美的置業賺5.6億，拿6.5億「輸血」何享健家族地產業務

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　　來源 | 野馬財經

　　作者 | 於婞 

　　美的置業為何成了家族「錢袋子」？

　　去年淨利潤5.6億，違規貸款6.5億。一家上市公司辛辛苦苦賺來的錢，還不夠「借」給大股東的私人地產項目？

　　不久前，美的置業（3990.HK）公告「自曝」了這層隱祕關係：2025年全年，公司通過三家信託通道，向實控人何享健家族控制的三個地產項目違規輸送最高6.5億元貸款，對此，公司的解釋是：溝通失誤。

　　輕資產轉型后的首份「成績單」還沒來得及焐熱，賬上的錢就已經繞道回到了大股東的口袋。何享健家族為什麼要這麼做？美的置業，到底是在為誰賺錢？

　　輕資產「現金奶牛」誕生

　　美的置業2025年的年報數據非常好看：營業收入41.49億元，較2024年37.26億元增長11.4%；歸母淨利潤5.59億元，同比增長16.9%。

　　分板塊來看，貢獻收入的主要有開發服務、物管服務、資產運營和房地產科技4大板塊。這些業務的共性，是輕資產、低負債、穩定現金流。在行業出清周期中，這種結構讓美的置業成功避開了大規模減值與債務壓力，維持住了盈利能力。

　　其中，開發服務2025年收入為9.58億元，同比增長 227.1%；物管服務收入19.04億元，同比增長3.5%；資產運營8.35億元，同比下降15.4%；房地產科技4.52億元，同比下降 25.4%。

　　增長最快的開發服務，是美的置業新增業務板塊，主要承接控股股東既有房地產開發資源全周期服務，旨在通過輕資產模式，持續培育房地產產業鏈開發服務能力，是產品價值輸出的核心載體。

　　物管服務是美的置業目前的核心盈利支柱，年報顯示，2025年公司深化產業園區、醫療康養等領域佈局。截至報告期末，物管服務合約面積9964萬平方米，在管面積8632萬平方米。

　　至於資產運營收入下降，主要是由於商業物業銷售部分報告期內交付減少所致；房地產科技下降主要由於房地產行業銷售下行，2025年建設項目減少所致。

　　圖源：罐頭圖庫

　　營收和利潤表現尚可的同時，美的置業其他財務數據也都比較「亮眼」。

　　比如2025年，美的置業毛利為13.65億元，較2024年上升2.5%；

　　截至2025年末，美的置業總現金及銀行存款為16.46億元。其中，現金及現金等價物為16.01億元，受限制現金為4497萬元。

　　此外，有息負債僅5.92億元，公司資產負債率已經從2023年的75.14%驟降至如今的47.7%。

　　然而，這隻「現金奶牛」擠出的第一口奶，卻流向了何享健家族自己的嘴里。開頭提到美的置業自曝的6.5億元違規貸款，恰好是公司2025年末賬面現金的近4成。

　　隱祕的「回家」通道

　　6.5億如何流出？

　　美的置業漂亮的財務數據，源於一場兩年前完成的「手術」。

　　回望2024年6月23日，美的置業公告宣佈一項重大股權重組計劃：公司決定將房地產開發業務從上市公司體系中剝離，交由其控股股東接收，未來公司將專注於物業管理服務、商業物業和產業園、房地產科技、建設項目管理等輕資產業務。

　　美的置業控股股東為美的強展控股（BVI）有限公司，該公司持有美的置業78.52%的股份。這背后，創始人何享健的兒媳婦盧德燕通過持有美的發展控股（BVI）有限公司、美恆有限公司和美域有限公司的全部股權，間接控制美的置業81.13%的股份，為上市公司實際控制人。

　　過去，房地產開發業務一直是美的置業的核心業務。2023年，該業務的總資產高達1971億元，收入達到700億元，佔到了公司總收入的97%。這次剝離房地產開發業務，有市場觀點認為，這意味着何氏家族主動拿下重資產，推動美的置業輕裝上陣。

　　圖源：罐頭圖庫

　　如今財報出爐，美的置業確實通過「退房」打了一個漂亮的翻身仗。但何享健家族並未真正放棄房地產業務，並且依然通過美的置業「輸血」。

　　據美的置業「自曝」公告披露，公司內部監控檢查發現：2025年全年，全資附屬公司佛山美置、廣東美置分別與萬向信託、粵財信託、中原信託簽訂委託投資協議，總規模上限合計達17.5億元。

