2026全國擬開400+個商場：上海斷層第一，這些王炸項目終於要來了！

2026年的零售商業市場，正迎來一場從「增量擴張」到「存量深耕」的關鍵轉折。400+擬開業項目（含新建開業、存量改造再開業）背后，散發出核心信號：

存量改造項目爆發，成「新項目」的重要來源之一；長三角、粵港澳、京津冀仍是投資和開業的核心區域，下沉市場成熱門的「新戰場」；巨頭們拼完規模拼質量，多個「王炸」項目開業；

新項目的體驗與目的地屬性增強‌，打造消費目的地而非單純的購物場所成主流。

01.

2026年400+項目擬開業

上海斷層第一，廣州繼續「狂飆」

據贏商大數據不完全統計，2026年全國有400+個集中式商業項目（購物中心+獨立百貨）擬開業，總商業建築面積約3102萬平方米，數量比2025年實際開業量增長15.8%，商業面積比2025年實際開業商業面積增加13.2%。

華東領跑，華南、華中緊追‌

‌華東地區是絕對主力‌：187個，項目數量遠超其他地區，其中‌江蘇（52）、上海（48）、浙江（34）‌尤為突出。

華南與華中緊隨其后‌：‌分別為70和54個，其中廣東（64）、湖北（20）開業項目最多。華北、西南不分上下：分別有46與42個項目擬開業。

西北、東北地區最少：分別為15個和3個，但陝西（西安）、遼寧（大連）等強二線省份仍有重要項目佈局。

上海斷層第一，廣州繼續「開掛」

從單城市來看，開業量10個或以上的城市共8個，其中上海、廣州、北京2026年的開業量位全國前三。

上海：以48個擬開業項目數量斷層第一。且擁有多個超大型地標項目，如‌PRISMA新嘉中心、‌徐家匯中心ITC Maison、‌前灘太古里二期‌等，是絕對的全國商業高地。

廣州：持續開掛，以24個擬開項目位列第二，有白鵝潭萬象城‌、‌天河合生匯‌等亮點項目「撐場」。

北京：18個位列第三，商業佈局多元，既有北京信達中心·東外39MALL‌、‌北京太古坊‌等超大型區域地標，‌也有北京新中國兒童用品商店‌等項目填補細分市場空白。 

南京：17個，德基奧萊‌、‌華貿中心‌、‌光環花園城‌等多個「明星產品線」項目擬開業。

蘇州：17個，包括‌環貿廣場ICC‌、‌天鵝港橙天里‌、‌比斯特購物村（三期）‌ 等項目擬開業，覆蓋高端、文旅、社區等多種類型。

可以看出，長三角、粵港澳大灣區、京津冀是全國商業增長的核心戰場。

商業一線仍是主戰場，商業四線強勢崛起

從城市線級來看，2026年高線城市開業項目佔比66.4%，同比增加3.75%。其中商業一線城市依然是主戰場，共114個項目擬開業，不僅數量領先，且集中了頭部企業佈局的重磅項目，競爭進入白熱化階段。

而商業低線城市開業項目佔比33.6%，同比下降6.7%。其中，商業四線城市強勢崛起，共67個項目擬開業，數量逼近商業新一線與商業二線城市，如紹興、淮安、商丘、蕪湖‌、煙臺、莆田等城市正吸引頭部企業加速佈局新項目。

02.

存量改造項目佔比超33%

行業加速進入「質量競爭」時代

「存量改造」逐漸成為行業拓展的主旋律之一。在2026年400+個擬開業項目中，存量改造再開業的項目近140個，佔比超33%，較2025年的約20%明顯上升，反映出商業地產行業正加速從增量開發轉向存量運營的「質量競爭」時代。

■ 老百貨轉型升級：傳統百貨尋求空間和業態升級，如‌北京燕莎友誼商城‌、‌天津勸業場‌、上海新六百·YOUNG‌等；

■ 老舊購物中心/商業體煥新‌重啟：對原有商業項目進行閉館改造，以全新定位和形象重新開業，如‌北京望京·V-HUB‌、‌南京江北印象匯、深圳國貿SPRING‌等；

■ 以體驗/文化為驅動的商業更新：改造為更具體驗感的非標商業/文商旅商業商業，如‌南京金陵長樂坊、上海龍鳳.PRSCO‌、‌濟南洪樓1905等；

■ 輕資產擴張的主要輸出模式：如華潤萬象生活、珠海萬達商管、龍湖商業、新城控股、世紀金源集團、旭輝商業等頭部運營商均有多個輕資產項目為存量改造項目，包括莆田萬象匯、佛山獅山長華萬達廣場、龍湖杭州錢灣天街、重慶永川吾悦廣場、合肥方圓LIVE、上海松江樂都·旭輝里等。

03.

