賀沛：存量時代下產業園區的空置率與去化境況

產業園區是區域經濟發展的重要載體，近年來卻陷入「建設熱、運營冷」的困境。空置率攀升、租賃收入下滑、企業「落地即夭折」等現象頻發，其背后折射出的是以招商簽約作為核心考覈指標的短期政績觀與產業可持續發展之間的深刻矛盾。

園區空置率高企、租金收入嚴重下滑

據仲量聯行去年發佈的《2025年中國產業園區市場白皮書》詳細披露，其中，2025年第二季度末，全國主要城市的產業園區平均空置率已經顯著上升至28.7%的高位水平。這一數據與2023年同期的24.1%相比，大幅增加了4.6個百分點，反映出整體市場承壓、供需失衡的趨勢正在加劇。特別值得關注的是，部分二線及三線城市的新興開發區或產業園區，其面臨的空置壓力與運營挑戰尤為突出，形勢尤為嚴峻。

以貴陽市貴安新區大數據產業基地為例，該園區是國家級大數據產業的重要集聚區，承載着區域數字經濟發展的戰略期望。然而，根據最新統計，其第一期與第二期項目的綜合空置率已高達45.2%。園區的主要運營方——貴州貴安產業投資有限公司的財務報告進一步揭示了經營困境：在2025年上半年，園區來自租賃業務的收入同比大幅下滑了32%，同時運營層面出現了高達1.2億元的鉅額虧損，直觀凸顯出園區招商乏力、持續運營舉步維艱的困境。

類似地，武漢市重點打造的長江新城科技園也面臨顯著挑戰。該園區定位聚焦於智能製造和生物醫藥等前沿產業領域，但受限於周邊商業、生活等綜合配套設施不完善，區域內相關產業鏈生態體系未臻健全、企業集聚效應偏弱等因素，園區空置率長期居高不下，持續徘徊在40%左右。從運營主體武漢長江新城建設投資集團有限公司2025年第一季度的財報可以看出，其產業園區租賃業務板塊的毛利率甚至為負，低至-15.3%，這直觀反映了當前招商與運營效率的不足以及面臨的盈利壓力。

與上述案例形成鮮明對比的是，那些運營成效顯著的產業園區則呈現出完全不同的發展態勢。例如蘇州工業園區，在2025年新型工業化推進會議上，園區定下了全年規上工業總產值超7200億元、工業投資力爭突破300億元的目標，兩大主導產業集羣規模超5500億元，四大新興產業集羣規模突破5700億元。同時，其2025年上半年的運營數據顯示，園區整體空置率被有效地控制在8.5%的較低水平，園區內企業的年均產值增長率表現強勁，各項經濟指標均表現健康、活力充沛。這種巨大反差與鮮明對比，深刻揭示了在相同宏觀市場環境下，產業園區的規劃定位、招商策略、生態培育及長期運營管理模式，對其能否實現可持續高質量發展起着決定性作用。

快錢思維與考覈機制

在快錢思維盛行的背景下，各地項目招引工作呈現出一種急功近利的傾向，諸多現實案例已凸顯其危害。其內在邏輯並不複雜：假設所有產業園區都遵循這一思路來謀求發展，不惜投入鉅額資金組建龐大的招商引資團隊，那麼最終的結果便是，人人都只想着「摘桃子」，卻沒有人願意去「栽桃樹」。比如中央紀委披露的寧遠高新區招商亂象中，當地為快速招商引入中介合作，短短几年簽約36家企業，實際僅13家入駐，其中多家停產倒閉或涉嫌違法，還違規發放2.59億元獎補資金，財政投入與企業納税嚴重倒掛；河北邯鄲市曾急功近利引入假「世界500強」企業，投入6億多元財政配套補貼卻最終項目落空；還有調研顯示南方部分城市招商重點重合度達80%以上，盲目跟風招商導致項目水土不服、資源浪費。長此以往，必然會導致無桃可摘的困境，區域發展的可持續性將受到嚴重損害。

有高新區招商部門的負責人曾透露：「在我們的績效考覈體系中，項目簽約的數量和投資總額的佔比超過了40%，而像企業服務滿意度這類反映長期營商環境的指標，僅佔10%左右。」這種嚴重失衡的考覈導向，直接促使各地區陷入「政策競價」的惡性循環，大家競相開出更優惠的條件，卻忽視了對項目質量、產業契合度以及長期效益的審慎評估。

