完整成績單：Prologis 2026年第一季度盈利電話會議

周四，Prologis（紐約證券交易所代碼：SPL）在財報電話會議上討論了第一季度的財務業績。完整的文字記錄如下。

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Prologis公佈了強勁的2026年第一季度業績，租賃活動創歷史新高，簽約6400萬平方英尺，入住率超出預期，導致全年前景上調。

該公司啟動了價值21億美元的新開發項目，重點關注數據中心和物流，展示了客户在這些領域的顯着興趣和戰略擴張。

Prologis通過總額為28億美元的新合資企業擴大了其戰略資本平臺，反映了強勁的投資者需求以及公司將資本部署到高質量機遇中的能力。

財務方面，該公司報告核心FFO為每股1.52美元，超出預期，並保持近76%的強勁保留率，淨有效租金變化為32%。

管理層強調了持續的地緣政治不確定性，但強調了業務的韌性，儘管中東發生衝突，但2026年的客户計劃沒有重大變化。

Prologis提高了平均入住率和開發開工率的指導，更加關注數據中心定製項目，並儘管市場存在一些差異，但仍對租金增長保持積極的前景。

操作者

歡迎參加Prologis 2026年第一季度財報電話會議。歡迎參加Prologis 2026年第一季度財報電話會議。此時，所有參與者都處於僅聽模式。正式演示結束后將進行問答環節。如果有人需要接線員幫助，請按電話鍵盤上的星號零。作為提醒，本次會議正在錄製中。現在我很高興介紹高級副總裁兼投資者關係主管Justin Meng。謝謝你可以開始了。謝謝接線員，大家早上好。歡迎參加我們的2026年第一季度財報電話會議。今天加入我們的包括首席執行官Dan Letter、首席財務官Tim Arndt和董事總經理Chris Caton。

Justin Meng（高級副總裁、投資者關係主管）

我想指出的是，這次電話會議將包含聯邦證券法含義內的前瞻性陳述，包括有關我們的前景、預期和未來業績的陳述。這些陳述基於當前的假設，並受到可能導致實際結果存在重大差異的風險和不確定性的影響。請參閱我們向SEC提交的文件以瞭解對這些風險的討論。我們沒有義務更新任何前瞻性陳述。此外，在這次電話會議上，我們將討論某些非GAAP且符合G法規的財務指標，例如FFO和EBITDA。我們已經提供了一個和解，以最直接可比的公認會計准則的措施，在我們的第一季度收益新聞稿和補充。這兩個都可以在我們的www.example.com上找到，我會把電話交給丹。謝謝

