泰勒·莫里森家居2026年第一季度盈利電話會議記錄

謝謝麥肯齊，大家早上好。加入我的還有我們的首席財務官Kurt Van Hechte和我們的首席企業運營官Eric Huser。我很高興分享我們第一季度的業績結果，並期待提供我們在今年剩余時間內戰略優先事項方面取得的最新進展。我們第一季度的業績反映了我們多元化戰略的有效性、核心地點的質量以及我們團隊的嚴格執行。我們交付了2，268套房屋，平均價格為578，000美元，房屋關閉收入約為13億美元，調整后房屋關閉毛利率為20.6%。這推動調整后每股稀釋收益達到1.12美元，每股賬簿同比增長11%，達到64美元。在資本方面，我們投資了5.03億美元用於土地和開發，投資了1.5億美元用於股票回購，本季度末流動性為16億美元。正如我在二月份的上次財報電話會議上分享的那樣，進入春季銷售季節的早期跡象是積極的，該季度的表現基本上符合我們的預期，整個季度的銷售活動都在增加，而三月份是我們最強勁的月份。這種勢頭與正常的季節性模式一致，儘管加速速度略低於歷史上看到的速度，反映了消費者的持續謹慎態度。四月開始時通常會放緩一些，恰逢假期周末，但勢頭隨后回升，我們期待本月的強勁結局，即使有所有頭條新聞。最重要的是，由於我們優先考慮價格和進度之間的平衡，我們實現了第一季度的銷售額，待建造訂單份額從第四季度的28%顯着增加到38%。因此，我們開始重建積壓的房屋，比年底增加了23%，達到3465套。正如我們預期的那樣。對待建房屋需求的重新加速表明，隨着整個行業超額規格庫存的清理，歷史上的買家偏好正在重新出現，而且我們新的社區開放為我們的購物者提供了令人信服的價值主張，以個性化他們的新家。我們幫助推動這一轉變的一種方式是通過設計中心開放日，該中心第一季度在全國各地舉辦了140多場活動，創下了創紀錄的上座率，並推動了銷售活動，平均轉化率高達23%。我們通過抵押貸款激勵計劃進一步支持這一轉變，這些計劃為我們建立訂單客户並增強他們的購買力提供信心，通常成本低於規格銷售所需的激勵措施。除了這種有利的結構轉變外，我們還實現了新訂單激勵措施的連續削減超過100個基點。最后，我們在成品庫存銷售方面取得了重大進展，隨着我們在大部分社區達到目標規格水平，成品庫存比年底下降了30%，至863套房屋。我們將2026年定位為重點為2027年及以后的重新加速增長奠定基礎。其中包括今年計劃開設超過125個新社區，比2025年開設的社區增加約30%，其中第一季度已經開設的約40個社區。由增強的社區開放框架支持，幫助我們的團隊成功執行這些開放。另外40個社區計劃在本季度銷售季節剩余時間內開放。這些空缺支持了我們的預期，即年底我們將擁有365至370個社區，中點時這一數字將為8%，而2025年底為341個社區。這些社區通常會在下半年晚些時候開始關閉並持續到2027年。我特別興奮的是，其中20多個新職位位於濱海藝術中心社區。這包括我們第一個濱海藝術中心的預期盛大開業內華達州的城市，提供拉斯維加斯天際線無與倫比的景色。這個社區已經享有1400多個領導名單的重大興趣，預計將獲得創紀錄的地段和期權溢價，濱海藝術中心社區不斷產生優越的房價，毛利率高達20%，需求彈性強勁。我們的投資組合中這一獨特領域的增長預計將成為我們未來業績的重要推動力。自我們上次發言以來，市場一直面臨着新一輪地緣政治動盪，宏觀不確定性加劇以及抵押貸款利率上升。正如我們預期的那樣，消費者信心受到了這些事態發展的影響，加劇了負擔能力限制和與人工智能相關的就業擔憂。然而，我們相信，即使更廣泛的宏觀環境讓消費者有理由在決策中更加深思熟慮，我們對我們建造的房屋和社區的潛在願望仍然強烈。在政策方面，我們繼續與政府進行積極對話，討論我們和該行業如何為提高負擔能力和住房可及性做出貢獻。雖然任何解決方案都可能是漸進的，但我們對這個問題的持續關注感到鼓舞，並對我們在推進建設性提案方面取得的進展感到高興。Eric稍后將談到我們Yardley業務的閲讀收件箱。在我把電話轉給他之前，我想談談我們在技術方面取得的進展我們的在線預訂系統仍然是一個傑出的例子。第一季度，我們記錄了超過1000個預訂，轉化率為58%。預訂買家繼續以比我們的非預訂銷售更高的平均售價和更強的期權附加性進行交易。令人鼓舞的是，我們實現了多年來最低的合租率，反映了我們預訂平臺的力量。在人工智能方面，我們現在在財務、銷售、採購和客户體驗領域擁有十幾個人工智能驅動的應用程序，採用率同比增加了一倍多，僅第一季度就記錄了超過240萬次內部人工智能交互，而去年全年記錄了大約300萬次。在面向客户的方面，我們的人工智能聯絡中心正在為每次客户通話提供實時代理輔導和動態腳本，並在所有互動中一致應用自動化質量管理，推動提高客户滿意度和銷售成果。這些投資正在直接轉化為業績，第一季度在線銷售預約增加到超過11，000個。我們通過技術和自動化而不是增量支出來實現所有這一切，其中一半以上的能力是由我們自己的團隊內部構建的。因此，即使這些能力繼續擴大，我們的總體技術成本仍在下降。我們的項目管理辦公室還有更多舉措正在推進，我期待着在未來幾個月實施時分享這些舉措。最后，面對更具挑戰性的宏觀環境，我們重申2026年全年指導的能力體現了我們業務的潛在實力和多元化戰略的有效性。我們正在將資源集中在最具競爭優勢的地方，以紀律性的方式管理成本和資本，並讓泰勒·莫里森（Taylor Morrison）建立更強大、更差異化的投資組合。我相信，我們今天採取的行動將在未來幾年里讓我們分開，因為我們希望繼續為我們的客户、我們的社區和我們的股東創造價值。説完，讓我把電話轉給埃里克。

