奢侈品牌滲透率上海第二，它為什麼卻擠不進頂級商圈？

站在徐家匯天橋連廊上向北眺望，370米高的ITC（徐家匯中心）T2塔樓已經封頂，玻璃幕牆在陽光下折射出天空的倒影。兩座雙子塔樓，將與地下六層空間、超大體量商業綜合體一起，為徐家匯補上最后一塊「頂級商務+重奢商業」的拼圖。按照規劃，ITC整體將於2026年迎來分階段開業——一個更加立體的徐家匯，正在從圖紙加速走進現實。

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在這座新地標拔地而起的同時，太平洋百貨的舊址上，時隔近三年的「新六百YOUNG」在4月22日開始營業。新與舊、拆與建、升級與告別，在同一時空里交錯發生。這不禁讓人思考：一個走過三十年輝煌的「老牌商圈」，該如何在自我顛覆中尋找新生？

01.

從圈狀商業的起點

到城市更新的深水區

在許多「老上海」的記憶里，徐家匯商圈的開端與「六百」密不可分。成立於1952年的第六百貨商店，作為上海最早的「號碼百貨店」之一，是整個商圈的起點。

1990年代，伴隨着上海地鐵一號線的建設機遇，徐家匯迅速崛起，成為上海首個特色商圈。如今，這里擁有4條軌道線路輻射8個方向，坐擁20個地鐵出入口，是全市出入口最多的地鐵站之一。

與依賴自然匯聚形成的商圈不同的是，徐家匯商圈發展始終秉持的是「規劃先行」的理念。以上海六百為基點，周邊先后崛起多個地標性商業體： 

1991年，徐家匯首家自籌資金建設的百貨商場匯聯商廈開業；1993年，上海首家中外合資大型零售商業東方商廈亮相，同年12月，太平洋百貨開業；1998年，美羅城成為徐家匯的全新地標建築；1999年，當時國內規模最大的「shopping Mall」之一的港匯恆隆廣場創下多個上海商業「第一」，上海獨一無二的「圈狀」商業集聚區逐漸成型。

但光環之下，隱憂漸起。面對電商的衝擊、消費需求的分級以及新興商圈的崛起，即便是徐家匯這樣的「老克勒」也面臨着增長的瓶頸。2023年8月，運營了30年的太平洋百貨謝幕；2024年2月，屹立七十余載的上海六百正式閉店拆除。

事實上，徐家匯的自我更新早在2009年就已啟動——美羅城五番街改造是第一批探路者。此后，商圈多個城市更新項目相繼實施，30年發展歷程中最大規模的更新改造進入「加速收穫期」。原太平洋數碼二期升級為「TPY中心」、原太平洋百貨升級為「新六百YOUNG」、原上海六百轉型為「新六百HUB」等改造項目穩步推進。

與此同時，徐家匯-01更新單元規劃已於2025年公示。該地塊是徐家匯中央活動區的核心區域，北鄰衡復歷史文化風貌區、西連上海交通大學科創板塊、南接徐家匯體育公園，地緣優勢顯著。方案以「上海極具辨識度的國際級潮流消費中央活動區」為發展願景，創新性提出「一心四翼雙觸角」的蝶型功能結構——以徐家匯空中綠環為「蝶身」，以四種主題色勾勒多元功能的「四翼」，分別串聯歷史文脈與科創活力的「雙觸角」。這標誌着徐家匯商圈的發展從單點更新邁向系統重構的新階段。

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02.