丹·萊特（首席執行官）

謝謝丹。直接來看我們的業績，我們實現了一個穩健的季度，在充滿活力的環境中，我們的戰略優先事項得到了良好的執行。第一季度核心FFO為每股1.50美元（含淨促銷費用），每股1.52美元（不含此費用），均超出了我們的預期，本季度結束時的入住率為95.3%，反映了我們所傳達的季節性下降，通常情況下每個第一季度的入住率仍然非常強勁，接近76%。本季度淨有效租金變化較為温和，為32%，主要受市場組合的推動。我們對全年淨有效租金變化接近40%的預期保持不變。本季度末，我們的淨有效租賃率為17%。下降速度已顯着放緩，部分原因是本季度市場租金上漲。兩年半來的首次增長。我們的市場租賃標記代表約7.5億美元的現貨租金嵌入NOI，這當然並不反映重置成本租金上漲，而重置成本租金上漲應該隨着佔用率的提高而隨着時間的推移而實現。同店NOI淨有效增長6.1%，現金淨有效增長8.8%。除了入住率同比增長和租金變化的貢獻不斷增加外，該時期還受益於異常低的壞賬。就資本部署而言，我們度過了一個出色的季度。我們啟動了價值21億美元的新開發，其中8.5億美元用於物流，13億美元用於物流內的兩個數據中心項目。大約75%的開工是投機性的，反映出基本面的改善以及我們對許多市場新供應需求的信心。我們的數據中心在現有園區的一次基礎開發和我們產品組合的一次轉換之間啟動的總功率為350兆瓦。這兩個項目都長期預先租賃給具有強大投資級信用的領先科技公司。客户對我們的供電網站的興趣非常濃厚。由於意向性指標下有1.3吉瓦，我們所有的電力管道都在某種程度上進行討論，本季度結束時，我們獲得了5.6吉瓦的能源，要麼已得到保障，要麼已進入后期階段，這反映了本季度另一座150兆瓦設施的穩定。簡單假設Shell格式為每兆瓦300萬美元，我們目前的管道可以提供遠遠超過150億美元的投資，以及交鑰匙格式的投資的倍數，為價值創造創造了巨大的潛力。我們繼續擴大太陽能和存儲業務，滿足客户需求並在本季度完成了42個項目，使我們的總裝機容量達到1.3吉瓦。在資本回收方面，我們本季度出售了OR貢獻了約12億美元的資產。這包括上季度宣佈的美國敏捷基金的初始活動，以及我們與gic的新合資企業的種子資產。在轉向我們的市場之前，我想花點時間強調一下，我們紀念了我們的企業風險投資部門Prologis Ventures成立10周年。我們目前已向50多家公司投資了3億美元，提供供應鏈中新興技術和解決方案的可見性，以保持領先地位，推動創新並發現新機會。總體而言，隨着需求增強、空置率達到頂峰以及租金正增長的市場數量增加，我們在拐點階段取得了進一步進展。我們的美國市場吸收了4500萬平方英尺的面積，經季節性調整后的業績相當強勁，略高於我們的預測，並且與我們自己的租賃經驗一致。本季度，美國空置率環比持平，為7.5%，這得益於完工水平較低，因為施工管道仍有利，僅佔庫存的1.7%，而10年平均水平為2.6%。我們仍然預計供需之間的相對平衡，這將使空置率在短期內下降他一年。就全球而言，本季度市場租金增長了30個基點，除非經濟放緩，否則我們預計增長將繼續下去，儘管季度之間可能不平衡，因為美國的形勢穩定，我們的許多中部和東南部市場仍然保持最強勁的增長，而拉丁美洲、西歐、英國和日本在國際上脫穎而出。南加州的表現符合我們的預期，也就是説它正在改善，但將落后於其他市場。我們看到租賃活動更加強勁，客户的語氣也更加建設性，空置率小幅增加，租金再次小幅下降，這與我們的前景一致，因為市場繼續在早期拐點階段取得進展。轉向我們的客户我們最近的租賃得到了規模類別和地理位置更廣泛的交易組合的支持。即使在本季度實現創紀錄的租賃后，我們的管道不僅得到了補充，而且實際上達到了新高，反映了強勁的潛在和持續需求。由於我們的投資組合中的大空間格式現已基本售罄，我們看到活動正在擴大到其他單位尺寸，同時我們的建設實力也在不斷增強，以滿足我們的管道繼續健康的需求。從細分市場的角度來看，必需品和電子商務的需求仍然強勁，數據中心供應商的勢頭不斷增強，決策略有放緩，租賃活動仍然強勁，我們沒有看到任何有意義的證據表明資本市場回調。交易量有所增加，目前市場上的核心、核心+和增值策略以及單一資產和投資組合交易的產品數量令人鼓舞。最引人注目的是，具有強大地理位置、功能和信用的優質資產的定價溢價正在吸引最深的買家池，市場租金上限利率約為5%，未釋放的內部收益率為7年代中期。轉向戰略資本，我們完成了對另外三款汽車的承諾，其中包括與GIC成立的新企業，該企業將開發和持有美國製造以適應機遇，以及通過一家專注於開發和收購策略的泛歐企業擴大我們與Lakesh的關係。我們還在日本推出了一款新的收購工具。在這些企業以及上季度宣佈的Agility Fund和C REIT關閉之間，我們籌集了超過26億美元的第三方股權，以更增值的形式將資本與不斷增長的投資機會保持一致。最后，在我們的資產負債表中，我們在本季度以加權平均率約為3.75%的方式籌集了55億美元的新融資。其中包括以30億美元的利差重新打造我們三項信貸安排之一，利差僅為63個基點，是所有房地產投資信託基金中最低的。轉向指導（我將在我們的份額中審查），我們正在將平均入住率的預測提高到95至95%和3/4%。這一增長，加上我們第一季度的優異表現，推動我們對同店淨有效增長的預期為四個季度和三個季度，達到5.5%，現金增長的預期為六個季度，達到7%。戰略資本收入目前預計在6.6億至6.8億美元之間，GNA預計在5.1億至5.25億美元之間。至於部署，我們正在將開發啟動額增加到45億至55億美元。這是在自己和管理的基礎上進行的，其中大約40%分配給適合的數據中心。收購將繼續在1.5億美元之間，我們的總貢獻和處置活動將在3.5億美元到45億美元之間，全部由我們分擔。總而言之，我們的強勁開局使我們提高了盈利前景。淨收益介於每股380至405之間。核心FFO（包括淨促銷費用）將在每股607至623之間，而核心FFO不包括 促銷費用將在每股612美元到628美元之間。從我們之前的中點增加80個基點。最后，在持續波動的背景下，我們的業務實力顯而易見。我們擁有一系列不可替代的資產組合，可產生持久和不斷增長的現金流，嚴格的資本部署方法，規模化的資產管理平臺和堡壘資產負債表。與此同時，我們繼續擴大能源和數據中心的鄰近業務，提供額外的增長途徑。我們對良好的開局感到興奮，對我們團隊的執行力感到自豪，並且有能力在今年剩余時間內取得出色的業績。這樣，我就會將電話轉回接線員詢問您的問題。