周三，Taylor Morrison Home（紐約證券交易所代碼：TMHC）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問https://www.benzinga.com/apis/瞭解更多信息。

訪問https://events.q4inc.com/attendee/328504597

Taylor Morrison Home公佈了強勁的第一季度業績，房屋關閉收入為13億美元，這得益於交付的2，268套房屋，平均價格為578，000美元，調整后毛利率為20.6%。

該公司在土地和開發方面投資了5.03億美元，在股票回購方面投資了1.5億美元，本季度末流動性達到16億美元。

戰略舉措包括將待建訂單佔比提高至38%、在2026年開設125個新社區，以及加強技術和人工智能應用以提高效率和客户滿意度。

Taylor Morrison Home計劃專注於地理位置優越的核心社區，重點關注Esplanade度假生活方式品牌，希望其成為關鍵的增長動力。

管理層重申了2026年全年指引，預計將關閉約11，000套房屋，並強調下半年利潤率將逐步改善，具體取決於市場狀況。

操作者

我們將進行問答環節，屆時將給出指示。提醒您，這次電話會議正在錄音中。現在我想介紹投資者關係副總裁麥肯齊·亞倫。謝謝大家早上好。

Mackenzie Aron（投資者關係副總裁）

在我們開始之前，讓我提醒您，這次電話會議，包括問答環節，將包括前瞻性陳述。這些陳述受安全港聲明的約束，您可以在我們網站taylormorrison.com投資者關係部分的收益發布中查看這些前瞻性信息。這些陳述存在風險和不確定性，可能導致實際結果與我們的預期和預測存在重大差異。這些風險和不確定性包括但不限於新聞稿和我們向SEC提交的文件中確定的因素，我們不承擔任何更新前瞻性陳述的義務。此外，我們將在電話會議上參考某些非GAAP財務指標，這些指標與新聞稿中的GAAP數據進行了協調（如果適用）。現在我將把電話轉給我們的董事長兼首席執行官謝麗爾·帕爾默（Cheryl Palmer）。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

Eric Huser（首席企業運營官）

謝謝埃里克，大家早上好。我將首先介紹我們第一季度財務業績的詳細信息，然后回顧我們第一季度的指導工作表。報告淨利潤為9900萬美元，即稀釋后每股1.01美元。扣除820萬美元的庫存減損費用和560萬美元的收購前廢棄費用后，調整后淨利潤為1.09億美元，即稀釋后每股1.12美元。相比之下，2025年第一季度報告的淨利潤為2.13億美元，即稀釋后每股2.07美元，調整后淨利潤為2.26億美元，即稀釋后每股2.19美元。關閉量和平均售價均與我們的指導大致一致，交付了2，268套房屋，平均價格為578，000美元，產生了約13億美元的房屋關閉收入。這低於2025年第一季度的18億美元，主要是由於收盤量下降。我們調整后的房屋關閉毛利率為20.6%，高於我們約20%的指導，這是由多個因素推動的，包括有利的成本以及本季度的產品和地域組合。在報告的基礎上，房屋關閉毛利率為20%，包括820萬美元的庫存減值費用。相比之下，2025年第一季度的調整后毛利率為24.8%，報告毛利率為24%。正如預期的那樣，下降反映了更高的規格房屋關閉和提高激勵水平的組合。展望未來，我們預計我們的利潤率軌跡將受到兩個抵消動態的影響。一方面，近期抵押貸款利率上升和更加謹慎的需求環境可能會持續存在激勵壓力。另一方面，我們在重建即將建立的銷售組合方面取得的進展是一個順風。在建房屋的毛利潤率高於指定關閉，隨着這些銷售轉化為關閉，我們預計這種組合改善將成為利潤率復甦的主要驅動力。總的來説，我們繼續預計利潤率將從下半年開始逐步改善，其速度和幅度取決於銷售季節剩余時間內銷售和利率背景的變化。這還假設建築成本相對穩定和中等個位數批量成本通脹。第一季度LGA費用為1.49億美元，占房屋關閉收入的11.4%，而2025年第一季度為9.7%。由於收入下降的去槓桿化影響。然而，以美元計算，SBA費用同比下降2800萬美元，即16%，主要是由於佣金費用和工資成本下降。由於隨着全年關閉業務的增加，我們有效地管理了我們的管理費用結構，我們預計SBA比率將改善到目前銷售額的10%中期範圍內的全年目標。第一季度淨訂單總計2，914套房屋，同比下降14%，平均售價爲603，000美元，比上年增長2%。我們的每月吸收速度為每個社區淨訂單2.7個，高於2025年第四季度的2.4個，但低於2025年第一季度的3.3個。本季度末，我們有356個活躍的銷售社區，環比和同比增長4%。取消趨勢仍然可控，本季度我們的取消率為總訂單的10%，低於上一季度的12.5%和一年前的11%。這是自2024年第三季度以來的最低取消率。談到開工，我們在第一季度開工了2,371套住房，即每個社區每月約2.2套住房。相比之下，上一季度的每月開工空間為2.1，一年前為3.3，這反映了我們在處理現有庫存時對規格生產的管理，我們將繼續將開工空間與社區級銷售活動大致保持一致。隨着周期時間同比減少一個多月，我們可以更靈活地啟動和關閉房屋，包括在年內建造訂單。我們有本季度，lso在完成規格庫存方面取得了進展。完工規格環比下降30%，至863套，而總規格下降9%，至2，692套，與目標水平大致一致。第一季度淨利息費用為1，120萬美元，而上一年為850萬美元，反映了土地儲備活動。這與我們之前的指導一致。淨利息支出將同比温和增長。在有競爭力的抵押貸款產品以及與房屋建築業務的密切配合的支持下，我們的金融服務團隊本季度實現了88%的捕獲率，與一年前相比保持穩定。在使用我們抵押貸款公司的客户中，平均信用評分為750。平均家庭收入約為181，000美元，平均貸款與價值比為80%，平均債務與收入比為39%，反映了我們買家群的財務質量和彈性。至於我們的資產負債表，本季度末我們的流動性總額約為16億美元，其中包括6.53億美元現金，循環信貸安排中沒有未償還借款。我們的淨住房建設債務與資本比率為20.5%，與一年前持平。我們的下一次優先票據到期日期要到2028年。我們仍然致力於嚴格和以回報為導向的資本配置，包括在投資盈利增長機會后向股東返還超額資本。在本季度，我們以每股61美元的平均價格以1.5億美元回購了約250萬股普通股。我們今年的股票回購目標仍然是4億美元，我們的10億美元授權將於2027年12月到期，剩余8.63億美元。儘管市場背景不斷變化，但我們很高興重申我們在所有關鍵指標上的2026年全年指導，包括約11，000套房屋關閉，平均收盤價為580，000美元至590，000美元。預計到年底，我們的最終社區數量將在365至370之間。我們預計我們的SBA比率將在房屋關閉收入的10%左右範圍內，我們的有效税率約為25%。在資本配置方面。我們預計我們的住宅建築土地投資約為20億美元。最后，我們預計將回購約4億美元的普通股，導致全年平均預期稀釋股數約為9500萬股。第二季度，我們預計將完成2，500至2，600筆交易。平均收盤價約為575，000美元，房屋收盤毛利率至少為20%（不包括任何庫存相關費用），我們預計我們的最終社區數量將增加至370個左右。我們第二季度的有效税率預計約為25.5%，平均稀釋股數預計約為9500萬股。現在我將把電話轉回謝麗爾。

