揮別「跑馬圈地」，物業公司撤場求變

　　業內認為，這一調整趨勢在未來2-3年內仍將持續。

　　一直以來，物業行業內都存在項目更替，物企每年都會有出現退出部分項目管理的情況，亦屬於正常的市場輪動。但這一情況逐漸發生改變，近來越來越多上市物企開始主動「撤場」。

　　第三方諮詢機構克而瑞物管表示，在行業持續優化項目結構、主動退出低質低效項目的大背景下，50家上市物企在管規模的整體增速較去年同期進一步下滑1.4個百分點，規模擴張正在全面轉向。

　　業內認為，在行業告別「跑馬圈地」時代后，上市物企通過主動撤場的方式，將資源重新聚焦在高利潤、高潛力的項目上，推動戰略調整。這也標誌着物業行業正在告別依靠城市廣覆蓋的粗放增長時代，進入以集約化和專業化為特徵的精細化運營新周期。

主動退場

　　「主動退出」堪稱物企2025年財報的「年度詞匯」。

　　「本集團持續優化業務結構及進行虧損項目治理，在平衡取捨規模與效益的利害關係下，約滿/退盤項目為5560萬平方米。」中海物業在2025年的業績報告中披露。這一退盤規模較2024年增長了約25%。

　　同期，彩生活終止管理面積超6000萬平方米；永升服務退場簽約面積約為4200萬平方米；融創服務累計撤場及已決策推進撤場中的項目共59個；遠洋服務則因主動退出部分項目導致規模下降，在管面積別同比下降約3%……

　　這樣的主動調整已不是個別企業的舉措，而成爲了行業常態。據克而瑞物管統計，2025年共50家上市物企披露了在管規模，其總在管面積約75.1億平方米，同比增長5.3%，這一增速較上年同期進一步下滑1.4個百分點。該機構認為，這反映了行業當前持續優化項目結構、主動退出低質低效項目的趨勢，規模擴張全面轉向謹慎與高質量訴求。

　　事實上，部分物業企業的大幅度退盤動作則早在前兩年就已開啟。

　　據披露，2023年，綠城服務退出面積就達到了約3880萬平方米，較上年同期大幅增長超175%；2024年的退出面積也在3600萬平方米以上；儘管2025年未披露全年情況，但僅上半年的退出面積就已經達到1730萬平方米，同比增長超5%。2024年，萬物雲全年退出53個住宅項目，世茂服務亦退出6090萬平方米等。

　　不只是對在管項目的收縮，有的企業還對儲備項目進行了調整，以預防未來風險。例如綠城服務在2025年主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備風險項目，使得其2025年的儲備面積同比下降了超7%。

　　整體來看，克而瑞物管統計顯示，在披露了合約面積的38家上市物企中，總合約面積同比僅增長1%，增速較去年同期下滑2個百分點。

　　多家物企管理層在談到退出項目時，都將其形容為低效或低質，其核心衡量標準即是無法實現扭虧。

　　「低質量合同退出的核心判斷標準為項目連續兩年虧損且現金流為負，」融創服務管理層在2025年業績會上坦言，同時評估虧損原因如客户降價、成本高、收費率低等，以及改善措施的有效性，「若無法達成減虧扭虧或現金流提升則堅決退出」。

　　碧桂園服務管理層也表示，曾在2025年初對部分虧損項目進行了現場資源配置評估，並制定一盤一策的扭虧方案和目標，藉此扭轉經營狀況，「不會輕易放棄任何一個項目」，但若綜合評估后發現，「通過各種辦法難以扭轉整個項目的經營基本面，就會選擇主動退出」。

　　萬物雲也同樣針對過往沉澱的虧損項目，成立專項治理小組，借鑑2025年彈性定價邏輯，與客户達成「質價相符」的共識，但「若經努力仍無法扭轉虧損，將果斷退出」。

　　在中指研究院物業事業部研究副總監彭雨看來，近年來物業企業主動退出項目，這一轉變標誌着物業管理行業從的粗放擴張階段，逐步進入「質效優先」的高質量發展新周期。這並非簡單的戰略收縮，而是行業在多重壓力下的理性迴歸與主動優化。

調整持續

　　2015年以來，受到上游房地產行業高速增長的影響，以及資本市場的助推作用，物業行業此前長期奉行「規模至上」的發展邏輯。這也為當前的行業調整埋下了伏筆，誘發了當前的轉型「陣痛」。

　　克而瑞物管指出，在行業快速發展階段，不少物業企業為搶佔市場份額、擴大規模，承接了大量先天不足的項目，這些項目要麼定價過低，要麼配套不完善，要麼開發商遺留問題突出，從一開始就處於虧損或微利狀態。

　　有物企內部人士曾向記者透露，有滾動開發的項目中出現部分樓棟爛尾的情況，小區可能存在不通燃氣水電、道路未完成修葺等遺留問題，入場后的可能要先墊錢維修，還可能面臨業主不肯交物業費等情況。同時，過度開發導致的高空置率現象也在近兩年成為影響物業費收繳的關鍵因素。

　　「在房地產市場繁榮、行業利潤空間較大的時期，企業尚可通過其他優質項目的收益彌補這些‘問題項目’的虧損。」上述機構表示，在行業利潤空間收縮的宏觀下行周期中，這些項目的「先天不足」就暴露了出來。

　　這些項目面臨的財務壓力就成為當前物業公司主動退盤的直接推手。彭雨表示，2025年，物業百強企業平均物業費收繳率下滑至87.32%，部分低效項目收繳率下滑更為明顯，伴隨着項目的人工成本以及公共設施的運營維護成本居高不下，部分項目陷入虧損，因而物業企業主動選擇退出這類項目。同時，退出低效項目有助於改善物業企業的經營效率。

　　克而瑞物管指出，物企當前並非簡單的業務收縮，而是從「規模擴張」轉向「專業深耕」，提升核心區域的經營密度與市場佔有率。

　　具體來看，從空間上，企業不再追求覆蓋廣度，而是追求區域濃度，例如綠城服務自2021年起關閉第三方民企合作，覆蓋城市也從高峰期的200多個城市，聚焦至當前56個核心城市深耕；永升服務的覆蓋城市也從原先的120多個優化至70-80個主要城市。

　　在新拓項目的策略上也嚴控風險底線，確保項目盈利。例如融創服務就現階段不追求外拓規模，「在獲取新項目時會遵循公司整體的質量底線，包括對利潤、毛利等基本數據的比較量化，對甲方回款及押款的評估等」。

　　在運營層面上則通過物理空間的高密度覆蓋，攤薄管理成本，提升人效。克而瑞物管數據顯示，2025年上市物企單城市在管面積提升至169萬平米，同比提升約7%，密度效應已經開始顯現，行業正穩步邁向高質量運營的新階段。

　　彭雨認為，行業的這一調整趨勢預計在未來2-3年內仍將持續。短期看，企業「瘦身提質」、聚焦高價值核心項目與區域的策略將繼續深化。長期而言，行業競爭將從資源驅動轉向能力驅動，最終形成以服務質量、技術應用和生態整合為核心的新格局。頭部企業通過主動退出低效資產，旨在夯實財務基礎，為未來的可持續增長和差異化競爭積蓄力量。