賈斯汀，早上好，感謝您加入我們。我們以強勁的勢頭進入2026年，我們在第一季度業績中看到了這種情況。儘管最近幾周地緣政治背景變得更加不確定，但在彈性需求、嚴格的執行以及全球平臺的實力和規模的支持下，我們的業務繼續保持在非常高的水平。上個季度，我們概述了該業務的三大優先事項。讓我強調一下我們的戰略如何轉化為運營、價值創造和資本形成的成果。首先，在強勁的保留率和健康的新租賃活動的支持下，我們又實現了創紀錄的四分之一的租賃，簽約面積為6400萬平方英尺。入住率超出了我們的預期，我們正在提高全年展望。其次，我們正在將我們的土地儲備投入到物流和數據中心中，其中本季度的開工額為21億美元，其中13億美元用於數據中心的建設。客户對我們的數據中心產品的興趣非常濃厚，我們相信我們將土地電力和開發專業知識結合在一起的能力是我們業務的關鍵差異化因素，並使我們能夠抓住這一機會越來越大的份額。第三，我們正在擴大我們的戰略資本平臺。我們宣佈與GIC成立價值16億美元的合資企業，並在季度末與Lakess成立價值12億美元的合資企業。這些合作伙伴關係反映了投資者對我們平臺的強烈需求以及我們將資本部署到全球高質量機會中的能力。總而言之，這些舉措強化了一個簡單的觀點。我們正在建立一個更廣泛、更有彈性的平臺，該平臺能夠隨着時間的推移而複合增長。在我給蒂姆打電話之前，讓我簡單談談地緣政治背景。中東衝突帶來了另一個經濟不確定性來源，最直接的是能源價格上漲以及通脹和利率的新壓力。我不會猜測，而是專注於我們在數據中看到的內容、我們從客户那里聽到的內容以及我們如何運營業務。我們的租約簽署、提案量和適合管道的建設表明持續的強勁勢頭和潛在需求。事實上，三月份是新租賃非常活躍的月份。相比之下，當我們的業務面臨突然的關税相關不確定性時，2025年4月，租賃活動相對立即暫停，然后在接下來的幾周和幾個月內解凍。與此同時，我們的客户洞察基於每個季度數百次實時互動的直接持續參與。在這場衝突發生七周后，大多數人都在積極關注局勢，他們告訴我們2026年的商業計劃沒有改變。如今的風險是，不確定性會減緩客户的決策。迄今為止，我們還沒有看到有意義的證據。也就是説，我們在幾十年來定義我們業務的同一學科的指導下，以更高的意識水平運營。這是一個經過時間考驗的平臺，物流、數字基礎設施和能源領域增長的結構性驅動力仍然堅定存在。就此，我將致電蒂姆，向您介紹我們的結果和前景。

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

操作者

謝謝此時我們將進行問答環節。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。確認音將表明您的線路在問題隊列中。你可以按星號二。如果您想從隊列中刪除您的問題。對於使用揚聲器設備的參與者，可能需要在按星號鍵之前拿起手機。請稍等，我們正在抽取問題。你的第一個問題來自摩根士丹利的羅納德·卡姆登。請說出您的問題。太好了祝賀本季度租賃創紀錄。我想我聽到你提到管道也恢復了記錄。我想我的問題只是關於本季度看起來略有放緩的租賃利差。只要有任何評論，以及你們如何看待今年剩余時間的入住率與定價。謝謝.

