2026上市企業卓越表現（地產G30+） 中國海外發展、華潤置地等領跑

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摘要：中國海外發展、華潤置地和保利發展等企業，憑藉穩健的經營底盤與前瞻的戰略佈局，在行業深度調整周期中築牢安全防線，成為引領行業領域高質量發展的典範。

地產開發上市企業表現

中國海外發展、華潤置地等樹立提質增效典範

2025年，房地產行業處於深度調整與轉型築底的關鍵期，行業發展邏輯從規模擴張全面轉向高質量發展，財務安全、產品力、精細化運營成為企業穿越周期的核心競爭力。觀點指數「2026上市企業卓越表現（地產G30+）」，綜合評估地產開發、商業地產、新經濟三大類上市主體的營運能力、財務穩健性、品牌影響力、管理效能、模式創新等表現，全面覆盤2025年度行業的發展成果，對過去一年表現突出的企業予以專業認可與表彰。

在地產開發類研究成果中，中國海外發展、華潤置地、保利發展等頭部企業，以及緊隨其后的招商蛇口、建發國際等20家企業，憑藉穩健的經營底盤與前瞻的戰略佈局，在行業下行周期中牢牢守住安全底線，以高質量發展爲核心構建起適配行業新周期的成熟運營模式，成為行業的核心壓艙石。

中國海外發展憑藉極致的成本管控與精益化開發模式，築牢行業領先的盈利安全邊際，財務穩健性始終處於行業第一梯隊。截至2025年末，集團資產負債率為54.1%，淨借貸比率為34.2%，經營性現金淨流入167.3億元；年內平均融資成本下降至2.8%，總利息支出減少20.4億元。2025年末推出的上海安瀾項目，創新採用上海首個全地塊4米以上整層抬板設計，項目主力建面約200-400㎡，户型遵循新規標準，附帶16㎡陽臺；東西雙地塊配置約5500㎡雙會所，並通過抬板、立體庭院、下沉式綠化與建築第五立面的融合，打造層次豐富的立體景觀，成為上海高端住宅市場的典範之作。

華潤置地憑藉「穩健+創新」的雙輪驅動，在行業調整期展現出極強的發展韌性。其15.5%的結算毛利率持續穩居行業第一梯隊，印證了企業在成本控制與品牌溢價上的深厚護城河。2025年，企業加權平均融資成本為2.72%，較2024年底下降39個基點，處於行業較低水平；通過境內外市場融資，累計獲取人民幣融資289億元、美元融資3億美元，融資利率區間為1.74% 至4.125%；截至2025年末，現金儲備達1169.9億元，為經營發展提供充足的財務彈性與戰略主動權。

值得關注的是，華潤置地通過「住宅+商業」雙輪驅動的模式有效平滑了周期波動，同時以「好房子標準體系」為抓手，實現了從單純的規模擴張向品質與技術驅動的轉型。深圳灣澐璽、北京潤園等旗艦項目的成功落地，標誌着其產品力已完成從「滿足基本需求」到「定義高端宜居標準」的躍升，為行業高質量發展樹立了全新的範式。

保利發展以全周期精細化管控為核心，錨定高能級城市深耕策略，構建起覆蓋開發全鏈條的風險管控體系，行業龍頭地位持續穩固。旗下玥璽灣項目自2025年11月開盤以來，不僅創造了廣州首個「百億開盤」紀錄，截至2026年初，累計網籤金額已突破150億元，成為廣州高端住宅市場的旗艦項目。

招商蛇口主動順應行業形勢變化，精準優化現金流管理體系，嚴守資金安全底線，持續提升資金使用效率。2025年，企業實現經營活動現金流量淨額96.93億元，現金流整體保持強勁韌性；同時積極落實房地產融資新模式要求，堅持簡單、高效、安全的融資原則，年內完成120億元存量永續債全面清零，落地經營性物業貸款141億元，債務結構實現顯著優化，以穩健的財務底盤夯實長期發展根基。

建發國際憑藉核心城市燈塔項目的成功落地，實現重點城市銷售業績的跨越式突破，2025年分別在北京、上海、廈門推出北京海晏、上海海辰、廈門宸啟瑞湖三大燈塔項目，帶動對應城市權益銷售金額大幅攀升。截至2025年末，企業手持現金506億元，現金短債比大於4；公司淨負債率33.4%，平均融資成本為3.17%，同比下降41BP，處於行業極低水準，持續築牢財務安全墊。

