科恩掌控2026年第一季度收益電話會議：完整成績單

周五，Cohen & Steers（紐約證券交易所代碼：CN）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

Beninga API提供對財報電話記錄和財務數據的實時訪問。請訪問www.example.com瞭解更多信息。

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Cohen & Steers報告第一季度每股收益為0.79美元，較環比0.81美元略有下降，受平均資產管理量提高的推動，收入增長0.3%，達到1.443億美元。

由於淨流入和市場升值，第一季度期末資產管理量為931億美元，高於第四季度的905億美元。

該公司營業收入為5070萬美元，營業利潤率為35.1%，均環比小幅下降。

Cohen & Steers的薪酬比例維持在40%，預計2026年將保持在這一水平。

該公司淨流入4.97億美元，過去7個季度中有6個季度實現有機正增長，多策略實物資產和優先證券的貢獻顯着。

戰略舉措包括擴展到活躍的ETF，計劃推出更多其核心策略的ETF版本，並繼續投資於分銷能力。

該公司保持着強勁的業績記錄，86%的AUM在一年期內表現優於其基準，而在3年期和5年期內表現更好。

儘管地緣政治緊張局勢，Cohen & Steers預計2026年經濟增長仍將繼續擴大，並預計對實物資產的興趣將持續，以對衝通脹和市場波動。

鑑於全球經濟的結構性轉型，包括去全球化、人工智能顛覆和通脹不確定性，管理層強調了多元化的重要性，特別是硬資產多元化。

Brian Heller（高級副總裁兼副總法律顧問）

感謝並歡迎參加Cohen & Steers 2026年第一季度財報電話會議。和我一起的是我們的首席執行官Joe Harvey，我們的臨時首席財務官Mike Donahue和我們的總裁兼首席投資官John Shea。我想提醒您，我們對您問題的一些評論和回答可能包括前瞻性陳述。根據我們目前掌握的信息，我們認為這些陳述是合理的，但由於許多因素，實際結果可能會存在重大差異，包括我們隨附的第一季度收益發布和演示中所描述的因素、我們最近的10 K表格年度報告和我們的其他SEC文件。我們不承擔更新任何前瞻性陳述的義務。此外，我們的任何聲明均不構成出售要約，而是要約購買任何基金或其他投資工具的證券。我們的演示文稿還包含非GAAP財務指標，即調整后的財務指標，我們認為這些指標對評估我們的業績有意義。這些非GAAP財務指標應與我們的GAAP業績一起閲讀。這些非GAAP財務指標的對賬在合理可用的範圍內包含在盈利發佈和列報中。收益發布和演示以及SEC文件的鏈接可在我們網站@www.cohenandsteers.com的投資者關係部分查看。説完，我就把電話轉給邁克。

