北京市場：個別商圈項目逆勢上揚，倉儲物流單季吸納破歷史記錄

4月9日， CBRE世邦魏理仕發佈《2026年一季度北京房地產市場回顧》。報告顯示，今年第一季度，北京辦公樓市場中，需求結構維持穩健，甲級虹吸效應凸顯，價格讓利助力空置回落；零售物業市場方面，因年輕力驅動，存量商業掘金情緒體驗，整體市場承壓，但個別商圈項目呈逆勢上揚趨勢。

另外，倉儲物流市場上，新增項目帶動京內需求釋放，單季吸納破歷史記錄，環京區域分化格局被重塑；商務園區市場中，研發辦公供應密集入市，複合型載體需求表現領先；物業投資市場方面，市場活躍度階段性修復，各路資本在周期底部加快入場節奏，企業自用需求構成重要支撐。 

辦公樓市場：

需求結構維持穩健，價格讓利助力空置回落

22026年第一季度，北京辦公樓市場供應端連續第三個季度未錄得新項目入市。受傳統春節假期及萬平以上大面積交易活躍度回落影響，全市新租交易總面積環比與同比分別下降14%與16%。搬遷活動以72%的面積佔比成為市場成交的核心驅動力。與此同時，擴租和新成立企業的交易數量錄得環比增長，顯示出市場內生性擴張需求與初創動能正處於温和修復軌道。行業需求方面，TMT板塊以38%的份額穩居首位，其中系統解決方案、平臺互聯網及人工智能構成了核心增長引擎；金融行業在證券板塊大面積搬遷需求的帶動下，新租成交面積環比有所上升；專業服務業需求則主要集中在1000平方米以下的小面積租賃，且持續滲透於CBD區域；此外，房地產和建築業，以及醫藥生命科學板塊分別在新興區域及成熟子市場維持了一定的租賃熱度。

受部分企業經營風險暴露、資源整合或策略性收縮影響，中關村、燕莎和東二環等子市場錄得大面積騰退。其中，中關村自2023年第二季度以來首現負吸納量，但稀缺的連層空間亦為業主提供了優化租户結構，提升資產韌性的調整契機。另一方面，望京與奧體子市場憑藉成熟的科技產業集羣，合計貢獻了全市54%的淨吸納量，金融街在大面積金融類租户新租交易帶動下，吸納亦有階段性改善，有效抵消了前述區域的負吸納影響。全市淨吸納量維持在9.5萬平方米的較穩定水平。

截至季末，全市空置率錄得18.5%，環比下降0.6個百分點。其中，甲級辦公樓空置率環比下降0.9個百分點，顯示出高品質物業的虹吸效應。鑑於年內供應集中入市的預期，去化壓力較大的業主多通過以價換量策略提前鎖定優質租户，導致全市平均租金面價持續承壓下行，同樣本比環比下降2.1%至每月每平方米223.5元。

世邦魏理仕華北區辦公樓租賃交易-租户代表負責人袁慧表示：「未來六個月，北京辦公樓市場將迎來約35萬平方米的新增供應投放，且全部集中於CBD區域。短期內核心商務區的租賃競爭與去化壓力將進一步加劇。然而，高品質新項目的入市將有望打破成熟區域連層可租空間匱乏的瓶頸，有效激活置換和整合需求，從而提升市場的交易流動性。政策端亦釋放積極信號：《北京市未來產業2026年工作要點》、科創金融政策松綁及15億元專項資金等多重利好疊加，將有效提振高精尖產業信心，激發科技與金融企業的增量需求。」

零售物業市場：

存量商業掘金情緒體驗，個別商圈項目逆勢上揚

2026年第一季度，北京優質零售物業市場未錄得新增商業項目交付。次級商圈一座老牌百貨停業並啟動升級改造，未來計劃重點打造「潮流IP發佈中心」業態，與商圈內其他項目協同服務於年輕人羣的文化及消費需求。

