瑞安的十字路口：物業銷售腰斬拖累公司5年來首虧

　　來源：樂財聚

　　3月底，老牌港資房企瑞安房地產（00272.HK）發佈2025年全年業績公告，整體表現好壞參半，雖然公司慘遭近五年來首次虧損，但是租金基本盤依然穩固。在如今行業持續波動的情況下，瑞安房地產正全力轉型輕資產模式。

　　近五年首虧 物業銷售幾乎腰斬

　　根據瑞安房地產業績公告數據，2025年公司總收入40.93億元人民幣（以下數據單位均為人民幣），相比2024年（81.73億）大幅下跌49.9%，幾乎腰斬。

　　2025年歸母淨利潤虧損17.82億，2024年則為盈利1.8億，這也是2021年以來近五年瑞安房地產首次出現虧損情況。自2006年上市以來，這是瑞安房地產第二次出現單年度虧損，上一次虧損出現在疫情期間的2020年。

　　2025年出現虧損的核心原因在於物業銷售斷崖式下跌，以及存貨資產減值。

　　數據顯示，2025年瑞安房地產合約物業銷售79.16億，相比2024年（150.55億）大幅減少47%；確認物業銷售額4.99億，相比2024年（43.56億）大幅減少89%。

　　此外，受到行業波動影響，瑞安房地產也計提了9.24億存貨減值以及6.43億投資物業公平值減值，兩者相加共計15.67億，佔據虧損總額的88%。

　　可以發現，瑞安房地產之所以出現虧損，很大一部分在於計提資產減值，如果未來房地產市場進入復甦周期，這部分減值將重新被計入利潤。

　　租金基本盤穩定 財務安全性較強

　　雖然物業銷售大幅滑坡，但租金依然是瑞安房地產基本盤，每年貢獻穩定度強勁。

　　年報顯示，2025年瑞安房地產租金及相關收入總計36.25億，相比2024年（35.47億）增長2%，這也是過去一年公司為數不多的正增長數據。

　　在租金收入中，上海成為絕對貢獻主力，2025年租金收入達到28.26億，佔比集團租金總收入的78%，相比2024年（27.41億）增加3%。

　　其中，上海新天地、企業天地、瑞虹天地、蟠龍天地成為主要租金來源。

　　截至2025年12月31日，新天地石庫門街區出租率99%，企業天地出租率96%，瑞虹新天地出租率86%，蟠龍天地出租率97%。

　　此外，作為港資企業，瑞安房地產對於經營安全性也非常看重，目前手持現金64.51億，淨負債率52%，處於行業安全區間內；外債佔比從77%降至19%，風險顯著降低。

　　脱重向輕 全力轉型輕資產模式

　　基於對未來市場判斷，瑞安房地產自2016年開始推行輕資產策略，希望以更高效、更有成效的方式推動發展。

　　上海作為其在公司主戰場，將這一模式推行的更為徹底，目前主要有四個輕資產項目處於開發中。

　　第一個是黃浦新天地核心的永新里，瑞安房地產持股15%，目前動遷完成，計劃2026年上半年動工，2031年竣工。定位高端住宅+商業，使用翠湖品牌。

　　第二個是黃浦區的永年里，瑞安房地產只承擔管理服務；定位高端住宅，使用翠湖品牌，開發周期2025-2032年。

　　第三個是浦東城中村改造項目三林新天地，瑞安房地產持股13.26%，規劃總建面72.4萬㎡，開發周期為2026-2035年，為城市更新綜合體。

　　第四個是奉賢南橋天地，瑞安房地產持股5%，開發周期2025-2031年。

　　在如今行業築底時期，輕資產模式能夠幫助企業順利過渡，抵抗住經營風險，瑞安房地產轉型或許對於其他企業是一種啓發，但其模式很難複製。