羅納德·卡姆登（摩根士丹利股票分析師）

嘿羅恩。是啊我提到的那個季度，數字存在一些混合。正如您所知，40%的偶然事件發生在美國西部地區，那里的條件較軟，租賃按市計價較低。因此，這影響了租金變化以及您將在超級市場中看到的免費租金等內容。就入住率和租金變化的平衡而言，這實際上不僅僅是逐個市場的情況，而且實際上是逐個交易的情況。我想説，正如你所知，我們的市場狀況相當廣泛，有些非常緊張，有些仍然疲軟。這可能發生在子市場甚至單位層面。因此，我想説，總的來説，我們在許多市場和情況下處於推高租金的模式，但仍保留一些入住率。

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

謝謝你，羅恩。接線員，下一個問題。您的下一個問題來自Evercore isi的Michael Griffin。請說出您的問題。太好了，謝謝。只是想問一下數據中心開發租賃方面的問題，這顯然是本季度宣佈的一些好消息，但我的意思是，有什麼擔憂嗎？我們在新聞中聽到了有關全國各地數據中心發展機會被擱置或地方市政當局拒絕的消息。這對這個管道來説是一個風險嗎？或者您是否認為，即使有安全的電力，您也能夠繼續租賃這些項目，並最終創造您一直在談論的價值？

操作者

邁克爾，這是丹。因此，我們在構建中適合數據中心的管道非常強大。您已經看到了我們本季度宣佈的這兩個首發。我們今年首次指導我們預期看到的情況。我們根據意向書達成了1.3吉瓦的交易，並且我們正在管道改造方面取得進一步進展。我對我們所做的一切感覺非常好，我認為這是未來三年業務價值的原因。我們從客户那里聽到的一切都是他們需要這個空間。

Michael Griffin（Evercore ISI股票分析師）

謝謝你，邁克爾。接線員，下一個問題。下一個問題來自花旗集團的克雷格·梅爾曼。請說出您的問題。謝謝.尼克·約瑟夫和克雷格在一起。感謝對數據中心的額外披露。本季度新開工的假設開發利潤率是多少？我想你過去曾談論過25%到50%的保證金。那麼這些開始與該範圍相比如何呢？

丹·萊特（首席執行官）

因此，當您查看我們本季度的開工量時，您會發現這顯然是我們物流的混合體。這包括定製，包括規格。本季度我們的規格比過去幾個季度還要多。然后，在數據中心方面，我會將其保持在過去幾年聽到我們談論的範圍內。你知道，這比我們典型的物流利潤率高出25%至50%。

操作者

謝謝你，克雷格。接線員，下一個問題。您的下一個問題來自富國銀行的Blaine Heck。請繼續。太好了，謝謝。本季度的平均入住率似乎超出了預期。我知道你們稍微提高了指引，但鑑於入住率指引並沒有給第一季度留下太多的上行空間，是否會發生任何與時間相關的事情，以至於我們可能會在第二季度看到比最初預期更多的下行空間？或者，該指導中是否存在一些保守主義，因為我們還處於年初，正如丹提到的那樣，你知道，可見性面臨着更大的挑戰。

克雷格·梅爾曼（花旗股票分析師）

布萊恩本季度我們的表現比平均入住率高出約20個基點。你可以看到我們全年的提升，使用我們指導的中點，大約是三個。八分。因此，除此之外，這反映了兩件事。有一個，一些佔用率的提高主要是以意外更新的形式表現出來，這樣的事情也反映了管道的實力。正如我提到的，我們在簽約方面都進行了很多活動。這只是一半。但今天提出的提案的總體規模足夠大，這讓我們對競選的其余部分充滿信心。

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

謝謝你，布萊恩。

操作者

接線員，下一個問題。

布萊恩·赫克（富國銀行股票分析師）

接下來我們請到美國銀行的安德魯·伯傑（Andrew Berger）。請繼續。太好了早上好.聽起來第一季度的淨吸收率有點超出你的預期。您能否分享一下您對2026年基本面前景的最新看法？

Chris Caton（董事總經理）

好的當然是克里斯。所以我們的觀點沒有改變。我們正在經歷拐點階段。正如丹和蒂姆在劇本中描述的那樣，我們的觀點幾乎沒有變化。這是淨吸收速度接近2億平方英尺和完成1.9億平方英尺，今年。因此，這將看到租金和佔用率，市場租金和佔用率提高了一年。所以就像你在那里提出的，或者像你描述的，第一季度稍微好一點，但我們將保持我們的核心假設。這是一個將在一年中演變的宏觀格局。它將取決於中東衝突的嚴重程度和持續時間。因此，我們的前景是平衡這種風險與我們所看到的情況，即彈性客户需求。正如丹在他準備好的講話中所描述的那樣，我們還利用經濟共識，他們一直在向市場反映自己的觀點，在今年下半年將其下調了20、30、有時是40個基點。但退一步來看，基線觀點完好無損，市場仍存在持續的動力。