一個典型案例清晰地揭示了這種機制的弊端。2019年，某家新能源科技公司在與多個地方政府洽談建廠事宜。經過多輪角逐，南京市溧水區以承諾地價打三折、税收返還高達80%等一系列極為優厚的條件，成功引進了該項目。然而，事后審計報告所呈現的結果卻令人深思：該項目的實際投資額僅達到最初承諾的40%，而到了2024年，其產值更是連預期目標的30%都未能實現。這充分説明，單純依靠短期政策紅利吸引來的項目，往往根基不穩，難以兑現最初的宏偉藍圖。

推源溯始，更深層次的原因在於現行流官制度下的官員任職周期與考覈指揮棒。根據《黨政領導干部職務任期暫行規定》，地方黨政領導干部每個任期為5年，任期相對固定且屆滿后存在升遷流動的預期，再加上經濟增長指標在考覈中佔據核心權重——相關研究顯示地市級主政官員對城市經濟增長正向效應的最大值出現在第四至五年，同時針對經開區的調研也發現，晉升壓力會助推官員的短視行為——這促使地方主要官員傾向於在任期內不惜投入巨大行政與財政成本，全力搶抓項目招引，始終將招商引資的成果置於本地經濟新聞的頭版頭條，視為最顯眼的政績。

然而，人們往往容易忽視的是，從一個項目招引協議的簽署（很多時候甚至只是一份意向協議），到產能真正建成落地，再到最終生產出滿足市場有效需求的產品或服務，其間過程曲折複雜，充滿變數。

曾備受矚目的格羅方德成都12英寸晶圓工廠項目便是一個極具警示意義的案例。

該項目於2017年落地成都，當時規劃投資90.53億美元，曾是四川省史上最大的外商投資項目，還被稱為「格羅方德在全球投資規模最大、技術最先進的生產基地」。項目原計劃分兩期建設：一期為主流CMOS工藝12英寸晶圓生產線（130nm/180nm工藝），預計2018年底投產；二期為22nm FD-SOI工藝12英寸晶圓生產線，預計2019年第四季度投產。但在2018年10月，格羅方德宣佈取消對該項目一期成熟製程的投資，項目正式擱淺，直至2023年華虹集團接手該項目。

規劃顯示，項目將分兩期建設：一期主要聚焦130nm/180nm成熟製程，預計2018年底投產；二期則計劃佈局更先進的22nm FD-SOI製程。但在實際推進過程中，雙方在后續出資方式上產生了嚴重分歧：格羅方德方面希望以新加坡工廠的舊設備折價入股，而成都方面則更傾向於直接啟動二期先進製程的專項建設。這一核心分歧直接導致項目推進陷入阻滯。

隨后，2018年6月格羅方德啟動全球裁員，成都工廠暫停招聘；同年10月，雙方雖簽署了投資合作協議修正案，但實質內容是取消了一期成熟製程的投資計劃，項目事實上已陷入擱淺狀態。2019年，項目停擺的消息開始傳出；至2020年5月，成都格芯正式停工停業。最終，這個曾經聲勢浩大的百億級項目以爛尾收場，其間合作雙方還因資產處置問題對簿公堂，留下了深刻的教訓。

重構考覈體系與運營模式

在深化經濟體制改革與推動高質量發展的宏觀背景下，各地積極探索並實踐了諸多創新型園區管理與產業發展路徑，為優化資源配置、提升綜合效益提供了兼具示範價值與借鑑意義的解決方案。其中，改革傳統的考覈評價體系是關鍵的切入點之一。浙江省率先推行的「畝均論英雄」改革，歷經改革探索、拓展試點到全面推廣三個階段，截至2017年已覆蓋全省89個縣市區，實現用地5畝以上工業企業「畝均效益」綜合評價和資源要素差別化配置「全覆蓋」，為全國範圍內樹立了以質量效益為核心的評價標杆。

目前廣東、重慶、江蘇、山東、河南等省市也對其經驗進行了借鑑和實踐，足見其經驗具有重要的借鑑價值。該省於2024年正式頒佈的《關於深化畝均效益評價工作的指導意見》明確提出，在對各類開發區的綜合考覈中，必須大幅提升反映發展質量的指標權重，其中「畝均税收」「畝均增加值」等核心質量指標的合計權重不得低於總考覈權重的百分之五十，從而在制度層面強化了集約、高效發展的導向。