Mike Donahue（臨時首席財務官）

謝謝邁克，早上好。今天，我想介紹三個我們的績效記分卡、考慮到最近地緣政治事件的2026年展望，以及最后我們對經濟、市場制度和一些資產配置對投資者的影響的長期結構性看法。從績效記分卡開始，我們將繼續鞏固長期穩定的卓越表現記錄。以一年為基礎。我們86%的AUM表現優於其基準，而我們的3年和5年表現優於率均高於97%。我們95%的開放式基金AUM被晨星評為4星或5星，高於上季度的90%。簡而言之，我們將繼續實現為投資者提供出色的長期業績的主要目標。談到2026年的投資環境，我們預計全球增長將加速和再平衡，市場領導地位將相應擴大。雖然這一前景在今年初就已確定，但當前的中東衝突可能使市場領導地位的轉變受到質疑。截至2月份，美國和全球房地產投資信託基金（REIT）均上漲約10%，遠遠領先於股市持平，因為我們看到市場輪動進入過去幾年的相對落后狀態。儘管3月份的事件抵消了部分漲幅，但房地產投資信託基金（REIT）本季度仍取得積極的絕對錶現，美國和全球房地產投資信託基金（REIT）分別上漲約4%和1%。上市基礎設施本季度表現強勁，增長8%。公用事業和中游能源等企業繼續表現出它們在短期能源短缺的世界中的重要性，以及滿足日益增長的工業化和人工智能相關需求所需的持續電力建設。本季度多元化實物資產增長12%，大宗商品和自然資源股票強勁上漲。正如我們在2022年看到的那樣，實物資產一直是6040股票債券投資組合的明顯贏家和多元化因素。實物資產的資產配置理由仍在繼續。由於通脹擔憂再次表明貨幣政策可能會在更長時間內收緊，優先證券和固定收益類別在本季度總體小幅下降。因此，當我們更新2026年剩余時間的經濟和市場前景時，我們的預期是，幾周前開始的中東軍事緩和局勢將在未來幾周和幾個月內持續下去，包括今天早上，我們知道它會有開始和停止。但作為長期投資者，我們的重點是我們前進的軌跡。因此，我們對2026年擴大經濟增長和金融市場的初步看法仍然完好無損。現在，考慮到2026年之后，我們相信投資者必須將最近的事態發展視為一次性或意外，而應將其視為一本書中的另一章，這本書將繼續塑造未來十年或更長時間的市場。一段時間以來，我們一直表示全球經濟正在經歷結構性轉型，這一轉型看起來與前30年有着重大不同。我們預計有四個主要主題將成為資產配置轉變的重要驅動力。首先，去全球化，或者我們所説的地緣政治斷裂。20年來，全球經濟享有友好的貿易關係和不受限制的及時資源交付。在2000年代，這推動了全球供應鏈的建立，主要是在亞洲，但對許多發達國家來説，這是一個去工業化的過程。近10年來，我們一再看到，這一體系雖然導致消費品價格下跌和利潤率上升，但它是脆弱的，使全球經濟面臨尾部風險。在過去的六年里，我們已經看到了四次連續的供應衝擊。疫情爆發后，烏克蘭戰爭，然后是關税，現在是中東衝突。這些不是一次性事件，而是我轉變的結果n全球權力動態和聯盟。這種地緣政治斷裂將推動中國在再工業化和再軍事化的推動下，比2000年代更大的固定資產投資繁榮。第二個主題是人工智能和技術顛覆。人工智能本身就是一股變革力量，但重要的是，它不是一個軟件，而是一個硬件故事。人工智能的領導力最終將取決於計算能力，而邊際成本可能取決於電力的成本和可用性。第三個主題是通脹的不確定性。在過去十年中，通脹一直低於預期。相比之下，近年來的通脹一直出乎意料的上行預測，這些預測預計將迅速恢復到低而穩定的物價的舊常態。儘管總體通脹已從最近的峰值放緩，但潛在壓力仍然存在。正如您在我們即將發佈的資本市場假設中所讀到的那樣，科恩和斯蒂爾斯預測未來10年美國消費者通脹率平均為每年3%。低於最近的峰值，但遠高於上一周期的1.6%，並且顯着高於美聯儲2%的長期目標。雖然人工智能可能會產生生產力繁榮，但產生通貨緊縮繁榮所需的投資是高度通貨膨脹的。未來10年任何央行行長的工作都將充滿挑戰。我們的結論是，雖然通脹可能高於市場預期，但通脹的確切路徑和速度代表了一個主要的市場不確定性和風險因素。最后一個重要趨勢是低利率的結束。其中一些與通貨膨脹有關，另一些與持續的財政赤字有關。重要的是，我們還認為市場繼續低估我們將生活在一個資本更加密集的世界，這將使利率和信貸利差保持更大。超大規模企業從高度正現金流轉變為大幅增量債務發行人是這一轉變的縮影。鑑於下一階段的這四個主要主題，上一周期的一些贏家可能仍然是贏家，但結構性變革的錯誤往往會擾亂市場領導地位。新面孔出現，現任者衰落，經濟中完全不同的部分佔據主導地位。對我們來説，這些轉變的明顯受益者是自然資源和全球經濟的鎬和鏟子，特別是能源基礎設施以及支持建築、運輸和電力輸送的管道。正如我前面提到的那樣，這代表着一個巨大的投資機會，但也伴隨着通脹更高、更波動的挑戰。因此，對於我們的客户來説，我們的建議很簡單。首先，不僅在資產類別或上市與私募方面實現多元化，而且在不同經濟驅動因素、通脹制度和因素方面實現投資多元化。其次，硬資產，包括實物資產，必須是源自股權和固定收益的有意義的配置，作為多元化因素和總回報機會。第三，當提供獨特風險敞口或非流動性溢價時，投資者應該使用具有一定私人風險敞口的更廣泛工具包。但在一箇舊模型可能行不通的高度不確定的世界中，流動性不足的成本非常高，應該深思熟慮地使用，而不僅僅是用於季度報表多元化。我們相信，第一季度是市場對領導力重大轉變認可的延續，這一轉變將與本書的其余章節一起展開。説完，讓我把它交給喬。

