頭部物管上市公司去年毛利率普漲

（來源：經濟參考報）

Wind數據顯示，截至4月1日記者發稿，已經有20家物業管理類上市公司公佈2025年業績報告，其中包括H股19家、A股1家。在房地產行業深度調整的背景下，物業管理類上市公司堅守物業服務本源，多數實現了穩健運營。

年報顯示，物管類上市公司營收規模分化顯著，頭部企業繼續領跑，毛利率普遍同比上升。與此同時，隨着物管行業存量市場進入深度競爭階段，企業紛紛通過人工智能等新技術，推進服務業態的模式升級。

九家公司營收規模超過百億元

Wind數據顯示，已經公佈2025年業績報告的物業管理上市公司當中，有9家公司營收規模超過百億元，其中碧桂園服務、萬物雲、招商積余分別以483.54億元、372.72億元、192.73億元領先行業；從同比增速來看，有13家公司實現正增長，金茂服務、建發物業、招商積余增長率均超過10%。

3月31日，保利物業2025年度全年業績報告顯示，公司實現營業總收入171.26億元，同比增長4.8%。其中，核心物業管理服務收入達131.50億元，同比增長12.6%，佔總營收比重提升至76.7%，較2024年提高5.3個百分點，核心主業的壓艙石作用進一步凸顯。

此前，招商積余公佈的2025年業績報告顯示，公司實現營業收入192.73億元，同比增長12.23%。其中，物業管理業務實現營業收入186.03億元，同比增長12.83%，主要系原有物業管理項目業務增長和新拓展物業管理項目增加。從收入構成來看，基礎物業管理實現營業收入142.79億元，同比增長6.56%。

記者注意到，另有多家上市公司在2025年業績報告中介紹，基礎類物業管理服務營收增長成為支撐全年營收規模的核心因素，尤其是頭部企業，得以實現穩健增長，維持業績韌性。

萬物雲年報顯示，2025年公司實現總營業收入372.72億元，同比增長2.7%，營收規模保持穩步擴張。其中，作為公司經營壓艙石的循環型業務（住宅物業管理服務等）實現收入334.02億元，同比增長8.5%，在總營收中的佔比提升至89.7%，促使公司業務結構的穩定性進一步增強。

此外，金茂服務發佈的2025年業績報告顯示，截至本報告期末，公司本年度實現總營業收入36.68億元，同比增長18.5%；截至2025年末，公司在管物業建築面積1.057億平方米，同比增長4.8%；隨着在管面積擴大，公司基礎物管收入同比增長23.0%至26.9億元，成為營收增長的核心引擎。

中指研究院指出，在已披露年報的上市物企中，超半數公司營收實現正增長。基礎物業服務成為大多數上市物企的核心收入來源與經營壓艙石。其中，彩生活、融創服務基礎服務收入佔比超90%。這也意味着，少數公司對該類業務依賴度相對較高。

行業毛利率普遍同比上升

2025年，物業管理行業已經進入存量競爭的深水期。市場下行帶來的增量萎縮、空置率抬升、物業費收繳率下滑等多重挑戰，致使行業整體利潤規模同比增速下降。不過，已經披露年報的上市公司當中，大多數企業毛利率同比上升。

根據Wind數據，已經公佈2025年年度業績的物管類上市公司當中，有19家公司歸母淨利潤實現盈利；同比來看，11家公司同比增速為正，4家增速超過100%。

碧桂園服務2025年業績報告顯示，報告期內，公司物業管理服務部分的毛利率由上年度的約20.0%上升0.6個百分點至本年度約20.6%。這主要得益於項目精細運營體系的實施與數字化管理的落地，重點對歷史虧損項目、低利潤項目優化資源投入，提升了公司經營效率；此外，結合集採降本、清潔機器人作業、智能物聯設備改造等舉措，實現對成本的優化。

