電話會總結 ｜ Prologis(PLD)2026財年Q1業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Prologis業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績：**核心運營指標表現強勁** - 核心FFO（資金運營收益）：第一季度達到每股1.50美元（含淨促進費用），每股1.52美元（不含促進費用），均超出預期 - 租賃業務：創紀錄的6400萬平方英尺租賃簽約量 - 入住率：季度末達到95.3%，超出內部預期 - 租户保留率：接近76%，顯示租户穩定性良好 - 淨有效租金變化：32% - 租賃市場價差：淨有效基礎上為17%，藴含約7.5億美元的淨營業收入 **同店淨營業收入增長表現優異** - 淨有效基礎同店NOI增長：6.1% - 現金基礎同店NOI增長：8.8% - 增長主要受益於入住率提升、租金變化和異常低的壞賬水平 **資本運營活動活躍** - 開發項目啟動：21億美元新項目（其中13億美元為數據中心，8.5億美元為物流項目） - 資產回收：12億美元資產出售或貢獻 - 戰略資本募集：超過26億美元第三方股權承諾 - 債務融資：50億美元新融資，加權平均利率3.75% ## 2. 財務指標變化：**正向增長趨勢** - 租賃市場價差下降速度顯著放緩，市場租金出現2.5年來首次上漲 - 同店NOI增長受入住率年同比增長、租金變化貢獻增加以及壞賬異常低水平推動 - 全球市場租金本季度增長30個基點 **區域表現分化** - 美國市場：中部和東南部地區增長最強勁 - 國際市場：拉丁美洲、西歐、英國和日本表現突出 - 南加州市場：符合預期但仍落后於其他市場 **資產質量溢價明顯** - 高質量資產的資本化率約為5%，無槓桿內部收益率在7%中段水平 - 交易量增加，優質資產獲得溢價定價

業績指引與展望

• 平均入住率指引上調至95%-95.75%區間，較此前預期有所提升，反映出強勁的租賃需求和運營表現

• 同店淨營業收入增長預期：淨有效基礎增長4.5%-5.5%，現金基礎增長6.25%-7%，受益於入住率提升和租金增長

• 戰略資本收入預期調整至6.6-6.8億美元區間，管理費用預期控制在5.1-5.25億美元範圍內

• 開發項目投資大幅增加至45-55億美元（按自有及管理基礎計算），其中約40%將分配給數據中心建設項目

• 收購活動維持在10-15億美元區間，資產出售和貢獻活動預計達35-45億美元規模

• 每股淨收益指引區間為3.80-4.05美元，核心FFO（包含淨激勵費用）預期6.23-6.70美元/股

• 核心FFO（剔除激勵費用）預期6.12-6.28美元/股，較此前中位數提升80個基點，顯示盈利能力持續改善

• 全年淨有效租金變化預期維持接近40%的目標不變，反映出租金定價權的穩定性

• 數據中心業務管道強勁，1.3吉瓦項目已簽署意向書，5.6吉瓦項目已確保或處於高級談判階段，為未來增長提供支撐

分業務和產品線業績表現

• 物流地產業務：第一季度完成6400萬平方英尺的租賃簽約創紀錄，入住率達95.3%超預期，留存率近76%，淨有效租金變化32%，全年預期接近40%，同店NOI增長6.1%（淨有效基礎）和8.8%（現金基礎）

• 數據中心業務：啟動21億美元新開發項目，其中13億美元用於數據中心建設，擁有1.3吉瓦意向書管道和5.6吉瓦已獲得或正在深度討論的能源項目，按每兆瓦300萬美元計算，當前管道可提供超過150億美元投資機會

• 能源基礎設施：完成42個太陽能/儲能項目，總裝機容量達1.3吉瓦，通過Prologis Ventures在10年內向50多家公司投資3億美元，專注供應鏈技術創新和顛覆性解決方案

• 戰略資本平臺：宣佈與GIC的16億美元合資企業和與Laquette的12億美元合資企業，在新設和擴展投資工具中籌集超26億美元第三方股權承諾，資產回收12億美元

市場/行業競爭格局

• Prologis在物流地產領域展現出強勁的市場領導地位，第一季度實現創紀錄的6400萬平方英尺租賃簽約，出租率達95.3%超出內部預期，大型倉儲空間在其投資組合中"基本售罄"，顯示其在優質物流資產方面的稀缺性優勢

• 公司在數據中心領域快速擴張，啟動13億美元數據中心項目，擁有1.3吉瓦意向書管線和5.6吉瓦已確保或高級討論中的能源儲備，僅按每兆瓦300萬美元的保守估算，當前管線就可提供超過150億美元的投資機會，在數字基礎設施競爭中佔據有利位置