謝謝謝麗爾，大家早上好。截至本季度末，我們擁有或控制75，626個住宅建築地塊，其中51%在資產負債表外控制。雖然我們的控制比率最近由於正常的課程取消和我們根據當前市場條件對交易管道的積極重新評估而下降，但我們仍然打算根據12個月的房屋關閉來管理我們至少65%的長期控制目標。我們擁有三年的地段，共6.2年的控制供應，我們相信這是正確的平衡，在今天的環境。正如Cheryl所闡述的那樣，我們的土地投資戰略專注於地理位置優越的核心社區，為我們挑剔的客户群提供服務，計劃在2026年投入約20億美元的房屋建築收購和開發支出。第一季度，我們投資了5.03億美元，其中2.79億美元用於批量收購，2.24億美元用於開發。當我們部署這筆資本時，我們將在使用土地融資工具時保持謹慎和平衡。其中包括賣方融資、合資企業、傳統期權協議和土地儲備，我們在尋求優化單個資產層面的成本、風險和回報時選擇性地部署每一項。我們傾向於賣方融資，因為它往往是最低的成本。當它不是。我們評估合資企業結構、傳統期權或土地儲備。其結果是一個多元化和靈活的結構池，使我們能夠以成本效益的方式控制資產負債表外的大量資金或推迟現金流出，以提高我們的回報和管理我們的投資組合風險。鑑於投資者對土地銀行的關注度越來越高，我想分享一下對這個話題的一些看法。截至季度末，我們約有10，000個控制地塊位於土地儲備中，約佔我們總地塊供應量的13%，約佔控制地塊的25%。我們剩余的控制批次分佈在合資企業的33%、單次收購的26%和傳統批次期權的16%之間。爲了進一步瞭解我們對土地儲備的選擇性使用，第一季度，投資委員會批准的地塊中只有6%被標記為通過土地儲備融資。我們相信這種平衡的方法是競爭優勢的來源，也反映在我們的相對毛利率表現中，第一季度的資本化利息僅約25至30個基點，歸因於土地儲備和賣方融資相關的項目融資轉向另一個重點領域，即我們的「建租」平臺，Yardley開發了專門建造的單地塊水平公寓社區。我們與政策制定者的接觸以及他們普遍認識到Yardley的模式從根本上不同於我們最近立法討論針對的分散的單户租賃活動，我們感到鼓舞，我們仍然相信，隨着政策對話的發展，我們處於有利地位，圍繞產品和執行選項的靈活性。本季度，我們以約4100萬美元的價格出售了一個合資公司擁有的Yardley社區。我們現在有16個項目正在積極租賃，另外還有13個項目正在開發中，由我們的土地銀行支持。Yardley約90%的單位由表外控制，季度末的總投資約為3.2億美元。雖然我們等待監管方面的進一步明確，但我們對這種獨特的租賃產品的長期需求動態仍然充滿信心，該產品為那些尋求傳統多户公寓替代方案的人提供經濟適用房解決方案，通常是在準備好承諾擁有住房之前。現在我將把電話轉給柯蒂斯。

柯蒂斯

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

謝謝你，庫爾特。當我回顧第一季度時，我為這個團隊在面臨高度不確定性和消費者謹慎的市場中所取得的成就感到自豪。我們超出了毛利率指引，重建了積壓，在投機性庫存方面取得了有意義的進展，並重申了我們的全年前景，同時繼續推進將定義泰勒·莫里森下一章的戰略優先事項。如果沒有我們團隊成員的奉獻精神和紀律，所有這一切都不會發生，他們每天都出現在為我們的客户服務並執行我們的團隊戰略。謝謝您的承諾是這家公司與衆不同的原因。展望未來，我對我們劃定的戰略方向充滿信心。我們正在制定的戰略，將我們的投資組合集中在最強大的市場和消費者群體，擴大我們的足跡，特別是我們的Esplanade度假村生活方式品牌，改善我們的銷售組合並部署技術來提高效率，已經取得了成果。隨着我們繼續執行到2026年，我們正在為2027年及以后的重新加速奠定基礎。我期待與您分享我們的持續進步。感謝今天加入我們的所有人。操作符.請打開提問電話。