　　協議約定，三家信託公司作為通道，向沈陽正匯、南海美鳴、順德天美三家企業發放多輪無抵押、可隨時要求償還的貸款，專項用於補充日常營運資金。其間任何時點最高未償還貸款總額不超過6.5億元。

　　而這三家企業，恰好都是「自己人」。三家企業分別對應沈陽美的·君蘭江山、佛山美的·濱湖學府、佛山美的·西江府三個地產項目——這些項目，恰恰是2024年從上市公司剝離出去、交由何享健家族持有的資產。

　　也就是説，上市公司通過信託通道，向已不屬於自己的家族地產業務，隱祕提供了最高6.5億元的資金支持。

　　對於違規原因，美的置業的解釋令人錯愕：「本集團內部各部門之間溝通失誤所致。」公告稱，業務團隊批准並進行了交易，但未通知合規團隊其中可能涉及關聯人士；合規團隊僅覈實了委託投資協議的對手方為獨立第三方，未能識別出潛在的間接關聯性。

　　不過香頌資本董事沈萌表述，剝離是優化上市公司的資產結構，而「輸血」只要在合法的框架內，不會影響到上市公司的收益。

　　逆周期佈局

　　還是舍不掉沉沒成本？

　　但是何享健家族為何在美的置業剝離房地產開發業務后仍持續為其輸血？

　　中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，這本質上是一場風險轉移與利益迴流的雙重套利。剝離地產時，何家以「行業下行、減少虧損」為由，將重資產、高負債的地產開發業務從上市公司體系移除，使美的置業轉型為輕資產平臺。這一步完成了風險出表——讓上市公司股東共同承擔地產下行的歷史包袱。但半年后通過信託通道反向輸血，説明何家並未真正放棄這些項目，而是試圖保留收益權、轉移風險敞口。

　　他認為，這種操作的精妙之處在於：項目虧損時由家族私有化承擔（但用的是上市公司分紅資金），需要資金時又從上市公司「借款」（實質是融資）。上市公司淪為家族的「資金池」，而非獨立運營實體。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，何享健家族最初將地產業務從上市公司私有化，確實與行業調整、主營業務與房地產業務需要剝離有關。但如今選擇「輸血」，並非代表看好房地產，而是因為地產業務板塊前期投資較大，當前經營遇到困難，需要流動性資金支持。

　　沈萌也認為，剝離是因為地產業務的概念限制了上市公司增長的天花板，所以大股東接收是爲了讓上市公司表現更好。所以，上市公司對大股東提供一定支持，也符合共同利益。

　　圖源：罐頭圖庫

　　2024年私有化時，市場普遍認為這是大股東接盤虧損業務、拯救小股東的「義舉」。彼時，何享健家族向小股東發出的邀約價為5.9港元/股，較消息宣佈前最后一個交易日3.75港元的收市價溢價高達57.3%，被外界稱為「白衣騎士」般的慷慨出手。沈萌認為，大股東協助剝離，上市公司改善概念預期后，也算反饋大股東。

　　但從市場表現看，被輸血的三個項目處境並不樂觀。佛山美的·濱湖學府2021年拿地、2022年開盤，賣到現在四年過去了仍在銷售。濱湖學府的平均地價為1.6萬/平米，當初的開盤價還能維持在2萬/平米以上，目前已經跌到了地價水平，賠本在賣。沈陽美的·君蘭江山的開發主體——沈陽正匯房地產開發有限公司，在2024年一度陷入虧損。

　　對於何家持續輸血的真實動機，柏文喜認為更可能是避免項目爛尾引發的系統性風險。這些項目若停工爛尾，不僅損失本金，還將觸發購房者維權、金融機構追債、地方政府約談等連鎖反應，甚至波及美的集團的品牌聲譽。6.5億元與其説是投資，不如説是「保交樓」的維穩成本和聲譽保險。

　　嚴躍進分析表示，這更像是沉沒成本帶來的被動投入。當前房地產市場總體處於止跌回穩的初期階段，遠未到大規模擴張的「逆周期佈局」。之所以繼續投入，更多是因為部分項目已進入可銷售或工程收尾階段，涉及保交付等現實問題，需要做到有始有終，確保項目資金狀況健康。

　　「從上市公司拿錢投向地產業務，本身存在一定風險。資本市場對此會非常謹慎，擔心這筆輸血背后的回報是否合理，是否可能損害公眾股東的利益。這也是大家普遍關注的核心問題。」嚴躍進表示。

　　對於控股比例如此之高的家族而言，上市公司幾乎就是家族資產的延伸。但問題是，中小股東的權益如何保障？在你看來，這更像是一場逆周期佈局，還是一次被動輸血？評論區聊聊吧。