徐家匯商圈的商業成績單

贏商大數據顯示，截至2026年3月，商圈內共有商業存量10家，商業存量面積約38.4萬方。從業態規模看，這里既有體量達12.3萬方的港匯恆隆廣場，也有僅0.7萬方的獨立百貨上海匯聯商廈；從發展周期看，項目跨度從1993年開業的東方商廈到2026年即將亮相的徐家匯中心，徐家匯的歷史積澱和迭代活力可見一斑。

根據贏商網發佈的《中國商圈商業力TOP100指數榜單》，徐家匯商圈在2025年位列全國第27位，穩居上海西南片區能級最高的商業中心地位。客流數據顯示，商圈2025年全年日均客流量超24000人次。

從客群佔比來看，徐家匯商圈的本地客群佔比高達85.54%，是八大商圈中本地客群佔比最高的商圈，這個數據背后折射出商圈與周邊居民生活的高度融合，呈現出較強的‘生活主場’屬性。

從細分業態佔比情況來看，徐家匯商圈零售面積佔比49.17%，遠高於均值（40.8%），而餐飲（29.43%）、兒童親子（3.24%）、生活服務（4.76% ）、文體娛（13.4%）等體驗業態佔比或低於均值、或基本與均值持平。這表明，徐家匯商圈是一個以零售為核心主導、餐飲配套穩定，但生活服務與文體娛樂體驗相對薄弱的傳統型核心商圈。其業態結構仍偏向商品消費，而在體驗式消費、便民服務及休閒功能上尚有提升空間。

憑藉徐家匯、徐匯濱江（西岸）等商圈的持續升級，尤其是港匯恆隆廣場、西岸夢中心等商業體的發力，吸引了大量特色品質首店。據贏商網統計， 2025年徐匯區引入品質首店77家，在全市排名第三。僅次於靜安區和黃浦區。

從品牌能級來看，徐家匯商圈的「頂奢濃度」並不低。贏商網大數據顯示，商圈內引入的S級品牌門店數量達到54家，和陸家嘴商圈並列第二，佔門店總數的7.3%，這一比例在八大商圈中僅次於南京西路，這意味着徐家匯商圈的品牌結構呈現出「高精尖」特徵——雖然整體商業檔次排名第五，但在最頂級的S級品牌滲透率上已超越多數商圈，躋身頭部位置。

值得玩味的是，徐家匯商圈的新開店率19.46%在八大商圈中最低、新關店率16.61%倒數第二，但淨開店率仍達到+2.85%，位列八大商圈第三。這反映出徐家匯商圈呈現出 「低開低關、穩中微增」的健康成熟態勢——品牌更替頻率雖不及南京西路活躍，但憑藉極高的存量穩定性和正向的淨流入，實現了「開店慢但關店更慢」的良性結構。

徐家匯商圈的商圈人口（7.83）在八大商圈中位列首位，表明商圈客群基礎深厚、人口輻射能力強勁， 作為上海西南門户與城市副中心，其密集的常住人口與龐大的日均流動客流構成了消費市場的基本盤；而商業檔次（9.24）、商業規模（7.89）、商圈活力（8.21）、交通配套（7.68）等數值在八大商圈中均排到第五位，反映出徐家匯商圈在商業能級上穩居上海市第一梯隊，但在高端品牌集聚度、商業載體體量、首店經濟活躍度及立體交通通達性等方面，與南京西路、小陸家嘴—張楊路等頂尖商圈仍存在一定差距。

03.

再造一個徐家匯：從 「百貨戰場」到「未來城市」

《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》對徐家匯商圈的期許，不僅僅是商業的繁榮，更是商旅文科體的高效融合，打造「聞名遐邇的世界級消費商圈」和「引領前沿科技的都市科創高地」。如今，這份藍圖正在加速變現。據贏商網不完全統計，今年徐家匯商圈將新增超35萬方商業，增量逼近前三十年總和。

港匯恆隆廣場

在剛剛過去的2025年，港匯恆隆交出了一份亮眼的成績單。數據顯示，港匯恆隆廣場年內租賃收入同比增長2%，租户銷售額大幅增長20%，成為恆隆地產旗下商場中銷售額增幅最高的項目。更值得關注的是，商場保持着100%的滿租率，在恆隆地產內地商場中處於領先位置。

在品牌引入方面，港匯恆隆廣場以「首店經濟」為引擎，大力豐富品牌生態，不再僅僅依賴傳統重奢品類。據贏商網不完全統計，2025年商場共引入品質首店19家，覆蓋家居、户外、珠寶、美粧、童裝及輕食等多個細分賽道。