1-2月，北京社消總額同比降幅縮窄至0.3%，餐飲收入實現同比增長，主要受春節假期帶動。本季度零售物業市場出租表現穩健，空置率環比微降0.1個百分點。餐飲需求以48%的佔比穩居首位。其中小吃快餐開店活躍度明顯上升，與持續發力的茶飲果汁、烘焙甜品共同構成低客單價、即時滿足型餐飲矩陣，憑藉「小而美、輕量化」特質，成為吸引與沉澱基礎客流的重要支撐。自助小火鍋類目與麥記牛奶公司、汕心、蘭熊鮮奶等品牌向非核心商圈拓店的意願持續較強。正餐開業需求則呈現極致性價比與地域特色並行的態勢。「情緒悦己」與「沉浸體驗」成為本季度增長亮點：中高端雜貨Windmur、潮玩品牌LUCKY LOOP分別在王府中環與The Box開出首店，通過精準捕捉年輕羣體的社交需求實現增長；泥靴旗下The Grounds、東方甄選線下門店、策展零售空間Lobby等涵蓋餐飲與社交的複合零售業態入駐熱門商圈，提供高附加值和多元化的消費場景和體驗。此外，珠寶首飾及3C電子品類表現穩中有升：君佩、寶蘭北京首店入駐國貿商城，龍梓嘉北京首店入駐三里屯太古里南區；宇樹在銀泰in88開出北京首店，影石、大疆等攝像科技品牌相繼拓店。

業主招商以區域首店、餐飲或服務類引流業態為主要目標，使得本季度首層平均租金同樣本比環比下降0.4%至每天每平方米30.0元。整體市場承壓下，個別核心商圈優質項目走出獨立行情。其中三里屯商圈最為亮眼，標杆項目在頂級品牌旗艦店與潮流首店密集入駐下，不僅自身保持了極強的議價能力，而且帶動了商圈整體熱度，對周邊項目形成高流量餐飲、社交等需求的外溢。

世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗指出：「未來六個月，北京零售物業市場預計將有63萬平方米新增供應入市，其中成熟商圈以改造項目為主，城市副中心等外圍商圈則有大型新建項目入市。北京市商務局近期發佈「新業態、新模式、新場景」及國際化消費環境建設相關指南，為尋求從「全能型」傳統業態整合者向具有垂直吸引力的場景運營方轉型的業主，注入以「數字+文化+沉浸體驗」為核心的結構性增長新動力。」

倉儲物流市場：

新增項目帶動京內需求釋放，單季吸納破歷史記錄

2026年第一季度，北京倉儲物流市場僅平谷馬坊子市場錄得新增供應，新增體量約34萬平方米，並在短期內實現近15萬平方米去化，成為季內市場去化的重要觸發點。環京市場中，廊坊北三縣子市場亦錄得約7.1萬平方米新增供應，但仍處招商初期，去化有限；天津市場則暫無新項目交付。

本季度北京全市淨吸納量錄得19.8萬平方米，為歷史單季最高值，絕大部分由平谷子市場貢獻，其核心來源為頭部三方物流及汽車零部件企業的整合搬遷需求。這些企業藉助租金價格與可租空間的機會窗口優勢，將原先分佈於京津廊區域的分散及非標倉儲資源進行集中整合，實現倉儲網絡的降本與提效。此外，部分空港區域高標保税庫通過租金策略優化吸引具有保税需求的企業升級入駐，對季內去化也有較大貢獻。在此推動下，儘管通州及順義其他等子市場的部分製造業租户向低成本設施轉移，但整體存量市場仍實現穩步去化。環京市場中，廊坊一季度淨吸納量錄得10.6萬平方米，核心子市場去化主要受益於品牌零售及物流企業的擴租與新租需求，如廣陽、臨空經開區等。儘管個別子市場受單一租户搬遷影響出現階段性負吸納，但整體市場仍處於正常流轉節奏。相比之下，天津市場受去年年底短租需求集中釋放后回落影響，一季度淨吸納量錄得-6.8萬平方米，為近兩年來首次轉負，階段性承壓明顯。

租金方面，北京市場延續下行趨勢，本季度同樣本租金環比下降4.1%，其中平谷子市場降幅領先錄得11.9%。廊坊及天津市場租金持續處於下行賽道，部分高空置區域仍面臨一定去化壓力，通過強化成本優勢以吸引租户，但也有部分子市場已顯現企穩跡象。

世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗表示：「未來六個月，北京預計將有32.3萬平方米的新增高標倉儲設施在以平谷及順義子市場交付，廊坊近京子市場亦將迎來48.5萬平方米的新增供應。環京物流市場持續聚焦以」降本增效「及」提振消費「為導向的需求，即時零售、商超前置倉、社區配送及冷鏈等相關企業有望成為擴張和調整倉儲佈局的主力，其租賃形式的多維化將進一步助力市場空置面積去化。」