商業地產上市企業表現

深耕運營築牢壁壘 太古地產、恆隆地產等5家企業穩步前行

2025年，消費市場呈現復甦分化的態勢，商業地產行業正式告別規模擴張的粗放發展階段，全面邁入精細化運營與資管能力驅動的深水區。

在商業地產類研究成果中，太古地產、恆隆地產、嘉里建設等行業典範，始終堅持長期主義發展理念，以優質自持資產為底盤，以精細化運營為核心，構建起強大的品牌號召力與抗周期能力，引領商業地產行業向高質量發展持續進階。

太古地產2025年全年實現營收160.41億港元，同比增長約11%；股東應占基本溢利86.2億港元，同比上升約27%，實現營收與利潤雙增長。業績增長主要得益於公司積極推行的資本流轉策略及非核心資產處置成效，此舉同時推動公司債務淨額減少10%，資本淨負債比率從15.7% 降至14.6%，下降1.1個百分點。

此外，太古地產千億港元投資計劃取得重大進展，目前已承諾將約67% 的資金投放至規劃項目，其中計劃用於中國內地的資金大部分已落地，重點投向多個在建及新建項目。2025財年，太古地產通過出售非核心資產釋放收益，再將資金投向回報更高的核心項目，形成了「減持非核心 — 聚焦核心 — 培育新增長」的良性資本循環，而2026年及之后內地籌開商場的佈局優勢，進一步放大這一循環的價值，推動企業實現更高質量的發展。

恆隆地產通過輕資產合作、租賃等模式，在一線及強二線核心城市連續落地杭州、無錫等多個擴展項目，持續鞏固市場地位。2025年，企業全年新增200個首店品牌，覆蓋運動休閒服飾、高端餐飲、時尚生活等多元品類；截至2025年末，淨負債比率降至32.7%，平均借貸利率由4.3% 降至3.8%，總財務費用同比下降8% 至19.38億港元，財務結構持續優化，運營與財務雙維度實現穩健提升。

嘉里建設2025年實現公司收入195.68億港元，同比增長0.4%；公司股東應占期內盈利為9.38億港元，同比增長16%。企業深耕高端商業與甲級辦公賽道。在運營層面，集團憑藉精細化管理維持了辦公樓90%、零售和公寓92% 的高出租率，充分體現了優質資產的抗跌屬性。這種以頂級品牌矩陣驅動流量、以穩健運營保障收益的模式，持續鞏固了其在高端商業地產的領軍地位。

新經濟上市企業表現

產城融合開啟新局 凱德投資、KLN、張江高科等企業拓展賽道邊界

2025年，隨着產業升級與新基建浪潮的持續推進，物流倉儲、產業園區、數據中心等新經濟賽道，憑藉穩定的現金流收益與廣闊的增長空間，成為不動產行業發展的核心增長極之一。

在新經濟類研究成果中，凱德投資、KLN、張江高科等頭部企業，以前瞻的賽道佈局為引領，以產業賦能為核心，構建起成熟的資產管理與產業運營體系，成為行業創新發展的先行者。

凱德投資以基金化運作模式為核心，構建起「投資 - 開發 - 運營 - 退出」的不動產資產管理全閉環，憑藉成熟的輕資產運營能力，成為新經濟賽道的領軍企業。其依託全球化資管經驗，實現輕資產模式規模化輸出，截至2025年末基金管理規模達1250億新元，築牢行業競爭壁壘。企業精準佈局新經濟多元賽道，業務覆蓋物流、產業園、數據中心等領域。2025年，企業設立首隻境內人民幣母基金及兩隻子基金，累計境內募資近550億元，持續擴大在華的資管版圖。

KLN依託全球化的物流基礎設施網絡，構建起覆蓋倉儲運營、供應鏈管理、跨境物流的全鏈條服務模式，打造一體化的物流地產運營生態，行業競爭力穩居亞洲第一梯隊。綜合物流板塊聚焦新興市場，亞洲地區分部溢利增長23%。依託泰國海港及南亞、東南亞供應鏈轉移紅利，加速區域網絡佈局。

