一邊鉅虧885億，一邊大賺254億，國央企冰火兩重天

（來源：地產一品塘）

房企年報季拉開序幕，截止3.31日，各大國央企陸續發佈了2025年企業年報，一看不知道，再看嚇一跳，房企之前的差距已經一目瞭然。

自從行業江湖迴歸「國家隊」以來，國央企就是整個行業經營戰略的主心骨，無論是行業發展基調還是運營策略，國央企軍團的整體行業影響力都在持續擴大。

從近期各大房企發佈的年報來看，國央企陣營內部的差距也開始加劇，很顯然，行業已褪去時代紅利，市場關注的重心已經轉向企業經營質量與核心競爭力。

一邊鉅虧885億，一邊大賺254億，地產國央企，呈現冰火兩重天。

萬科2025：」虧出天際線「

每次聊到萬科，小編都相當惆悵與惋惜。一個前十年的行業神話，短短不到5年時間就變成了如今慘淡景象，很難相信，但又不得不接受現實。

如今行業下行，不賺錢已是基本面，核心原因還是房價持續下跌，大環境不好，很多房企又沒有拿新地，很難用新項目的溢價空間填補之前虧空。

因此，多數房企虧損，也屬於非常憋屈的存在，只怪自家房企底子太薄，利用時間換空間就成為很多房企如今生存法則，后期只能依靠大環境復甦重新站起來。

萬科在2024年，2025年連續兩年迎來超級大虧損，從2025年年報來看，這家曾經的行業龍頭已經跌入深淵，歸母淨利潤虧損直接到了一個驚人的數字：885.56億元。

細數這幾年地產行業中，這個數字已經是神話級別。如今很多頭部房企一年的營業額都無法達到這個數字，萬科把虧損玩成了「數字遊戲」。

小編查了一下2025年房企銷售業績排行，前十的房企都是千億房企。排名第十一的是華發785億，也就是説萬科去年一下子就虧掉了一個華發。

扣除非經常性損益后歸屬於上市公司股東的淨虧損為859.17億元，同比擴大89.27%，虧損幅度超過歸母淨利潤，表明公司核心經營業務的盈利能力惡化程度更甚，非經常性損益對虧損的緩衝作用減弱。

萬科在年報中稱：2025年是很不平凡的一年，行業處於全新的發展模式，萬科受供求關係、前幾年高價拿地進入結算周期、新增計提存貨貶值以及信用減值，幾大因素的共同疊加讓企業的正常經營雪上加霜。

突然想起了巴菲特的那句經典語錄：「只有在潮水退去之后才知道誰在裸泳」，萬科居然成了這個活生生的例子。

我們多年來一直説的房企「三高」策略，現階段回過頭來看，萬科其實「三高」的鼻祖了把，只是早期報表做的漂亮，大家以為萬科是「真佛祖」，實則還是個「花和尚」。

然而，壓力還是一大堆的存在，有一堆的訴訟、仲裁。

根據公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，萬科及控股子公司累計新增的尚未披露及尚未結案的訴訟、仲裁事項，涉案金額合計約為人民幣122.81億元，佔公司最近一期經審計淨資產絕對值的10.51%。

如今的萬科就是如同一個巨大的空殼子，看起來是一個巨無霸的大象，其實內部早已經窟窿滿地，想要翻身站起來，恐怕難度極大。

萬科的現狀已經給行業敲響了警鍾，萬科從「地產龍頭」轉為「地產困境反轉股」，高風險、高彈性，紅利不能吃一輩子，沒有真功夫出局是必然。

華潤置地2025："行業新旗幟"

近五年時間，無論是行業銷售排名還是各種年度榜單上，華潤置地的名字都悄然前移，它沒有高調的宣示，卻用持續進步為行業可持續發展貢獻着範本價值。

近期，還沒等最新年報出爐，中房協也開始了新的一年房企經營盤點，小編留意到一個最新榜單：2026房地產開發企業綜合實力TOP500研究報告。

3月20日，據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發佈的《2026房地產開發企業綜合實力TOP500研究報告》顯示，華潤置地、保利發展、中海佔據榜單前三位，其中華潤置地名次上升至首位。

這份研究報告的意義在於，權威機構認證的房企綜合實力方面，華潤置地已經全面登頂，這不只是一次簡單的肯定，更是對房企未來競爭力的一個全新維度考量。

再翻開華潤置地近期發佈的年報，三大戰績直接擊穿行業最痛點，為房地產行業高質量經營打了一個樣本。

財報數據顯示，2025年華潤置地（HK1109）實現綜合營業額2814.4億元（人民幣，下同），同比增長0.9%；股東應占溢利為254.2億元，同比基本持平，微降0.45%。

