香港神祕「大亨家族」，來深圳蓋樓了

（來源：莫老爺）

莫老爺/文

今年以來，內地政府持續託舉樓市，在這樣的背景下，一家港資房企在深圳核心區悄然冒頭。

新福港，這家有着78年曆史的香港老牌建築商，聯手新美實業、蘇州國資，將寶安碧海一個沉寂十余年的基坑，盤活成了容積率僅2.2的濱海大盤——碧海玖號花園。

不扒不知道，一扒嚇一跳。

這個新福港來頭不小！香港朗豪坊、澳門威尼斯人兩大城市地標，竟然都是它蓋的，典型的作品名氣大過公司名號。

新福港背后關聯的羅鷹石家族，更是香港頂級豪門，家族底藴和財力都絲毫不輸香港「四大家族」。

深圳樓市難得有新勢力冒頭，本文，跟大家聊聊羅家和新福港。

01

香港真正的「老錢」

羅鷹石家族在香港是什麼樣的存在？

論「老錢」，「四大家族」見了羅家都得叫一聲「哥」！

上世紀50年代，李嘉誠還在塑膠廠當推銷員、郭得勝還在雜貨店算賬，羅鷹石就已經涉足香港房地產業。

為將地產業務做大、做強，1963年羅鷹石與妻子杜莉君創立鷹君集團，並迅速崛起為香港房地產界一方巨擘。

1972年，鷹君與香港「四大家族」中的三家（長江實業、新鴻基、新世界）同年完成上市，共同開啟了香港地產的「黃金時代」。

80年代末，鷹君集團盈利超過10億港元，創下香港歷史最高紀錄，羅氏家族躋身香港十大富豪之列。那時的10億港元什麼概念？夠買下半個銅鑼灣了。

即便發展到今天，羅家的實力依然能與「四大家族」平分秋色。

羅鷹石有9個孩子，出了4個「商業皇帝」，控制着11家香港上市公司，總市值破千億，一直保持着香港家族掌控上市企業數量最高紀錄，比李嘉誠的「長和系」還多。

一代打天下，二代還能各自封王，且互不統屬，這在香港豪門中極其罕見。

1、次子羅旭瑞：富豪酒店掌舵人

羅旭瑞是羅鷹石家族中商業版圖最龐雜的一位。

他被譽為香港「酒店業國王」，旗下擁有富豪酒店、麗豪酒店、富薈酒店三大核心品牌，業務版圖覆蓋香港、內地及西班牙、英國，客房總數超過7500間。

他還控制着世紀城市國際、百利保控股等五家上市公司，是兄弟中控制上市企業最多的一位。

2、三子羅嘉瑞：心臟科醫生、鷹君集團話事人

羅嘉瑞原本是美國康奈爾大學醫學博士、心臟科醫生，1980年鷹君陷入困境時，父親將行醫的他召回，他毅然棄醫從商，接手公司重組。

如今他是鷹君集團主席兼董事總經理，旗下業務覆蓋全球四大洲，掌控着朗廷酒店、朗豪坊等港人無人不知的地標。

香港朗豪坊市值一度超過250億，每年為家族貢獻10億租金。

從手術檯到董事會，羅嘉瑞用實力證明了什麼叫「跨界封王」。

3、四子羅康瑞：瑞安集團掌門人

羅康瑞是四兄弟中最早自立門户的。

1971年他向父親借了10萬美元創立瑞安公司，后發展爲瑞安房地產集團，上海新天地一戰成名后，他成為內地各大城市爭相邀請的「舊城改造專家」。

目前，瑞安旗下控制着2家上市公司，淨資產逾500億港元。

2024年，瑞安在上海推出的翠湖天地六和，108套套均1.1億豪宅當日售罄，攬金120億，刷新中國億級豪宅日光紀錄。

羅康瑞個人生活同樣引人注目。2008年，他二婚迎娶「最美港姐」朱玲玲，即霍啟剛親媽、郭晶晶親婆婆，婚禮后，他更第一時間向港交所申報朱玲玲的配偶權益，大方將一半身家與妻子共享。