KLN集團與順豐控股的合資公司，為鄂州機場國際航班提供地勤服務，2025年貢獻3.87億港元收入；隨着國際貨運站擴建至420000平方呎，地勤貨運量同比增長75%，空運配套活動已成為集團在中國內地國際貨運業務的重要增長動力。此外，集團作為順豐航空的獨家貨運銷售總代理，2025年處理的航班數量及噸位均實現雙位數的增長。

2025年，張江高科業績實現跨越式增長，全年實現營業收入41.8億元，同比上升110.8%。業績的爆發式增長離不開公司在空間開發上的持續投入：2025年公司穩步推進「上海集成電路設計產業園、張江城市副中心、張江西北區」三大區域開發，整體節奏有序，涉及在建項目8個（總建築面積約166萬㎡）、新開工項目1個（2700㎡）及竣工項目3個，不僅充實了資產規模，更為產業導入預留了充足的空間。

依託優質的空間資源稟賦，張江高科2025年精準發力產業端：以集成電路全產業鏈補鏈強鏈為核心，梳理產業前沿需求，統籌推動佈局從「單點突破」升級為「集羣躍升」。公司集中力量啟動了時空信息、硅光未來產業、RISC-V生態、工業軟件/EDA/IP、汽車電子五大產業集聚區建設，通過形成「各有側重、相互支撐、協同聯動」的產業集羣，成功將空間優勢轉化為產業勢能，推動產城融合邁向新的高度。

2026年，中國房地產行業在深度調整中迎來了清晰的轉折點。

當「着力穩定房地產市場」與「深入推進房地產發展新模式」被寫入政府工作報告，行業發展的底層邏輯已徹底從「規模擴張」轉向「質量賦能」。

可以看到，土地市場正式進入「存量時代」，城市更新與閒置資產盤活不再是備選項，而是房企獲取發展空間的主賽道；品質成為核心，「好房子」建設已從號召轉化為產品競爭力的硬指標，安全、舒適、綠色、智慧不僅定義了新的居住價值，也重新劃定了市場份額的歸屬。此外，代建業務的央國企入局與細分賽道深耕、ESG理念下可持續發展制度的健全，都共同勾勒出行業從「三高」舊模式向新均衡跨越的圖景。

觀點指數系統梳理企業在住宅開發、代建、土地、財務、ESG等各個細分方向上的卓越表現，總結形成《卓越指數 ·2026房地產卓越表現報告》。這份報告不僅記錄數據與發展，更致力於挖掘在存量中找「增量」、在波動中建立信任的卓越力量。

以下為報告中的「地產G30+：結構性轉型」篇章節選。

地產開發

地產開發行業：調整延續與租金下行，財務承壓下探索新機遇

着力穩定房地產市場，行業延續調整態勢。2025年是房地產市場在深度調整中尋求新平衡的一年，全國房地產市場整體維持調整格局，價格指數延續下行態勢。新建商品住宅價格同比跌幅自年初的5.43%波動收窄至年底的3.00%，但四季度邊際弱化，二手住宅同比跌幅由7.80%收至6.10%，「以價換量」特徵顯著，價格承壓明顯。

進入2026年1月，市場出現邊際企穩跡象。新房價格環比持平於-0.40%，結束連續跌幅擴大趨勢；二手房環比跌幅收窄至0.50%，較上月改善0.20個百分點。政府工作報告「着力穩定房地產市場」的定調為全年提供了強力支撐。

從具體措施來看，結合政府工作報告提出的「因城施策控增量、去庫存、優供給」及「收購存量商品房用於保障性住房」等措施，1月數據的企穩可視為政策效力的初步釋放。特別是針對二手房市場的深度調整，收儲存量房作為保障房的政策若能快速落地，將有效緩解庫存壓力，從而在供需端改善價格預期。

住宅租賃企業調整求變，傳統「包租」模式退場。

隨着2025年9月15日《住房租賃條例》的正式施行，住宅租賃行業迎來了強監管時代。該《條例》共7章50條，從規範租賃行為、強化企業合規、完善監管體系及嚴格責任追究等六大維度構建了剛性制度框架，旨在保障權益、穩定租賃關係，推動「租購併舉」制度的高質量落地。

在政策引導下，頭部企業戰略分化明顯。萬科泊寓與龍湖冠寓憑藉20.3萬間和12.7萬間的開業規模穩居行業第一梯隊；保利旗下的保利和寓的快速增長態勢也值得關注。其房源規模從2024年末的2.2萬間擴張至2025年6月的2.6萬間，增幅達18.2%。