操作者

我們現在開始問答環節。請限制自己一個問題和一個后續行動。如果您想問問題，請按Star 1舉手。要撤回您的問題，請再次按星號1。我們要求您在提出問題時拿起手機，以便在本地靜音時獲得最佳音質。請記住取消您的設備靜音。請在我們編制問答名單時待命。您的第一個問題來自巴克萊銀行的馬修·布利（Matthew Bouley）。馬修，你的電話線開通了。請繼續。

伊麗莎白·蘭根

早上好.伊麗莎白·蘭根（Elizabeth Langan）為馬特·今日（Matt Today）主持節目。我就一次謝謝你回答問題。首先，我想知道你是否可以觸摸謝謝。我想知道您是否可以通過第二季度指南談談您對利潤節奏的期望。這意味着，你知道，也許很高興下臺。然后你注意到，隨着你增加待建房屋的組合，下半年的情況應該會有所改善。這看起來更像是一次性的進步，還是更像是全年連續的進步？

柯蒂斯

是啊嗨，伊麗莎白，好問題。也許只是從第一季度的第一季度開始，正如我們在準備好的評論中提到的那樣，我們確實有幾個因素進入了邊緣，我只想談談其中一些相對於組合的因素。因此，在混合方面，我們在利潤率較高的部門中關閉的房屋確實比預期多。所以這是一個關鍵因素。由於我們從第二季度將一些項目納入了第一季度，因此本季度關閉了比預期更多的項目。最后我要説的是，我們關閉的房屋數量減少，利潤率較低，這是我們預期的，現在已經進入第二季度。因此，當我們開始考慮第二季度的利潤指引時，所有這些都會逆轉並對第二季度產生影響，這是主要驅動因素之一。當我們考慮制定本季度指南時，我們考慮了成本組合激勵措施、更高的利率，以及當我們考慮三個關鍵領域時，我們的着陸點是第一季度的混合動態與持續的流動和清理庫存的相反。第三，只是市場上較高的利率。當然，我們傾向於與所有消費者一對一合作，以確保我們根據每個人的情況最大限度地努力。因此，從第二季度的角度來看，這有點落后。然后，當我們開始考慮第三季度及以后的情況時，我們並不一定會引導這一點，但根據我們在清理庫存和增加第一季度待建成銷售組合方面所取得的進展，我們確實繼續預計會看到這一標誌着我們的利潤率在今年下半年逐漸增加。現在最困難的是它的規模有多大？這將高度取決於利率、市場背景、消費者情緒等一系列不同的因素。但如果今天一切都保持不變，我們預計下半年利潤率將逐漸上升。

伊麗莎白·蘭根

好的謝謝對全年利潤率逐步增加的可能性的后續行動是，你可以談談激勵措施嗎？你知道，比如這會在多大程度上發揮作用，你知道，你是否假設100個基點會下降，這是全年應該保持一致的事情還是更像是一次下降？

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

Q.嗨，伊麗莎白，這是謝麗爾。謝謝你的問題。你知道，我認為連續減少100個基點是一個真正的積極因素，反映了許多不同的因素。正如庫爾特提到的那樣，即將建造的房屋與庫存房屋的混合，具有一百個、一千個基點的改善。如您所知，這些激勵計劃往往成本較低。因此，這個組合是一個順風，我希望它繼續是我們的重點建設。即使我們在成品規格庫存的銷售方面取得了進展（正如庫爾特提到的那樣，下降了30%），即使在規格房屋上，我們也能夠在定價方面更加嚴格。有些與競爭有關，可能是因為年終積極的激勵措施，但主要是關於我們的表現、我們願意走多低的紀律。我認為我們的銷售團隊在保持生產線方面做得很好。正如我之前所説，我們不會不惜任何代價出售。我們對我們的社區給予了太多的價值，我們將繼續從優勢地位出售它們。一些社區將會有大量的需求，特別是當我們將這些更偏遠的地方的銷售一空時。但其他方面，一切都是爲了捕捉價值。在許多情況下，我們還用另一個版本的專有購買賬單計劃取代了我們最昂貴的遠期承諾計劃，該計劃允許我們的客户獲得比我們一些最激進的遠期承諾率更低的每月付款。我確實希望這種情況會繼續下去，正如我們之前所説，這一切都是爲了個性化計劃以滿足每個消費者的需求。所以對你來説，你知道，它會繼續下去嗎？總體而言，利率環境顯然是一個因素，你知道，只要利率保持高位，我們應該預計激勵壓力就會持續存在。也就是説，我們非常注重逐社區優化，使用一切可用的工具來平衡速度和價格，就像我們在第一季度所做的那樣。我想説，總體而言，我們對激勵水平將穩定持謹慎樂觀態度，但我們將準備根據市場的要求進行調整。

伊麗莎白·蘭根

好的，非常感謝。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

謝謝謝謝

操作者

您的下一個問題來自RBC Capital Markets的Mike Dell。邁克，你的電話線開通了。請繼續。

克里斯·安

嗨，我是邁克公司的克里斯·安。我希望你們能談談對未來幾個月開始節奏的期望。把外賣送出去。在第二季度指南中尋找今年下半年意味着連續下降，結果是下半年有所增加。我只想知道你對時間的看法。第三季度與第四季度的交付。

