中西部接棒長三角，代建行業為何集體「向西看」？

摘要：潛力區域成為新的增長極。中西部及二線城市因承接東部產業轉移，催生了大量產業園區、安置房及城市更新需求，成為代建企業分散風險、拓展增量的重要方向。

觀點指數 在4月2日觀點指數研究院發佈的《卓越指數 • 2026房地產卓越表現報告》「代建管理發展：多業態突圍」篇章中，其指出在代建行中，潛力區域成為新的增長極。中西部及二線城市因承接東部產業轉移，催生了大量產業園區、安置房及城市更新需求，成為代建企業分散風險、拓展增量的重要方向。

中西部潛力區域成為新的增長極，不良資產代建前景廣闊

業務佈局上，2025年，代建企業的業務佈局呈現「核心城市羣深耕+潛力區域拓展」的雙軌策略，聚焦高需求、高潛力區域，提升市場滲透率。

核心城市羣仍是代建業務的「主戰場」。長三角、珠三角、成渝三大核心城市羣，改善性住宅需求旺盛、產業配套完善、城市更新項目密集，為代建業務提供了穩定的需求支撐。綠城管理、金地管理、龍湖龍智造等頭部企業，在南京、武漢、上海、深圳等核心城市持續深耕，通過對標高端產品系、提升服務品質，鞏固市場地位。

例如，綠城管理在南京、武漢等核心城市的項目，對標「月華系」高端產品，提升代建價值；金地商置2025年10月在長三角核心城市連續中標及簽約四個代建項目，進一步深化對長三角市場的滲透；龍湖龍智造簽約深圳市寶安區項目，提供代建代銷服務，拓展珠三角市場。

潛力區域成為新的增長極。中西部及二線城市因承接東部產業轉移，催生了大量產業園區、安置房及城市更新需求，成為代建企業分散風險、拓展增量的重要方向。幸福安基、金地管理、旭輝建管等企業均在沈陽有項目佈局；國貿地產成功獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，拓展異地商業辦公代建市場；中原建業中標山東聊城市茌平區項目，實現首進山東。

2025年，房地產行業風險出清進程加速，企業化債需求持續釋放，推動金融機構手中沉澱大量亟待盤活的不良資產。未來兩至三年內，不良資產代建領域業務規模將呈現快速增長態勢，這一賽道不僅前景廣闊且尚處於發展初期，具備顯著的戰略價值。

不良資產代建市場準入門檻較高，並非所有代建企業均能承接此類項目。代建方需突破傳統代建代管的職能邊界，升級為項目整體盤活方案的制定者與執行者，須具備三大核心能力：一是房地產開發全流程操盤能力，涵蓋規劃設計、成本控制、工程管理等環節；二是不良資產處置專業能力，包括資產評估、債務重組、法律合規等技能；三是債務化解與多方利益平衡能力，需協調政府、金融機構、原開發商、購房者等多方訴求，實現項目價值最大化。

從紓困項目出險根源來看，多源於集團公司債務危機引發的資金鍊斷裂，導致項目公司雖資產大於負債卻陷入停工停售的困境。在此背景下，能否打通融資渠道、提供階段性流動性支持，成為項目脫困的關鍵。根據項目資金來源不同，可劃分爲三類典型模式：

其一為「政府紓困+保交樓」項目，需精準把握保交樓專項資金及銀行配套融資的申請條件與流程要點，聯動地方政府構建政策性資金通道；其二為「市場融資+保交樓」項目，需將項目資產盤活與保交樓目標深度融合，遵循市場化、法治化原則打通商業融資渠道，實現「原湯化原食」的流動性閉環；其三為「共益債重整+保交樓」項目，需為具備重整價值的項目引入共益債，在保障金融機構債權受償的同時，滿足政府保交樓訴求，實現多方利益平衡。

行業實踐中，多個企業已在不良資產代建領域形成可複製的操作範式。幸福安基代建沈陽甦家屯72萬平方米紓困項目，通過構建全國化與屬地化相結合的渠道融資體系，依託與多家全國性及地方性AMC機構的戰略合作協議，綜合運用市場融資、共益債等工具解決項目流動性問題，創新採用「融、銷、抵、展」四位一體資金籌措模式，實現項目整體盤活。

綠城管理代建的武漢桂湖雲翠項目原為當代地產爛尾項目，中國長城資產負責資產處置，綠城管理以「全墊資模式」134天完成2萬方示範區呈現，設計多種產品類型，2024年12月至2025年9月累計供應587套，去化380套（去化率65%），成功實現項目盤活與價值提升；

融創「而今管理」中標南昌爛尾項目「銘威瓏珺」，依託融創在高端項目的產品經驗，塑造差異化競爭優勢；金地管理與東方資產合作，中標泰州市泰興廣源公司9、10號地塊代建項目，這是雙方合作的首個紓困項目，體現了代建企業與金融機構的深度協同。