謝謝約翰，早上好。您可以在后台發出火災警報。您可以在后台發出火災警報。您可以在后台發出火災警報。r后臺發出火災警報。后臺有火災警報。一切都很好。我們今天將繼續。我將回顧我們第一季度的主要業務趨勢，並提供我們增長計劃的最新信息。雖然我們在2月28日以加速的基本面開始了新的一年，但隨着美國在伊朗的軍事行動，世界發生了變化。在這些情況下，商業活動在一段時間內放緩，因為投資者試圖調整衝突將持續多久以及對經濟、地緣政治和資產配置可能產生的短期和長期影響。如果美國經濟在伊朗之前處於通貨再膨脹狀態，增長傾向於向上，那麼戰后就是滯脹，關鍵的不可知因素是滯脹的幅度和持續時間。不要被遺忘。除了信貸和流動性風險以及私人信貸之外，戰前投資者還非常關注人工智能對某些行業群體的生存風險。我們相信我們的流動性實物資產策略非常適合所謂的光環交易，即重資產或硬資產過時率低，流動性成為更有價值的投資特徵。第一季度的基本面亮點包括淨流入4.97億美元，強勁的1無資金管道17億美元，其特點是持續融資和新授權的良好速度、穩定的費率、強勁的絕對錶現和中性的相對錶現，而1年、3年和5年的相對錶現繼續出色。我們的增長計劃取得了良好進展，包括主動ETF、離岸CCAB、開放式基金、我們的非交易房地產投資信託（REIT）以及我們最近推出的針對機構的上市私人房地產LP。按投資策略劃分的流量亮點包括多策略實際資產流入總計1.42億美元，為2022年第三季度以來的最佳季度;優先證券產生了1.33億美元的淨流入，為21年第四季度以來最強勁的季度;全球上市基礎設施繼2025年創紀錄的一年后，連續第五個季度淨流入總計9600萬美元。該公司的廣泛淨流入為4.97億美元，代表過去七個季度中有六個季度實現了正有機增長。我們連續第七個季度淨流入開放式基金，其中美國開放式基金流入超過3億美元，我們的美國房地產優先證券和多策略房地產資產策略的廣泛捐款超過1億美元。我們的活躍ETF繼續保持其勢頭，本季度第三方淨流量為2.24億美元。我們的國際CCAB在過去27個季度中有25個季度繼續保持淨流入。本季度CCAB在一系列國家的數量達到了6200萬輛，尤其是英國和南非。最受歡迎的CCAB配置是對我們的多策略實物資產和全球上市基礎設施策略的分配。從機構趨勢來看，我們的諮詢渠道連續第二個季度淨流入2.1億美元，其中包括五項新授權，總計2.87億美元，部分抵消了1. 7600萬終止。Sub Advisory本季度淨流出2.69億美元，其中日本淨流出1.64億美元。雖然過去兩個季度，由於房地產流動因流入地方債券基金和股票基金而受到全行業挑戰，我們在日本次級諮詢中經歷了淨流出，但我們在日本的行業領先市場份額略有提高。其他子諮詢流出是由於現有客户的正常再平衡，部分被兩項新授權所抵消，該授權為8300萬美元研究伊朗衝突，我喜歡我們的核心戰略，因為它與通貨膨脹、全球化、人工智能轉向硬資產等趨勢有關。隨着我們繼續經歷通貨膨脹，我們相信 多策略實物資產組合是投資者日益認識到的絕佳解決方案。隨着能源的長期關鍵性重新成為焦點，我們投資傳統能源和可再生能源的「未來能源」戰略可能會升級為不僅僅是戰術分配。資源股可能是我能想到的任何戰略中最好的供需未來，伊朗衝突清楚地表明瞭這些企業的戰略重要性。由於資源稀缺可能對資源定價和市場產生深遠影響，房地產回報可能會受到滯脹的影響。但請記住，估值相對於正常化利率已經重置，基本面周期已經轉為正值，投資者正在轉向有形資產。我們的全球上市基礎設施戰略帶來了強勁的絕對和相對業績，並且是正在進行的資本投資周期的受益者。此外，我們都在關注私人財富渠道對流動性實力日益增長的擔憂，私人工具和私人基礎設施可能是流動性最差的私人戰略。因此，我們將全球上市基礎設施視為財富的贏家，無論是作為獨立配置，還是作為具有適當流動性保護的私人基礎設施的補充。我們的主動ETF企業戰略進展順利。我們前五隻ETF的總資產規模目前為6.75億美元，資金流動強勁，投資表現良好，我們的吸引力和規模正在增強。我們的ETF平臺化工作正在加速，第一季度我們在主要經紀交易商平臺上獲得了第一筆配股。我們宣佈將未來能源開放式基金轉換為ETF，預計將在年中的某個時候進行。我們計劃在今年晚些時候推出多策略不動產投資組合的一個版本，並像許多其他經理一樣，將其作為股票類別申請了ETS。我們希望在ETF結構中提供所有核心策略的完全選擇權。我們的非交易房地產投資信託基金（REIT）Conus收入機會房地產投資信託基金（REIT）已建立了11個擁有或合同下的房產的投資組合，資產總額為6.5億美元，並繼續提供房地產同行中名列前茅的投資業績，自成立以來年化回報率為10.6%，同行平均水平為4.3%。我們對露天購物中心的關注有助於提高業績，因為平均97%的佔有率轉化為房東非常強大的定價能力。短期內，中樞神經系統房地產投資信託基金（REIT）的一個關鍵問題是贖回限制和私人財富工具將如何影響投資者對常青工具的總體胃口。作為一個行業，我們必須將這些配置定位為私人策略，並提供流動性準備，並強調流動性框架對於保護投資者和有效部署長期投資策略的重要性。就房地產而言，由於回報周期恢復爲正，該類別可能已轉為正，以獲得之前由私人信貸佔用的分配。3月份的早期數據顯示，私人信貸的贖回活動有所增加，銷售、房地產和基礎設施有所上升。時間會證明一切我們仍然對混合上市和私人房地產和財富投資組合的長期好處持建設性態度，並相信我們為投資者提供跨流動性領域的令人信服的解決方案。我們之前討論過去年年底推出一款LP工具，該工具共同投資於核心私人房地產基金和上市房地產投資信託（REIT）。目標是使用核心基金的指數化方法與上市房地產投資信託（REIT）相結合，為機構投資者提供更好的核心配置，以提高回報，而不會增加太多波動性並暗示設置分配覆蓋。我們現在擁有2.5億資金或承諾，該戰略正在贏得越來越多資產顧問的支持。我還想對我們的短期首選策略發表評論。我們現在擁有三種開放式工具，並在過去一年推出了CCAB和主動ETF，以補充我們19億美元的開放式共同基金和10億美元的封閉式基金。我們的開放式工具的收益率略低於6%，期限為2.5年，投資級信用狀況為三B-。相對於類似期限的公司債券，美國的應税投資者可額外獲得100個基點的税收等值收益率。短期優先股提供近300個基點的額外税收等值收益率，僅補償信用質量的三個等級，從A-上升到三倍B-。隨着現金和其他固定收益配置收益率的下降，這些策略開始看到投資者對我們的核心偏好策略的興趣越來越大，我們看到本季度流恢復到正流動，也許可以作為私人信貸的替代品。如果投資者接受以銀行、保險公司和公用事業公司為主的強透明信貸投資組合的較低總體收益率和税收優惠，我不會感到驚訝。在私人信貸中信貸質量的不確定性和透明度更低的情況下，我將以有關分銷的簡短更新結束，我們已將其強調為2026年和2027年的優先事項。我們在分銷投資計劃方面取得了巨大進展，包括增加RIA的覆蓋範圍和擴大國際覆蓋範圍。所有關鍵人員都已招聘完畢，包括新的日本區負責人、新設立的分銷首席運營官以及額外的RIA銷售職位。我們還提拔布拉德·伊斯帕斯（Brad Ispass）領導財富，並在布拉德的團隊中引進了一位財富銷售負責人。我們從這里擴展銷售團隊的方法將以成功為基礎，這意味着增加將與有機增長掛鉤。我們準備好的講話到此結束。朱麗安，請開通提問熱線。