內地商管公司拼規模更拼質量

港資企業明星項目「炸場」

2026年，頭部企業仍是增量市場的主力。從規模擴張轉向價值深耕，輕資產模式已成企業主流擴張路徑之一，他們紛紛開啟了產品線「靈活調整」的七十二變模式。 

在贏商網統計的14家內地商管公司，今年或將共計貢獻86個新項目（含存量改造）。其中，有2家商管公司的新開業/煥新項目達10個以上，華潤萬象生活數量最多，達14個；愛琴海集團則為10個。珠海萬達商管預計至少新開出9座萬達廣場，龍湖商業也計劃新增9個項目；印力集團、招商商管、旭輝商業均有6個新項目入市；而新城控股、寶龍商業、保利商旅將新開業/煥新5個項目。 

■ 華潤萬象生活預計2026年新開及煥新購物中心14個，接下來的五年，更將以每年新拓20個、每年新開13座購物中心（含存量接管）的發展速度推進。今年，廣州、東莞將迎來首座「萬象城」，三大產品線繼續加速鋪排，更推出了全國首座「萬象里」社區商業綜合體 ——濟南槐蔭萬象里。 

■ 愛琴海集團擬開10個新項目，其中包括3座愛琴海購物中心，與廣旅集團聯合打造南寧五象新區首個AI文商旅綜合體——廣旅·愛琴海AI CITY也或將在今年底開業。 

■ 繼2025年新開20座萬達廣場后，珠海萬達商管擴張步伐明顯放緩，今年計劃至少新開出9座萬達廣場，且大部分佈局在下沉市場。 

■ 龍湖商業日前亦在業績會透露，今年計劃新增9座左右商場，其中包括4座輕資產項目，所有項目均位於一二線核心城市。 

至於港資商業地產企業在內地的拓展情況，今年太古地產將在北京、三亞共新開2個項目；新鴻基地產、香港置地、恆隆地產、嘉里建設均僅有1個新開項目，儘量數量不多，但個個都是「狠貨」，且都佈局在商業1線/準1線城市。 

■ 太古地產持續推進1000億元投資計劃，目前已承諾投放約67%的資金，其中計劃用於中國內地的大部分資金已完成部署。繼廣州聚龍灣太古里一期於去年底開街后，「太古坊」品牌內地首秀——北京太古坊計劃2026年中起分階段開幕，而太古首個度假型高端零售項目——三亞太古里也將在年底分階段開業。 

■ 恆隆地產自去年10月宣佈啟動「恆隆V.3」策略（核心在於存量優化而非增量擴張，且已在實際項目中落地生根）來，如今也迎來新進展，杭州恆隆廣場官宣4月28日試營業，目前已披露首批服飾和餐飲品牌，但國際一線奢侈品牌陣容尚未透露，杭州第三家愛馬仕是否確認入駐頗受關注。 

■ 嘉里建設打造的36萬方上海浦東最大「商業巨無霸」——PRISMA新嘉中心預計二季度開業；新鴻基地產對標香港西九龍TOD典範香港ICC，再打造廣州南站ICC，其商業部分天環・廣州南更是由天河路天環Parc Central原班團隊負責；香港置地華東地區首個「光環」系列標杆項目——杭州光環夢中心也將在今年開業。 

04.

重磅項目解讀

北京太古坊：太古中國內地單體投資額最高、規模最大項目

開業時間：2026年中起分階段開幕

商業體量：約15萬㎡

項目地址：北京市朝陽區酒仙橋路18號

作為太古地產在中國內地單體投資額最高（投資總額約230億元）、規模最大項目（總樓面面積逾86萬平方米），北京太古坊由頤堤港項目與二期擴展部分整合構成，涵蓋7座優質甲級辦公樓、1座酒店和多座商業樓，預計2026年中起分階段開幕，目前項目主體結構已全部完工。 

■ 中國內地首個太古坊來了：新增的零售區域將與現有的頤堤港購物中心融為一體，形成總面積約15萬平方米的綜合零售目的地，打造中國內地首個「太古坊」品牌的零售商場。屆時，該零售項目融合户外零售與濱水休閒體驗，將城市活力與河畔靜謐完美融合；而景觀廣場和花園將提供多功能空間、露天餐飲與社交互動場所，並舉辦沉浸式文化藝術活動。 

