生命科學實驗室地產正從低谷回暖，對投資者意味着什麼

2026-04-22 22:17

核心要點

　　以生物科技、生物製藥為主的生命科學實驗室，在美國國立衞生研究院被迫取消數十億美元科研撥款后，去年需求大幅下滑。美國聯邦政府大幅削減了國立衞生研究院的資金預算。

　　仲量聯行追蹤的十大生命科學核心市場中，今年一季度整體空置率達 27.4%，高於 2025 年同期的 25.7%。波士頓、舊金山灣區等重點市場的空置率更是突破 30%。

　　但該行業正開始企穩。世邦魏理仕的另一份報告顯示，2025 年下半年生命科學領域的風險投資規模創下 2022 年以來新高。此外，在建實驗室面積降至 2017 年以來最低水平。

　　仲量聯行 10 月的一份報告預測：「市場將在供應結構優化的推動下逐步企穩，而非需求大幅反彈。」

　　仲量聯行預計，到 2030 年，實驗室可租賃率將降至約 20%，「前提是吸納量持續低於平均水平，同時大量存量通過不良資產出售、改造再利用等方式退出市場」。

　　仲量聯行產業租賃諮詢主管特拉維斯・麥克雷迪表示，該領域的市場調整堪稱歷史性的，而行業困境並非僅源於資金削減。

　　麥克雷迪稱，當前的供應過剩，是空前的建設規模疊加生命科學企業地產使用模式根本性變革共同導致的結果。

　　「整個行業格局與發展態勢都在實時演變，」麥克雷迪表示，「我們曾基於對生物科技企業所需設備與配套技術的預判，高度成熟地打造了這類地產品類，而人工智能與機器人技術的到來顛覆了這一切。」

　　機遇也正由此顯現。

　　麥克雷迪預計，到 2030 年，近 1900 萬平方英尺的閒置實驗室空間將轉型改作他用，而能夠順應變革的企業與市場最終會更具競爭力。這種適配性體現在建築設計層面。

　　據全球最大建築設計事務所晉思（Gensler）介紹，該公司近期完成了一項為期一年的跨學科研究，聚焦人工智能、自動化與機器人技術如何重塑實驗室運營，乃至從基建需求、空間配比到人員結構的整體地產戰略。

　　「這是一場顛覆性變革，」晉思全球科學業務負責人賴利・波布萊特表示，「科學領域的發展方向，尤其是自動化與人工智能這些新技術，正徹底改變我們對實驗流程的認知。」

　　波布萊特以所謂「濕實驗台」區域的轉型為例，該區域是科學家使用儀器開展實驗的核心場所。如今許多實驗可通過人工智能或自動化設備完成，這意味着機器人與計算機進駐的同時，試管等傳統器具逐步退出。

　　從房地產角度來看，企業正探索新技術的應用潛力，重新評估現有設施，判斷空間是否具備升級改造條件。

　　「大型客户、持有園區與物業的企業，都在其地產資產組合中推進這項工作，」波布萊特説道。

　　晉思的研究顯示，當前的空置現象實則掩蓋了物業品質問題：如今大量閒置物業從一開始就並非真正的甲級實驗室空間。

　　儘管實驗室的地產需求看似在收縮，但業內關於下一周期何種實驗室物業能夠存續並脫穎而出的討論愈發熱烈。

　　「如今大型生物科技企業，乃至大型化工企業，都在評估自身基建，切實論證其是否具備長期使用價值，或是制定整合策略、新建規劃，在合適的環境中統籌各類研發資源，」波布萊特表示。

　　晉思正着手調研老舊實驗室空間，評估運行人工智能的大型計算機所需的更高電力與通風需求，同時判斷這些空間能否改造適配機器人設備。波布萊特稱，這本質上是在實驗室中搭建小型數據中心。

　　當然，還需考量建築結構能否承載新設備的重量。多數新建建築可以滿足，但老舊建築則存在不確定性。

　　這些空間正圍繞智能設備重新設計，但仍需打造具備創新性的實驗室環境，供科學家驗證設備運行結果。波布萊特解釋稱，這需要高度專注的工作氛圍，因此需要安靜的區域，而非如今新式辦公中流行的開放式、往往更嘈雜的工作空間。

　　此外還有協作模式的變革。科學家不再單打獨鬥，而是與人工智能研究員、工程師、流程設計師協同工作。

　　「如今這些專業人員共同協作，而非各自為戰，這對行業而言是重大變革，不僅體現在生命科學領域，也包括化學領域，」波布萊特表示，「過去科學家們在某種程度上都將自己視為獨立的科研主角，而如今跨學科科研已成趨勢，與各類合作伙伴協作開展前沿探索已成為必然要求。」

　　波布萊特以基因泰克公司為例。據其母公司羅氏集團透露，基因泰克正斥巨資對位於瑞士巴塞爾的全球總部園區進行為期多年的擴建改造，項目投資超 30 億瑞士法郎（近 40 億美元），其中包含一棟高 72 米的全新科研大樓，預計 2029 年竣工。該項目旨在實現科研設施現代化，並整合研發職能。