謝謝布萊恩，大家早上好。我今天的講話將重點關注調整后的結果。GAAP與調整后業績的對賬可在收益發布和演示中找到。昨天我們報告每股收益為0.79美元，而環比收益為0.81美元。第一季度收入較上季度增長0.3%至1.443億美元。收入較上一季度的變化是由平均管理資產（AUM）增加推動的，但該季度減少了兩天，部分抵消了這一變化。此外，正如我們在上季度財報電話會議中指出的那樣，第四季度確認了與某些機構賬户相關的170萬美元績效費。我們通常不會在年初確認此類費用，而且我們的績效費賬户也很少。我們本季度的有效税率為58.2個基點。不包括非經常性項目，我們的費率為58.4個基點，略低於上一季度。本季度營業收入為5，070萬美元，環比為5，240萬美元，營業利潤率為35.1%，上一季度為36.4%。第一季度期末管理資產（AUM）為931億美元，高於第四季度末的905億美元。管理資產（AUM）的期末變化是由第一季度主要與開放式基金相關的正淨流入推動的。此外，本季度市場增值27億美元，期末管理資產（AUM）受到了積極影響。因此，第一季度的平均aum增加至944億，而上一季度為908億。喬·哈維（Joe Harvey）很快將提供有關我們的流量和管道的更多見解。總費用高於上一季度，主要是由於補償和福利以及分銷和服務費增加。由於今年迄今為止的薪酬應計，與上一季度相比，應收賬款、薪酬和福利均較高。根據實際情況，第四季度的薪酬費用減少了。本季度的薪酬比例為40%，與我們提供的指導一致。由於平均管理資產（AUM）增加，分銷和服務費支出增加，G和A費用與上一季度保持一致。關於税收，經調整后，我們本季度的有效税率為25.5%，我們的盈利材料顯示了第一季度末和前幾季度的流動性。截至季度末，我們的流動性總計為3.43億美元，比上年同期減少了6000萬美元。流動性的季度變化與往年一致，並由第一季度發生的公司年度激勵薪酬周期驅動。現在讓我談談有關2026年剩余時間薪酬和福利指導的幾個項目，我們預計我們的薪酬比率將保持在40%，就像我們在第一季度的經歷一樣，我們預計G和A將在今年與上一年相比增加中個位數。最后，關於2026年指引，我們預計在調整后的基礎上，我們的有效税率將保持在25.5%。我現在將把它交給約翰·傑伊，他將領導我們業務績效的討論。