柯蒂斯

是啊嘿，克里斯，我可以接那個。謝謝你的問題。相對於啟動節奏，正如你在第一季度看到的，我認為我們啟動了2371套房屋，你知道，我們賣出了2900套。所以在第二季度，你知道，這部分是因為我們清理了一些庫存。現在，當我們展望第二季度時，我們希望我們的開始接近我們的銷售額，這就是我們一貫的信息，如你所知，甚至。儘管我們必須在未來的基礎上處理一些庫存。因此，這就是我們在第二季度未來要實現的目標，就是讓我們的開局與銷售保持一致。因此，您可以想象，相對於此，我們將在第二季度開始。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

好消息是，考慮到騎車時間的變化，庫爾特，克里斯，我們實際上可以在一年中比過去看到的要晚得多。所以你會看到比這個更均勻的節奏，你知道，巨大的衝刺或你知道，到。爲了完成年底。

克里斯·安

明白感激回到下半年毛利率軌跡，我意識到你們並沒有給出指導，而是適度的改善。有沒有什麼方法可以在組合中添加一些數字？混合步驟。聽起來你的新社區計劃在今年下半年建成。濱海大道邊緣增生。有沒有任何量化方法只提供混合動力學。在交付時間方面，我認為

柯蒂斯

這最終將取決於我們本季度銷售和關閉的投機性銷售。因此很難準確量化這是什麼樣子。但你知道，正如庫爾特提到的，我們仍然有一些已經完成的投機行為，但我們已經取得了很大進展。我們將在未來幾個季度繼續完成這些任務。但正如您正確指出的那樣，您會看到待建造的后部更重。基於我們第一季度取得的成功和新的開業機會，我們高度關注待建造的項目。

克里斯·安

欣賞所有的顏色。

操作者

您的下一個問題來自摩根大通的Michael Riho。邁克爾，你的電話線開通了。請繼續。

Michael Riho（股票分析師）

太好了，謝謝。大家早上好。感謝您回答我的問題。首先，我很樂意。我猜昨天你的一家大型競爭對手的報告中出現了一些令人鼓舞的趨勢，今天早上，季節性因素有所保留，你提到可能是一個月開始，四月開始有點慢，但又開始回升。我很好奇，考慮到所有宏觀噪音，當你看看三月和四月的趨勢時，也許比恐懼更好。如果你在你的足跡中看到任何相對優勢，無論是按買家細分，你知道，特別是，我正在考慮向上移動，或者，你知道，活躍的成年人，甚至按地區，這有點脫穎而出，在你看來，是一種，你知道，錨定或，你知道，領導了你所看到的結果。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

是的，這是一個公平的問題，邁克。你知道，正如我在準備的發言中提到的，四月開始的第一周，假期周，只是稍微慢了一點。但再一次，我認為當我從歷史上看，你知道，當復活節來臨時，這是相當一致的。但隨后勢頭立即回升，正如我所説，我們期待着一個強勁的月底，即使所有的標題噪音，我們看到。但更廣泛地説，我認為我們在第一季度看到的情況與正常的季節性模式非常一致。你知道，整個季度的銷售額都在增長，其中三月是最強勁的月份。事實上，我認為自夏末以來，我們每個月的銷售額都有所改善。你知道，正如每個人都提到的那樣，消費者信心顯然受到了戰爭和整體宏觀不確定性的影響。但正如我們過去所説，對於我們的客户來説，大部分問題是我現在應該購買，而不是我可以嗎？因此，我們看到的是，人們對擁有住房的潛在願望仍然強烈。我認為去年我們感覺很多人只是在籃筐上閒逛，他們已經離開了場邊。我們社區的交通保持穩定。事實上，我們的取消率是自24年第三季度以來最低的。因此，10%，我認為這很大程度上反映了消費者對交易方式的感受。正在進行交易的人都是忠誠的並且有資格的。邁克，如果我考慮一些地區差異，你知道，正如你所預期的那樣，整個市場的表現略有不同。我得説，西部是我們最具彈性的地區，訂單僅下降了約8%。它們是由每年都在這里的海灣領導的。而西方其他市場則略有下跌。鳳凰城也是一個相當不錯的突出與逐年改善的選擇。我還認為，當我觀察西方市場時，每個市場的轉售庫存較低，並且每個西方部門的情況再次非常一致。當我搬到東海岸時，價格下降了17%多一點。但我要提醒我們，佛羅里達州去年第一季度的表現非常強勁，但也有一些非常困難的競爭。但佛羅里達州的每個市場都有自己的市場。我們看到那不勒斯本賽季的復甦。奧蘭多的業務可能是下滑最多的，那就是我們進行了多次關閉並開設了新的社區開業。我們還看到社區的結構發生了非常好的轉變，奧蘭多的平均銷售價格同比上漲超過10萬美元。當我想到東部的其他市場時，亞特蘭大的銷售額同比增長最大。這種增長來自社區數量和速度。特別高興地看到，我們佛羅里達州市場的就業增長和整個東中部地區新供應的持續減少幾乎在兩者之間的某個地方與購物者的訂單下降。可能我所説的更急劇的關閉下降部分是社區生命周期過渡的組合和時間的函數。在休斯頓和奧斯汀有一些新的開放。奧斯汀實際上終於看到了我所説的一些穩定和積壓。在相當一段時間內，銷售額達到了最好的月份，並且似乎可以穩定下來。所以總的來説，邁克，我想你知道，隨着我們繼續將我們的戰略優先事項轉移到地理位置優越的核心社區，減少對定價敏感性最高的非核心地點的暴露。我認為您會看到我們所有地區的中心市場持續回升。我們正在執行相同的策略，校準激勵措施，逐個社區定價，真正平衡速度和價格，通過不同的差異化我們的產品來做到這一點。我還應該提到利用我們的在線銷售能力，這些能力在整個課程中確實很有幫助。