4、六子羅啟瑞：新福港實控人

羅啟瑞畢業於美國哥倫比亞大學，1980年代受家族指派接管孫福記建築公司，后更名為新福港集團。

他是香港最年輕上市公司主席，目前持有新福港75%股權，是絕對控股股東。

新福港承建的項目，幾乎每一座都是響徹亞洲的經典建築，其做住宅，屬於降維打擊。

「一門四傑」，這不是祖墳冒青煙，這是祖墳着火。

在香港乃至內地，沒有任何一個家族，能像羅家這樣，在同一代人中出現四位獨立掌控上市商業帝國的「諸侯」。

02

港澳「地標大王」

碧海玖號花園只是新福港龐大商業版圖里的一塊小拼圖。

新福港前身為「孫福記營造廠」，上世紀20年代在上海承包大型工程，上海郵政博物館即其代表作。

1948年上海時局動盪，孫福記搬遷香港，繼續干老本行。

1987年香港房地產市場烈火烹油，建築業跟着水漲船高，羅鷹石大手一揮，完成了對孫福記的收購，並將實控權交給了羅啟瑞。

羅啟瑞接手后，只用兩年時間，便於1989年將公司運作上市。這一年，他纔剛滿30歲。

上市后，孫福記立馬吃下了花旗銀行大廈的主體建築工程——這是香港首棟智能大廈，架高地臺、智能入閘機......這些在當時全是「黑科技」，施工難度碾壓香港所有商業建築，但讓人瞠目結舌的是，孫福記兩年就光速完工，在香港一戰封神。

1994年，孫福記更名新福港。

此后，新福港陸陸續續參與了無數與香港、澳門發展息息相關的重要工程，成了這兩座城市的地標建造者：

• 香港汀九橋：世界首座三塔式斜拉索橋

• 中環東方文華酒店：文華東方酒店集團旗艦酒店

• 中環太子大廈：香港頂奢購物的代名詞

• 朗豪坊：香港最高玻璃幕牆建築物

• 澳門威尼斯人酒店：澳門旅遊業的中流砥柱

前述地標工程大多是承接鷹君集團業務，而從2017年開始，新福港正式脱離「鷹君系」，自立門户、獨闖江湖。

彼時，外界紛紛猜測：失去家族庇護，日子能好過嗎？

新福港2025年財報經營數據回擊了質疑——在香港建築業整體低迷的背景下，公司營收、毛利連年雙雙逆勢增長。

增長的核心原因在於，公司牢牢抱住了香港政府這條「大腿」，吃下了一批硬核市政工程。

2025年，新福港以總承包商身份在香港新獲取到了16個項目，其中14個來自政府部門！包括房屋委員會發包的兩個公營房屋項目（西北九龍填海區、古洞北）、路政署的道路保養（沙田、西貢、離島、九龍東）、渠務署的石湖墟淨水設施機電工程等。

從清一色的「政府訂單」來看，現在的新福港已經徹底從家族的「附屬承建商」，變成了香港政府的「御用承建商」，端起了「鐵飯碗」。

新福港管理層直言：「香港政府一直在承諾，公屋建設的腳步不會停，那麼，未來無論市場怎麼波動，我們的日子都不會難過。」

03

一宗地 兩任開發商

新福港在內地早就有地產開發業務——2007年在廣州、深圳成立了新福港地產。

這家公司有三個特點：

一是團隊穩定——據莫老爺瞭解，他們很多員工都是10年工齡以上香港老員工，老齡化問題突出，中層領導基本都去到了五六十歲左右，新來的年輕人晉升通道狹窄，難以冒頭。

二是開發節奏極度緩慢——20年只在廣州、深圳、佛山、成都、蘇州等地開發了十余個樓盤。以代表作廣州新福港鼎峰為例，拿地到開盤隔了兩年3個月！內地房企通常6個月就能開盤，12個月現金流即可回正。