相比之下，傳統「包租」模式面臨系統性壓力。因資金壓力導致欠租、拖欠物業費及單方面要求降租等違約行為頻發；部分品牌關閉多家門店。

企業雖試圖通過淘汰高成本包租項目來優化資產結構，並維持新項目拓展以保持規模增長，但「邊開邊關」的劇烈調整導致大量租客被迫解約，損害了客户信任與品牌聲譽。如何在精細化運營中平衡擴張速度、經營效益與合規履約，已成為泊寓、魔方及整個長租公寓行業亟待破解的核心命題。

地產開發類財務承壓，債務指標波動明顯。近年來，住宅開發行業面臨顯著的財務壓力，債務水平及償債能力呈現波動態勢，淨負債率逐步回升，已獲利息倍數隨盈利情況有所波動。2025年，EBITDA利潤率轉負至-2.88%，攤薄ROE均值跌至-11.77%，銷售毛利率下滑至11.11%。2025年雖有微弱修復，但淨負債率均值升至85.40%，槓桿壓力不減；已獲利息倍數回升至5.15。整體看，行業仍處於深度調整期，盈利能力薄弱與高負債並存，資產負債表修復尚需時日。

面對挑戰，多家企業通過調整股權結構、創新營銷戰略積極應對。保利發展通過股權架構重構提升管理效率——控股股東保利南方將37.69%的股份（45.12億股）無償劃轉至保利集團后，原「保利集團-保利南方-保利發展」三級持股模式簡化為「保利集團-保利發展」二級直接管控。這種「去中間化」的調整減少了決策鏈條，強化集團對核心子公司的戰略管控能力，為后續資源整合、業務協同奠定製度基礎。

營銷層面，聯發集團聚焦新青年客羣開發，通過「地產+家居」一體化服務模式構建差異化競爭力，在廈門、上海、南京、深圳四城推進6個新青年好房子樣板項目，融合紅星美凱龍全案設計能力與自身地產開發優勢，形成從購房到家居裝飾的全鏈條服務。

商業地產

商業不動產：盈利能力承壓，海南機遇漸啟

重點城市商業不動產深度調整，供需結構持續優化修復。2025年，北京、上海、廣州、深圳優質商業不動產整體呈現零售物業空置分化、租金平穩下行，寫字樓空置承壓、租金持續下調的運行態勢。

優質零售物業方面，深圳空置率全年處於3.7%-4.6%區間，為四城最低；上海空置率由8.5%逐步升至8.8%，北京、廣州空置率小幅波動，四城首層租金均逐季回落。

優質寫字樓方面，北京空置率逐季下降至19.1%，上海、廣州、深圳空置率維持在20%以上的高位運行；四城寫字樓租金均呈逐季下調走勢，北京、上海租金水平高於廣州、深圳。整體來看，一線城市商業不動產市場處於調整周期，需求端修復節奏偏緩，業主以租金優化促進去化，城市間與業態間的分化較為明顯。

降槓桿成效顯著，離島免税市場機遇顯現。負債端，企業主動降槓桿成效顯著，淨負債率均值由2022年的-5.34%波動至2025年的-11.04%，且2025年已獲利息倍數升至42.26，顯示現金流充裕，償債能力較強，財務安全墊厚實。這得益於商業不動產企業如如恆隆地產、華潤萬象生活等紛紛加大在體驗式消費、智慧零售等領域的投入，通過引入新技術提升消費者體驗，吸引更多客流，同時優化資產組合，降低負債水平，提升財務靈活性。

然而，盈利端面臨挑戰。EBITDA利潤率從2023年的29.29%高位持續下滑至2025年的9.33%，攤薄ROE均值亦降至1.98%，反映出在消費疲軟及運營成本上升背景下，資產回報率收縮。儘管銷售毛利率維持在34%以上，但難以抵消費用壓力。

總體來看，行業轉型與政策紅利並存。一方面，恆隆地產等頭部企業正通過智慧零售與體驗式消費升級來提振客流；另一方面，海南封關及離島免税品類擴充為中國中免等企業注入強心劑。中免集團披露，春節期間海南區域銷售額突破22億元，接待購物人數近35萬人次，高端消費進一步迴流，可以有效對衝當前盈利下滑的壓力，驅動行業估值修復。