約翰·謝伊（總裁兼首席投資官）

喬·哈維（首席執行官）

操作者

謝謝爲了提醒提問，請按Star鍵，然后按電話鍵盤上的數字1。要撤回任何問題，請再次按星一鍵。我們的第一個問題來自Evercore isi的John Dunn。請繼續。您的線路已開通。

約翰·鄧恩

謝謝首先，在您提到的諮詢渠道上，已經連續兩個季度流入。您認為您已經搬到了一個更可持續的地方嗎？它是來自更多現有客户還是新客户？您是否看到了尋求多種策略的客户的潛力？

喬·哈維（首席執行官）

謝謝，約翰。早上好.正如我們在過去三四個季度一直在談論的那樣，隨着廣泛的條件變得更加有利，投資者投資組合更加靈活，結束了增加固定收益的配置，以及客户繼續處理投資組合私人部分的流動性，我們的機構諮詢業務有所改善。但我們現在擁有非常強大的管道，我認為這是連續第三個季度達到17億。我談論的是速度，這意味着本季度我們獲得了5.74億份新授權。本季度還有4500萬美元獲得並資助。然后我們在本季度還獲得了另一筆4.9億美元的基金。所以這很好，你知道，很好的速度，並表明，你知道，機構渠道的事情已經在放松。我們也只是從無形的角度看到更多，客户活動的增加。它不再是一項RFP業務，但我們最近看到了幾個大型的RFP。因此，結合約翰對我們投資策略的展望，我們樂觀地認為機構諮詢渠道將繼續表現得越來越好。

