「中國第一包租公」四大財源全滅！淨利潤居然神奇翻紅

在內地樓市疲軟的市場背景下，有「中國第一包租公」「香港老牌地主」之稱的九龍倉集團（00004.HK）也難以支撐大局。

最新2025年年報顯示，九龍倉集團的各個條線基本「全軍覆沒」，總的營業收入和毛利潤均同比下滑約10%。但是，公司的淨利潤竟然同比暴漲近50%，歸母淨利潤甚至實現了扭虧為盈。

這是怎麼做到的呢？

營收下滑，淨利潤大漲近50%

九龍倉集團是香港百年老牌英資地產集團，創立於1886年，距今已有長達140年的歷史。公司於1921年上市交易，恆生指數在五十多年前成立時，九龍倉集團已是首批被納入成份股的30間公司之一，至今仍是交投最活躍及最多人持有的本地藍籌股之一。

然而，即使是這樣的老牌企業，在內地房地產市場走軟的背景下，也難以交出讓人滿意的業績答卷。

4月14日，九龍倉集團公佈了2025年年報。

年報顯示，九龍倉集團2025年營業收入109.97億港元，較2024年的121.15億港元同比下滑9%。毛利潤2025年為50.68億港元，較2024年的56.44億港元同比下滑10%。

不過，淨利潤方面是另一番景象。2025年的基礎淨利潤為41.04億港元，較2024年的27.98億港元同比暴增47%；歸母淨利潤更是扭虧為盈，從2024年的虧損32.24億港元恢復爲2025年的盈利5000萬港元。儘管歸母淨利潤賺得不多，但好歹還是回正了。

結合自2017以來的近九年數據來看，九龍倉集團的營業收入和毛利潤都在2025年創出了新低，歸母淨利潤雖然為正，但數字與2017年的淨賺近200億港元相比幾乎可以忽略不計。

九龍倉集團表示，集團營業收入同比主要是因為內地發展物業和投資物業表現較為疲弱。集團基礎淨利潤增加則是因為中國內地發展物業的撥備金減少至8.39億港元。如果計入投資物業重估減值，歸母淨利潤實現轉虧為盈。

因此，淨利潤方面的增加並非是九龍倉集團經營得好，而是會計處理方面的金額上升。

不過，這個數字對於股價來説仍然是利好，因此迎來了兩天紅盤。

不過周五收盤，九龍倉集團股價盤中一度跌幅超過3%，最終收跌1.54%，報21.8港元/股，總市值666.2億港元。此前，股價從2月初的高點下滑超過20%，抹去了年初開始那波上漲的所有漲幅。

五大業務分部幾乎全軍覆沒

年報顯示，九龍倉集團的財務分為投資物業、發展物業、酒店、物流和投資五個分部進行獨立覈算。

從各個分部的收入這個角度來看，九龍倉集團2025年的業績較2024年幾乎是全面拉垮。

投資物業主要是指公司對外出租的物業，長期持有，賺的是租金，包括商場、寫字樓及服務式住宅，主要位於中國內地，以各地的國際金融中心為主，是公司收入的最大來源，公司也因此被稱作「中國第一包租公」。這一板塊的2025年收入較2024年小幅下降。

物流分部主要包括於香港及中國內地（主要是深圳）的貨櫃碼頭業務，是公司收入的第二大來源，同樣地較2024年小幅下滑。

投資分部包括香港及海外上市的股本投資及非上市投資，主要為地產及新興經濟公司，是公司收入的第三大來源。這一塊仍然是較2024年小幅下滑。

發展物業主要是指拿地-開發建設-銷售變現這一系列動作，主要涉及香港及中國內地的銷售物業，是公司收入的第四大來源，其中香港的豪華山頂物業組合是其招牌。儘管香港豪宅的銷售在2025年連續登上媒體頭條，創出香港新紀錄，但受內地物業拖累，發展物業這一塊的收入下滑比較明顯，較2024年縮水近四成。

酒店分部包括於亞洲的酒店管理業務，包括以尼依格羅、馬哥孛羅和瑪珂三個品牌經營的16間九龍倉酒店，以及實行外包管理的6間長沙柏悦酒店在內。這一部分是各分部的唯一亮點，較2024年有小幅增長，但在整個集團的收入中佔比較低。

香港豪宅賣出亞洲新紀錄

對於個人投資者最關心的發展物業和投資物業，九龍倉集團也在2025年年報中充分展現了自豪之情。

年報中，九龍倉集團主席兼常務董事吳天海表示，集團趁香港樓市持續改善，於年內陸續推售項目。

2025年5月，集團佔50%的Mount Nicholson項目二期B座頂層Penthouse B以6.09億港元成交，每呎達14.4萬港元，刷新亞洲一手分層物業呎價新高紀錄。項目內的車位亦曾創下紀錄，單個車位成交價高達1020萬港元，被譽為「全球最貴住宅車位」之一 。‌

另外，集團種植道1號第一座洋房（Plantation Boulevard 1號洋房）以港幣5.58億港元售出，每呎達9.1萬港元。集團佔30%位於啟德的維港灣畔售出159個單位，銷售所得款共計28.43億港元。

相比之下，內地發展物業較為低迷。九龍倉集團稱，住宅市場的各項政策措施因庫存過剩等深層結構性問題尚未全面落實，寫字樓市場供求失衡，去庫存速度尤其緩慢。集團自2019年起暫停吸納土地儲備后，可供銷售存貨已逐步消化，剩余庫存以寫字樓為主。

在投資物業方面，九龍倉集團稱寫字樓市場新增需求不足，供應過剩的情況惡化。企業對投入新投資保持審慎，並繼續縮減規模。出租率及租金延續下行趨勢。

在九龍倉集團收入的另一個大頭——物流——方面，九龍倉集團表示，由於地緣政治局勢挑戰，主要航運聯盟重新佈局，進一步令香港的貨運量受壓。集團2025年在香港的吞吐量減少6%。但在深圳方面卻出現大漲，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%，而聯營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則增加6%。

結語

總的來看，儘管有創紀錄的豪宅銷售這樣的亮點存在，但是九龍倉集團在2025年的業績是不能讓人滿意的。對於這一尷尬處境，集團的管理層也沒有提出改善業績的明確的想法。

吳主席在報告的末尾指出：「前景充滿變數，本集團將憑藉自身核心優勢和穩健的財務管理，在逆風中砥礪前行，保持業績穩健」。