Michael Riho（股票分析師）

太好了這是一個很好的概述。我很感激。謝麗爾，我想第二，我也很想了解你們市場的激勵趨勢，不一定要了解世界各地的情況，但也許甚至在更廣泛的基礎上，在綜合的基礎上，你會如何描述激勵在整個季度的趨勢。如果您預計，您知道，我們開始聽到可能存在某種程度的穩定性，如果您看到這一點並預計這種情況將持續到第二季度，並且您知道，如果您認為這與庫存趨勢可能有任何關係

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

也開始穩定下來，新的和現有的。是啊，這是個很好的問題。你知道，我們已經談到了銷售額的100個基點的改善。但你知道，邁克，如果我要廣泛地談論這個問題，我會説，與過去幾個季度類似，最昂貴的激勵措施往往是針對我們的首次購房者群體。顯然，隨着我們在即將建立的系統上取得的成功，這是百個基點改進的一部分。但老實説，其中很大一部分是由於我們的規格激勵措施的減少而產生的。所以很高興在這兩個領域都看到它。當我查看我們前瞻承諾的成本時，即更昂貴的激勵措施，它們季度環比下降。當我查看我們的非合同激勵措施時，他們已經下降了。當我查看我們的合同激勵措施時，他們下降了。所以我想説幾乎整個行業都是如此。例外是我們對規格和首次買家業務的滲透率更高。太好了，謝謝。你知道邁克，我可能會提到的最后一件事，只是因為我認為這是一個有趣的統計數據，正如我們查看所有數字一樣，儘管我們提供了最低的平均利率，但我們的激勵措施還是下降了，正如我們在幾個季度看到的那樣。因此，想想我們的客户從較低的利率中受益，而我們的激勵措施卻下降，這是一個很好的軌跡，謝麗爾。我認為，正如邁克所建議的那樣，我認為供應因素也有所幫助。當然.如果你看看未售出的成品庫存，你會發現美國幾乎所有市場的庫存量都有所下降，而且每個社區的開工量也有所合理化。因此，你知道，當我們考慮總體新房庫存時，似乎出現了一些穩定。在轉售市場上，我想説，這有點無聊。你知道，我們的市場平均大約四個半月。我們看到上市情況真正穩定，環比僅上漲1%。實際上，在轉售市場上定價了一點定價權。因此，這似乎是一種總體穩定，有助於新產品和轉售的背景。我們看到了大約三分之一的社區庫爾特的一些定價只是基本價格調整。顯然，如果我們考慮減少激勵措施，這個數字會大得多。太好了，再次感謝。謝謝。謝謝，邁克。謝謝，邁克。

操作者

您的下一個問題來自Truist Securities的Jonathan Bettenhausen。喬納森，你的電話線開通了。請繼續。

喬納森·貝滕豪森（股票分析師）

嘿夥計們，感謝回答問題。因此，您在準備好的評論中就買家偏好發表了評論。回到，你知道，更多的歷史規範，你能給我們一些更詳細的信息來説明你的確切含義嗎？這是更傾向於按訂單建造，還是您也指的是房屋的具體功能？

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

是的，不，公平的問題。老實説，我認為這更多地與TP建築訂單從第四季度的28%轉變為38%有關。我認為這是一個重要的里程碑，反映了我們所認為的歷史性買家偏好的重新出現。顯然，清理規格庫存有助於實現這一目標。你知道，我在電話會議上也提到，我們舉辦了許多設計中心開放日，這無疑是一個關鍵的催化劑。我們舉辦了140多場活動，第一季度的轉化率為23%。但我認為最重要、最重要的是，這些銷售中的大部分都是建立銷售。所以我們確實看到顧客進來想要個性化他們的房子。所以我想説這更多的是混合。但我們也看到設計中心收入的總體增長。所以我認為這也取決於個性化，他們想要什麼在家里

Eric Huser（首席企業運營官）

也是社區的份額。是的，謝麗爾，正如你所想的，我們大約82%的買家説社區和房子一樣重要。所以我認為這不僅僅是提供，希望也是對整個社區的長期吸引力。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

埃里克，你説這是一個公平的觀點，因為我們也看到大多數部門的批量保費總體上略有上升。所以我希望這有幫助。

喬納森·貝滕豪森（股票分析師）

是的，是的，不，這很有幫助。顏色肯定。此外，這也是金融服務業務同比強勁的一個季度。這是什麼原因？我們是否應該預計這種表現將持續到今年剩余時間？

柯蒂斯

是的，好問題，喬納森。我要説的是有幾件事是其中的主要驅動因素。一是本季度二級市場投資者需求旺盛，非常有利。我要説的第二件事是，我們的業務總體成本結構較低。因此，這是這一點的兩個主要貢獻者，因為我們對今年剩余時間充滿了期待。這在很大程度上將再次取決於二級市場的投資者需求。我們會祈禱，看看今年剩下的時間會如何。

喬納森·貝滕豪森（股票分析師）

完美了謝謝大家。祝你好運

柯蒂斯

謝謝謝謝

操作者

您的下一個問題來自美國銀行的Rafe Jadrowsich。雷夫，你的電話線開通了。請繼續。

Rafe Jadrowsich（股票分析師）

太好了謝謝早上好，感謝您回答我的問題。當然了真的很感激您對土地儲備風險的所有評價。只是對此進行了一些后續行動。您能否談談相對於今天損益的應計利息或期權維持費，是否匹配，以及我們如何看待長期潛在的保證金影響。那麼，隨着您繼續增加期權組合，您如何看待相對於土地儲備的賣方融資？

Eric Huser（首席企業運營官）

是啊嗨，雷夫，我是埃里克。我會開始，然后也許當涉及到一些會計問題時，請庫爾特也加入。在賣家融資方面，它一直是我們的首選工具。你知道，當我們有能力與土地賣家交談並隨着時間的推移真正為他們的財產增值時。我們發現資本成本比大多數其他來源都低。因此，從歷史上看，它傾向於6至7%的範圍。因此，這是土地儲備方面的首選方法。是的，我們確實提到了毛利率對業務的影響。我們確實將其成本分為兩個不同的桶，即資本化的利息和利息費用。而且它確實會隨着時間的推移而流動。因此，根據您在投資組合中流動的內容、這些社區的時間，當財務報表中流動時，您會看到蟒蛇中的一點豬。