• 在資本市場競爭中，Prologis通過與GIC等機構建立16億美元合資企業，以及與Laquette的12億美元合資項目，展現出強大的第三方資本吸引能力，累計募集超26億美元第三方股權承諾，在REIT行業中獲得最低63個基點的信貸利差

• 全球市場佈局優勢明顯，美國市場季節性調整后吸納4500萬平方英尺，在中部和東南部地區租金增長最強，國際市場在拉丁美洲、西歐、英國和日本表現突出，而南加州市場雖然改善但仍滯后於其他市場

• 面對地緣政治不確定性，公司展現出較強的抗風險能力，客户決策雖略有放緩但租賃活動依然強勁，大多數客户表示2026年業務計劃不變，公司憑藉"經過時間考驗的平臺"和數十年來的紀律性經營在行業競爭中保持穩定性

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Prologis業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 地緣政治不確定性加劇，中東衝突引發經濟不確定性，可能通過能源價格上漲和通脹壓力影響利率環境，進而影響客户決策速度和業務運營

• 區域市場表現分化明顯，南加州等關鍵市場仍處於復甦早期階段，空置率上升、租金下降，表現滯后於其他市場

• 租金增長受市場組合影響波動較大，本季度淨有效租金變化放緩至32%，主要受西部地區軟市場條件和較低租金標記影響

• 客户決策周期延長，雖然租賃活動保持強勁，但決策制定速度邊際放緩，可能影響未來業務節奏

• 大型物業格式庫存緊張，投資組合中大型空間"基本售罄"，可能限制滿足特定客户需求的能力

• 市場租金增長可能不均衡，管理層預期增長將持續但各季度間可能出現波動，增加收入預測的不確定性

• 高度依賴投機性開發，物流開發項目中約75%為投機性開發，面臨市場需求變化和租賃風險

• 數據中心業務快速擴張帶來執行風險，雖然客户需求強勁，但大規模資本部署和項目交付存在運營挑戰

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Dan Letter（總裁）**：發言口吻整體積極樂觀，表現出強烈的信心。他強調公司"在非常高的水平上持續表現"，業務得到"韌性需求、嚴格執行以及全球平臺實力和規模"的支撐。在談到地緣政治不確定性時，他採用了謹慎但堅定的態度，表示"我們以高度警覺的狀態運營，遵循幾十年來定義我們業務的同樣紀律"。他對公司的長期前景保持樂觀，認為"結構性增長驅動因素在物流、數字基礎設施和能源領域仍然牢固存在"。

• **Tim Arndt（首席財務官）**：發言風格專業且充滿信心，大量使用具體數據來支撐積極論調。他頻繁使用"強勁"、"出色"、"exceptional"等正面詞匯描述業績表現。在談到數據中心業務時表現出特別的興奮，稱客户興趣"exceptional"，並詳細闡述了巨大的增長潛力。他對公司的財務狀況和市場地位表現出強烈自豪感，特別提到公司獲得了"任何REIT中最低的"信貸利差。整體語調自信且前瞻性強，對全年業績指引進行了多項上調。

分析師提問&高管回答

• 基於Prologis業績會實錄的分析師情緒摘要： ## 分析師情緒總結 **1. 分析師提問：** 摩根士丹利分析師Ronald Kamdem詢問關於租賃價差在本季度略有放緩的情況，以及公司如何在今年剩余時間內平衡入住率與定價策略。 **管理層回答：** CFO Tim Arndt解釋稱，本季度的數據受到市場組合因素影響。其中40%的租約續約恰好發生在美國西部地區，該地區市場條件相對疲軟，租賃市場價差較低，這影響了租金變化和免租期等指標。在平衡入住率和租金變化方面，公司採取因市場而異、因交易而異的策略。目前市場條件差異較大，有些市場極度緊張，有些仍然疲軟，這種情況可能發生在子市場甚至單個物業層面。總體而言，公司在多個市場和情況下推動租金上漲，但在某些情況下仍會優先考慮入住率。 ## 分析師關注重點 從提問內容可以看出，分析師主要關注： - **租賃價差表現**：對本季度租賃價差放緩表示關注 - **定價策略**：希望瞭解公司在入住率與租金定價之間的平衡策略 - **未來展望**：關心公司對全年剩余時間的市場策略 ## 管理層態度 管理層展現出： - **透明度**：詳細解釋了數據背后的市場因素 - **靈活性**：強調因地制宜的策略執行 - **謹慎樂觀**：在不同市場條件下保持平衡的經營策略

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