其中，丹麥家居品牌Georg Jensen全國首店、德國户外品牌VAUDE上海首店、比利時高級珠寶MONETA上海首店、法國高端童裝KENZO KIDS上海首店、法國奢侈護膚香緹卡中國大陸首家精品店等均選擇了港匯恆隆廣場。美國户外品牌格里高利也在此開設全國首店，進一步充實了商場的運動户外矩陣。2025年內，商場運動品牌總數已超過40家，成為上海西南片區運動品牌較為齊全的商場，涵蓋了滑雪、登山、網球、騎行等細分運動場景。

在國貨美粧領域，花西子的上海首店（也是其全國首家購物中心店）落位B1層，與國際品牌比鄰而居。此外，泡泡瑪特旗下獨立珠寶品牌popop的全國首店也在此亮相，連同老鋪黃金的引入，大幅拉昇了黃金珠寶品類的客流與銷售。 

美羅城

與港匯恆隆廣場深耕重奢與高端生活方式品牌的策略不同，同在徐家匯商圈、僅隔一條馬路相望的美羅城，走出了一條差異化鮮明的年輕化路線。這座開業於1998年的商場，在近年來的調改中進一步夯實了「年輕、時尚、活力、潮流」的定位，保持15%至20%的品牌調整比例。據悉，商場從2010年起便啟動了「上天入地」的改造工程，從地下一層的五番街開始，每一至兩年改造一層樓，一直延伸到屋頂。

品牌引入方面，美羅城最核心的策略是向二次元文化方向深度發力。根據徐匯區官方披露的信息，美羅城通過引入SHONEN JUMP SHOP、LOFT、TAPIOCA、橡子共和國等高能級國內首店，以及LINE FRIENDS、三麗鷗、Yoooo shop等頭部二次元品牌，形成了全國領先的二次元品牌矩陣。

場景調改同樣是美羅城近年的重頭戲。2025年6月，全國首家動漫主題影院在美羅城5至6樓正式揭幕，同步啟用了創新型電影文化綜合體「影元社HAPPY MALL」。

在營銷活動和客流轉化層面，美羅城也保持着高頻的輸出節奏。2025年國慶假期，商場以「五番YES！秋集」為主題，聯合巨星傳奇「周同學」IP打造主題快閃店、限定市集及「范特西」音樂主題店。2026年初，美羅城在六樓影元社新空間攜手鷹角網絡的熱門遊戲IP「明日方舟」推出限時主題特展。

超級地標ITC的落成

近年來，徐家匯最大的變量來自 「徐家匯中心」（ITC） 項目。2026年，這一被業界視為「浦西新地標」的巨無霸項目進入收官階段，虹橋路地塊年內竣工。隨着虹橋路地塊的入市，ITC這個總體量超70萬平方米的超級綜合體，將徹底改寫徐家匯的商業天際線。它不僅帶來了頂級辦公、安達仕酒店等高端業態，更將徐家匯的商業版圖向西延伸，與港匯恆隆形成「雙核共振」。ITC的入市將撬動整個上海西南片區的商業能級，真正實現「再造一個徐家匯」的願景 。

從「百貨為王」的圈狀商業原點，到如今港匯恆隆、美羅城、ITC、新六百YOUNG等「多輪驅動」的多元化矩陣，徐家匯的轉型可謂努力。但一個令人玩味的現實卻是，在頂奢滲透率上海第二的同時，它卻始終距離頂級商圈有些距離。

徐家匯的業態結構中，零售佔比較高，而文體娛樂、生活服務等體驗型業態明顯偏弱；新開店率在八大商圈中墊底，也暴露出品牌迭代的活力不足。換句話説，徐家匯是一個「高端但不夠豐富、穩定但不夠活躍」的商圈。

但這也正是它的想象空間所在。隨着ITC落成、新六百YOUNG入市、空間重構加速，徐家匯正在從「高滲透」走向「高能級」的躍遷中。站在2026年的起點回望，這座走過三十年的老牌商圈，未來值得期待。

本文來自微信公眾號「贏商網」，作者：Jessie，36氪經授權發佈。