柯蒂斯

是啊雷夫，一般來説，當一個網站正在開發中時，我們會將利息資本化為庫存。然后，當這些房屋關閉時，它們會在相對於該房屋的利潤線上完成關閉。當一個地點完成其開發時，我們將該利息費用視為期間成本，並通過損益扣除利息費用。

Rafe Jadrowsich（股票分析師）

這真的很有幫助。然后在利潤率前景方面，我認為你假設的建築成本是穩定的。您是否看到通貨膨脹與地緣政治背景相關的任何影響？人們的預期是什麼？我們看到了一些價格信件。顯然柴油成本上漲了。您是否有短期鎖定您的合同？潛在的總體影響是什麼？

柯蒂斯

是的，好問題，雷夫。我首先要説的是，我們的成本逐季下降。所以我們對此感到非常自豪。我們的團隊繼續與我們的貿易伙伴和供應商合作，做了大量出色的工作，試圖執行我們的房屋成本削減和緩解策略，相對於我們今天所看到的中東衝突，沒有任何有形的東西能夠達到您的觀點。有很多關於潛在增長的消息，但到目前為止，我們還沒有看到任何消息傳到我們手中並打擊我們。現在，如果他們碰巧實現了，根據我剛纔闡述的內容，我們將繼續制定整體住房成本削減戰略。如果是這樣，如果有一些影響，我認為我們可以克服很多影響，並根據其中一些策略抵消很多影響。如果今年有一些進展，那麼如果它確實影響到我們的話，它將主要是第四季度的活動。但我對我們的團隊繼續制定戰略以最大限度地減少總體成本增加的能力非常樂觀。

Rafe Jadrowsich（股票分析師）

很有幫助，謝謝。

操作者

您的下一個問題來自公民銀行的James McCandless。詹姆斯，您的線路現在開通了。請繼續。

James McCandless（股票分析師）

嘿，大家早上好。所以，有幾個問題和謝麗爾，感謝您為設計中心活動提供的所有色彩。我想您能給我們一些背景信息，説明去年你們參加了多少人，以及與去年相比，您看到了哪些類型的轉化改進？或者這是你們今年採取的一項新舉措，目的是嘗試看看有什麼樣的結核病需求？

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

現在我們已經設計了好幾年了。我想説我們相當有意義地加大了力度。我們已經做得更好了，並且確實專注於它。它不僅僅是爲了建造，而是通過讓人們有時間與設計專家在一個非常輕松的晚上環境中接觸，我們發現它是一個了不起的工具。所以我不想説翻了一番，但已經接近了。

James McCandless（股票分析師）

好吧，然后第二個問題你們談論的是中等個位數的土地通脹率。我想這個問題分為兩部分。第一，待建需求的復甦是否比大家預期的要快？我想第二，是否有機會重新平衡您的一些土地投資組合，以隨時出售，無論您想用什麼術語來出售，一些更入門級的土地，以專注於您現在在土地投資組合中擁有的更多A和B地點，也許有助於抵消一些土地成本上漲與更高的毛利率等。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

你知道，這是一個很好的問題，傑。我們繼續開放。如果我們看看社區數量或社區戰略，我認為它確實為我們重新定位並重新加速到27個做好了準備。當你看看我們在第一季度開設的社區以及我們計劃在下半年和下半年開設的許多社區時，其中許多都專注於升級。是的，我們確實必須繼續出售我所説的「首次買家」頭寸。但當我看到這些開業中的一些成功時，你知道，具體來説，你知道，我提到了亞特蘭大，我們在那里的團隊在本季度開設了兩個新的升級社區，預訂了近60筆銷售。這60箇中只有3個是規格。他們在售前方面做得很好。你知道，我談論了很多關於我們社區開放的新的、增強的框架，真正確保我們在售前方面做得很好，並且它繼續為我們帶來紅利。上個季度，我想我談了很多關於Verdin的事情，這是我們在鳳凰城開設的一個新社區，取得了成功。事實上，你知道，這是一個大部分正在升級的社區，我們正在限制該社區的銷售，以確保我們能夠協調銷售和施工節奏，並有能力提高價格。因此，它正在通過我們投資委員會的批准而不斷發展。但是的，你會繼續看到向上移動和休閒廣場的更大轉變。

Eric Huser（首席企業運營官）

傑伊，這種通貨膨脹數字是對損益走勢的歷史視角。所以就謝麗爾的觀點而言，你知道我們已經花了一些時間和精力將第四季度和第一季度的投資組合配對，因為你會看到一些離職成本。因此，對於你的觀點，我們期待着與投資委員會的進展同步，我認為上個季度我們提到了2025年的85%，我們認為這是核心，第一季度是100%。所以這將繼續發展，讓我們回到我們想要的地方。

James McCandless（股票分析師）

好的，聽起來不錯。感激

Eric Huser（首席企業運營官）

謝謝.傑伊，

操作者

您的下一個問題來自海港研究中心的肯·澤納。肯，你的電話線開通了。請繼續。

Ken Zenner（股票分析師）

謝謝大家早上好。您能看看訂單季節性嗎？歷史上，訂單季節性在一個Q中達到頂峰，這種情況有所緩和。鑑於命令和開始，你知道，將相互反映，你能談談這些期望嗎？聽起來就像你的評論中一樣。這是由新社區推動的嗎？非常感謝