綠城服務在2025年業績報告中介紹，公司全年實現毛利33.22億元，同比增長10.3%；毛利率為17.3%，較2024年的16.8%增加0.5個百分點。公司實現核心經營利潤18.78億元，同比增長24.6%；報告期內淨利率4.9%，較2024年上升0.7個百分點。這主要得益於收入質量管理，並採取成本管控措施，從而帶來主營業務盈利能力的持續提升。報告期內，公司物業服務板塊毛利達19.49億元，較2024年增長14.5%。

頭部企業當中，中海物業是少數毛利率同比下降的企業。2025年業績報告顯示，公司報告期實現毛利22.47億元，同比下降3.8%；整體毛利率15.0%，較2024年的16.6%下降1.6個百分點，但仍保持較高水平。

中海物業介紹，報告期盈利階段性承壓主要源於三方面因素：期內直接經營成本增速高於營收增速，人工、物料等基礎服務剛性成本上漲，疊加行業價格競爭加劇，對基礎物業服務毛利率形成擠壓；公司推進業務結構優化與虧損項目治理，短期對整體盈利規模形成拖累；公司加大了城市運營能力建設、科研投入與人才體系搭建等，階段性拉低了當期盈利水平。

綜合物業管理行業上市公司的盈利表現來看，行業分化態勢延續，頭部企業憑藉多元業務與成本管控能力，多數保持較強的盈利韌性；部分低基數企業也實現利潤修復式增長；僅有少數企業出現淨利潤虧損。

AI應用在多維度顯現成效

行業上市公司除了築牢基礎物業服務「基本盤」外，還拓展增值服務尋找新的盈利點，頭部企業紛紛宣佈利用人工智能的新興技術重塑智慧服務新生態。物業作為典型的勞動密集型行業，在成本管控壓力下，AI與機器人的應用空間巨大，目前已在多個維度顯現成效。

萬物雲在年報中介紹：「2025年，物業管理行業進入再定價與再分化的關鍵階段。行業的矛盾不再是單一的規模增長，而是同時面對兩條主線：一是深耕存量經營，應對住宅與商寫空置率抬升及公共成本分攤調整帶來的利潤影響；二是重構市場能力，通過資產運營、AI與機器人應用及能源管理構建專業護城河。在這一背景下，行業正加速從‘經驗與人力驅動’向‘治理與技術驅動’轉型。」

萬物雲介紹，公司內部通過研發智能體，實現機器人、大模型持續進化。同時，藉助自身的「靈石」邊緣服務器，已經與多個廠家搭建機器人生態。其年報披露，公司全年通過消耗Token，對應管理費絕對額下降近2億元。

業內人士認為，AI大模型的規模化應用正在促使物業管理傳統服務範式發生轉變。AI助手、數字員工、智能工單系統等應用的持續深化，顯著提升物業服務企業的運營效率，上市物企的中后臺管理費用率普遍呈現下降趨勢。

為此，行業上市公司紛紛佈局機器人產業，利用智能機器人實現精準化作業和無人值守。其中，招商積余、綠城服務、南都物業、新大正等，都成為機器人應用的頭部公司，碧桂園服務則選擇直接研發生產清潔機器人。

碧桂園服務在年報中介紹，隨着人工智能技術進入大規模商用階段，物業服務行業正迎來顛覆性變革。集團層面始終堅持推動數字化轉型，正在以「人（People）、智能體（Agent）、機器人（Robot）、智能物聯網（AIoT）」四力並行的PARA協生模式，重塑服務流程。未來，公司將推進PARA模式與運營體系變革深度協同，推動服務組織由傳統人工作業向人機協同、數據驅動加快升級。

保利物業也表示，2025年公司持續推進數字化與智能化管理體系升級。資金投入層面，公司為數字化建設提供了長期穩定的資金保障，上市募集資金中5%專項用於升級數字化及智能化管理系統，對應金額為2.61億港元，截至2025年末已累計投入0.86億港元，剩余1.75億港元計劃於2027年12月31日前完成投入，以保障數字化建設的持續性與系統性。