操作者

謝謝你，安德魯。接線員，下一個問題。接下來我們請到豐業銀行的Nicholas Ulico。請繼續。謝謝.我只是想回到一些有幫助的市場評論。想看看我們是否可以獲得有關美國一些落后市場的更多詳細信息。我知道你已經談到了南加州，但也許是紐約、新澤西，以及其他可能表現不佳的市場。需要什麼才能獲得更好的租金增長。然后就歐洲的風險敞口而言，如果您還可以談談非英國國家以及您從客户那里聽到的最新感受，因為關於歐洲能源價格如何影響那里的經濟存在很多問題。謝謝.

尼古拉斯·烏利科

是克里斯。我會跳進去的。因此，首先，在美國，有三到四件事需要反思。第一，美國的健康地區越來越多，比如德克薩斯州。所以休斯頓和達拉斯要麼強大，要麼健康。亞特蘭大以及越來越多的一些中西部市場。我在想哥倫布，我在想印第安納波利斯。蒂姆在準備好的講話中描述了這種力量。是啊具體來説，在軟市場之后，最軟的兩個市場可能是美國的洛杉磯縣和西雅圖。這些領域的空置率相對於歷史而言非常高。新需求的步伐緩慢，因此一些核心市場的復甦尚未顯現。你詢問了紐約、新澤西。我還想考慮舊金山灣區，這些地區我們正在總體上升級視野。現在我們正在進入一個階段，我們正在升級對市場的評估，新澤西州紐約就是一個很好的例子。那里的租金是時候增長了嗎？不，還沒有。正如我們所説，今年我們正在經歷過渡階段。但值得知道的是，隨着空置率已經見頂、開始下降、基調和客户需求積極，我們傾向於升級這里。轉向歐洲。首先，德國和荷蘭等西歐地區正在引領該市場，我們進行了他們準備好的講話中描述的對話。我們在全球都有，包括歐洲。基調是積極的商業計劃是，是完整的和客户正在向前邁進，他們的房地產要求。

Chris Caton（董事總經理）

也許我想在這里補充的一件事是，關注單位大小或建築大小。任何超過，稱之為大格式，50萬平方英尺或以上。我們，我們幾乎賣完了。我們在全球98%的租賃面積都在這個範圍內。所以你肯定會開始看到那里的租金增長。

丹·萊特（首席執行官）

謝謝你，尼克。操作符.

操作者

下一個問題

Vikram Malhotra（瑞穗證券分析師）

下一位是Vikram Malhotra和瑞穗。請繼續。早上祝賀本季度表現強勁。只有兩點澄清。所以我認為上個季度你説過，當我們進入下半年時，我們可能會看到一些市場的年化租金增長可能會掩蓋租金的上漲。我只是想知道你是否可以給我們多一點顏色。您看到哪些市場的實際租金年化增長？然后，如果你能澄清同一家商店的噪音前景、現金前景，考慮到你在第一季度的數字，它確實表明下降。那麼是什麼推動了這一點呢？或者我猜是什麼推動了一個Q與指南中的大流行。

Chris Caton（董事總經理）

嘿，Vikram，我將從市場租金增長開始，Tim將回答一些相同的商店問題。我喜歡你回答問題的方式。試圖從我這里得到真正具體的數字。我不記得我們會這樣説。但讓我告訴你最健康的地區，包括亞特蘭大、達拉斯、休斯頓、哥倫布，以及美國以外的拉丁美洲地區，如聖保羅和墨西哥城，這些都是租金增長的領先地區。

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

維克拉姆，在現金上。是的，我們的指導清楚地反映了我們的期望。第一季度受益於一些入住率。第一節稍微有利一點。當您思考2025年的節奏時，我們在那一年增加了入住率，因此這些補償的影響較小。當然，租金變化在投資組合中會產生很大的影響，但從同比來看，隨着利差變得更加寬松，這對季度的貢獻較小。嗯，抱歉，就同一家商店而言，同一季度的同比增長。