■ 打造1.9萬㎡多功能社交場：北京太古坊的「社交核心」——「德爾斐」「The Delphi」是整體「山谷」概念中的設計核心及亮點，面積達1.9萬平方米，策劃了多元設施適用於企業活動與休閒聚會，設有北京最大的宴會廳之一，並設有ArtisTree（用於藝術展覽、演出和社區活動的場所），更配備健身房、游泳池等健康設施。 

圖源：太古地產官方公眾號 

上海PRISMA新嘉中心：浦東最大的商業綜合體

開業時間：2026年

商業體量：36萬㎡

品牌數：近500個

項目地址：上海市浦東新區張楊北路1188號

PRISMA新嘉中心是坐落於浦東新區張楊北路的TOD城市綜合體，無縫銜接軌交6號線、12號線及在建的21、22號線巨峰路站。項目總體量約43萬㎡，其中商業部分體量達36萬㎡，建成后將成為浦東規模最大、全上海第二大的商業綜合體。

■ 強調「體驗沉浸化」：項目規劃設有瀑布流水的躍層浮島中庭、400米的濱水步道，以及4600㎡的屋頂「棱鏡花園」等特色場景。

■ 引入多個跨層、大體量的現象級店鋪：項目規劃引入近500個品牌，包括多個跨層、大體量的門店， 如Olé精品超市上海北部首店、MUJI無印良品（上海浦東北部規模最大門店）、全明星滑冰俱樂部（上海旗艦店）、BE1ST一工元超級玩運動空間（上海浦東首店）、PANATTA FITNESS（上海浦東首店）、巖時攀巖（上海浦東首店）、寰映影城IMAX（上海浦東旗艦店）與BLOOM（上海全新概念店）等。

上海森蘭印象城：全國首座「森系」印象城

開業時間：2026年四季度

商業體量：18萬㎡

項目地址：上海市浦東新區東靖路1068號

上海森蘭印象城由外高橋集團開發，印力上海與森蘭商運負責商業管理與運營，選址浦東森蘭板塊張楊北路東靖路交匯處，與軌道交通6號線、21號線（在建）無縫銜接，毗鄰森蘭綠地和森蘭湖公園，深度融合生態、運動、社交與社區服務，打造全國首座「森系」印象城。 

■ 以「山谷」為整體設計理念：邀請國際著名設計公司Woods Bagot為主筆，借森蘭區域的「森系」生態優勢，整個建築外切為山、內退成谷、層層攀升，組構成一座「森蘭山谷」能量公園。 

■ 創新型「三中心」融合形態：「購物中心+體育中心+社區中心」三中心融合形態，將文化藝術、運動體驗和健康療養等新元素融入消費場景中。除商業功能外，還規劃了約9000平方米的社區服務中心、9000平方米的市民體育中心以及約1.5萬平方米的室外體育公園。 

廣州白鵝潭萬象城：廣州首座萬象城

開業時間：2026年秋季

商業體量：26.9萬㎡

品牌數：超500個

項目地址：廣東省廣州市荔灣區花地街道新隆沙西6號-1

作為廣州首個萬象城，白鵝潭萬象城坐落於白鵝潭商務核心區，位於廣佛江珠城際白鵝潭站上蓋，無縫連接廣州地鐵1號線、11號線、22號線及28號線四條地鐵線路。項目總建築面積約69萬平方米，其中商業部分建築面積達26.9萬平方米，建成后將打造為超級交通、超級景觀超大規模的濱江萬象綜合體。

■ 貝殼造型極具辨識度，深度融入嶺南文化：項目由國際知名建築設計團隊KPF操刀，以「城市舞臺」為理念，造型宛如珠江邊一顆徐徐打開的「貝殼」。在設計上，創新性地融合了濱江生態與嶺南文化元素，外立面融入十三行商埠文化元素，中庭設置了嶺南騎樓風格主題街區。

■ 打造白鵝潭跨江纜車，串聯珠江南北兩岸：項目範圍內文保地塊將打造「鵝潭坊」，謀劃建設白鵝潭跨江纜車，串聯鵝潭坊、萬象城、濱水廣場、白鵝潭大灣區藝術中心、沙面等，打造鏈接「歷史與未來」的文商旅地標。

■ 定位M1重奢商場，計劃引入超500個品牌：項目規劃引入超過500個品牌店鋪，包括Louis Vuitton、Hermès等國際一線奢侈品牌，其中多個品牌計劃開設廣州首家全品類旗艦店。