此外，風險紓困項目往往面臨「爛尾標籤深入人心」的信任危機，代建企業需通過創新性營銷措施，扭轉市場口碑。例如，綠城管理接手唐山瓏湖麗宮紓困項目后，通過構建新媒體矩陣、開展高端圈層運營、精準圈層營銷等方式，提升項目市場熱度與產品價值，逐步推進項目重啟；遠洋建管介入浙江嘉興海鹽縣都匯華庭項目時，該項目已停工，遠洋建管通過化解近70起供應商債務糾紛、優化設計方案、調整施工工藝，實現成本節約超2000萬元，並通過品牌重塑及營銷體系導入，當年完成銷售額3.62億元。

這些案例表明，紓困業務不僅為代建企業提供了新的業務增量，更通過複雜項目的操盤提升了企業的綜合服務能力，成為行業從「規模擴張」向「能力驅動」轉型的重要抓手。

盈利分化顯著，企業積極探索多元化破局路徑

2025年，代建企業盈利能力面臨下滑，多數原因主要是費率持續下滑，項目收入下降所致。

綠城管理在2025年業績預告中指出，預期2025年度公司股東應占淨利潤，較2024年同期的約8.01億元人民幣下降約40%至50%，利潤下滑主要源於代建行業競爭加劇，項目收入下降疊加人員成本剛性導致毛利收窄所致。

中原建業2025年上半年收入為人民幣1.4億元，較2024年同期下降4.5%；淨利潤為人民幣3700萬元，較2024年同期下降23.4%，淨利潤率為26.5%；期內每股基本盈利為人民幣0.94分，較2024年同期減少人民幣0.26分。收入下降的主要原因是國內房地產市場持續下行，集團服務費收取價格有所降低。朗詩綠色管理因無法發佈中期預告於9月1日停牌，進一步反映了尾部企業的盈利困境。

面對行業競爭與盈利壓力，代建企業積極探索多元化破局路徑，通過深化戰略合作、拓展輕資產模式、強化品牌營銷、推進數智化轉型等方式，構建差異化競爭力，以應對行業環境壓力。

一是深化戰略合作網絡，實現優勢互補。綠城管理與中交體系開展更多層次的合作，中交強項在於基礎設施施工，而房地產代建開發是綠城管理的強項，雙方協同發力，拓展城市更新、片區綜合開發等項目；旭輝建管推出「同路人計劃」總包專項招募，誠邀具備深耕能力、資金實力或全國性資源的總承包施工企業，共建政府代建、商業代建、AMC處置等多元業態工程。

不少代建企業通過發佈合夥人計劃構建合作網絡，金地管理發布「星辰計劃」，聚焦珠三角、長三角、京津冀城市羣和其他省會及強地級市；而今管理發布「引擎計劃」，面向全國招募合作伙伴；2025年，旭輝建管「千帆計劃」累計發展合夥人超563個，推薦項目近413個，有效拓展了業務來源。

二是加速輕資產模式擴張，提升盈利能力。代建企業積極拓展輕資產模式，通過輸出管理、品牌和技術等方式，實現業務的快速擴張和盈利能力的提升。龍湖龍智造簽約蕭山經開區智能機器人及康養醫療科技研發基地項目，主要負責提供開發管理諮詢及商業運營服務等輕資產服務，這是蕭山經開區國控集團與龍湖集團聯袂打造的首個商業綜合體項目，也是龍湖天街品牌首度落子蕭山的戰略性佈局；遠洋建管在商業代建領域，通過輸出營銷定位策劃、銷售體系搭建及全過程代銷管理等輕資產服務，降低自身資金風險，同時為委託方提供全周期服務，開闢新的利潤增長點。

三是強化品牌化價值營銷，提升品牌溢價。隨着行業從「以價換量」轉向「以價值立品牌」，代建企業積極推進品牌化營銷，將專業能力轉化為市場認知。金地管理發布《委託方服務白皮書》2.0版，新增合規管理、服務保障兩大章節，整合工程、營銷、客服、定位、設計、成本六大專業板塊的服務成果，將抽象的「代建價值」拆解為可感知、可量化的要點。

2025年，代建企業積極通過微信公眾號等渠道披露新聞，強化品牌曝光度，潤地管理、綠城管理、金地管理、龍湖龍製造等頭部企業憑藉持續的品牌輸出，保持市場關注度領先的地位。

四是推進數智化轉型，提升管理效率。部分代建企業通過數智化轉型，優化管理流程，降低運營成本，提升核心競爭力。龍湖龍智造旗下的千丁數科所有數智化解決方案和產品已經全面接入開源大模型DeepSeekR1，併成功完成本地化部署，藉助大模型與自有行業大模型的深度融合，推動不動產行業突破傳統瓶頸；其他企業則通過精細化的數智運營，優化成本管控、工程管理等環節，提升項目運營效率。

五是嘗試多元化合作模式，拓展盈利空間。在一些優質住房項目上，部分代建企業考慮適當出資，採用小股代建模式，分享項目增值收益；同時，企業積極拓展海外市場，北京城建集團中標肯尼亞內羅畢中央商務區管網升級項目，綠地智造中標泰國芭提雅未來海岸項目營銷管理服務，通過海外佈局分散國內市場風險，拓展新的盈利空間。

本文節選自《代建管理發展：多業態突圍》