操作者

謝謝你，維克拉姆。操作符.下一個問題

Tom Catherwood（BTIG股票分析師）

接下來我們將邀請Tom Catherwood和Btig。請繼續。好極了謝謝你們也許回到數據中心一會兒。即使電力得到保障，設備方面似乎也存在供應鏈緊縮，這正在造成瓶頸，特別是在交鑰匙開發的情況下。您是否能夠通過預先訂購類似於疫情期間所做的材料和設備來提前實現這一目標？如果是這樣，這是否會給您在適合談判的建造方面帶來優勢？

丹·萊特（首席執行官）

謝謝，湯姆。簡短的回答是肯定的，絕對是。採購是我們資產負債表的堡壘，也是應對這些長期領先項目的能力，對我們來説絕對是一個差異化因素。我想説的是，總的來説，我們建造的這臺機器，在過去三年里我們非常注重在整個公司建立這些能力，無論是採購、數據中心專業知識，我們在過去幾年里進行了大規模的建設，它正在導致你看到的這個管道以及我們將這些數字公佈在那里的信心。實際上，我會糾正我今天早些時候在關於利潤的問題中所説的話。利潤率實際上是25%至50%，而不是比物流好25%至50%。這些都是非常有利可圖的交易。請記住，我們的管道是建立在物流、基礎建築和土地的基礎上的。

操作者

謝謝你，湯姆。操作符.下一個問題

凱特琳·伯羅斯（高盛股票分析師）

接下來我們請到高盛的凱特琳·伯羅斯（Caitlin Burrows）。請繼續。大家好。您可能在準備好的評論中從三個焦點中談到了這一點。但是蒂姆，你提到了新的GIC和Lakesh合資企業，日本的收購工具敏捷基金。這似乎很多。因此，我想知道戰略資本業務是否受到了新的關注。這些是巧合的時機還是基金方面有更大的推動？這些新基金與現有基金之間是否有任何核心差異？

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

凱特琳，看，我們對過去兩個季度推出的車輛數量感到非常自豪和興奮。五款新車跨越地域和格式，但也有風險偏好。從美國敏捷基金上季度的啟動到這里宣佈的GIC合資企業之間，您可以看到的一件事是擴展到一些開發活動，而且這是非常有目的的。我們正在領先於我們所看到的后勤部門不斷增長的部署量。隨着市場的改善，您可以看到我們加強了對那里的指導。我想説，憑藉我們的土地儲備和平臺的規模，這是一臺應該能夠輕松地處理五六億美元的機器。但這與丹正在談論的這個令人難以置信的數據中心機會相匹配。我們正在研究那里的資本需求，並找到正確的方法來以一種更智能、更資本效率更高的形式獲得所有這些機會，可以產生費用和促銷。所以你可以在這些車輛的公告中看到這種擴展。

操作者

謝謝凱特琳接線員，下一個問題。接下來我們請到瑞銀集團的邁克爾·戈德史密斯（Michael Goldsmith）。請繼續。

Michael Goldsmith（瑞銀股票分析師）

下午好.

Chris Caton（董事總經理）

非常感謝你回答我的問題。租賃提案管道在第一季度有所回升。所以你能提供更多的背景嗎？是什麼推動了它，它來自什麼行業，什麼規模，以及如何將其轉化為未來幾個季度合同中的實際租賃？

操作者

克里斯就是這樣，其基礎是客户一直在推迟增長要求，坐等他們的淨需求，他們越來越多地對業務的增長、投資供應鏈的機會做出反應。就切片而言，它是多樣化的。因此，我們可以通過幾種不同的方式來看待它，無論是按規模還是按增長，例如，單位面積在100，000平方英尺以上和以下。例如，國際規模客户與我們的本地規模客户之間的組織類型有所增長。這些需求以及更新和新的需求都在增長。所以那里有多樣性。

文斯·塔伯恩

謝謝你，邁克爾。接線員，下一個問題。接下來我們請到格林街的文斯·塔伯恩（Vince Thabone）。請說出您的問題。嗨，早上好。我想跟進您的評論，即數據中心供應商越來越多地佔用物流倉庫空間。我只是想了解一下您對未來幾年這種需求驅動因素的看法。這一切與建築的可持續性有多大？這可能是較短期的租賃，或者這也是爲了為現有的數據中心提供服務嗎？所以你知道，我只是，是的，我試圖瞭解這是如何成為該領域新的結構性需求驅動力的？如果您能夠分享的話，您知道，最后一兩個季度可能代表了新租賃的百分比。是啊所以只是想聽聽你的想法，你知道，那種

