便樓宇地處核心商圈，樓內員工點外賣的數量也不會少。外賣治理考驗着樓宇物業的服務水準。小張將外賣小哥的臉色分為三個等級：第一等級，外賣小哥能夠笑容滿面地將外賣遞到客户手中， 説明這幢樓對物流友好，物業服務水平一般比較好；第二等級，外賣小哥面無表情地將外賣放在樓宇前臺 這，説明這幢樓的物業服務「尚可忍受」；第三等級，如果外賣小哥罵罵咧咧地把外賣「摔」在前臺，她建議直接把這幢樓宇「拉黑」吧！「管理不好午間外賣的寫字樓，物業服務水平肯定高不到哪兒去。」小張還觀察到一個現象：近年來，越來越多的企業在選擇寫字樓時非常關注空調的使用情況。上海大部分寫字樓的空調有着「上下班時間」，一般在周一到周五的「早八晚六」工作，過了點兒就關閉了。企業若想繼續使用，要向物業另繳空調使用費。「別以為空調費是小錢，目前市面上大部分商務樓宇使用的是中央空調。一開空調就覆蓋一整層樓面，空調使用費每小時800元起步。」小張服務過一家電商，對方看中了一幢很大氣的新樓。企業負責人隨口對小張說了一句「企業周末要經常加班」。小張馬上告訴對方：周末加班開空調，要向物業額外支付空調費，且按小時計費。這位企業負責人一算賬，嚇一跳：企業在「雙十一」前后近一個月都要通宵加班，額外花的空調費可能比單月房租還要貴。這家企業果斷放棄了這幢樓宇，轉而選擇了一幢採用分體式空調的老式商務樓。現在，小張幫企業找商務樓宇，都會多問一句「企業加班多不多？」如果企業經常加班，建議首選採用分體式空調的商務樓。這兩年，一些經營靈活的樓宇會拿出一兩個樓層提供給有加班需求的企業，儘管物業費稍高一點，但這樣的靈活服務受到不少企業的歡迎。

觀察維度三：在電梯里能遇到誰「在電梯里能遇到誰」，是張馨怡觀察寫字樓的第三重維度。上個月，小張帶着一位做「AI算法」的創業者，考察位於徐匯濱江的西岸智塔寫字樓。電梯里走進來一位企業員工，這位創業者看了一眼對方手里的工牌，偷偷轉頭對她説：「這位是某某企業的（一家IT龍頭企業）。」在樓內轉了一圈后，創業者很興奮地説：「在這棟樓里，我能碰到的人，我全都想認識。」 小張認為，這背后折射了企業需求的轉變：過去，企業看重的是樓內「鄰居」的規模與名氣，以此佐證樓宇品質；如今更關注產業的關聯性，辦公室早已不只是辦公空間，更是業務合作與資源對接的場景。企業找的不僅是辦公位，更是生態位。而相關產業越扎堆的地方，寫字樓就更抗跌。小張告訴記者，一棟樓的租金體系往往是被龍頭企業的預算錨定的，不是隨行就市。以徐匯區的西岸智塔為例，微軟、阿里巴巴、華為這些頭部企業入駐時，租金談判的基準線就定下來了，后續入駐的成長型企業的租金也基本圍繞這條基準線浮動。而且當一棟樓里的企業之間有業務關聯時，它的「去化速度」往往比普通寫字樓要快。現在，小張每次看樓時，都會格外關注樓內的產業生態，幫助企業客户來匹配樓宇。「我們叫這種樓宇為‘產業垂直樓宇’，這種樓宇對產業生態匹配的企業吸引力很大，即便可能要承受比周邊同級別樓宇高一些租金，很多企業也願意入駐。當然，很多‘產業垂直樓宇’背后通常都有政策配套，如黃浦區每年投入5億元扶持金融科技、徐匯區對AI企業提供最高1500萬元的辦公用房補貼。所以，入駐這些樓宇的實際成本可能比名義租金要低一些。」但她提醒：市場中也存在 「偽垂直樓宇」，僅掛產業招牌卻無實質招商邏輯。而此時，電梯間偶遇的人群、樓內真實企業構成，便成為辨別垂直生態真偽的直觀方式。

【記者手記】

有活力的樓宇經濟，一定適配需求服務於人 説起樓宇經濟，我們總習慣用空置率、淨吸納量、租金漲幅這些專業詞匯來定義，把它看作一串冰冷的經濟數據。可當我跟「00后」中介張馨怡交談時，發現她跳出了專業報表與行業套路，從一頓午餐、一卷廁紙、一部電梯這些生活化切口，為我們理解新時代的樓宇經濟提供了全新視角。

過去，我們觀察樓宇經濟，目光總鎖定在覈心商圈、地標樓宇、頭部企業，彷彿只有光鮮亮麗的大堂和節節攀升的租金，纔是商務樓宇價值的全部。小張的觀察卻格外「接地氣」：白領的一日三餐是否便利，決定企業對人才的吸引力；衞生間、外賣管理等細微服務，考驗樓宇運營的精細化水平；空調模式決定了加班成本，直接影響到中小企業的經營預算。

這些細碎又真實的場景，道出了一個朴素的商業邏輯：商務樓宇，終究是為人服務的，脱離了便利度與體驗感，再亮眼的地段與設計都是空中樓閣。

通過她的觀察，也讓我看到了當下「樓宇經濟」更深層的產業邏輯變化。

以前企業選寫字樓，看重的或許是地段排場、是樓內名氣大的「鄰居」。如今創業者更在意：樓里是不是有能合作的夥伴、能對接的資源。這是市場迴歸理性、經營更加務實的表現，也啓發樓宇——唯有紮根產業、精準定位，才能築牢長期發展的「護城河」。

需求端發生着變化，在供給端其實也進行着一場自我革新。

最近，我旁聽了一場中心城區樓宇經濟座談會，多位甲級寫字樓負責人不約而同談到：當下寫字樓競爭非常激烈，但大家都在積極應對，不斷突破自己的舒適圈，精細化做好運營管理。

一位樓宇負責人説，過去企業想要入駐樓宇，都要自己完成裝修；但現在樓宇能為各類企業提供定製裝修、拎包入住服務，以縮短企業入駐成本。

另一幢樓宇的負責人説，樓宇地處某商圈，周邊消費人群對教育培訓的需求特別大。但商圈內的樓宇都不願意引入教育培訓機構，因為一到周末來上課的人特別多，人員在樓內進進出出，物業管理非常麻煩。但這幢樓宇獨闢蹊徑，讓商圈內的培訓機構來這里扎堆。物業在周末增派人手，做好管理與服務。暑期馬上要到了，不少教育培訓機構都找到樓宇方想要擴租，樓宇的出租率隨之飆升。上海各區政府也在用政策與集聚效應，幫助樓宇構築起「護城河」，為樓宇轉型升級築牢支撐。如，黃浦區發力金融科技、生物醫藥等特色產業樓宇，推動「產業垂直樓宇」的營造；普陀區提出打造 「垂直產業園、立體經濟圈」，推動產業集聚升級。一邊是企業需求愈發務實多元，一邊是政府支持下的樓宇服務的不斷升級優化，供需兩端雙向適配、彼此成就，穩穩託舉了今年第一季度上海寫字樓租賃市場的復甦態勢。張馨怡的觀察或許只是市場的一個縮影，卻提醒我們：寫字樓終究為人服務、為產業服務，有活力的樓宇經濟，一定適配需求、服務於人。