機構：今年一季度北京辦公樓市場空置率環比下降 倉儲物流淨吸納量破歷史記錄

新華財經北京4月10日電（康耕甫） 隨着「十五五」規劃綱要的正式發佈，我國房地產行業迎來新的發展機遇，從過去多年強調的「房住不炒」，到如今明確提出「推動房地產高質量發展」，這一口徑變化釋放出強烈的頂層設計信號。

近日，中指研究院、畢馬威等國內外機構紛紛發佈了國內房地產市場的研究報告。作為全國房地產市場的風向標，今年一季度北京房地產市場各細分板塊已經出現一定程度的企穩及復甦跡象。CBRE世邦魏理仕近日發佈的報告顯示，2026年第一季度，北京辦公樓市場需求結構維持穩健，甲級價格讓利助力整體空置率回落；而倉儲物流市場新增項目帶動京內需求釋放，單季度淨吸納量破歷史記錄。

辦公樓市場空置率環比下降

2026年一季度，北京辦公樓市場供應端連續第三個季度沒有新項目入市。受傳統春節假期及萬平以上大面積交易活躍度回落影響，全市新租交易總面積環比與同比分別下降14%與16%。搬遷活動以72%的面積佔比成為市場成交的核心驅動力。與此同時，擴租和新成立企業的交易數量環比增長，顯示出市場內生性擴張需求與初創動能正處於温和修復軌道。

行業需求方面，TMT板塊以38%的份額穩居首位，其中系統解決方案、平臺互聯網及人工智能構成了核心增長引擎；金融行業在證券板塊大面積搬遷需求的帶動下，新租成交面積環比有所上升；專業服務業需求則主要集中在1000平方米以下的小面積租賃，且持續滲透於CBD區域；此外，房地產和建築業，以及醫藥生命科學板塊分別在新興區域及成熟子市場維持了一定的租賃熱度。

另外，受部分企業經營風險暴露、資源整合或策略性收縮影響，中關村、燕莎和東二環等子市場出現大面積騰退。其中，中關村自2023年第二季度以來首現負吸納量，但稀缺的連層空間為業主提供了優化租户結構，提升資產韌性的調整契機。另一方面，望京與奧體子市場憑藉成熟的科技產業集羣，合計貢獻了全市54%的淨吸納量，金融街在大面積金融類租户新租交易帶動下，吸納也有階段性改善，有效抵消了前述區域的負吸納影響。全市淨吸納量維持在9.5萬平方米的較穩定水平。

截至今年一季度末，全市空置率為18.5%，環比下降0.6個百分點。其中，甲級辦公樓空置率環比下降0.9個百分點，顯示出高品質物業的虹吸效應。鑑於年內供應集中入市的預期，去化壓力較大的業主多通過以價換量策略提前鎖定優質租户，導致全市平均租金面價持續承壓下行，同樣本比環比下降2.1%至每月每平方米223.5元。

「未來六個月，北京辦公樓市場將迎來約35萬平方米的新增供應投放，且全部集中於CBD區域。短期內核心商務區的租賃競爭與去化壓力將進一步加劇。然而，高品質新項目的入市將有望打破成熟區域連層可租空間匱乏的瓶頸，有效激活置換和整合需求，從而提升市場的交易流動性。」世邦魏理仕華北區辦公樓部執行董事袁慧表示。

倉儲物流市場單季度淨吸納量破歷史記錄

2026年第一季度，北京倉儲物流市場僅平谷馬坊子市場出現新增供應，新增體量約34萬平方米，並在短期內實現近15萬平方米去化，成為季內市場去化的重要觸發點。環京市場中，廊坊北三縣子市場也有約7.1萬平方米新增供應，但仍處招商初期，去化有限；天津市場暫無新項目交付。

一季度北京倉儲物流市場淨吸納量為19.8萬平方米，為歷史單季最高值，絕大部分由平谷子市場貢獻，其核心來源為頭部三方物流及汽車零部件企業的整合搬遷需求。這些企業藉助租金價格與可租空間的機會窗口優勢，將原先分佈於京津廊區域的分散及非標倉儲資源進行集中整合，實現倉儲網絡的降本與提效。此外，部分空港區域高標保税庫通過租金策略優化吸引具有保税需求的企業升級入駐，對季內去化也有較大貢獻。

在此推動下，儘管通州及順義其他等子市場的部分製造業租户向低成本設施轉移，但整體存量市場仍實現穩步去化。環京市場中，廊坊一季度淨吸納量10.6萬平方米，核心子市場去化主要受益於品牌零售及物流企業的擴租與新租需求，如廣陽、臨空經開區等。儘管個別子市場受單一租户搬遷影響出現階段性負吸納，但整體市場仍處於正常流轉節奏。

世邦魏理仕中國區產業地產租賃交易聯席負責人方聞驕認為，未來六個月，北京預計將有32.3萬平方米的新增高標倉儲設施在以平谷及順義子市場交付，廊坊近京子市場也將迎來48.5萬平方米的新增供應，環京物流市場持續聚焦以「降本增效」及「提振消費」為導向的需求。

編輯：王春霞