三是品質出衆——慢就慢在磨品質，這是港資房企普遍的共性。廣州新福港鼎峰在上一輪市場波動里，領漲整個科學城，正是因為產品力支撐。

碧海玖號花園是新福港地產在深圳的首發之作，項目源於對停工樓盤的紓困盤活，背后的故事同樣吸睛。

2009年，深圳民營企業錦新明公司準備開發錦明花園（即碧海玖號花園），正規的融資渠道不夠用，便鋌而走險借入多筆民間高利貸，結果，項目剛挖了個基坑，高昂的利息就壓垮了資金鍊，公司被法院查封，項目瞬間停擺。

2021年事情迎來轉機。新美實業覺得這塊地是「金礦」（碧海最后一塊宅地+一線無遮擋看海），便決定參與項目重整，並在法院的公開招募遴選投資人程序中，憑藉紮實的方案與市場信任脫穎而出，成爲了項目投資人。

2023年法院裁定批准重整計劃，該計劃有一條核心內容，即「原股東的股權被調整為0、新投資人拿100%股權」，至此，錦新明這個公司雖然還在，但僅存其「殼」，原來的老闆就徹底出局了。

現在的老闆是誰？

據莫老爺瞭解，當年項目重啟的風聲一出，不乏央房企主動找到新美實業聯合開發，新美實業最后只選了兩家：

• 蘇州國資：有錢有信譽，國企往那一站，購房者心里踏實一半

• 新福港：擁有深厚的家族底藴，以及80年港澳地標淬鍊出的技術積澱，出技術、出團隊、出品牌，品質就是最大賣點

2024年接手項目后，新福港一直死磕品質，導致入市節點一推再推，2025年2月就放風説要賣，到現在還沒正式開售。

據說，當初項目外立面已經完成招標，老闆不滿意，廢標重來；項目位於機場航線下方，本來用的側推窗，有客户反映擔心噪音大，又去找總部追加成本，換平推窗......諸如此類的事，不勝枚舉。

而每一次調整，都意味着漫長的內部流程。

內地房企爲了搶開盤，「先執行、再補流程」是家常便飯；但新福港對合規性的要求近乎苛刻，任何決策都必須層層上報，直到香港總部拍板。這種運作方式，就像他們的員工結構一樣——老化、迟鈍、缺乏靈活性。

不過，從網上釋放的項目資料來看，品質確實不錯：88m門王+8000㎡下沉庭院，深圳西部前所未有；「十字」樓型佈局，一條腿就一户，極致南北通透；全域抬板設計，讓低樓層業主「升艙」看海，成本極高。

項目還沒開盤就拿了一堆獎：繆斯設計金獎、美國TITAN房地產大獎金獎、中房報「好房子」獎......也算值了吧。

2026年3月22日，深圳蛇口太子灣K11商場大屏上，赫然打出一行字：K11欠債不還、坑蒙拐騙！

K11是新世界發展旗下資產，背后站着的是「鄭裕彤家族」，這家公司已連續三年鉅虧，最近正在各種變賣資產還債。

沒想到，連香港「四大家族」都要「拆東牆補西牆」過日子了！

越是市場下行，越能看出一個家族的底色。

有些豪門，順風時風光無兩，一旦行業轉冷，資產負債表里的壓力、家族體系里的脆弱、擴張路徑里的隱患，都會一點點浮出水面。

目前，羅氏家族旗下11家上市公司，財務穩健如山，不僅沒有甩賣資產，反而逆勢抄底：2026年1月，鷹君聯手信和置業，以16.1億港元投得九龍新清水灣道彩興路首幅住宅用地。

港資「老錢」的反攻極其挑剔，通常只集中在一線城市核心地段，當以防守著稱的「老錢」突然開始「反攻」內地房地產市場，是撿漏還是抄底？是否代表深圳市場的築底反攻？