杭州恆隆廣場：浙江首個恆隆廣場

開業時間：2026年4月28日（試營業）

商業體量：10萬㎡

品牌數：近250個

項目地址：浙江省杭州市拱墅區體育場路321號‌

杭州恆隆廣場坐落於杭州商業心臟——千億級的武林商圈，集高端購物中心、五座甲級辦公辦公樓及浙江省首家文華東方酒店於一體，是杭州首個恆隆廣場，也是恆隆地產在內地的第11座綜合體項目。

■ 「長」在歷史里的商場：項目在建設過程中對地塊內的歷史遺蹟進行了最大限度的保留與保育。鏡清里1號等歷史建築，以及在建設過程中挖掘出的南宋仁和縣遺址、元代興福寺遺址，都被完整地納入了項目的整體規劃之中，這一規模位列全國前茅的遺址回遷工程。

■ 打造浙江省首座「空中綠堤」生態空間：逾萬平方米的「空中綠堤」自北向南貫穿項目，將購物中心、辦公樓與酒店有機串聯，打破傳統商場封閉形態，營造松弛有度的遊逛體驗。

■ 近250個品牌入駐，超70家高能級首店‌：項目引入近250個品牌，其中‌全國、全省、城市級首店超70家‌，品牌煥新概念店佔比超八成，餐飲品牌近百家，包括裘真、HELLY HANSEN海麗漢森、Sam Edelman山姆愛德曼、Lola Rose羅拉玫瑰、adidas Originals、APM Monaco等。

杭州光環夢中心：浙江首個「光環」系列標杆項目

開業時間：2026年

商業體量：17.2萬㎡

項目地址：浙江省杭州市蕭山區蕭清大道榮望軒北側

杭州光環夢中心是由香港置地與傳化集團共同打造的浙江首個「光環」系列標杆項目，其選址杭州蕭山科技城核心區域，定位杭州首個以自然科學為主題的全業態區域級標杆商業項目，秉承「牽手自然、探祕科學」主張，規劃地熱市集、城市露營、寵物生活、暢享日咖夜酒、親子生活、娛樂體驗6大特色業態。 

值得關注還有，商場內以「地貌演替」為設計理念打造4.5萬㎡室外公園，設計四大自然科學主題沉浸式主題空間： 

蟲洞宇宙，極富科幻色彩的外觀，進入外形酷似暗物質收集器的電梯里，60秒沉浸體驗太空穿梭旅程。

沙丘冒險，以沙為眼，圍繞沙化元素，呈現多元地貌。顧客們在此體驗沙丘奇觀，探知土地奧祕。

未來烏托邦，直接把超3000㎡自然博物館搬進商場，170+真實動物標本飄洋過海，開啟文明覆蘇下的超級遷徙。

綠洲奇蹟，多種自然物質巧妙融合，一系列圍繞水元素的故事畫卷就此展開，「綠洲探奇之旅」也就此開始。

南京德基奧萊：打造國內首個藝術概念奧特萊斯

開業時間：2026年

商業體量：10萬㎡

品牌數：超200個

項目地址：江蘇省南京市棲霞區仙林大道111號

作為德基旗下的首座奧特萊斯項目，南京德基奧萊緊鄰地鐵2號線‌羊山公園站‌，總建築面積約10萬平方米，規劃店鋪超200家。目前首批品牌已經曝光，包括美妍麗、FILA等。

■ 「雲朵城堡」建築，視覺衝擊拉滿：項目建築以連續的「雲朵」形態組合成帶狀街區，沿湖岸線展開，被網友稱為「雲朵城堡」。建築羣與羊山湖、羊山公園自然景觀融為一體，視覺效果拉滿 。

■ 打造國內首個藝術概念奧特萊斯：項目延續了德基集團「藝術+商業」的基因，定位為「國內首個藝術概念奧特萊斯」，主打「購物+藝術+微度假」複合體驗 。未來，項目還將設立德基藝術博物館-仙林館‌。

鄭州東站胖東來：鄭州首店，要把它做成一個作品

開業時間：2026年10月

商業體量：3萬㎡

項目地址：河南省鄭州高鐵東站東廣場地下商業廣場

備受矚目的胖東來鄭州首店，選址鄭州東站東廣場東地下商業廣場，緊鄰蜜雪冰城等企業總部 。項目集中在地下一層，並非單一超市業態，涵蓋超市、醫藥、餐飲、禮品中心、圖書、咖啡等全品類佈局， 打造 集購物、餐飲、文旅服務於一體的樞紐型商業空間 。近日，針對鄭州東站胖東來擬從5月延期至10月開業。 