商業地產境內債券融資規模整體呈波動態勢，融資成本則持續下行。2022年新發行境內債券規模為40.00億元，2023年回落至25.00億元，2024年回升至73.32億元，為四年內高點，2025年小幅調整至50.00億元，整體波動特徵明顯。利率方面呈現逐年下降趨勢，從2022年的3.99%大幅回落至2023年的2.23%，2024年微降至2.18%，2025年進一步走低至1.77%，連續四年下行，累計降幅達222個基點，充分受益於境內寬松的貨幣環境與信用債市場利率下行，有效降低商業地產企業境內融資成本。

新經濟地產

產業園區類不動產：困境中尋突圍，挑戰下謀轉型

運營效率穩步提升，租金收益承壓調整。2022至2025年，數據中心與產業園區運營指標呈現分化走勢。數據中心方面，單方收入小幅波動，2025年為377.21元，較此前略有回升；簽約率逐年回落至91.57%，計費率持續提升至75.98%，運營效率有所改善。產業園區方面，單方租金逐年下降，2025年降至109.1元，入住率持續走低至70.77%，較此前年份明顯回落。整體來看，數據中心依託算力需求支撐，運營質效穩步提升，產業園區則面臨租金與入住率的雙重調整壓力。

高負債與盈利弱化交織，企業多路徑應對綜合來看，產業園區類上市公司面臨高負債與盈利弱化的雙重壓力。 整體經營面臨一定挑戰。2022-2025年間，淨負債率均值從2022年的65.31%持續升至94.87%，負債壓力逐年加大；攤薄ROE均值從7.31%下滑至1.04%，盈利能力弱化；銷售毛利率均值下降，已獲利息倍數均值在2023年短暫回升后持續回落，企業償債能力有所減弱；EBITDA利潤率波動起伏，整體盈利穩定性不足。

面對上述財務挑戰，部分企業積極探索轉型路徑以緩解壓力、提升穩健性。企業普遍強化與政府、科研機構的協同合作，通過打造專業園區、提供孵化服務等方式集聚優質企業，助力提升項目價值與租金收入，同時藉助資產剝離優化融資結構，如張江高科通過掛牌轉讓非核心資產補充現金流、聚焦主業。

此外，「基地+基金」模式成為重要探索方向，以上海市北高新為例，其通過參與設立股權投資基金，促進科技企業與金融資本對接，為企業發展注入新動力，不過轉型成效仍需長期觀察。

倉儲物流類不動產：行業保持韌性，但盈利挑戰猶存

行業保持韌性，數據融合與綠色轉型成新的驅動方向。2025年全國及主要城市倉庫市場整體呈現租金微降、空置率波動的態勢。全國倉庫平均租金全年小幅下行，從1月的23.21元/平方米·月降至12月23.14元/平方米·月，同比均為負增長；空置率穩定在16.4%左右，年末空置率有所下行，全年均值約16.45%。

主要城市租金略高於全國水平，從1月的23.79元/平方米·月降至12月23.36元/平方米·月，同比持續負增長。其空置率整體低於全國水平，在14.64%-15.94%間波動，年末有所回落，整體市場供需處於動態調整階段，行業保持一定韌性。

政策層面，國家推動「人工智能+」賦能物流智能化，引導綠色轉型，推廣節能裝備與新能源應用，智慧化、綠色化成為行業發展新趨勢。京東、順豐等企業已加速佈局新能源車隊，萬緯物流的智能倉儲節能系統使單倉能耗降低20%，綠色物流正成為行業轉型的新方向。綠色轉型不僅能降低企業的運營成本，還能提升企業的社會形象，符合可持續發展的要求。

面對市場和財務的雙重挑戰，企業以投資來提升服務競爭力。2022至2025年，倉儲物流上市公司財務指標呈現階段性變化。淨負債率由9.78%升至15.28%，2025年回落至1.40%；EBITDA利潤率、攤薄ROE、銷售毛利率均呈下行走勢，分別從51.98%、11.58%、26.60%降至1.63%、2.04%、15.84%；已獲利息倍數先降后升，2025年為22.60。

行業整體面臨盈利與周轉壓力，企業選擇以資本投入強化競爭力。中儲股份擬投11.29億元建設三江港生產服務樞紐基地，通過擴大倉儲規模、整合多式聯運資源，優化運營效率與成本結構，以長期佈局應對市場挑戰。

本文節選自《地產G30+：結構性轉型》

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