商務園區市場：

研發辦公供應密集入市，產業生態效應尚待挖掘

2026年第一季度，北京商務園區市場迎來兩個研發辦公項目的集中交付，新增體量24.6萬平方米，均位於北清路子市場。由於新項目尚處招商初期，短期內暫未錄得規模性的面積去化。

本季度全市淨吸納量錄得約4.3萬平方米，整體去化節奏略顯温和。從區域表現來看，亦莊和大興子市場相對活躍，貢獻全市近九成的吸納，尤其兼具研發、中試及輕生產功能的複合型產業空間季內表現領先，體現企業在選址過程中更加註重空間對生產及轉化環節的適配能力，也從單一的區位及租金，轉向產業配套、政策承接及服務能力的綜合考量。其余各子市場以存量騰挪為主，需求未有大幅波動。從需求行業分佈來看，TMT仍為市場最活躍板塊錄得佔比41%，但主要集中在人工智能、芯片、半導體及傳感器等細分領域；同時，以航空航天、裝備製造為代表的工業品製造，以及生命科學相關企業，亦持續釋放空間需求，分別錄得佔比19%和18%，成為市場的重要補充。

季內全市空置率環比上升1.3個百分點至24.6%，隨着新項目的陸續交付，市場租金繼續承壓，平均報價同樣本比環比下調1.5%至每月每平方米128.8元。多數單一研發辦公屬性項目繼續依靠租金下調、靈活租賃策略或定製裝修服務來維持吸引力，與一般商務辦公的差異化不明顯，尚未充分發揮其產業運營的優勢和效應。

未來六個月，北京商務園區預計還將迎來約19.8萬平方米的新增空間，且依然全部集中在北清路子市場，區域內的短期去化壓力將進一步加劇。隨着近期政策層面密集出臺多項支持措施，包括推動先進製造業中試平臺建設、鼓勵信息技術與製造業融合發展，以及針對創新葯及高端醫療器械研發的專項支持等，北京商務園區市場的需求基礎有望進一步夯實，尤其是在人工智能、集成電路及生命科學等重點領域，研發及中試環節的空間需求仍具釋放潛力。

物業投資市場：

市場活躍度階段性修復，資本加快入場節奏

2026年第一季度，北京大宗物業市場共錄得10筆交易，成交總額約110.8億元，在個別大體量交易帶動下，環比和同比均實現增長，分別錄得135%與19%的增幅。

本季度機構資金仍然是市場重要力量，對於體量較大、現金流穩定、剩余土地年限充足、公募REITs及機構間REITs退出路徑清晰的優質運營類資產，包括長租公寓、消費類基礎設施、優質綜合體等，是各路機構投資者的核心關注點。優質資產在價格調整階段已經重新進入配置區間，吸引了長期資金入場。同時，辦公類資產在本季度交易中仍保持活躍，錄得多筆成交，但整體以中小體量為主。從交易特徵來看，辦公市場呈現出一定分化：具備區位及品質優勢的項目，多由企業以相對合理價格購入自用；而權屬分散或運營效率不高的資產，成交價格彈性則相對更大。

企業買家依然是成交筆數最多的買方類型，主要以自用需求為導向，在周期底部的價格調整過程中加快入場節奏，顯示出對優質資產的較強承接能力，並在一定程度上穩定了市場預期，為辦公類資產提供了基礎支撐。與此同時，部分資管公司亦在本季度錄得交易，主要通過法拍或整售渠道獲取低效或存在一定盤活難度的資產，后續通過債務重組、運營提升或價值重塑等方式釋放資產潛力。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩指出：「隨着價格調整逐步到位，企業自用需求預計將繼續支撐辦公資產，並穩定核心及次核心區域價格預期；另一方面，消費相關領域修復及政策推動內需擴張，資本市場層面公募REITs及機構間REITs路徑的持續推進，以及存量資產退出機制的逐步完善，有望帶動長租公寓、消費類基礎設施及優質產業園區等資產持續成為機構配置方向。在此背景下，市場或將延續「自用支撐辦公、機構資金配置強現金流資產、機會資本參與重整」的商業地產投資多元驅動格局，整體流動性有望逐步改善，交易節奏有望進一步加快。」