Chris Caton（董事總經理）

倉庫需求看似新的一面。是的，文斯，你是對的。它是物流房地產需求的新結構性驅動力。它已從一年前佔新租賃的不到5%增加到現在佔新租賃的10%，並且在前瞻性管道中所佔的份額甚至更大。因此，就廣度和持續時間而言，由於這一驅動因素，短期內絕對有好處。我想，第一，我們看到他們簽署了非常健康的協議。他們自己的供應鏈正在發生轉變，我認為你可以考慮將製造和分銷分拆到使分銷更加區域化並接近數據中心的最終生產。所以這里的勢頭確實很強勁。您將其描述為物流房地產的新結構性驅動力是正確的。

操作者

謝謝你，文斯。接線員，下一個問題。

Michael Carroll（加拿大皇家銀行資本市場股票分析師）

接下來我們請到加拿大皇家銀行資本市場的邁克爾·卡羅爾（Michael Carroll）。請繼續。是的，謝謝。關於數據中心機會，在決定尋求電力基礎還是交鑰匙建設時，這些租户討論進展如何？我假設這些是不同的租户，他們希望建立權力基礎。這公平嗎？您在準備好的講話中引用的機會有多少可能是交鑰匙的？

丹·萊特（首席執行官）

每次討論、每次交易都是不同的，這麼説吧。而且不同的用户在不同的時間段有不同的心態。因此，您從我們身上看到的是，當您開始這些討論時，我們高度關注的是動力外殼方面，然后您已經看到我們提供了一些動力外殼。此外，我們實際上正在努力滿足客户對我們的需求。當我們談論如何長期利用這項業務時，也許隨着時間的推移，您會看到我們提供更多的一站式服務，但實際上這只是一個問題，取決於您是誰、您正在與什麼客户交談以及他們當時在想什麼。是的，交易，你知道，他們各自的資本成本是多少是我看到我們遇到的另一個問題，因為遷移到交鑰匙可能很昂貴。

操作者

謝謝你，邁克爾。操作符.下一個問題

Nick Thillman（Baird股票分析師）

下一位是來自貝爾德的尼克·蒂爾曼請說出您的問題。嘿，早上好，蒂姆。我想回顧一下您對收購方和上限利率的一些評論，從基本面和租賃方的角度來看，需求程度顯然不同，並瞭解您對核心投資組合交易和質量偏見的評論，但這似乎與歷史趨勢有關。市場的上限利率歷史上很緊。我想知道你們是否可以對市場提供更多的評論，也許你們會看到上限利率擴大得更多，或者也許你們會看到交易方面的壓縮得更多。謝謝，尼克。

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

我想説，你知道，過去幾年里，上限税率確實擴大了。在過去五六個季度左右的時間里，他們的表現一直相當穩定。顯然，我們深入研究了這個卷，我想説，卷本身實際上是正常化的。因此，市場5的上限率，你知道，根據地點質量，範圍在5到5.5之間。你會看到更多B類和C類的分歧，顯然在上一個周期中崩潰了。當你看到，當我們看到我們是基於內部收益率的投資者時，我們不一定專注。當然，我們關注的是這些資產的總回報，質量，總回報，位置。所以，你知道，上限利率有時會有點令人困惑或誤導。

操作者

謝謝你，尼克。操作符.下一個問題

邁克·穆勒（摩根大通股票分析師）

接下來我們請到摩根大通的邁克·穆勒（Mike Mueller）。請繼續。你好對於GIC和La Caste，您能否説明如何確定這些企業與您的資產負債表上將進行哪些發展？

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

嘿邁克，你知道，我們正在經歷一項分配政策，該政策在公司長期存在。現在，您可以想象我們作為資產管理公司40年來的情況，我們有重疊的工具，其授權需要管理。因此，我們在這方面制定了分配政策，交易將循環進行。它可以發現其中任何一種工具（包括資產負債表）是其中一些資產的最終開發商。它取決於良好治理的各種條件。我認為，如果你只剩下這些，那會讓你的生活變得困難，這是一種説法，你將越來越依賴這些開發卷中的SPD份額。因此，這將為您消除所有噪音，因為最終這對公司的經濟意義重大。

操作者

謝謝你，邁克。操作符.下一個問題

布倫丹·林奇

接下來，我們請到巴克萊銀行的布倫丹·林奇（Brendan Lynch）。請繼續。太好了感謝您回答這個問題。看起來每平方英尺的營業成本正在下降，我認為現在租賃價值約為7.3%。但免租金有所上漲。那麼我們應該如何看待未來讓步的演變呢？