蘇州市工業園區則在考覈改革方面邁出了更為徹底和系統的一步。其改革不僅關注傳統的經濟產出指標，更將「企業滿意度」「存量企業增資比例」等反映營商環境和服務效能的關鍵指標權重顯著提升至百分之四十。同時，園區創新性地建立了「項目后續追蹤機制」，該機制要求對招商人員所引進的每一個項目，進行為期至少三年的持續跟蹤與評估，考覈其實際發展狀況與貢獻度，從而將招商引資工作的成效評估從單純的「引入」環節延伸到長期的「培育」與「發展」環節，形成了全生命周期的責任閉環。

在創新園區運營模式方面，各地也涌現出許多成功的商業實踐。深圳天安雲谷產業園大膽突破了傳統園區單純依靠物業租賃收入的模式，創造性採用了「房東+股東」的雙重角色運營策略。園區通過自主設立產業投資基金，主動對入駐園區內表現出高成長潛力的優質創新企業進行戰略性股權投資。這一模式在2024年取得了顯著成效，其來自股權投資的收益首次超越了傳統的場地租賃收入，在總收入中的佔比達到百分之五十五，標誌着園區運營成功實現了從空間提供商到產業共同成長合夥人的根本性轉變。

這一轉型路徑並非個例，據北京青年報報道，40家中關村特色產業園同樣佈局了50多支總規模900多億元的產業基金，2024年這些園區營業總收入首次突破萬億元，企業營業收入平均增速約28%，是中關村示範區平均增速的4倍，展現出產業投資驅動園區高質量發展的強勁動力。

杭州夢想小鎮則探索了另一種輕資產、強鏈接的「服務換股權」創新模式。園區運營方將自身能夠提供的法律諮詢、財務規劃、市場對接等一系列高附加值的專業服務進行量化評估，並折價作為股權投資注入初創企業之中。這種模式一方面有效降低了創業企業在起步階段的現金支出壓力，解決了其初期發展的痛點；另一方面，也使園區能夠深度綁定優質企業，共享其未來高速成長所帶來的資本增值收益。截至2024年，依託夢想小鎮所在的未來科技城完善的資本服務體系——這里已聚集1636家PE、VC、天使投資機構，管理資本達3794億元，還設立了首期規模5000萬元的夢想小鎮天使基金為企業發展賦能，通過該模式運作所實現的企業股權增值累計已超過三億元人民幣，實現了園區與入駐企業的雙贏。

此外，構建共生共榮的產業生態系統，已成為推動區域產業集羣化、高端化發展的核心戰略。合肥市在培育新能源汽車這一戰略性新興產業的過程中，展現了卓越的系統性佈局能力：圍繞新能源汽車產業‘七大生態’建設，全面實施整車、零部件、后市場‘三位一體’佈局，成功獲批新能源汽車換電模式應用等四大國家級試點；已集聚蔚來、比亞迪、大眾安徽等六大整車企業及500多家產業鏈配套企業，構建起多元產業生態；同時明確到2027年培育形成萬億級新能源汽車產業集羣的目標，還將聚力打造三大‘百萬輛’整車生產基地與‘百億級’零部件配套園區，強化核心部件配套與技術攻關。當地政府以2024年全年交付221970台、同比增長38.7%的蔚來，以及營收突破7771.02億元、衞冕全球新能源汽車銷量冠軍的比亞迪等具有強大帶動效應的產業鏈「鏈主」企業為核心，有針對性地、成體系地引進和培育了上下游關鍵的配套企業，從而在本地快速形成了緊密協作、高效協同的產業集羣效應。

這種系統性的生態構建在2024年結出碩果，該市新能源汽車產業的本地化配套率成功超過了百分之七十，這不僅極大地增強了產業鏈的韌性與安全性，還通過減少物流與管理成本，使整個產業集羣的綜合運營成本降低了百分之十五以上，顯著提升了整體競爭力。

園區是產業的長期陪跑人

為構建覆蓋企業從創立到成熟各階段的完整服務鏈條，東莞松山湖高新技術產業開發區創新性地組建了「企業全生命周期服務專班」，該專班致力於為入駐園區的企業提供一站式、貫穿始終的精準支持，服務範圍全面涵蓋企業註冊設立、股權融資對接、政策申報輔導直至產品市場拓展等關鍵環節。得益於這一系統化的服務模式，2024年，園區內企業的持續經營與健康發展能力顯著增強，企業存活率穩步提升至95%。據南京大學長江產業經濟研究院發佈的《2024年中國市區縣企業生存時間報告》數據，全國同期企業平均存活率約為65%，園區這一數字較其高出整整30個百分點，充分體現了全周期服務對提升企業韌性的積極成效。

