綠城元老全面退出

（來源：地產鯨落）

綠城元老全面退出管理層，中交集團實現全面掌控。

一、核心人事變動：老綠城時代的終結

郭佳峰正式退任：2026年3月30日，綠城中國發布公告，行政總裁郭佳峰因辭任執行董事、環境社會及管治委員會成員、行政總裁及集團所有職務。郭佳峰於1999年5月加入綠城，是宋衞平時代培養的核心管理者，在綠城工作近30年，被譽為"老綠城人最后的旗幟"。

同步離任的其他元老：

• 周安橋辭任非執行董事（九龍倉派駐代表）

• 朱玉辰辭任獨立非執行董事、審覈委員會及薪酬委員會成員、提名委員會主席

二、權力交接：中交系全面接管

新管理層格局：

• 代理行政總裁：耿忠強（中交系資深高管，1995年加入中交集團）

• 董事會主席：劉成雲（中交集團黨委常委、副總經理）

• 執行總裁：周長江（中交系）

董事會構成變化：變更后董事會10人中，執行董事、非執行董事共6人，其中中交系3人、九龍倉2人、綠城系僅剩1人。劉成雲同時獲委任為提名委員會主席，掌握了核心管理層任免提名權。

三、歷史背景：長達十二年的管控歷程

中交入主時間線：

• 2014年：中交集團戰略入股，成為並列第一大股東

• 2015年：宋衞平徹底退出，中交成為單一最大股東

• 2018年：張亞東空降行政總裁

• 2020年：郭佳峰接任行政總裁

• 2025年3月：張亞東辭任董事會主席，劉成雲接任

• 2025年7月：原執行總裁李森退出，中交系趙暉出任黨委書記、執行總裁

"控股不控權"問題的終結：自2014年中交入股后，綠城長期處於"央企控股、民企經營"的混合格局。本次調整通過經營端接管、規則端鎖定話語權、監督端適配戰略三大動作，徹底完成治理閉環。

四、業績壓力：換帥的直接動因

2025年業績大幅下滑：

• 營業收入：1549.66億元，同比下降2.3%

• 股東應占利潤：0.71億元，同比暴跌95.6%

• 毛利率：11.9%，較2024年下降0.9個百分點

利潤下滑三大原因：

1. 資產減值計提：2025年計提相關資產減值及公平值變動損失淨額49.21億元，2023-2025三年合計計提超118億元

2. 合聯營企業虧損：分佔合營企業業績虧損5.98億元，分佔聯營公司業績虧損5.36億元，合計11.34億元

3. 股權結構影響：2025年交付結轉項目中，部分高貢獻度項目為合作項目，綠城股權比例較低，導致歸母淨利潤佔比僅3.1%

五、戰略轉向：從規模擴張到盈利優先

投資策略調整：

• 2026年拿地規模初步定為1000億元左右，較2025年的511億元權益地價明顯收縮

• 堅持"做一成一"原則，兼顧現金流和利潤

• 聚焦一二線核心城市，一二線城市貨值佔比目標85%

銷售目標：2026年力爭完成1300億元銷售目標，較2025年2519億元全口徑銷售額大幅下調。

六、財務安全：央企背書的優勢

債務結構優化：

• 總借貸額：1333.86億元，較上年末下降2.77%

• 短債佔比：18.6%，創歷年新低

• 現金短債比：2.6倍

• 加權平均融資成本：3.3%，較2024年下降60個基點

現金儲備：截至2025年末現金儲備約632億元，維持行業標杆水平的101%回款率。

七、行業意義：混合所有制房企的轉型樣本

房地產行業深度調整期的必然選擇：在行業從"規模擴張"轉向"高質量發展"的新階段，綠城的案例反映了央企控股房企戰略轉型的典型路徑。

產品力與安全性的平衡：市場存在對綠城"產品力優勢弱化"的擔憂，但中交全面管控后，穩固的安全底線、清晰的盈利目標、強大的央企支撐成為穿越周期的核心底氣。

資本市場反應：換帥消息公佈后，綠城中國股價開盤下跌，反映投資者對中交全面接管后經營效果的審慎態度。

八、未來展望：新管理層的挑戰與機遇

耿忠強的任務：作為財務背景出身的中交系高管，耿忠強面臨三大核心任務：

1. 修復盈利能力，扭轉"規模強、利潤弱"的困境

2. 加速長庫存去化，2026年繼續加大去庫存力度

3. 強化風險管控，鞏固央企融資優勢

中交協同深化：綠城將成為中交核心的城市開發運營平臺，承接更多體系內項目，同時依託央企信用獲取低成本資金。

輕資產代建業務地位提升：耿忠強同時接任綠城管理董事會主席，代建業務作為體系內最穩定的利潤來源（以不到2%的營收佔比貢獻約20%的淨利潤），將被提升至核心戰略地位。

綠城元老的全面退出標誌着這家曾經以產品力著稱的民營房企徹底融入央企體系，也預示着中國房地產行業進入深度調整期后，混合所有制房企治理結構的重大變革。