要把項目做成一個作品：在此番曝光的規劃效果圖中，項目以「A Gift to the City of Zhengzhou（給鄭州的一份禮物）」為核心理念，整體空間設計兼具藝術感與實用性，門店採用通透式採光設計、搭配開闊的內部動線，延續了胖東來一貫的人性化空間佈局；且與鄭州高鐵東站東廣場景觀深度融合，下沉庭院、地下通道與高鐵站無縫銜接。胖東來創始人於東來稱：「我們不是把它做成一個項目，而是做成一個作品」。 

TX長沙年輕力中心：華中首個策展型零售商業空間

開業時間：2026年二季度

商業體量：8萬㎡

項目地址：湖南省長沙市芙蓉區黃興中路188號

作為百聯集團TX系列華中首作、延續上海TX淮海「策展型零售」基因，TX長沙年輕力中心（以下簡稱「TX長沙」）選址五一商圈中山亭核心、承接原樂和城地標基礎，以「年輕力中心」為核心定位，秉承「策展+零售+本土共創」核心理念，打造華中首個策展型零售商業空間。 

■ 打造「低區聚人氣、中區留體驗、高區延時長」的全天候閉環：在業態佈局上，TX長沙規劃B1-L1 聚合潮流零售、特色餐飲與國際品牌概念店，L2 聚焦本土潮牌與孵化器，L3 涵蓋潮流生活業態，L4-5 打造青年社交餐飲目的地。 

■ 多個全國/華中首進品牌已確認入駐：不乏超5300㎡芭特星球運動樂場全國首店、千平麻將國粹概念店「發上發」全國首店、4000㎡三倍升級的「不大百貨商店」華中首店、霸王茶姬全球策展概念店等。近日，還公佈了首批20+首店陣容，囊括多元先鋒、國潮原創、本土街頭多維組合及高能級潮流品牌集羣。 

■ 重點孵化本土品牌：除了聯動多元品牌、深挖城市記憶，TX長沙還打造高頻潮流展覽、限時快閃打造沉浸式空間體驗，更重點孵化本土品牌、培育原創力量。去年10月起，項目方先后組織開展了一系列DJ派對、滑板獨立影片首映、飯圈應援練團會等活動，以持續的內容在本地年輕人中狂刷「存在感」。 

武漢光谷萬象天地：武漢首個萬象天地，光谷最大商業綜合體

開業時間：2026年

商業體量：17萬㎡

項目地址：武漢市東湖高新區光谷大道與金融港二路交匯處

作為武漢首個萬象天地，武漢光谷萬象天地位於光谷大道與三環線交匯處，緊鄰地鐵2號線金融港北站口。項目總建築面積約26萬平方米，其中商業面積達17萬平方米，是目前光谷區域面積最大的商業綜合體。

■ 「mall+街區+公園」模式，體驗在公園里逛商場：項目延續萬象天地產品線基因，聚焦年輕客羣，採用"mall+活力街區+生態公園"一體化設計理念，打破傳統商場與自然隔離的模式，創造"在公園里逛商場"的沉浸式體驗。

■ 精準聚焦年輕客羣與潮流文化：項目傳承「融合城市精神文化的潮流策源地」基因，白天可享受自然綠意與咖啡社交，夜晚則變身潮流打卡地。隨着光谷高新技術產業集聚與高知人羣增長，項目將成為區域消費升級的核心載體。 

廣州晟潮C-Wave：旭輝商業量身定製C+產品線

開業時間：2026年 

商業體量：7萬方

項目地址：廣東省廣州市番禺區漢溪大道386號

由廣晟發展與旭輝商業聯手打造、選址廣州市番禺區萬博-長隆商圈的核心地帶，緊鄰地鐵南村萬博站的晟潮C-Wave更是地鐵7號線及18號線的雙軌交匯上蓋。

■ 5公里內覆蓋100萬人口，年輕客羣佔比超四成：晟潮C-Wave周邊緊密環繞高密度中高端住宅社區，預計5公里範圍內將覆蓋約100萬的居住及辦公人口，25-34歲年輕客羣佔比超40%。 

■ 旭輝量身打造年輕力C+產品線：旭輝商業為項目定製了以年輕力為核心基因的C+產品線，其產品故事和空間設計注重打造具有互動感的內容共創商業空間。六大主題空間精準對應年輕人當下的社交、表達需求；空間設計更是突破邊界，多維規劃潮流品牌引入及策展活動。 （圖片來自各項目官方）

本文來自微信公眾號「贏商網」，作者：贏商寶藏天團，36氪經授權發佈。