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

是的，我們已經討論了相當重要的開場節奏。所以我認為就庫爾特的觀點而言，這將與開局很好地一致。我們討論了一下四月以及我們在那里看到的勢頭。因此，考慮到社區的增加以及我們從消費者那里看到的強勁反響，我認為您將繼續看到對規格和待建造的平衡看法。但總體而言，隨着我們繼續努力到第二季度，我認為我們的整體吸收水平沒有太大差異。

Ken Zenner（股票分析師）

那麼當你説吸收時，你是指的是節奏保持不變嗎？喬，非常感謝你。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

是的，我認為節奏總體上保持不變，然后社區顯然有所加快。

Ken Zenner（股票分析師）

謝謝

操作者

謝謝你肯

Alan Ratner（股票分析師）

您的下一個問題來自Zelman and Associates的Alan Ratner。艾倫，你的電話線開通了。請繼續。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

嘿夥計們，早上好。謝謝你把我擠進來。所以，你知道，我很欣賞到目前為止所有的顏色。你知道，我希望儘快深入瞭解速度和價格之類的決策或策略，並真正嘗試弄清楚你現在看到的需求彈性，因為當我看到你本季度的訂單同比下降14%時，你知道，考慮到你重申了指南，這似乎符合你的計劃。但它似乎確實比我們從一些競爭對手身上看到的要輕一些。我很好奇，當你深入研究當地市場數據時，你是否覺得你在本季度失去了一點份額，這到底是不是爲了回調這些激勵措施，並可能優先考慮價格和利潤率，而不是季度速度，或者我可能是想錯了？只是好奇你是否在這方面做過任何分析。

Alan Ratner（股票分析師）

謝謝

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

是的，不，我很感激這個問題，艾倫。你知道，有趣的是，我知道我們未能就訂單達成共識，但當我查看我們的內部計劃時，我們實際上是正確的。因此，當我們計劃將空氣引導到11，000場收盤時，我們對銷售的內部預期，當我逐個市場觀察節奏時，非常準確。正如我所説，我們有幾個市場，其中較大的市場I夫人指出奧蘭多進行了一些重新定位，南加州則減少了丹佛的社區數量。但就其他業務而言，我想説完全在預期之內。你知道，就取消激勵措施而言，我們一直在談論，艾倫，某些社區旨在以更快的速度運營，而某些社區我們將從中提取所有價值。我真的相信，我們對我們建立的社區有太多信心，我們不會屈服於我們所看到的一些激進的折扣，我們不需要這樣做。我們認為這樣可以創造更多價值。所以總的來説，我知道，比市場預期的要輕一些，但實際上符合我們的預期。

Alan Ratner（股票分析師）

我很感激，而且我想我會把它留在那里，因為市場已經開放了。所以感謝你把我擠進來。謝謝

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

謝謝

艾倫·拉特納（股票分析師）

謝謝，艾倫。

操作者

您的下一個問題來自沃爾夫研究中心的Paul Brybolinski。保羅，你的電話線開通了。請繼續。

Paul Brybolinski（股票分析師）

早上好.我想也謝謝你讓我加入。你知道，謝麗爾，你提到，你知道，地緣政治事件，與此相關的利率上漲，你知道，一直是第一季度消費者信心的逆風。在之前這樣的衝擊中，如果你願意的話，消費者花了多長時間才反彈？您是否預計春季銷售季節會持續到下半年，或者消費者更傾向於等到27歲才能確定？

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

不，我認為我們已經，這是一個有趣的問題，保羅，我想説每個市場的表現有點不同，你知道，蘇默在銷售現場的説法。我的意思是，我們的網絡流量逐年大幅增加，我發現這是一個非常令人鼓舞的跡象。在我們的大部分市場，客流量都有所下降。但是，你知道，某些市場，就像我將與丹佛交談一樣，它似乎與利率波動非常非常相關。我想説，在其他市場，宏觀似乎並沒有影響消費者的思維方式。所以我的直覺是，你是對的，我們會看到今年春季銷售季節的表現略有不同。這與我所説的更具歷史意義的規範非常一致。如果我們知道正常情況是什麼樣子，那麼根據我們看到的活動水平以及網站上以及我們銷售和在線銷售團隊成員的參與程度，我們可能會知道更長一點。

Eric Huser（首席企業運營官）

謝麗爾，也許有一件令人鼓舞的事情，當你想到幾代人時，你知道，千禧一代，特別是88%的人，當他們出現時，他們説他們肯定或認真考慮購房。因此，這只是一個數據點，但令人鼓舞的是，當他們參與時，他們是認真的。所以，你知道，你總是想象這一點。保羅，就你的觀點而言，有些事情可以讓人們擺脫困境。其中一些將是你提到的一些事情，而對於其他人來説，它將是，你知道，其他事情。但令人鼓舞的是，看到一些人非常投入。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

好吧，我們的轉化率正處於歷史新高。所以埃里克，符合你觀點的人們都有購買意願。

Paul Brybolinski（股票分析師）

然后你提到，你知道，你知道，人工智能就業問題，這仍然很大程度上侷限於IT行業嗎？您是否看到消費者細分範圍擴大了？

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

是啊您的意思是由於對就業的擔憂而引發的任何阻力？

Paul Brybolinski（股票分析師）

你知道，我們的銷售團隊很少聽説這件事。當然，有些科技市場可能有點。但我今天不會説這是一個重要因素。當我看到取消的情況時，儘管取消的次數很低，我試圖瞭解那里的任何趨勢，保羅，你知道，有一些。人們對工作存在一些擔憂，但這實際上只是全部罐頭中的一小部分。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

好吧，我很感激。非常感謝。

Paul Brybolinski（股票分析師）

謝謝保重

操作者

目前沒有進一步的問題。問答環節我們結束了。我現在將重新致電謝麗爾·帕爾默，請她發表閉幕詞。

謝麗爾·帕爾默（董事長兼首席執行官）

好吧，非常感謝您加入我們討論我們的第一季度。我們祝願大家過得愉快，並期待在第二季度結束時與大家交談。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。