國泰海通證券：21家重點物業企業擴張謹慎 商管類企業運營效率平穩

國泰海通證券發佈研報稱，2025年重點物企營收小幅增長，降本增效使得歸母淨利潤雙位數增長，部分企業股息率較高。21家重點物業企業擴張謹慎，商管類企業運營效率平穩，估值和股價底部平穩震盪，未來估值有望上行。維持「增持」評級。

國泰海通證券主要觀點如下：

21家重點物業企業營收小幅提升，降本增效促使歸母淨利潤雙位數增長，部分企業股息率較高

2025年行業營收增速小幅回升，重點跟蹤的21家上市物業企業（簡稱重點物企，下同）實現營業收入同比增長5.1%。而大型企業TOP1-5企業的同比增速第一為增長7.4%。受企業降本增效推動，2025年重點物企歸母淨利潤同比增加17.9%。其中，TOP11-15同比增速第一，實現扭虧為盈。2025年重點物企毛利率均值為19.4%，同比減少1.96個百分點。同期絕大多數重點物企應收款小於營收，應收情況有所改善。而企業商譽規模下降為主。2026年4月10日重點物企平均股息率達4.8%，有4家企業的股息率接近10%，分別是萬物雲、星盛商業、金茂服務、時代鄰里。

21家重點物業企業擴張謹慎，商管類企業運營效率平穩

受制於經濟環境，重點物企在管面積中低速增長。2025年，重點物企在管面積同比增速平均值為4%。部分企業合同/在管面積較高，未來有一定的增長潛力。2025年，個別商寫單位效能明顯，單位面積收入超過100元每平的商業寫字樓類企業包括星盛商業、寶龍商業。2025年，優質商管類企業有所擴張，其中華潤萬象生活新增在管購物中心12個；期內出租率保持平穩，由高到低分別為華潤萬象生活的97.2%、星盛商業的93.6%、寶龍商業的91.5%。從單位商管服務收入來看，2025年，星盛商業最高為3.64元/平米。

21家重點物業企業2025年以來股價和估值底部震盪

考慮到目前物業企業估值處於中長期底部，未來存在長期上行的空間。截至2026年4月10日，重點物企2026年的PE均值為10.28倍，對應2026年PEG均值1.31倍。如果以市值/合同面積、市值/在管面積兩個指標觀察，重點物企的均值分別為0.62倍、0.72倍，處於相對偏低位置。該行認為，隨着關聯公司對物業企業的影響持續減弱，重點物企的安全性不斷上升。而從2025年以來的漲幅來看，10家物業企業均出現了不同程度的上漲，而下滑的企業為11家。

投資建議

維持「增持」的評級。該行認為，物業行業在經歷母公司出險、漲費難、收併購商業減值等諸多行業迅猛發展后遺症后，目前不論是商業模式還是市場預期均迴歸理性。企業開始更多從商業邏輯出發（非資本市場訴求），推動降本增效和合理增長。2025年重點物企歸母淨利潤保持合理增長，部分企業股息率較高。儘管期內企業擴張較謹慎，但健康現金流會帶來發展的長期可持續性。加之目前行業處於估值底部，未來有望逐步改善。關注相關標的：A股招商積余，H股華潤萬象生活、萬物雲、中海物業、保利物業、碧桂園服務、越秀服務。

風險提示

在管面積擴張不及預期，人工成本上升，收併購不及預期，增值服務擴張不及預期，政策風險。