世茂集團239億項目被收回拍賣

（來源：地產鯨落）

近日，世茂集團239億元「深港國際中心」項目被收回拍賣。

一、項目起源：239億元「地王」與「中國第一高樓」的雄心

2017年12月，世茂集團旗下深圳市世茂新里程實業有限公司以239.43億元的天價，競得深圳龍崗大運新城核心區一宗商業用地（佔地面積約32.19萬平方米），創下當時深圳土地拍賣總價第二高的紀錄。世茂集團宣佈計劃總投資500億元，打造包含超高層主塔在內的「深港國際中心」，並雄心勃勃地規劃建造一棟約700米的摩天大樓，意圖超越632米的上海中心大廈，成為「中國第一高樓」。

二、危機爆發：資金鍊斷裂與項目全面停工

2022年初，世茂集團爆發嚴重的流動性危機。作為項目主要融資方的「中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃」（規模約87億元）於當年2月出現兑付異常，近60億元本金違約。同年3月，「深港國際中心」項目全面停工，工地陷入沉寂，逐漸淪為「爛尾工程」。

三、處置嘗試：兩次司法拍賣均告流拍

為化解債務風險，主要債權人中信信託於2023年啟動了資產司法拍賣程序：

• 2023年7月：項目資產首次上架法拍，起拍價130.44億元（評估價約163.05億元），無人報名而流拍。

• 2023年11月：進行第二次司法拍賣，起拍價降至104.35億元，再次因無人競買而流拍。

兩次流拍后，北京市第三中級人民法院於2024年7月批准了中信信託「以物抵債」的申請，將項目11宗國有建設用地使用權及其地上物抵償給中信信託。

四、政府介入：68億元收儲方案與世茂的激烈反對

2025年，轉機出現。深圳市龍崗區相關部門擬以土地整備（收儲） 方式化解風險。

• 收儲方案：計劃以68億元的總價，收回包括中信信託持有的11宗土地及另1宗非信託土地在內的共12宗地塊及地上物。補償款計劃分三期支付，最晚於2027年1月31日前付清。

• 世茂集團的反對：世茂集團對此方案提出強烈異議。2025年7月，世茂發布公開函，指出68億元補償款不足原土地價值（239億元）的1/3，且償付周期長。世茂披露，項目停滯的根本原因在於政府無法履行關於建築高度的規劃審批義務，導致項目無法取得有效的建設用地規劃許可證。為此，世茂已於2024年9月提起行政訴訟，主張確認土地出讓合同無效並索賠損失。世茂更傾向於「退地退款」或「調規改性后開發」的方案。

五、規劃重塑：從商業地標到住宅社區的根本性調整

在收儲推進的同時，項目的規劃性質發生了根本性改變，旨在提升經濟可行性和加快盤活速度。

• 用地性質：由純商業用地調整為 「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」 。

• 建築面積分配：總建築面積約47.68萬平方米，其中住宅面積達30.56萬平方米，佔總面積的64%；商業部分縮減至14.35萬平方米。

• 容積率：從原規劃的約4.17大幅下調至3.26。

六、最新進展：70.45億元重新掛牌，嚴格條件尋新主

2026年4月，深圳公共資源交易中心正式掛牌該地塊（宗地號G01046-0106），標誌着項目進入全新階段。

• 出讓信息：起始價70.45億元，競買保證金14.09億元，將於2026年5月6日以「價高者得」方式公開出讓。

• 嚴格開發條件：

1. 資金門檻高：起拍價已是2026年深圳最高，對房企資金實力要求極高。

2. 開發時限緊：住宅須1年內開工、4年內竣工；商業及酒店須2.5年內開工、6年內竣工。

3. 商業運營能力要求：約11.6萬平方米的集中商業必須由競得人自持運營，不得轉讓，且對運營商的營收和引進高端品牌有明確指標。

4. 配建責任重：須無償配建文化活動中心、道路、幼兒園等公共設施。

• 潛在競買人：市場普遍預測，具備強大資金實力和商業運營經驗的央企或國企背景房企，如華潤置地、中海地產等，成為最有可能的接盤方。

總結與意義

世茂「深港國際中心」項目從239億元的天價地王，到爛尾、流拍，最終被政府收儲后重新規劃出讓，其跌宕起伏的歷程折射出中國房地產高槓杆擴張模式的終結。此次盤活被視為深圳運用 「清調供」（清理存量、調整規劃、供應土地） 政策成功處置大體量爛尾商業項目的標杆案例，為全國類似存量資產的盤活提供了重要借鑑。項目的「重生」也意味着深圳東部核心區的城市發展藍圖將翻開新的一頁。