約翰·鄧恩

明白了。也許ETF會多一點。我的意思是，你知道，你能介紹一下你如何尋找客户、對車輛的接受程度以及你是否看到任何同類相食？然后也許你能描述一下財富管理中不同類別的需求，以及機構未來任何活動的潛力嗎？

喬·哈維（首席執行官）

活躍ETF的基調非常好。隨着我們的流量增加，你可以看到這一點。最重要的是，它首先要提供強勁的性能，我們已經做到了這一點。這些ETF的設計是爲了展示我們的核心分銷策略。其中一些與我們的核心戰略略有不同，但我們的表現非常好。所謂的用例讓我們非常看好這些車輛。你知道，這始於RIA，其中許多RIA正在將業務轉變為專門使用ETF，而不是開放式基金，我們的規模正在擴大。所以這允許我們被放入模型中。正如我在談到我們的房地產工具時提到的那樣，我們已經在一家主要經紀商提供商上實現了平臺佈局，這是目前最大的，也是我們最出名的。所以我想説我非常看好這款車。我們所看到的一切都驗證了投資這方面的決定。正如我所説，我們將繼續將所有核心戰略納入這些工具，因為它與機構利益有關。他們需要擴大規模。我們可以看到。我們已經與不同的資產顧問就使用這些車輛進行了討論。所以我認為有一些用例，但大型機構通常希望擁有一個單獨的帳户。

約翰·鄧恩

好吧然后你經歷了私人房地產努力的組成部分。你看到需求上升了嗎？既然你知道你沒有太多的遺留資產，而且你正在進入或加速進入一個很好的周期，這是一個很大的一部分球場？也許你認為需求來自哪里？

喬·哈維（首席執行官）

我不確定我是否理解這個問題。約翰，但由於它與私人房地產業務有關，你知道，當你看看私人分配和財富時，房地產一直是落后的。私人信貸一直處於領先地位。正如我提到的三月份的情況，我們將看看這種情況是否繼續發展，基礎設施繼續保持良好的增長。但我們相信，根據我們和其他人對房地產周期的看法，你可以看到房地產策略的輪換。我們已經看到了一點，但現在還為時過早。我們對待財富渠道的方法是，我們認為投資者應該對上市和私募進行配置。我們正在努力指導我們的客户如何做到這一點以及如何優化這些投資組合。正如我所提到的，我們的非交易型房地產投資信託基金在業績方面處於領先地位，隨着我們規模的擴大，我們相信未來我們將有能力在更多的RIA和wirehouse平臺上實現平臺化。

約翰·鄧恩

是啊，我就是這個意思。然后可能還有一個，你知道，考慮到一些資金轉向非美國策略的主題，你知道，本季度全球房地產市場是積極的。你是否看到任何類似的，對多元化的興趣，這是否會推動今年和明年全球房地產的積極流動？

喬·哈維（首席執行官）

我們看到更多這樣的情況可以追溯到一年半前。除了全球基礎設施之外，沒有太多資金流入全球戰略。所以我主要談論的是全球房地產，這主要與美國例外主義和相關股市表現有關。但隨着世界的轉變，地緣政治的轉變，我們開始看到國際市場的更好表現。總的來説，我們看到人們對我們的全球房地產戰略的興趣和流入。所以我預計這種情況會繼續下去，而且它的規模，你知道，我不能説，但我絕對希望看到我們的全球投資組合受到更多的興趣。

約翰·鄧恩

謝謝

操作者

爲了提醒提問，請按星號鍵，然后按電話鍵盤上的數字1。下一個問題來自Gabelli Funds的Mac Sykes。請繼續。您的線路已開通。

麥克·賽克斯

哦太好了大家早上好喬，我想問一個關於房地產戰略轉變的歷史背景的問題。我想，當我們思考你今天早上提到的一些項目時，當你在一些改變這些模型的更大平臺上教育資本配置者時，其中的一些催化劑是什麼？這是顧問的興趣嗎？是剛剛發生的退貨嗎？那麼資產類別利率的表現是否優於？我想如果你能深入研究一些我們可以關注的事情，以期待更大規模的房地產分配。