蒂姆·阿恩特（首席財務官）

好吧，我先説。現在的優惠還是有點高的。我們已經看到免費租金，因為你突出加強，我之前説，所以我會再説一遍。其中一些是受到西方國家大量推出的影響，那里的條件更軟，讓步更高。我們確實希望特許權能夠正常化，因為佔用建築，在免費租金指標上，這將更多地是租賃價值的3%左右，而不是你目前看到的一點點膨脹。

操作者

謝謝你，布倫丹。接線員，下一個問題。接下來我們請到BMO資本市場的John Kim。請繼續。謝謝關於數據中心，我想看看您的數據中心車輛的時間是否有更新，以及您是否可以澄清5.6千兆瓦的容量，這是總功率還是腿部功率？當然.

約翰·金

那麼讓我從大寫部分開始。也許把它交給金或蒂姆。蒂姆想要一些顏色。但最重要的是，在過去兩個半季度左右的時間里，我們與全球投資者進行了非常有建設性的對話，而且興趣仍然非常濃厚。我們覺得我們處於非常有利的位置，有多種選擇，我們只是花時間評估什麼對我們來説最有意義。我們目前的模式是建立資產負債表，然后出售這些穩定資產，在過去幾年里效果非常好，我們認為它未來運行得非常好。我喜歡在這一點上退后一步，意識到我們在過去幾年所做的事情。我已經在電話會議的前端提到了這一點，但自我們開始正式稱為2023年投資者日以來，我們建立的管道、建立的能力以及取得的進展都是巨大的。因此，對我們向這些投資者展示的內容以及我們將如何處理這些內容感到非常滿意。但蒂姆可能在大寫字母上有一些額外的顏色。

丹·萊特（首席執行官）

聽着，我認為你掩蓋得很好。很高興回答其他問題。我認為你問題的第二部分涉及對兆瓦的澄清，即我們正在報告的公用事業負荷。其中可能有2/3是至關重要的。因此您可以根據這些數字應用數學。謝謝你，約翰。

操作者

接線員，下一個問題。

託德·托馬斯（KeyBanc Capital Markets股票分析師）

接下來我們請到Keybanc Capital Markets的Todd Thomas。請繼續。嗨謝謝.我只是想回到關於市場租金增長的討論中，欣賞一些色彩，很高興看到兩年半來的首次增長。你説，你是否預計市場租金增長將持續下去，只是考慮到條件是在這個周期的這一點。然后我知道你談到了南加州，但你能分享更多關於這個市場的細節嗎？你能實時閲讀一下你所看到的情況，目前的情況以及今年迄今為止市場的表現與預期的關係嗎？是啊

Chris Caton（董事總經理）

嘿，我是克里斯。我開始。丹可能也會發表一些言論。首先來談談市場租金增長，1，這是穩定一詞的基礎。第一季度我們確實實現了一些增長，而且是相當增量的，這實際上是逐個市場的表現，大多數市場都處於穩定到小幅上升的狀態。但有一些真正的力量，就像我們之前在電話會議中討論的那樣，也有一些軟弱的地方，就像我們也討論的那樣。所以我認為你應該考慮的是，我們的呼聲沒有改變，我們正在經歷一個拐點。租金增長仍然有點不平衡，對於廣泛和持續的增長來説，現在還為時過早。我將提供一些有關南加州的詳細信息。這是一個正在經歷觸底過程的市場。我們看到需求正在回升，空置率接近低谷，但現在在廣泛基礎上上漲租金還為時過早。但也有口袋是肯定的。

丹·萊特（首席執行官）

是的，讓我在南加州再加一點。我覺得我在過去一年半左右的各種會議上已經説過很多這一點，但我認為強調南加州的市場有多大以及我們在這些市場的運營模式是什麼非常重要的。我們專注於接近最終消費者。南加州有2400萬消費者。那里的經濟價值2萬億美元，而且在那里建設變得越來越困難。因此，該市場的供應背景確實很好。因此，我們對南加州的預測感到滿意，該預測將落后整個市場兩到三個季度。這是最后一個問題。所以感謝大家加入這個電話會議。非常感謝我們世界各地的同事又一個出色的季度。我們期待在即將舉行的會議上與大家見面，並在下一個季度電話會議上再次發言。

操作者

謝謝謝謝就此結束今天的電話會議。各方均可斷開連接。謝謝

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