在行業深度調整的背景下，剔除投資物業評估增值等影響后的核心淨利潤為224.8億元，再次登頂年度利潤王寶座。

與此同時，包含經營性不動產收租型業務和輕資產管理收費型業務在內的「經營性業務」表現亮眼，全年收入合計爲432.8億元，同比增長3.7%。

橫向對比任何一家房企，經營業務有如此高造詣的，當屬華潤置地獨一份的存在，斷崖式的領先。

          華潤置地2025年年報利潤紅線匯總

可以説，華潤置地是唯一一家通過多年持續深耕經營業務，並且反超開發業務，形成自身獨立行情的標杆房企。

華潤置地集團董事會主席李欣在3月30日召開的業績會上説過這樣一句話：「公司徹底擺脫「高槓杆、高負債、高周轉」的傳統發展模式」，房地產行業最艱難的時刻已過。

這句話如果是其他房企董事長説的，恐怕都難以服眾，但是出自華潤置地董事長之口，就顯得非常有含金量了。

這是一個殘酷的行業對比：當行業龍頭集體失速時，華潤置地為何能獨善其身？

答案藏在業務結構的深層變革中。

2025年，華潤置地經常性業務核心淨利潤達116.5億元，佔核心淨利潤比重51.8%——這是公司歷史上首次實現"利潤結構過半"。意味着即便房地產開發業務完全停滯，公司仍能維持盈利的基本盤。

從30%到52%，華潤置地用七年時間完成了一次驚險的跳躍。華潤置地用超強的產品口碑與紮實的業績告訴同行，穿越周期不只是簡單的口號，更是艱苦卓絕的經營創新。

越秀地產2025：有壓力就有動力

説完央企，今天再來聊聊國企軍團中的扛把子：越秀地產。這是一家有爭議，有潛力，更有話題度的超級國企代表。

要知道，在如今的粵系房企陣營中，除去四大央企之外，還能夠穩定位居行業前十的就只有越秀地產，在全國範圍來看，越秀地產的綜合牌面仍然是優質的。

3月31日，越秀地產（00123.HK）發佈2025年年度業績公告並舉行業績發佈會。公告顯示，2025年越秀地產實現全口徑銷售額1062.1億元，維持千億銷售規模。

據克而瑞發佈的2025年房企全口徑銷售榜單，越秀地產位列全國第9位，較2021年的行業第37位實現了大幅提升。

2025對於越秀地產來説，是轉型期，更是轉折點。整體戰略來看，城市更加聚集，特別是針對一線城市來説，越秀地產要做「中海第二」。

要知道，如今中海地產已經是一線城市的超級玩家，四大一線城市總共轟出超千億業績，名副其實的一線之王。

越秀地產的投資版圖已經完全進化，特別是在北京，上海，廣州三大城市佈局方面，都顯示出了超強的統治力。

越秀地產在北京、上海、廣州的市場佔有率穩居市場前列。不知不覺，越秀在全國一線城市影響力在逐漸擴大。

公司在廣州大本營以291億元銷售位居當地銷售榜單TOP2，北京突破300億元也躋身當地榜單TOP2。

上海則以222億元位列TOP7，形成「多點支撐、全域均衡」的佈局格局，在全國競爭最激烈的核心市場築牢了發展基本盤。

從業績表現來看，2025年，越秀地產合同銷售均價達36000元/平方米，較2024年同比增長23%，這也能體現其對改善豪宅操盤領域的深度佈局。

從全國來看，越秀地產也抓住了行業產品升級的紅利，在「好房子時代"這一特殊時期殺入頂豪賽道，並且官宣重倉廣州大本營，重回廣州頂峰。

2026年開年，越秀集團以236億元總價成功摘得廣州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交匯的馬場地塊。

                        馬場地塊區域圖

作為珠江新城最后一塊連片成片城市更新寶地，該項目是國內少有的能夠同步撬動城市能級提升的重磅項目，以開放型城市公共空間為紐帶，串聯頂奢商業集羣（已與SKP完成簽約）、國際高端酒店、超甲級辦公等多元業態。

馬場項目的成功簽約，也標誌着越秀地產重回廣州巔峰的決心，更是讓廣州這座城市重新迴歸全國一線視野。廣州的頂豪大戰，也就此開啟。

此前越秀集團成熟的「母公司孵化-上市公司注入」模式，已通過廣州市場標杆項目琶洲南TOD完成市場驗證，也為該地塊后續的資產運作提供了可參考的成熟路徑。

另外值得注意的是，越秀地產爲了穩固華東與華南兩大重點戰區，近兩個月更是引入了多位行業頂尖明星經理人，「擴大華東戰果，重歸廣州一哥」，已經成為越秀地產2026年最核心戰略。

總結

2025年房企年報是一面殘酷的鏡子：它照見了萬科的「裸泳」之痛，也印證了華潤的「內功」之深，更展現了越秀的「聚焦」之鋭。

國央企不再是統一的安全牌，經營質量、資產結構、戰略定力正在成為分化的核心標尺。潮水尚未完全退去，但誰在裸泳、誰有鎧甲，已經一目瞭然。

萬科曾是「高」度標杆，如今跌落；華潤是「富」有經營資產，穩坐釣魚臺；越秀則是「帥」才型區域龍頭，進攻性強。

行業再無「通吃」神話，只有各自憑藉真功夫在細分賽道上生存。地產下半場，國央企分水嶺——有人渡劫，有人渡江。

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