約翰·謝伊（總裁兼首席投資官）

嘿，麥克，這是約翰·謝伊。嗯，首先，我們當然正在與所有中介機構談論房地產，但當然還有我們所有的資產類別，你知道，包括基礎設施優先和自然資源。但你知道，特別是對於房地產來説，它是投資者思考利率周期以及基本面或供需周期的結合。所以我説過幾次，當你回顧過去三四年時，你知道，有時人們會説，哦，好吧，你知道，房地產表現不佳，因為，你知道，利率更高。這實際上只是故事的一半。另一個現實是，我們有太多的新供應，因此基本面疲軟。因此，在過去幾年里，房地產投資信託基金的盈利可能增長了2%、3%、4%，而標準普爾指數則增長了10%、11%、12%。所以是的，這是一個利率故事，但也是一個基本面故事。因此，當他們今天重新審視這個故事時，他們看到的是，從估值的角度來看，標準普爾指數比三四年前貴得多。盈利增長似乎開始放緩。我們都知道標準普爾指數內部的市場集中度，在某些情況下，我們擔心，你知道，正在發生的大量資本支出，你知道，所以，你知道，標準普爾指數如何根據價格與收益的比例來看待與自由現金流的比例，因為你知道，你也知道標準普爾500指數的資本密集程度正在成為高端。因此，就房地產與更廣泛的股票而言，估值看起來更好。利率調整已經發生。因此，正如我所説，處於百分之四到百分之五、百分之四到百分之四是新常態。但我們也在與他們談論的是盈利或基本面的重新加速。因此，今年房地產投資信託基金2%至3%的增長可能更像是5%或6%，明年可能是7%或8%。所以我想説，我想説，基本面轉折可能是我們投資者關注的更大的事情。這可以追溯到我們在諮詢渠道上看到的早期關於轉變的問題之一。在過去的幾年里，我們與投資者進行了很多對話，我認為他們理解估值故事，但他們關注的是今天是正確的日子嗎？為什麼是2024年，為什麼是2025年，為什麼是2026年？房地產基本面變化緩慢。他們不會在一個季度內從低於平均水平變成高於平均水平。所以花了幾年的時間。我們已經消化了部分過剩供應，這就是為什麼我認為2026年和2027年的故事是關於改善基本面、穩定利率和有吸引力的估值。這就是為什麼我們看到其中一些轉變，無論是在公開市場，還是在非交易型房地產投資信託基金方面。再次，大量資金進入私人信貸。但正如Joe所説，隨着資金正在尋找下一個機會，你開始在Flow數據中看到它，但我們肯定開始聽到它。哇哦房地產的滯后。其他東西也上漲了。這似乎是一個可以回頭的地方。所以我認為我們正處於這個轉變過程的早期階段。

麥克·賽克斯

謝謝關於私人信貸方面的另一個問題是，在競爭中，我認為銷售渠道顧問驅動的很多組成部分都是一些費用結構。其中一些產品，你知道，給顧問帶來了相當大的費用結構和激勵，而你的產品實際上，你知道，我相信，價格更加合理和引人注目。但是，你知道，你如何與顧問激勵可能是來自你和流動性等更令人信服的收益率觀點的競爭，但它們卻伴隨着，你知道，就銷售成分而言，顧問激勵較低？

喬·哈維（首席執行官）

我不太瞭解你所説的顧問激勵，但我們每天早上起牀時想到的是提供投資業績和管理風險。因此，我們，因為它涉及到私人房地產戰略，需要提供一個良好的總回報與當前收入和資本增值之間的平衡，而不是承擔不必要的風險。因此，由於它涉及到該工具的費用結構，與同行相比，我們使其對投資者非常友好。

麥克·賽克斯

謝謝偉大的季度，夥計們。

操作者

我們沒有其他問題了。我想把電話轉回給喬·哈維，請他做總結發言。

喬·哈維（首席執行官）

好吧，謝謝你，朱麗安。我們期待在7月份報告第二季度業績。同時，如果您有任何問題，請聯繫Brian Mita，我們將很快與您聯繫。謝謝

免責聲明：此成績單僅供參考。雖然我們力求準確，但在此自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司的正式聲明和財務信息，請參閱公司的SEC文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。