在優化財政資源配置與提升資金使用效能方面，北京市中關村科技園區實施了關鍵的機制改革，將以往對企業的事前直接補貼，轉變為更加註重績效與成果的事后激勵模式，即根據企業實際發生的研發投入進行覈定並給予相應獎勵。2024年，北京市科學技術委員會、中關村科技園區管理委員會及北京市財政局聯合發佈資金支持新政，這一政策導向的轉變，有效引導企業將資源更多投向創新活動。同年，該園區的財政扶持資金撬動創新發展的效率大幅提升，使用效率達到原有模式的2.3倍，同時顯著激發了企業的研發熱情，園區企業的研發投入總額同比增長率達到了25%。此外，北京市同期推進的高品質科技園區建設項目，也進一步為企業創新搭建了優質平臺，助力創新生態的完善。

此外，通過深化數據要素的應用以賦能科學決策，上海張江科學城打造了集成化的「產業大腦」智能化管理平臺。該平臺能夠動態匯聚並實時分析區域內企業的經濟運行數據，從而敏鋭洞察和精準研判企業在不同發展階段的具體訴求與潛在困難。2024年，依託「產業大腦」平臺所提供的深度數據分析和精準需求匹配服務，園區管理方成功協助企業診斷並破解了在技術攻關、人才引進、供應鏈協同等方面的發展難題共計300余項，有力推動了企業的穩健成長與產業結構優化升級。

產業園區的發展困境，根源在於考覈機制與產業發展內在客觀規律相背離。要真正破解這一難題，關鍵在於對現行的考覈體系進行徹底且深刻的改革，將評價重心從過去片面追求短期項目簽約數量和速度，轉向注重對企業進行長期、系統性的培育與賦能。正如揭西縣產業園，通過為企業提供落地幫扶、管理與技術培訓、税收減免、海外市場資源對接等全鏈條服務，讓入駐企業不到一年就實現投產，還助力企業提升管理水平、減輕運營負擔，逐步實現發展壯大；蘇州高新區也通過聚焦高成長企業培育，壯大創新主體，其三大新興產業產值年均增幅超30%。這類實踐證明，轉向長期培育賦能的模式，能建立起一種真正能夠與企業共同成長、共生共榮的園區運營新模式。

在這一過程中，政府層面需要展現出「功成不必在我」的戰略胸襟與長遠眼光，着力構建並完善能夠支撐園區可持續發展的長效治理機制；園區運營方則必須大膽創新自身的商業模式，實現從單純提供空間租賃的「房東」角色，向深度參與企業成長、共享發展收益的「股東」角色進行根本性轉變。在一線的招商人員，也需要徹底轉變思維與職能定位，從傳統的項目引進者，升級為專注於產業鏈構建、創新要素匯聚的產業生態「構建者」與「服務者」。唯有通過政府、運營方與招商團隊三方協同聯動、共同轉型，依託政策支持、資源共享等外部保障，借鑑政府委託第三方運營的創新招商模式，為企業提供全生命周期服務，才能最終實現產業園區、入駐企業以及地方區域經濟三者的共贏與高質量發展。

盱衡大勢，展望未來，產業園區之間的核心競爭力角逐，將不再是過去單純依靠優惠政策比拼的「政策競爭」，而是演變為涵蓋創新環境、服務能力、資源網絡等在內的全方位「生態體系競爭」；同時，競爭的核心也將從傳統的「招商能力」較量，轉向更為根本的「企業培育與產業孵化能力」的比拼。根據相關行業研究報告的分析，當前我國生態工業園區的發展已邁入一個全面提質升級的新階段，其建設內涵不僅持續深化資源的高效循環利用與清潔生產，更日益聚焦於推動產業協同創新、促進區域經濟協調發展。

環顧國內生態工業園，循環經濟行業的市場規模正保持着迅猛的增長勢頭，預計在2024年至2030年間，其複合年均增長率將達到15%以上，市場規模預計將從2023年的約2.5萬億元持續增長至約6萬億元，同時該行業市場規模預計將在未來六年內保持兩位數增長，到2030年將突破萬億元，其中循環經濟領域佔比將超過60%。

因此，未來的產業園區必須將關注點回歸到如何助力企業實現持續健康的營收與成長，致力於構建一個具有強大韌性、能夠自我演進且可持續發展的產業生態系統，這無疑是破解當前發展困局、贏得未來競爭的根本出路與戰略方向。

本文來自微信公眾號「園區薈」，36氪經授權發佈。